近日,北京市陸續(xù)啟動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域住房限購(gòu)政策執(zhí)行、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、住房租賃合同備案專項(xiàng)檢查。其中,商品房預(yù)售資金監(jiān)管引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。
北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,為規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售行為和監(jiān)管銀行出入賬管理,相關(guān)職能部門(mén)于10月至12月在全市范圍內(nèi)開(kāi)展預(yù)售資金監(jiān)管專項(xiàng)檢查。重點(diǎn)圍繞開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售資金收存、支取、使用的及時(shí)性、合規(guī)性,監(jiān)管銀行入賬監(jiān)督和出賬審核,以及購(gòu)房人貸款資金是否按規(guī)定發(fā)放至專用賬戶等情況開(kāi)展檢查,多措并舉保障預(yù)售資金更加安全、規(guī)范、高效使用,防范延期交房、樓盤(pán)爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。
不僅是在北京,記者了解到,近期多地加大了對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。比如,近日出臺(tái)的《銀川市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(試行)》規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中注明監(jiān)管賬戶等信息,協(xié)助購(gòu)房人將房?jī)r(jià)款直接存入項(xiàng)目監(jiān)管賬戶,不得直接收取任何性質(zhì)的房?jī)r(jià)款。
福建省住建廳9月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出,房地產(chǎn)管理部門(mén)、監(jiān)管銀行對(duì)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管,?顚S茫瑢m(xiàng)用于支付預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示,近年來(lái),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和融資模式趨于高周轉(zhuǎn)、高杠桿,房?jī)r(jià)和建設(shè)成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響,企業(yè)資金鏈普遍趨緊、銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控,部分企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)凸顯。有針對(duì)性地開(kāi)展預(yù)售資金監(jiān)管檢查有很強(qiáng)的必要性。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管與商品房預(yù)售制度息息相關(guān)。由于目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)銷售采取的是商品房預(yù)售的方式,即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購(gòu)房者約定,由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款,在未來(lái)某一時(shí)期擁有所購(gòu)房屋。并非“一手交錢(qián),一手交貨”,而是“先交錢(qián),再交貨”,給購(gòu)房者帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。
于是,商品房預(yù)售資金監(jiān)管顯得十分必要,預(yù)售資金監(jiān)管旨在保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的安全性,防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售資金由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行實(shí)施第三方監(jiān)管,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶,只能用作本項(xiàng)目建設(shè),不得隨意支取、使用。當(dāng)前,資金違規(guī)使用的情況確實(shí)存在,尤其是存在資金沒(méi)有嚴(yán)格按照工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行撥付等問(wèn)題。
最近,北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)管賬戶資金被挪用,導(dǎo)致現(xiàn)有監(jiān)管賬戶余額遠(yuǎn)低于后續(xù)主體工程建設(shè)所需資金。目前該項(xiàng)目進(jìn)展緩慢,大多數(shù)業(yè)主對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目能否按時(shí)交房表示擔(dān)憂,引發(fā)業(yè)主維權(quán)。
上述北京房地產(chǎn)項(xiàng)目案例中,之所以項(xiàng)目監(jiān)管賬戶資金被挪用,疑似與企業(yè)整體資金鏈吃緊密切相關(guān)。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體資金鏈情況也需要得到重視。很多爛尾樓的形成也正是由于企業(yè)資金鏈斷裂,導(dǎo)致項(xiàng)目難以為繼。
房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈問(wèn)題近期得到了國(guó)家有關(guān)部門(mén)高度關(guān)注。8月20日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)指出,為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度,相關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。
專家認(rèn)為,無(wú)論是住建部等部門(mén)形成的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則,還是多地最近加強(qiáng)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管,都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不小壓力,預(yù)計(jì)很多企業(yè)在拿地、開(kāi)發(fā)、銷售等方面的節(jié)奏都會(huì)隨之調(diào)整。不過(guò),這也會(huì)倒逼房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)更加規(guī)范,在融資方面更加謹(jǐn)慎,為防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮應(yīng)有的作用。
來(lái) 源: 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)
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