2024年大宗物業(yè)交易額預(yù)計(jì)將小幅增長(zhǎng)
2023年中國大宗物業(yè)投資總交易額2063億元 ，同比下降13%，創(chuàng)2017年以來新低，租賃需求復(fù)蘇不及預(yù)期、境外高利率環(huán)境以及地緣政治局勢(shì)為掣肘市場(chǎng)的主要因素。
展望2024年，國內(nèi)低利率環(huán)境延續(xù)、國內(nèi)險(xiǎn)資及產(chǎn)業(yè)資本積極的投資情緒有望成為提振大宗交易市場(chǎng)表現(xiàn)的有利因素。CBRE世邦魏理仕的2024年投資者意向調(diào)查顯示，選擇“更積極投資”的受訪者比例為47%，相比2023年增加13個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者凈投資意向（即選擇“更積極投資”的受訪者比例減去選擇“更積極出售”的受訪者比例）達(dá)50%，相比上一年提高10個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)出最強(qiáng)的投資意愿。
但另一方面，CBRE的投資者調(diào)查也表明，2024年大宗物業(yè)市場(chǎng)依然面臨租賃市場(chǎng)去化壓力、買賣雙方對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期差等挑戰(zhàn)，而跨境投資者對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)的投資將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎。
順風(fēng)與逆風(fēng)交錯(cuò)之下，CBRE預(yù)計(jì)2024年中國大宗物業(yè)交易額將呈現(xiàn)低個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
資本化率趨近頂部區(qū)間
2024年影響商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)的因素復(fù)雜交錯(cuò)。一方面，國內(nèi)外利率有望雙降和投資者情緒的觸底回升將對(duì)市場(chǎng)釋放積極信號(hào)；但另一方面，租賃市場(chǎng)供過于求、開發(fā)商資產(chǎn)處置案例預(yù)計(jì)高發(fā)仍將對(duì)資本化率形成向上牽引。但總體來看，鑒于2025年后經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇和全球利率周期下行的預(yù)期，CBRE傾向于認(rèn)為本輪起于2019年的資本化率上行調(diào)整正在趨近頂部區(qū)間，而國內(nèi)各類型商業(yè)地產(chǎn)投資目前均享有明顯正杠桿。
分物業(yè)類型來看，基于投資者對(duì)租賃市場(chǎng)去化壓力的擔(dān)憂，一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓資本化率仍將走擴(kuò)，但不同品質(zhì)物業(yè)之間資產(chǎn)化率明顯分化，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心型資產(chǎn)資本化率相對(duì)平穩(wěn)。
隨著租賃基本面穩(wěn)步復(fù)蘇及公募REIT加速推進(jìn)，2023年下半年以來零售物業(yè)交易活躍度顯著提升，CBRE預(yù)計(jì)一線城市優(yōu)質(zhì)購物中心資本化率有望于2024年保持穩(wěn)定。
2024年一線城市倉儲(chǔ)物流資本化率走勢(shì)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)城市分化的特征，考慮到京滬租賃市場(chǎng)供需壓力猶存，資本化率或?qū)⒗^續(xù)走擴(kuò)，而廣深在低供給及跨境電商強(qiáng)勁需求的支撐下，資本化率有望出現(xiàn)回落。
自2023年起，CBRE將上海長(zhǎng)租公寓資本化率納入監(jiān)測(cè)，2023年末大致處于4.75%-5.25%區(qū)間。受2023年起保障性租賃住房集中入市影響，預(yù)計(jì)2024年上海長(zhǎng)租公寓資本化率短期仍有上升壓力。
一線城市主要資產(chǎn)類別資本化率
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
投資策略與建議
鑒于2024年的商業(yè)地產(chǎn)投資仍將面臨租賃市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度、資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)等不確定因素，CBRE建議投資策略上以結(jié)構(gòu)性投資為主，以處于周期拐點(diǎn)的物業(yè)類型的機(jī)會(huì)型和增值型投資為輔。
長(zhǎng)租公寓
盡管2023年弱于預(yù)期的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)市場(chǎng)，以及政策性保租房的加快入市令投資者對(duì)市場(chǎng)化住宅租金的增長(zhǎng)預(yù)期趨于謹(jǐn)慎，但目前尚低的機(jī)構(gòu)化公寓滲透率和住房消費(fèi)趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變意味著長(zhǎng)租公寓是最值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)之一。
