“這一方案的實施，標志著在深圳投資炒房的基礎動搖，深圳房價一直漲的神話有望被打破�！�

　　深圳用地再次擴權，此次被中央賦予了部分農用地轉為建設用地的自主權，其房價一直漲的神話有望被打破。

　　新華社10月11日消息顯示，中共中央辦公廳、國務院辦公廳近日公布的《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020~2025年）》（下稱《方案》）提出，支持深圳在土地管理制度上深化探索，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。

　　《方案》還表示，支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地。支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發(fā)建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺建設自然資源資產(chǎn)交易市場，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務監(jiān)管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

　　今年3月，國務院公布的《關于授權和委托用地審批權的決定》表示，要在嚴格保護耕地、節(jié)約集約用地的前提下，進一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權�！稕Q定》明確，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

　　如今，深圳作為副省級城市也被賦予了這項自主權。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)記者表示，對于這個政策的需求，深圳實際上是很迫切的。原先國家對于農用地轉建設用地特別是轉成住宅用地存在一定的擔心，擔心實體經(jīng)濟空心化、房地產(chǎn)化。由此，對農業(yè)用地轉建設用地的審批權控制得十分嚴格。然而，對深圳來講，隨著產(chǎn)業(yè)結構調整，第三產(chǎn)業(yè)和高科技現(xiàn)代化服務業(yè)已占據(jù)其主導地位，但用地結構仍停留在以工業(yè)用地為主的狀態(tài)。所以在產(chǎn)業(yè)轉型的背景下，深圳必須對空間結構重新進行調整。

　　李宇嘉認為，此前規(guī)劃用地和土地用途管制是橫在這個調整上面的兩把“尚方寶劍”。因此，此次調整對深圳來說，就是用地權的增加，意義非凡。同時，這也是促進要素市場化自由流通的一個必然結果，因為地方更加明確地知道土地應該怎么用，土地要素怎么實現(xiàn)價值最大化。

　　資料顯示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容納了超過1344萬常住人口，但深圳居住用地占全市總建設用地面積不到23%，低于國家相關標準中25%～40%的下限。

　　過去十余年深圳房價快速上漲，主要原因是人們相信深圳土地供應不足以滿足龐大的人口住房需求。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年，深圳市商品住宅成交均價為55821元/平方米，是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂對此表示，深圳的土地供應不足，除了地理條件限制之外，有很大一部分原因是政策限制。大量的小產(chǎn)權房、農民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應。這些問題在現(xiàn)行的制度框架下長期得不到解決。而在每年50萬人口流入的背景下，單單只依靠少量的商品房，供需矛盾日益激化。

　　“這一《方案》的實施，標志著在深圳投資炒房的基礎動搖，深圳房價一直漲的神話有望被打破�！痹S小樂表示，“《方案》授權深圳市政府審批永久基本農田以外的農用地轉為建設用地，給予先行示范區(qū)處理農民房、城中村的特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。如果500萬套左右的小產(chǎn)權房能夠有序進入市場流通，將會給深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行帶來重大的積極作用�！�

　　而對《方案》優(yōu)化增量土地與存量土地的循環(huán)利用，許小樂認為，一方面，探索利用存量建設用地進行開發(fā)建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制，盤活存量工業(yè)用地，按照產(chǎn)業(yè)結構轉換的實際需求，使土地空間得到更加高效的利用。一些閑置、低效工業(yè)廠房倉庫將能夠轉化為住宅用途，使工改租、商改租更為順暢。另一方面，深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農村土地制度改革，繼續(xù)擴大城市圈的資源合作利用方式，從城市圈外部獲得可用資源，將惠及周邊城市。

來 源： 第一財經(jīng)   

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