2025年，在全球貿(mào)易保護主義升級、地緣沖突持續(xù)發(fā)酵的宏觀逆風(fēng)中，中國經(jīng)濟以超預(yù)期韌性破浪前行——上半年GDP同比增長5.3%，對全球增長貢獻率穩(wěn)定在30%左右，高附加值產(chǎn)品出口逆勢突圍。深圳作為中國創(chuàng)新經(jīng)濟引擎，將外部壓力轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)升級動力，以前瞻性政策精準錨定戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)：迭代升級“20+8”產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃，新增低空經(jīng)濟賽道，人工智能升格單列為1個集群；推出專項產(chǎn)業(yè)培育計劃，聚焦人工智能終端、具身智能機器人等前沿領(lǐng)域。同時，深圳積極打造千億級“20+8”產(chǎn)業(yè)基金群，并首提引領(lǐng)發(fā)展“大膽資本”、培育壯大“耐心資本”，全力推進金融助力科創(chuàng)向“新”而行。
全鏈條政策支撐體系構(gòu)建，驅(qū)動戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)量質(zhì)躍升。2024年深圳市戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)增加值增速達10.5%，占GDP比重升至42.3%。新能源汽車產(chǎn)量增長69.2%，占全國22.3%，拉動深圳汽車產(chǎn)量躍居全國首位。2025年一季度機器人產(chǎn)業(yè)增加值增速提升至38%，低空經(jīng)濟與空天產(chǎn)業(yè)增速達22%，產(chǎn)業(yè)“含新量”不斷提升，增強經(jīng)濟發(fā)展韌性。創(chuàng)新生態(tài)根基同步夯實，2024年全社會研究與試驗發(fā)展（R&D）經(jīng)費投入強度6.46%，連續(xù)9年兩位數(shù)增長，其中企業(yè)研發(fā)投入占比93.3%。截止到2024年，深圳國家級高新技術(shù)企業(yè)突破2.5萬家，國家級專精特新“小巨人”企業(yè)累計達1025家，形成雨林式創(chuàng)新生態(tài)。
戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也為深圳產(chǎn)業(yè)園市場注入了新質(zhì)動能。深圳已經(jīng)形成深圳灣科技園、坂雪崗科學(xué)城、留仙洞、光明科學(xué)城、尖崗山及鐵仔山，五大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚且市場化租賃項目豐富的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園市場，總體量近900萬平方米，其中過去5年入市的新項目占比40%，2018年至今次新項目占比達到64%，主要集中在坂雪崗科學(xué)城、光明科學(xué)城和留仙洞。新入市的產(chǎn)業(yè)園項目以復(fù)合的功能布局、完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)、突出的硬件品質(zhì)吸引優(yōu)質(zhì)客戶進駐，推動產(chǎn)業(yè)園從單一的空間租賃向“研發(fā)加速+場景賦能+資本嫁接”的生態(tài)平臺升級。
來源：深圳優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)位分布圖來源：深圳市地理信息公共服務(wù)平臺、高力國際
2025年上半年，深圳市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園市場新增供應(yīng)總面積達32萬平方米，但由于凈吸納量也達到22萬平方米，空置率較去年末僅小幅上升0.3個百分點至22.1%。市場實現(xiàn)快速去化離不開新興產(chǎn)業(yè)帶來的需求支撐，上半年產(chǎn)業(yè)園租賃需求主要行業(yè)來源集中在批發(fā)零售、互聯(lián)網(wǎng)科技以及制造業(yè)，成交數(shù)量占比分別為25%、24%和14%。
2025H1優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園子市場新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率
2025H1深圳產(chǎn)業(yè)園主要租賃成交行業(yè)占比
其中坂雪崗科學(xué)城、留仙洞在優(yōu)質(zhì)項目不斷增加、良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、靈活的租賃策略及總部自用帶動下均實現(xiàn)約10萬平方米的凈吸納量。
