上海，2024年9月5日--享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行今日發(fā)布2024年《大中華區(qū)零售物業(yè)供應(yīng)/需求核心趨勢(shì)》報(bào)告。報(bào)告顯示：截至2024年二季度，中國16個(gè)主要城市的中高端商場(chǎng)存量達(dá)到1.13億平方米，主要城市的零售物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，零售物業(yè)間表現(xiàn)分化加劇。過去一年，中國優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)需求保持活躍。因此，二季度大中華區(qū)16個(gè)主要城市的整體空置率降至10.6%。
大中華區(qū)18個(gè)城市核心市場(chǎng)供應(yīng)/需求速覽（2024年二季度）
資料來源：戴德梁行研究部
戴德梁行中國區(qū)商業(yè)部董事總經(jīng)理甄仕奇表示："近年來，數(shù)字消費(fèi)、綠色消費(fèi)、健康消費(fèi)、文娛旅游、體育賽事、國貨潮品等新型消費(fèi)，在中國強(qiáng)勁崛起并蓬勃發(fā)展。這些新消費(fèi)的興起，不僅推動(dòng)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，也展現(xiàn)了我國消費(fèi)市場(chǎng)的強(qiáng)大韌性與蓬勃活力。
二十屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)積極擴(kuò)大國內(nèi)需求，加快培育完整內(nèi)需體系，完善擴(kuò)大消費(fèi)長效機(jī)制，健全綠色消費(fèi)激勵(lì)機(jī)制。有鑒于此，中國服務(wù)消費(fèi)未來將保持較強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)力，新型消費(fèi)將持續(xù)涌現(xiàn)。
戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示："今年以來，中國一系列擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)政策持續(xù)發(fā)力顯效，消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)出持續(xù)回暖的態(tài)勢(shì)。隨著服務(wù)消費(fèi)和新消費(fèi)需求的不斷增長，中國市場(chǎng)依然蘊(yùn)含巨大的消費(fèi)潛力亟待挖掘。為了滿足消費(fèi)者日益多樣化、個(gè)性化的需求，零售行業(yè)不斷推出新的商業(yè)模式、商業(yè)場(chǎng)景、服務(wù)內(nèi)容、以及零售業(yè)態(tài)。
零售商和購物中心的業(yè)主正積極擁抱變革，通過引入新技術(shù)、新業(yè)態(tài)、新模式，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式和消費(fèi)體驗(yàn)。中國零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)與需求方面，主要有以下發(fā)展趨勢(shì)：
傳統(tǒng)商圈能級(jí)提升
消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)擴(kuò)容
文旅消費(fèi)多點(diǎn)開花
綠色消費(fèi)邁向主流
展望未來，全球經(jīng)濟(jì)疲弱，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，大眾對(duì)消費(fèi)會(huì)更加謹(jǐn)慎。盡管如此，考慮到人均可支配收入的增加，升級(jí)類商品消費(fèi)需求的持續(xù)上升，大中華區(qū)零售市場(chǎng)前景仍積極向好。
北京
截止到2024年上半年，北京零售市場(chǎng)總存量為1,733萬平方米，其中購物中心存量為1,545萬平方米。
受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，整體消費(fèi)市場(chǎng)依然疲軟，零售市場(chǎng)客流在過去一年里雖然有了較大的回升，但整體消費(fèi)動(dòng)力不足，消費(fèi)降級(jí)明顯。北京零售市場(chǎng)整體租金報(bào)價(jià)也有所下降，空置率微升。截止2024年上半年，北京零售市場(chǎng)核心商圈標(biāo)桿項(xiàng)目首層平均租金報(bào)價(jià)為人民幣2,200元每月每平方米，空置率為10.6%。
2024年下半年，北京零售市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將有60萬平方米左右的新增供應(yīng)計(jì)劃投放市場(chǎng)。此外，在北京促銷費(fèi)及招商引資政策的支持下，除了大型購物中心陸續(xù)落地外，品牌會(huì)員店也在北京市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)張。2024年，北京將持續(xù)推進(jìn)國際消費(fèi)中心城市建設(shè)，在各項(xiàng)政策的支持下，商業(yè)街區(qū)的升級(jí)改造、商圈及項(xiàng)目的升級(jí)更新仍將是城市零售市場(chǎng)發(fā)展的主旋律。
上海
