2023年第四季度市場的新增供應(yīng)量依然較為可觀，當(dāng)季共錄得四個甲級寫字樓共計20.7萬平方米項目入市，同比環(huán)比均有回落，但依然保持較高水平。全年新增供應(yīng)量重回百萬平方米量級，年內(nèi)供應(yīng)峰值出現(xiàn)在第二季，主要分布在前海和新興區(qū)域。盡管因工期和開發(fā)商自身原因?qū)е虏糠猪椖客七t交付，但部分自用項目轉(zhuǎn)出租帶動年度新增供應(yīng)量增長至115.6萬平方米，同比上升28.5%。
經(jīng)濟(jì)回升向好帶動優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求逐季遞進(jìn)式改善，第四季度以價換量帶動市場需求實現(xiàn)了進(jìn)一步改善，當(dāng)季共錄得18.0萬平方米的凈吸納量，同比及環(huán)比增長明顯，分別上漲76.3%和20.0%。全年凈吸納量共計56.8萬平方米，同比躍升44.8%，但與疫情前的年均水平相比仍有一定差距。受新增供應(yīng)以及需求尚未完全修復(fù)影響，整體市場空置率同比上升2.1個百分點至20.9%，與疫情前的2019年趨同。
聚焦需求，金融板塊韌性回歸，受科技行業(yè)政策監(jiān)管導(dǎo)致的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)規(guī)模性調(diào)整影響，科技需求主導(dǎo)時代進(jìn)入拐點。2023年第四季度金融以21.2%的需求占比位居榜首，傳統(tǒng)金融為主要需求驅(qū)動，主要來自保險、銀行和證劵企業(yè)，科技行業(yè)以17.1%的占比排名需求第二位，主要來自于軟件系統(tǒng)開發(fā)以及電商。全年來看，金融板塊以23.8%的需求占比成為第一大需求來源，科技板塊則以17.7%的需求占比位居第二，相比其需求高峰期40%以上的市場份額回落明顯。專業(yè)服務(wù)業(yè)為第三大需求，占比為14.8%。年內(nèi)金融需求主要貢獻(xiàn)自傳統(tǒng)金融板塊，銀行、保險和證券需求齊頭并進(jìn)，分別貢獻(xiàn)25%以上的份額。其中，證券業(yè)擴(kuò)張主要來自國內(nèi)頭部券商的搬遷需求，雖受金融行業(yè)減費讓利影響，但頭部券商依然具備較強(qiáng)的盈利能力，選擇在新增供應(yīng)不斷釋放的窗口期進(jìn)行場所調(diào)整。而銀行業(yè)的擴(kuò)張需求表現(xiàn)則較為多樣化，融聚了國有銀行、互聯(lián)網(wǎng)銀行在業(yè)績穩(wěn)定增長的驅(qū)動下的搬遷需求以及外資銀行在重啟開放后在深圳的新設(shè)立需求。保險行業(yè)的需求主要來自壽險類機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)保險公司的搬遷需求。其他金融服務(wù)方面延續(xù)了資管業(yè)務(wù)發(fā)展帶動下以投資理財和財富管理類企業(yè)為主的搬遷租賃需求。科技細(xì)分需求方面，軟件系統(tǒng)開發(fā)占據(jù)了半壁江山，主要來自人工智能和云計算及運用。電子元器件電商以及跨境電商需求的增長也推動電商為科技板塊第二大需求來源，占比近2成。而大數(shù)據(jù)及其社交網(wǎng)絡(luò)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)力令互聯(lián)網(wǎng)平臺服務(wù)以17.0%的需求占比位列第三。此外，年內(nèi)的超大型租戶方面，除金融和科技產(chǎn)業(yè)外，還錄得了來自酒店、電子煙和建筑設(shè)計的租賃案例�！ �
子市場方面，全年來看，前海及新興區(qū)域的坂田為成交最活躍的兩大片區(qū)，需求貢獻(xiàn)率為23.8%和17.1%，其中坂田片區(qū)的需求主要由某大型項目快速去化所驅(qū)動，而前海作為全市年內(nèi)第一大片區(qū)，新增供應(yīng)拉動需求同步提升。租賃類型方面，搬遷需求依然主導(dǎo)市場，且在以價換量的帶動下比例有所提升，同比升高3.5個百分點至66.4%，新設(shè)立需求亦有所提升，同比升高2.7個百分點。
租金方面，2023年第四季度多項目采取以價換量策略，因此多片區(qū)均有錄得租金下滑，全市平均租金下降1.0%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定性帶來的企業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎，為了穩(wěn)定現(xiàn)有客戶以及吸引新租戶，多業(yè)主采取以價換量策略。受此影響，全年多片區(qū)錄得租金下滑，下調(diào)幅度較大的項目為空置率較高或者原本租金價格水平遠(yuǎn)高于片區(qū)平均水平的項目，全市平均租金同比下跌2.8%，跌幅同比走擴(kuò)。隨著租戶議價能力變強(qiáng)，業(yè)主租賃策略更為靈活，除延長免租期、提供裝補(bǔ)外，部分業(yè)主還提供了特殊簽約條款如退租不還原及優(yōu)先轉(zhuǎn)租權(quán)等。
來 源： CBRE世邦魏理仕
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