近期，長租公寓企業(yè)爆雷事件頻出，引發(fā)各界關(guān)注。分析人士認(rèn)為，從長遠(yuǎn)發(fā)展角度來看，爆雷是行業(yè)進行自我凈化的正常階段，通過淘汰存在經(jīng)營不規(guī)范、資金鏈有安全隱患等問題的長租公寓企業(yè)以及“借長租公寓之殼，行資金盤游戲之實”的攪局者，益于完成行業(yè)優(yōu)勝劣汰進化；從短期內(nèi)來看，爆雷亂象則對行業(yè)口碑造成不良影響。
長租公寓行業(yè)兩極化發(fā)展格局正在全面加速形成，與爆雷企業(yè)不同的是，也有部分長租企業(yè)，反而在疫情、市場環(huán)境低迷等多重不利因素沖擊下，展現(xiàn)出愈來愈強之勢。這其中，頭部企業(yè)自如正在以最直觀的市場數(shù)據(jù)快速挽回長租企業(yè)的信心和行業(yè)信用。
據(jù)悉，今年9月自如入住率已近90%，在疫情影響下，已逐步恢復(fù)往日水平。同時，2020年，自如租客平均找房周期僅為17.2天，租客平均租住時長達(dá)到293天。此外，自如租客在今年平均7天找到家，業(yè)主則從了解到委托自如進行房屋托管平均用時僅為9.4天。
為何一邊是多家企業(yè)“雷聲不斷”，另一邊“自如們”卻能夠加速前進？這背后，是長租企業(yè)完全不同的經(jīng)營模式與市場目標(biāo)，精耕者們正引領(lǐng)著行業(yè)市場的正確前進方向。
創(chuàng)新不止：顛覆傳統(tǒng)模式，升級租住體驗
長租公寓模式的誕生，對于租住市場經(jīng)濟而言，毋庸置疑是一種顛覆性變革和進階，同時更是讓億萬長租消費者成為核心受益者。
在長租公寓模式出現(xiàn)之前，我國住房租賃市場長期以個人房東直租、中介出租模式為主，而這兩大傳統(tǒng)模式中普遍存在“三大錯配”難題，即產(chǎn)品錯配、服務(wù)錯配、品質(zhì)錯配，長租公寓成為解決這一“頑疾”的絕佳“良藥”。2011年，以國內(nèi)房地產(chǎn)中介巨頭鏈家集團的內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項目自如的上線為關(guān)鍵標(biāo)志，正式開啟中國住房租賃市場的品質(zhì)化、線上化新時代。
以自如為例，在產(chǎn)品端，長租公寓推出了分租、整租、集中式公寓、業(yè)主直租等多元化的租住產(chǎn)品，滿足年輕人的品質(zhì)化租住需求；在服務(wù)端，自如充分發(fā)揮專業(yè)的精細(xì)化運營能力，推出管家、保潔、搬家、家修等各類租期服務(wù)，提升用戶租住體驗。
而頭部長租公寓更是通過互聯(lián)網(wǎng)模式和技術(shù)不斷為租房流程加碼提速。早在2015年，自如就已完成電子合同的全面落地，實現(xiàn)了找房、約看、簽約、交租金、預(yù)約生活服務(wù)、辦理退換租的全閉環(huán)。
2019年底，自如則進一步提升了VR看房、視頻看房、地圖找房、智能推薦等線上技術(shù)，這一升級不僅縮短了租客的找房周期，也讓自如在年初疫情期間憑借“0接觸”模式大幅提升租住安全保障，保證日常業(yè)務(wù)的順利開展，并為疫情常態(tài)化后長租經(jīng)濟的提振，自如入住率恢復(fù)至近90%打下堅實基礎(chǔ)。
值得一提的是，長租公寓的規(guī)�；芾砗瓦\營能力，也使其成為社區(qū)治理、疫情管控的重要抓手。疫情期間，僅自如一家的管家團隊就在全國9個城市志愿服務(wù)953個街道、9235個社區(qū)，對接1205個派出所，4196個警務(wù)站，并投入抗疫費用近4億元，推出多重保障舉措助力返程租客順利入住。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，突發(fā)疫情再次證明了長租公寓模式的優(yōu)勢所在，同時也成為檢驗長租公寓企業(yè)的一把“雙刃劍”，既印證了運營穩(wěn)健的深耕企業(yè)的硬實力，也加速了渾水摸魚企業(yè)的出局。
惠及民生：保障資金安全，減輕經(jīng)濟壓力
目前，采取“高收低租”“長收短付”等非正常運營模式以及“租金貸”比例過高的長租公寓企業(yè)已成為“爆雷重災(zāi)區(qū)”，而租金貸隱患也早已引發(fā)監(jiān)管部門的注意并加強管制。
2019年12月，住建部、國家發(fā)改委等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，其中明確規(guī)定住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的部分應(yīng)于2022年年底之前逐步調(diào)整到位。
據(jù)記者了解，目前市場中大部分長租企業(yè)仍存在租金貸比例過高的問題，僅少數(shù)頭部企業(yè)符合政策要求，這其中又以自如為最低，其租金貸使用比例低于20%，僅為11%左右。
另外，自如在技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品升級等方面的投入也在不斷加碼，并最大限度地回饋租客和業(yè)主，推出一系列福利活動。據(jù)悉，僅7月通過“億元補貼”活動，自如就為租客累計減免租金超過1.2億元。低風(fēng)險、高實惠成為自如實現(xiàn)租客高入住率、租住時長持續(xù)提升以及獲得業(yè)主高信賴度的重要砝碼。
業(yè)內(nèi)人士表示，“爆雷潮”只是長租市場格局中的一隅，在分析行業(yè)現(xiàn)狀和趨勢時，應(yīng)更多關(guān)注那些專注于長租產(chǎn)品與服務(wù)提升、不斷增強自身運營能力的實力企業(yè)，它們所獲得的發(fā)展空間正在持續(xù)放大，成為行業(yè)未來走向的核心標(biāo)準(zhǔn)。