過去一年，穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基本面支撐了上海零售物業(yè)市場(chǎng)的增長。2023年下半年和2024年上半年，共有27個(gè)新項(xiàng)目建成入市，推升上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)總存量至約2,338萬平方米。
盡管有大量新增供應(yīng)入市，上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)平均空置率仍持續(xù)下降。截至2024年第二季度末，上海中高端購物中心市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下跌0.06個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.26個(gè)百分點(diǎn)至9.32%，為2022年以來歷史最低點(diǎn)，反映出品牌商對(duì)優(yōu)質(zhì)零售空間的需求持續(xù)增長。上海中高端購物中心首層租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降2.36%至人民幣760.45元每月每平方米，主要被位于新興區(qū)域的新項(xiàng)目具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的租金所拉低。
2024年下半年，上海零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有超120萬平方米的新項(xiàng)目入市。隨著新興區(qū)域的持續(xù)發(fā)展，預(yù)計(jì)全市平均租金將被進(jìn)一步拉低。
深圳
2023年下半年至2024上半年，KK Time京基百納時(shí)光及前海壹方匯開業(yè)，推升深圳優(yōu)質(zhì)購物中心存量至659.9萬平方米。
零售業(yè)態(tài)復(fù)蘇步伐加快，超餐飲業(yè)態(tài)成為近一年購物中心開店主力。多重積極因素疊加促使全市優(yōu)質(zhì)購物中心的整體空置率較去年中下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至8.4%，創(chuàng)下了自2022年第二季度以來的歷史新低。全市優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)層平均租金則連續(xù)兩個(gè)季度上升，至每月每平方米812.1元，反映出業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的樂觀情緒。
2024年三季度至2025年，深圳預(yù)計(jì)將有122.5萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心陸續(xù)入市，其中，核心商圈占比31.7%，新興商圈占比68.3%。品牌方面，奢侈品牌的動(dòng)態(tài)引人注目，同時(shí)，更多富含創(chuàng)新元素并能提供獨(dú)特體驗(yàn)的店鋪也將陸續(xù)開業(yè)。而隨著對(duì)外開放的擴(kuò)大及基礎(chǔ)設(shè)施的完善，外籍游客及珠江口西岸的客群有望成為推動(dòng)深圳消費(fèi)市場(chǎng)增長的新動(dòng)力。消費(fèi)品以舊換新、消費(fèi)場(chǎng)景趨于多元化、營商環(huán)境不斷優(yōu)化亦有助于提振消費(fèi)需求、激活市場(chǎng)主體活力。
廣州
2023年下半年至2024年上半年，廣州新增68.3萬平方米優(yōu)質(zhì)購物中心，新增總量達(dá)歷史高峰，其中約75%的新增供應(yīng)位于非核心商圈，推升總存量至563.4萬平方米。
廣州商圈客流穩(wěn)步恢復(fù)，消費(fèi)需求復(fù)蘇勢(shì)頭良好。核心商圈內(nèi)位置優(yōu)、運(yùn)營能力強(qiáng)的標(biāo)桿項(xiàng)目依然是租戶選址的首要選擇，核心商圈空置率依然保持低位。但同時(shí)受非核心商圈大量新增供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性影響，全市優(yōu)質(zhì)購物中心空置率同比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至7.3%。
未來三年，廣州仍將有130.6萬平方米的優(yōu)質(zhì)購入中心進(jìn)入市場(chǎng)。隨著在建項(xiàng)目的加速建設(shè)以及存量項(xiàng)目的煥新升級(jí)，將推動(dòng)廣州多核心商圈體系建設(shè)的縱深推進(jìn)。此外，廣州今年在消費(fèi)場(chǎng)景多元化、首店引進(jìn)等方面做出了指引，將進(jìn)一步促進(jìn)廣州國際消費(fèi)中心城市的培育建設(shè)。
成都
過去一年，成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)迎來兩宗新增供應(yīng)，推動(dòng)全市存量上漲至8,196,923平方米。其中天府大悅城的入市不僅填補(bǔ)了天府商務(wù)區(qū)附近的商業(yè)空白，還推動(dòng)了天府新區(qū)新商圈的形成。
成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)存量已超過800萬平方米，僅次于北京、上海，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。傳統(tǒng)運(yùn)營模式已無法滿足消費(fèi)者的需求，cosmo轉(zhuǎn)型成為潮流聚集地，泛悅國際轉(zhuǎn)型成為奧特萊斯，龍湖天街三千集全力打造寵物友好商城，預(yù)計(jì)未來此類老舊傳統(tǒng)購物中心將陸續(xù)進(jìn)入調(diào)整期。
