2023年全國(guó)房地產(chǎn)大宗市場(chǎng)交易量同比回升。零售、酒店及公寓/住宅類成為投資增速更快的資產(chǎn)類別。政府平臺(tái)公司、實(shí)業(yè)買家以及外資投資者皆在核心市場(chǎng)有所斬獲。隨著價(jià)格預(yù)期及買賣雙方策略調(diào)整，2024年投資市場(chǎng)預(yù)計(jì)維持活躍。
第一太平戴維斯（Savills）發(fā)布2023大宗交易市場(chǎng)回顧與展望，分析宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和中國(guó)大宗交易市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，謹(jǐn)供各位參考。
市場(chǎng)概述
2023年全年，中國(guó)大宗投資市場(chǎng)完成交易總額達(dá)約人民幣2,239億元，同比上漲逾40%。隨著越來越多的業(yè)主將更多的資產(chǎn)投放市場(chǎng)，價(jià)格經(jīng)歷不斷調(diào)整，險(xiǎn)資和資金充裕的企業(yè)買家紛紛尋求收購(gòu)機(jī)會(huì)，投資市場(chǎng)的情緒在2023年第四季度略有回升。
資產(chǎn)類別
縱觀2023年，商業(yè)、公寓/住宅及酒店交易總額增速位列前三，為更受投資者青睞的資產(chǎn)類別。
商業(yè)零售物業(yè)（含商辦綜合體）整體成交量共計(jì)約516億，境內(nèi)買家占80%。零售REITs的加速發(fā)行使得該板塊吸引了更多投資人關(guān)注，然而，零售資產(chǎn)需要專門的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)來確保運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，因此買家仍為一些大型機(jī)構(gòu)平臺(tái)。
公寓/住宅，在2023年全年成交額同比翻番，為主要資產(chǎn)類別中增長(zhǎng)最快的板塊。較大比例交易仍然是開發(fā)商之間在建資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，或者是合資伙伴之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。由于公寓/住宅市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目存量少，出于標(biāo)的資產(chǎn)與品牌定位契合以及回報(bào)率的考量，第一太平戴維斯看到越來越多的資本尋求開發(fā)和改造機(jī)會(huì)。
2023年全年共錄得21宗酒店資產(chǎn)大宗交易，多為豪華型酒店，買家多為擁有實(shí)業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)。一些資金周轉(zhuǎn)困難或希望將部分投資組合重新分配到利基資產(chǎn)的業(yè)主正在退出酒店資產(chǎn)投資。隨著國(guó)內(nèi)旅游業(yè)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，現(xiàn)金充裕的實(shí)業(yè)買家仍在尋求一線城市豪華酒店資產(chǎn)的購(gòu)買機(jī)會(huì)。
辦公類資產(chǎn)（含商辦綜合體）在2023年成交額錄得下降，占比亦降至46%，但仍為支撐全國(guó)大宗投資市場(chǎng)活躍度的主要資產(chǎn)類別。傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)及基金投資者依舊謹(jǐn)慎的配置資產(chǎn)，市場(chǎng)成交多為有實(shí)業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)及政府平臺(tái)公司。
工業(yè)/物流/數(shù)據(jù)中心的成交量在2023年全年同比下降23%。工業(yè)/物流投資市場(chǎng)回歸理性，全年成交量占總成交額9%。由于基金期限到期、需要償還債務(wù)或重新配置資產(chǎn)權(quán)重等原因，目前有許多優(yōu)質(zhì)的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)包正在出售。
買家類型
縱觀全年，非機(jī)構(gòu)類買家來源仍以華東、華北及華南為主，華北買家資產(chǎn)偏好更為多元，來自華東及華南的買家則更為偏好購(gòu)入辦公類資產(chǎn)用于自用或投資。
政府平臺(tái)買家
政府平臺(tái)為辦公類資產(chǎn)的重要買家，在2023年全國(guó)共成交19宗政府平臺(tái)為買家的大宗交易，占整體辦公類成交額的12%。部分富裕省份的政府平臺(tái)、新城投公司在一線及強(qiáng)二線城市租賃或購(gòu)置辦公或產(chǎn)業(yè)園飛地以便更好地接觸產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)，為本地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行招商引資。
