剛剛過去的國慶假期,成都市雙流區(qū)的張曉朋一邊忙著尋找出租房,一邊密切關(guān)注著維權(quán)群里的消息。5月初,他給長租公寓巢客遇家公司交了一年的房租2萬多元,8月初就遭遇公司人去樓空。
他的遭遇不是個案。8月27日,有租客在杭州長租公寓友客剛剛交了2萬余元房租,中介卻卷款而逃;9月初,上海長租公寓“嵐越”被當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)立案調(diào)查……
近年來,長租公寓在各大城市發(fā)展迅速,但市場魚龍混雜。據(jù)不完全統(tǒng)計,繼去年南京樂伽公寓爆雷后,今年8月至今短短一個多月時間里,已有十多家采取“高進(jìn)低出”“長收短付”這種不正常模式運(yùn)營的住房租賃企業(yè)疑似跑路,一些公司資金杠桿率達(dá)十倍以上,涉及資金上億元,給上萬房東及租客帶來重大經(jīng)濟(jì)損失,也使得長租公寓行業(yè)遭遇空前的信用危機(jī)。
多地長租公寓接連跑路
近期,杭州、上海、合肥、鄭州、廣州等地多家長租公寓公司爆雷,這些公司均采取“高進(jìn)低出”“長收短付”模式經(jīng)營,即高價收房、低價出租,對房東采取每月支付,對租客則收取至少半年以上的房租。一些企業(yè)按年收、按月付,杠桿率能放大到十倍以上。
目前各大城市的長租公寓分為兩類,一類是重資產(chǎn)型,主要為開發(fā)商自持的長租公寓,也有部分國有房源;一類是輕資產(chǎn)型,由住房租賃企業(yè)在市場上收集分散的個人房源,統(tǒng)一托管和轉(zhuǎn)租。輕資產(chǎn)、托管式住房租賃企業(yè)因門檻低、起步容易,目前是市場主力。
今年3月,成都市民張女士將一套閑置房產(chǎn)掛到“閑魚”App上出租,隨后,一名巢客遇家的業(yè)務(wù)員私信詢問張女士是否考慮將房屋托管。經(jīng)核查該公司相關(guān)營業(yè)信息沒有問題后,雙方簽訂了委托管理服務(wù)合同,租金是2800元一個月。4月,張女士無意間得知,租客竟以不到2000元的價格租下了房子!爱(dāng)時就覺得不對勁,但合同已經(jīng)生效!
該房子的租客陳小姐是一名剛畢業(yè)的大學(xué)生!拔易夥繒r看了房東和中介公司簽訂的委托書,才放心租下這套房子!标愋〗阏f,因為租金比市場價低三四百元,中介要求必須一次性繳納一年的租金,當(dāng)時總共繳納了兩萬多元。
陳小姐承租后,巢客遇家每個月給張女士交付房租,然而自7月起,張女士再也沒有收到過房租。8月初,巢客遇家全部業(yè)務(wù)員離職,公司人去樓空,大量房東和租客聚集在辦公室外打探消息,加微信群抱團(tuán)維權(quán)。
8月19日,《經(jīng)濟(jì)參考報》記者陪同張女士前往當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊蟀笗r看到,許多手持“一城一家”“豬豬幫”“巢客遇家”租賃合同的受害者正排著隊報案。時值畢業(yè)季,受波及群體多為剛畢業(yè)的大學(xué)生,大量租客交了一年甚至兩年房租,房東卻沒收到錢,要求租客搬離,許多租客陷入無家可歸境地。也有不少租客不愿搬離,與房東產(chǎn)生矛盾。派出所民警告訴記者,此案波及面大,目前經(jīng)偵部門正在調(diào)查。
巢客公寓官網(wǎng)顯示,截至2019年9月,其已布局杭州、上海、蘇州、武漢、成都、天津六個城市,累計管理超過兩萬套房源。有報道稱,巢客公寓此次事件造成約1.7萬人利益受損,涉及資金超過億元。記者了解到,武漢巢客公寓曾在4月被曝出資金鏈斷裂,涉及租客房東超8000人。
為何各地的“高進(jìn)低出”式租賃公司近期集中爆雷?成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會常務(wù)副會長劉翔認(rèn)為,一方面,受疫情等影響,企業(yè)資金鏈越發(fā)緊張,繃不住了;另一方面,在各地更嚴(yán)厲的監(jiān)管下,這些公司的問題或被動或主動地集中暴露出來,并形成連鎖反應(yīng)。
目前,各地爆雷事件正在陸續(xù)調(diào)查之中。但網(wǎng)友通過多種渠道反映,許多租客已被房東強(qiáng)行搬走行李,甚至被趕了出去,房子也更換了門鎖。
“受騙人群都是剛需”