CBRE的測(cè)算顯示，國內(nèi)主要城市的機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓滲透率均低于10%。與此形成對(duì)比的是，58同城和安居客發(fā)布的《2023年畢業(yè)生租住報(bào)告》顯示，傾向于租賃長(zhǎng)租公寓的畢業(yè)生占比達(dá)到22%，這一年輕群體無疑更能體現(xiàn)住房租賃消費(fèi)的未來演變方向。
CBRE建議投資者重點(diǎn)關(guān)注租賃人口規(guī)模顯著領(lǐng)先的一線城市，以及杭州、成都、西安、武漢等人口流入活躍、機(jī)構(gòu)化公寓滲透率較低的二線城市。寫字樓、酒店改造以及pre-reit型收購仍是主流的投資者策略。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中指，58同城，安居客，世邦魏理仕研究部，2024年2月
先進(jìn)制造廠房
作為制造業(yè)升級(jí)的重要空間載體，高標(biāo)廠房的租戶集中于新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造業(yè)等戰(zhàn)略新興行業(yè)，基于上下游集聚及設(shè)備投入的租戶粘性較高，租約結(jié)構(gòu)較為分散。從投資的角度看，高標(biāo)廠房的運(yùn)營管理較物流園區(qū)略為復(fù)雜，但兼具現(xiàn)金流的“穩(wěn)定性”及“成長(zhǎng)性”。
以底層資產(chǎn)為高標(biāo)廠房的兩只公募REITs為例，其90%以上的租戶主要分布于精密機(jī)械、汽車裝備、高新材料、信息產(chǎn)業(yè)和生物醫(yī)藥等先進(jìn)制造和高科技產(chǎn)業(yè)，2021以來出租率始終維持在90%以上，最近半年的租金收入總體保持穩(wěn)定。
目前資本市場(chǎng)相對(duì)較高的市凈率估值體現(xiàn)出投資者對(duì)高標(biāo)廠房所具備的穩(wěn)定現(xiàn)金流和租賃市場(chǎng)樂觀預(yù)期的積極反饋。過去1-2年，高標(biāo)廠房逐步獲得普洛斯、中金資本、東久新宜、高麓等越來越多機(jī)構(gòu)投資人的青睞，先進(jìn)制造業(yè)聚集的長(zhǎng)三角和大灣區(qū)一二線城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)是優(yōu)先關(guān)注的目標(biāo)。
注釋*：不包含擴(kuò)募及數(shù)據(jù)缺失
數(shù)據(jù)來源：招募說明書，公告，中證評(píng)估，世邦魏理仕研究部，2024年2月
寫字樓和研發(fā)辦公
鑒于2023年租賃需求復(fù)蘇不及預(yù)期和充裕的未來新增供應(yīng)，CBRE建議現(xiàn)階段寫字樓和商務(wù)園區(qū)投資仍以核心資產(chǎn)長(zhǎng)期稀缺性所推動(dòng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)為主。
目前五年期LPR已經(jīng)降至3.95%，一線城市核心區(qū)寫字樓投資普遍具備正杠桿。而如本報(bào)告寫字樓篇指出，一線城市核心商務(wù)區(qū)的寫字樓空置率仍位于10%左右；2024-2026年期間，一線城市新增甲級(jí)和超甲級(jí)寫字樓供應(yīng)中僅6%位于核心商務(wù)區(qū)，供需關(guān)系總體健康。最近北京朝陽CBD區(qū)域凱德星貿(mào)項(xiàng)目的交易體現(xiàn)了這一結(jié)構(gòu)性的投資策略。
與寫字樓略有不同的是，研發(fā)設(shè)施的稀缺性更多來自于高科技產(chǎn)業(yè)集聚所形成的護(hù)城河。CBRE建議投資者持續(xù)關(guān)注京滬成熟商務(wù)園區(qū)內(nèi)的核心物業(yè)，尤其是因環(huán)評(píng)管理、人才和產(chǎn)業(yè)集聚度、空間載體和設(shè)備要求行業(yè)特征明顯而具備高專業(yè)度、高租戶粘性和稀缺性的生命科學(xué)地產(chǎn)。
盡管過去兩年全球生物醫(yī)藥行業(yè)遭遇周期下行，但領(lǐng)先藥企對(duì)研發(fā)的持續(xù)投入令京滬生命科學(xué)地產(chǎn)的租賃表現(xiàn)明顯優(yōu)于同板塊的其他研發(fā)設(shè)施。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
倉儲(chǔ)物流
去年四季度以來泰康購入ESR物流資產(chǎn)包、東久新宜購買上海奉賢冷庫等大宗交易，以及普洛斯數(shù)支基金的成功募集表明物流資產(chǎn)仍被結(jié)構(gòu)性看好。CBRE的研究分析發(fā)現(xiàn)，目前中國高標(biāo)倉規(guī)模約1.2億平方米，不足美國的三分之一。
考慮到除華南區(qū)域外，2024年大部分市場(chǎng)仍面臨較高的去化壓力，CBRE建議現(xiàn)階段投資者仍以一線都市圈內(nèi)的綠地開發(fā)和核心類資產(chǎn)為優(yōu)先標(biāo)的，同時(shí)密切關(guān)注今年下半年至2025年期間市場(chǎng)供需平衡重塑后的周期性向上的機(jī)會(huì)。
零售物業(yè)
受益于租賃市場(chǎng)持續(xù)回暖的確定性預(yù)期，2024年零售物業(yè)投資將迎來周期性機(jī)遇，尤其是基于運(yùn)營能力的α收益有望在未來兩年快速提升投資回報(bào)。
CBRE建議投資者優(yōu)選可租面積稀缺且品牌擴(kuò)店意愿強(qiáng)勁的一二線城市核心商圈零售物業(yè)，以及PRE-REIT相關(guān)投資機(jī)會(huì)。自身運(yùn)營能力尚有欠缺的機(jī)構(gòu)投資者應(yīng)考慮與領(lǐng)先的購物中心運(yùn)營商開展合作。
來 源：CBRE世邦魏理仕場(chǎng)
編 輯：liuy