同樣在2023年，一些政府平臺(tái)公司的逆向飛地投資活動(dòng)逐步出現(xiàn)在大宗交易市場(chǎng)。例如成都生物醫(yī)藥城、寧波奉化等政府平臺(tái)在上海張江區(qū)域購(gòu)樓，不僅為了服務(wù)于自身的招商引資，更是對(duì)張江生物醫(yī)藥研發(fā)資源的充分利用，反哺本土的生物醫(yī)藥企業(yè)發(fā)展與生產(chǎn)制造。第一太平戴維斯認(rèn)為未來有特定行業(yè)研發(fā)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域?qū)⑽嘞嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)為主的政府平臺(tái)公司租購(gòu)辦公類資產(chǎn)。
民企買家
回顧全年來看，市場(chǎng)下行期間，對(duì)投資回報(bào)、土地年限等指標(biāo)更為敏感的機(jī)構(gòu)投資者在市場(chǎng)出手更為謹(jǐn)慎。與之對(duì)應(yīng)的是，眾多手握數(shù)十億以上的實(shí)業(yè)買家更多的活躍在一線城市的投資市場(chǎng)上。
隨著越來越多的優(yōu)質(zhì)甚至核心資產(chǎn)上架以及資產(chǎn)價(jià)格的折讓，為現(xiàn)金流更為充沛的實(shí)業(yè)買家提供了抄底一線城市核心資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。更為長(zhǎng)期的持有策略也為實(shí)業(yè)買家提供了穿越周期的自用、投資邏輯。擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的辦公及酒店公寓類資產(chǎn)為實(shí)業(yè)買家更為青睞的資產(chǎn)類別。
外資買家
2023年全年外資買家成交額共計(jì)約328億，同比下降約13%，在總成交中占比進(jìn)一步下降至15%。
值得一提的是，相比往年更為關(guān)注辦公類及工業(yè)/物流資產(chǎn)的投資，2023年外資大宗成交主要集中于產(chǎn)業(yè)園、酒店及商辦綜合體。此外，第一太平戴維斯也看到在以長(zhǎng)租公寓為主的公寓/住宅存量市場(chǎng)，博楓、睿星、領(lǐng)盛等企業(yè)也在積極布局。
投資目的地
2023年全年一線城市成交額約1,640億，占全國(guó)成交總額約73%。其中深圳較2022年全年成交總額持平，京滬穗三個(gè)城市成交總額較2022年則皆錄得增長(zhǎng)，一線城市整體同比漲幅約21%。其中，綜合體及商業(yè)資產(chǎn)的成交同比大幅上升。
2023年全年非一線城市成交總額約600億，其中成交額最高的二線城市城市包括蘇州、武漢、天津及成都。一些開發(fā)商及業(yè)主正在持續(xù)出售一些非核心資產(chǎn)來償還負(fù)債，買家多為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)作為自用、地方開發(fā)商及政府平臺(tái)。
2024年市場(chǎng)展望
主要資產(chǎn)類別在經(jīng)歷近年來短期快速供應(yīng)后逐步趨緩，但激烈的競(jìng)爭(zhēng)依然存在，這也使得資產(chǎn)管理公司的運(yùn)營(yíng)能力變得更為關(guān)鍵。業(yè)主需積極維護(hù)項(xiàng)目質(zhì)量，靈活調(diào)整定位和營(yíng)銷策略以適應(yīng)市場(chǎng)變化，并注重成本效益。
受到供應(yīng)端影響，未來短期內(nèi)租賃市場(chǎng)仍然存在不確定性，抗壓性強(qiáng)的核心區(qū)資產(chǎn)在可預(yù)見的未來仍將是投資人更為青睞的標(biāo)的。中期來看，政府政策刺激經(jīng)濟(jì)將推動(dòng)租賃市場(chǎng)企穩(wěn)，有望驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)估值的修復(fù)。
零售
中短期趨勢(shì)：REITs擴(kuò)展后，投資者正在尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
長(zhǎng)期趨勢(shì)：低價(jià)收購(gòu)核心成熟型資產(chǎn)機(jī)會(huì)構(gòu)筑消費(fèi)類REITs底層資產(chǎn)
2024年投資策略：自用型買家收購(gòu)需求增加，價(jià)格敏感度較低
未來3年熱門細(xì)分行業(yè)：
· 社區(qū)零售
· 強(qiáng)二線城市核心區(qū)購(gòu)物中心
來 源： 第一太平戴維斯
編 輯：liuy