迅速發(fā)展的住房租賃市場帶來魚龍混雜、泥沙俱下的亂象,一些企業(yè)采用“高進(jìn)低出”“長收短付”這種不正常經(jīng)營模式,給行業(yè)發(fā)展蒙上陰影,有專家甚至直言,“長租公寓爆雷,比P2P爆倉危害更大”。
2016年以來,我國大力支持住房租賃市場發(fā)展,其本意是落實房住不炒,推動形成租購并舉、住有所居的房地產(chǎn)市場。2019年,16個城市進(jìn)入中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)范圍,包括一線城市和部分二線城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,這些城市租賃房屋規(guī)模較大,穩(wěn)定了這些地區(qū)的租賃市場,有利于推動全國租賃市場健康發(fā)展。
專家認(rèn)為,一些企業(yè)“高進(jìn)低出”“長收短付”的不正常經(jīng)營模式主要有以下特點(diǎn)。
一是門檻低,手段隱蔽,模式易復(fù)制。業(yè)內(nèi)人士坦言,“高進(jìn)低出”類企業(yè)本身是輕資產(chǎn),利用相對優(yōu)惠價格快速占領(lǐng)市場、利用時間差形成巨大的資金池,一旦其進(jìn)行其他投資或秘密轉(zhuǎn)移,資金鏈很容易斷裂。在此階段,公司大概率會出現(xiàn)法人變更、經(jīng)營范圍變更等轉(zhuǎn)嫁責(zé)任的操作,爆雷后的企業(yè)法人往往是一些替罪羊,幕后操盤手難以追責(zé)。此外,這一模式門檻低、易復(fù)制,比如,四川悅冠背后操盤手與原成都樂伽公司是同一批人,換個“馬甲”再來一次。
二是法律界定困難,資金追回難以落實。西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐認(rèn)為,這一商業(yè)模式和前幾年一地雞毛的P2P公司沒有本質(zhì)區(qū)別,但是,這一模式在前期又很難界定其惡意經(jīng)營的性質(zhì)。企業(yè)可以說這是一種開拓市場的商業(yè)行為,將爆雷原因包裝成經(jīng)營不善。
成都市律師協(xié)會副會長陳軍表示,如果企業(yè)主要負(fù)責(zé)人或股東不存在卷資跑路或者刑事詐騙等情況的話,那么負(fù)責(zé)人個人只承擔(dān)有限責(zé)任,主要責(zé)任還是以公司名義來承擔(dān),但很多公司爆雷后償還能力很弱,如遇到主要負(fù)責(zé)人跑路的話,租客和房東的資金追回將很難落實。記者了解到,2019年,擁有4.5萬間出租房的南京樂伽公寓爆雷后,最終認(rèn)定的是民事責(zé)任,房東和租客損失難以彌補(bǔ)。
三是監(jiān)管手段不足。成都市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,今年以來,成都要求住房租賃企業(yè)開業(yè)前向住建部門出具開業(yè)報告并備案,其租賃合同也要備案,但若公司刻意躲避備案,行政監(jiān)管便難以覆蓋。陳軍表示,住房租賃企業(yè)違反合同約定,本身屬于民事糾紛,應(yīng)通過司法程序解決,在企業(yè)無違法行為的情況下,主管部門無權(quán)采取行政手段強(qiáng)制處理。
貝殼研究院高級分析師黃卉認(rèn)為,由于市場主體和租賃房源的數(shù)量大、種類多,監(jiān)管是否能全面覆蓋市場上的租賃房源以及租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為,是各地實際操作過程中的一大難點(diǎn)。
四是社會危害大。記者發(fā)現(xiàn),此類事件被波及的租客往往是還沒有進(jìn)入社會的學(xué)生,或者是剛進(jìn)入社會的職場新人,社會經(jīng)驗不足,抵御風(fēng)險能力弱。房東也是受害者,因收不到租金而強(qiáng)制收房,造成不少社會矛盾。
劉璐認(rèn)為,如果在市場拓展階段,這些企業(yè)的賬上并沒有資本用來“燒錢”以獲得客群的話,那這就是明顯的“龐氏騙局”,而且此類事件比P2P事件危害更大,因為被騙的人群都是剛需,一旦企業(yè)跑路,租客們不僅無法退款,還無房可住。蛋殼公寓副總裁林蘇表示,這些事件擾亂了正常市場秩序,給住房租賃行業(yè)發(fā)展蒙上一層陰影,造成劣幣驅(qū)逐良幣的惡性競爭。
“資金池”問題亟待監(jiān)管