坂田作為跨境電商集聚地、世界級電子信息產(chǎn)業(yè)承載區(qū)，上半年批發(fā)零售成交占比達33%、互聯(lián)網(wǎng)科技占比約22%。坂田聚集約1萬家跨境電商企業(yè)，涉及電子產(chǎn)品與元器件、日用消費品與家居交易及跨境服務(wù)生態(tài)多個領(lǐng)域，成為支撐區(qū)域載體市場活力的核心動力。同時，坂田萬億級電子信息產(chǎn)業(yè)集群以半導(dǎo)體與集成電路、網(wǎng)絡(luò)通信與智能終端、軟件與工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)為三大核心領(lǐng)域，以華為全球總部為龍頭，多家國家高新技術(shù)企業(yè)、專精特新“小巨人”企業(yè)為創(chuàng)新梯隊，亦為區(qū)域優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體注入強勁動能。
留仙洞定位于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部基地，不僅匯聚了天瓏、傳音、大疆等多家龍頭企業(yè)，而且產(chǎn)業(yè)配套正日趨完善，區(qū)域吸引力和發(fā)展?jié)摿Φ玫酱蠓嵘�。上半年區(qū)域互聯(lián)網(wǎng)科技成交占比達22%，為最主要需求來源。
光明科學(xué)城憑借高端制造產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，通過產(chǎn)業(yè)生態(tài)整合與租金讓利策略，亦實現(xiàn)較高去化，其高新技術(shù)制造業(yè)租賃成交占比達23%。
作為深圳高新技術(shù)企業(yè)最早的聚集區(qū)，深圳灣科技園創(chuàng)新底蘊深厚，企業(yè)生態(tài)優(yōu)質(zhì)，科創(chuàng)氛圍濃厚，上半年互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)租賃成交占比高達37%。然而，由于區(qū)域內(nèi)龍頭企業(yè)遷入自建總部，周邊市場競爭帶來租賃需求分流，導(dǎo)致該子區(qū)域市場化需求持續(xù)萎縮，連續(xù)兩個半年度錄得負凈吸納量。不過區(qū)域科創(chuàng)基因深厚，疊加供給端更多的軟硬件升級，當(dāng)前階段性局面有望逐步改善。
區(qū)域內(nèi)部及鄰近區(qū)域為核心客戶來源地。坂雪崗科學(xué)城上半年租賃來源中，坂田內(nèi)部、北站商務(wù)區(qū)及龍華超級商圈占比達45%；留仙洞總部基地近70%源自自身及西麗、深圳灣科技園、寶安中心區(qū)等周邊產(chǎn)業(yè)節(jié)點�？臻g適配、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、人才保障、成本調(diào)整等仍然是影響企業(yè)搬遷的重要動因。
2025H1深圳產(chǎn)業(yè)園租賃成交客群來源TOP5
產(chǎn)業(yè)園運營商持續(xù)優(yōu)化租賃策略應(yīng)對需求變化。圍繞多樣化的客戶需求，租期靈活性提升、退續(xù)條件放寬、合作模式多元化等舉措加速落地。然而在降本增效為主流需求的市場中，調(diào)降租金仍然是關(guān)鍵競爭要素，至上半年末，深圳市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園凈有效租金較去年末下降4.0%至84.1元每月每平方米。橫向?qū)Ρ葋砜矗准�、乙級及產(chǎn)業(yè)園租金差距縮小，但產(chǎn)業(yè)園租金仍低于甲級寫字樓約40%，對于區(qū)位相近市場來說，產(chǎn)業(yè)園成本優(yōu)勢顯著。
深圳市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園凈有效租金及環(huán)比增幅
未來三年，深圳優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園年均供應(yīng)量高達84萬平方米，甲級寫字樓市場也將迎來超百萬平方米的年均供應(yīng)量。同時，疊加企業(yè)辦公空間集約化整合及自有物業(yè)回遷潮所帶來的市場化租賃需求持續(xù)減弱，供需失衡的情況會持續(xù)加重，租金下行趨勢難以短期逆轉(zhuǎn)。
值得關(guān)注的是，不同片區(qū)獨特的產(chǎn)業(yè)基因?qū)⒊掷m(xù)催化結(jié)構(gòu)性機會，成為產(chǎn)業(yè)園穿越周期的關(guān)鍵支點。運營方唯有緊扣區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級脈絡(luò)，高效鎖定高潛力產(chǎn)業(yè)集群錨點，提供滿足企業(yè)前沿需求的革新性空間解決方案，方能搶占戰(zhàn)略制高點，在激烈的競爭中贏得未來。
來 源：高力國際
