2023年第四季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)一共錄得四筆較大交易，共計(jì)交易金額40.3億元，環(huán)比下降74%，其中兩筆為法拍。全年累計(jì)交易達(dá)成33筆，總金額316.5億元，同比下降13%。

　　從買家類型來(lái)看，在市場(chǎng)議價(jià)空間持續(xù)松動(dòng)以及可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不斷涌現(xiàn)的大環(huán)境下，民營(yíng)企業(yè)等私人資本紛紛出手以增加商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的配置。季內(nèi)有三筆交易買方為民營(yíng)企業(yè)，其中新成立企業(yè)“渤海潤(rùn)澤”以28.02億元的代價(jià)投得位于核心商圈的五星級(jí)酒店金茂威斯汀，成為季內(nèi)單筆金額最大的交易；而三里屯工體附近的自持經(jīng)營(yíng)性公寓聯(lián)寶公寓7號(hào)樓亦被一建筑裝飾裝修行業(yè)的商貿(mào)公司收入囊中。全年交易額按買家類型來(lái)看，企業(yè)占比達(dá)55%，企業(yè)購(gòu)買目的和物業(yè)類型較往年更多元化，全年有13筆為自用屬性，而6筆以投資為目的的交易中，覆蓋了辦公、購(gòu)物中心、酒店和長(zhǎng)租公寓等多種物業(yè)。此外，也逐漸看到更多私人買家和新型投資者入場(chǎng)布局。傳統(tǒng)投資者在租賃市場(chǎng)尚未恢復(fù)至預(yù)期的影響下，仍保持謹(jǐn)慎，對(duì)于價(jià)格仍持觀望心態(tài)。同時(shí)，盡管交易金額占比同比回落11個(gè)百分點(diǎn)至24%，險(xiǎn)資仍是全年相對(duì)活躍的投資類買家。

　　從交易資產(chǎn)類別看，季內(nèi)兩筆交易為核心商圈品牌酒店且金額占比近八成。核心商圈運(yùn)營(yíng)成熟的酒店擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流，區(qū)域價(jià)值的不斷提升以及項(xiàng)目自身的增值潛力，加上酒店本身多元復(fù)合的功能和使用場(chǎng)景，成為吸引投資者進(jìn)行資產(chǎn)配置優(yōu)勢(shì)的核心優(yōu)勢(shì)。全年來(lái)看，資產(chǎn)類別和市場(chǎng)參與者更顯多元化，在可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)增加的推動(dòng)下，商務(wù)園區(qū)、零售物業(yè)、酒店以及長(zhǎng)租公寓三大板塊的占比分別為13%、13%和21%，同比均有明顯上升，擠壓作為傳統(tǒng)主流交易資產(chǎn)類別的商辦類資產(chǎn)占比降至42%。

　　在市場(chǎng)租賃端表現(xiàn)不及預(yù)期的大環(huán)境下，業(yè)主對(duì)于各類資產(chǎn)價(jià)格正在不斷修正，資本化率四季度繼續(xù)上行，買賣雙方價(jià)格預(yù)期差收窄。隨著資產(chǎn)價(jià)格的下調(diào)和可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)數(shù)量的增多，將吸引更多企業(yè)和私人資本配置高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而近期也看到險(xiǎn)資鎖定核心項(xiàng)目的意愿有所加強(qiáng)。

　　數(shù)據(jù)為2023全年

來(lái) 源：  CBRE世邦魏理仕    

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