未來幾年成都購物中心供應(yīng)放緩，加之，IFS、太古里、SKP等高端商業(yè)趨近飽和，成都傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展將趨于穩(wěn)定。在城市更新、公園城市建設(shè)的大背景下，成都的非標(biāo)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、以及以服務(wù)居民生活最后一公里的鄰里中心將是未來成都商業(yè)市場(chǎng)多元化發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn)。
杭州
過去一年，杭州全力以赴拼經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長，扎實(shí)推動(dòng)各項(xiàng)工作落地落細(xì)，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)平穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，部分領(lǐng)域趨于改善，高質(zhì)量發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)。其中，消費(fèi)市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)，品質(zhì)消費(fèi)較為活躍。
從2023年第三季度至2024年第二季度，杭州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)迎來九大商業(yè)項(xiàng)目的正式開業(yè)，共計(jì)新添體量約86.5萬平方米。與此同時(shí)，內(nèi)外兼修、剛?cè)岵?jì)成為存量標(biāo)桿商場(chǎng)建筑與空間迭代的統(tǒng)一鏡像。例如，杭州大廈全面啟動(dòng)品牌形象提升改造，龍湖金沙天街迎來主題餐飲空間的煥新開業(yè)。
政策方面，6月《杭州市關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)"演賽展商旅"聯(lián)動(dòng) 打造"賽會(huì)之城·購物天堂"的若干措施》正式發(fā)布，旨在通過15條舉措的實(shí)施，促進(jìn)演藝、賽事、展會(huì)、商貿(mào)、文旅等不同業(yè)態(tài)深度融合與創(chuàng)新發(fā)展，培育壯大新型消費(fèi)，激發(fā)消費(fèi)潛能，加快建設(shè)國際消費(fèi)中心城市。
香港
香港在2023年初正式恢復(fù)全面通關(guān)，但隨著入境旅客消費(fèi)模式改變，加上港人北上消費(fèi)成風(fēng)，2024年上半年本地零售業(yè)銷售額放緩，不同主要零售類別均錄得同比跌幅。
盡管如此，訪港旅客人數(shù)仍在穩(wěn)步回升，零售品牌的租賃需求持續(xù)，整體一線街鋪空置率大致保持穩(wěn)定，市場(chǎng)上亦逐漸見有國際品牌在核心街區(qū)的租賃活動(dòng)。截至第二季，各區(qū)一線街鋪平均空置率回落至約7.8%，租金年初至今錄得低單位數(shù)增長。
然而，隨著零售市場(chǎng)面對(duì)旅客和香港居民消費(fèi)模式的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，預(yù)期品牌取態(tài)或?qū)A向維持謹(jǐn)慎，相信下半年的租賃需求將以國內(nèi)連鎖零售商和餐飲品牌為主力；下半年各區(qū)一線街鋪?zhàn)饨鹕驅(qū)⒔楹?至5%。另一方面，我們期望在中央政府各項(xiàng)惠港措施的支持下，配合香港政府大力推動(dòng)盛世經(jīng)濟(jì)，核心街區(qū)將迎來更多人流和消費(fèi)活動(dòng)。
臺(tái)北
去年上半年，后疫情時(shí)代正式開始，全年來臺(tái)觀光人數(shù)回到疫情前（2019年）半數(shù)的水準(zhǔn)，可見各商圈外國旅客逐漸回流，雖然消費(fèi)市場(chǎng)主力仍依靠內(nèi)需基本盤支撐，但整體消費(fèi)力度逐漸增強(qiáng)。下半年多數(shù)零售業(yè)者信心回籠，大型商場(chǎng)相繼開幕，各商圈持續(xù)復(fù)蘇，空置店面也陸續(xù)回補(bǔ)。
西門商圈截至2024年第二季空置率為3.5%，持續(xù)第八個(gè)季度下降。忠孝商圈在中華職棒例行賽事固定進(jìn)駐大巨蛋球場(chǎng)期間，有效帶動(dòng)周邊人潮，第二季度空置率為12.3%，目前部分商家開始裝修，預(yù)計(jì)下半年將會(huì)有新店入駐。中山南京商圈已回到疫情前低點(diǎn)，第二季空置率3.3%。
預(yù)期2024年來臺(tái)觀光人數(shù)幾乎恢復(fù)到疫前水準(zhǔn)，各商圈外國旅客也已逐漸回流，同時(shí)整體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)穩(wěn)定，消費(fèi)動(dòng)能已回歸正常生活態(tài)勢(shì)。而在后疫情時(shí)代，人們生活重新回歸對(duì)實(shí)體消費(fèi)的重視，也讓原生電商品牌開設(shè)實(shí)體店的風(fēng)潮逐漸成型，開始快速擴(kuò)展進(jìn)駐各商圈及百貨商場(chǎng)。
來 源：戴德梁行
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