多位業(yè)內(nèi)人士呼吁,應(yīng)盡快完善監(jiān)管制度,縮小預(yù)收租金“資金池”,加大對高進(jìn)低出、長收短付、違規(guī)改建、發(fā)布虛假房源等行為的打擊力度,保障租客和房東的合法權(quán)益,也為規(guī)范經(jīng)營的企業(yè)營造良好發(fā)展生態(tài)。
首先,加快立法程序,完善監(jiān)管制度。9月7日開始,住建部就《住房租賃條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見。其中一條明確,住房租賃企業(yè)存在“長收短付”“高進(jìn)低出”等高風(fēng)險經(jīng)營行為的,房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄。直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度,將租金、押金等納入監(jiān)管。
劉翔建議,盡快出臺相關(guān)實施細(xì)則、地方性條例、監(jiān)管措施細(xì)則等一系列配套規(guī)定,促進(jìn)條例落地。劉璐認(rèn)為,對長租公寓這一新興行業(yè),在允許企業(yè)創(chuàng)新探索的同時,市場監(jiān)管、住建、金融等部門應(yīng)建立聯(lián)合監(jiān)管常態(tài)化機(jī)制,對此類企業(yè)在注冊之初即納入監(jiān)管范圍,督促其備案及合規(guī)經(jīng)營。
其次,加強(qiáng)金融監(jiān)管,縮小預(yù)收租金“資金池”。目前,南京、杭州、西安等城市出臺了長租公寓專用賬戶監(jiān)管辦法,杭州還凍結(jié)企業(yè)部分資金作為風(fēng)險防控金。
劉翔認(rèn)為,長租公寓行業(yè)利潤率低,正常經(jīng)營的企業(yè),基本上要達(dá)到90%至93%的房屋出租率,企業(yè)才有可能盈利,而疫情以后,大部分企業(yè)出租率達(dá)不到這一標(biāo)準(zhǔn),發(fā)展舉步維艱。與此形成強(qiáng)烈對比的是,“高進(jìn)低出”式租賃企業(yè)卻采用預(yù)收一年甚至兩年租金的手段,在短期內(nèi)積累了一個巨大的“資金池”。
“繳納高額風(fēng)險防控金可能會讓本已微利的合規(guī)經(jīng)營企業(yè)更加艱難,且對‘高進(jìn)低出’企業(yè)約束有限。為支持行業(yè)健康發(fā)展,更有效的辦法是減少預(yù)收租金,盡可能降低‘資金池’規(guī)模,同時設(shè)立專項賬戶進(jìn)行監(jiān)管。”劉翔呼吁。
9月11日,成都市發(fā)布租賃資金監(jiān)管新規(guī),要求住房租賃企業(yè)開立全市唯一的資金監(jiān)管賬戶,對于支付租金周期超過三個月的,應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶。
再次,回歸服務(wù)業(yè)屬性,加強(qiáng)行業(yè)自律。劉璐認(rèn)為,長租公寓屬于重要民生領(lǐng)域,應(yīng)防止行業(yè)過度金融化,引導(dǎo)企業(yè)降低杠桿。
劉翔呼吁行業(yè)回歸并做強(qiáng)服務(wù)業(yè)屬性,比如,用類似發(fā)展信托制物業(yè)的思路,鼓勵租賃企業(yè)向業(yè)主提供涵蓋租前、租中、租后全鏈條環(huán)節(jié)的信托制托管服務(wù),讓業(yè)主和租客之間合同直簽、房租直付,從根源上杜絕騙錢跑路、經(jīng)營不善、哄抬租金。
林蘇建議全行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)督,及時向行業(yè)協(xié)會和主管部門舉報,不斷擠壓此類企業(yè)的生存空間,對可能涉嫌違法犯罪的行為形成有力震懾,營造有利于行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展氛圍。
最后,加大風(fēng)險警示,發(fā)動社會監(jiān)督。陳軍建議,通過多種宣傳渠道,讓房東和房客深刻認(rèn)識到參與這種租賃方式的風(fēng)險,警惕不正常價格租金的誘惑。黃卉建議,各城市建立糾紛處理和舉報公示制度,暢通投訴舉報渠道,發(fā)動公眾力量參與監(jiān)督,同時充分發(fā)揮小區(qū)物業(yè)的作用,對行業(yè)亂象進(jìn)行有力監(jiān)督舉報。
來 源:搜狐
編 輯:liuy