全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2023年第四季度的北京房地產(chǎn)市場研究成果，全面回顧總結(jié)北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細分市場的季度表現(xiàn)，對全年的房地產(chǎn)市場形勢進行階段性總結(jié)回顧，并對2024年房地產(chǎn)市場做出預(yù)判與展望。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長胡裕華先生表示："2023年是國內(nèi)房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的一年。回望全年，整個行業(yè)長期處于下行通道，舊有的供求關(guān)系在新形勢下已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)面臨新舊模式的大轉(zhuǎn)換，而房地產(chǎn)從業(yè)者也在挑戰(zhàn)中艱難尋找新機遇。進入2024年，雖然出現(xiàn)的問題并未完全解決，但市場信心正在恢復(fù)。因此，2024年將定位為市場修復(fù)之年，尤其是需求端的修復(fù)則是行業(yè)逐步擺脫低谷、走出陰霾的關(guān)鍵所在。
2023年四季度，北京甲級寫字樓市場共有三個項目完工入市，合計帶來約19.2萬平方米的新增辦公面積。需求端方面，市場整體需求較上季度有所回落，僅錄得約2.1萬平方米的凈吸納量，環(huán)比下降83.2%。
2023年全年，全市甲級寫字樓市場累積凈吸納量約為12.7萬平方米，較去年同期上升56.7%。盡管上半年市場整體表現(xiàn)平平，吸納量出現(xiàn)負值，但在部分新項目良好預(yù)租的帶動下，市場在下半年有所恢復(fù)，進而推動吸納量由負轉(zhuǎn)正。但整體而言，北京寫字樓市場仍處于供需失衡的調(diào)整階段。
新項目持續(xù)入市疊加租賃需求走弱，推動全市甲級寫字樓空置率繼續(xù)攀升，環(huán)比、同比分別上升0.9及4.1個百分點，至20.4%的高位。租金方面，寫字樓業(yè)主方"以價換量"策略貫穿全年，導(dǎo)致全市平均租金持續(xù)下滑。四季度，北京甲級寫字樓平均租金下降至人民幣每平方米每月303.2元，環(huán)比、同比分別下降2.3%、6.9%。
2023年，北京寫字樓市場在供應(yīng)端率先復(fù)蘇，共計超過87萬平方米的辦公面積交付，在為租戶提供了更多辦公空間選擇的同時，也直接加劇了市場競爭。同時考慮到當前宏觀經(jīng)濟增速放緩以及各行業(yè)租賃需求普遍回調(diào)等因素的影響，在中短期內(nèi)寫字樓各業(yè)主仍舊面臨巨大的去化壓力。
未來三年，北京甲級寫字樓市場的年平均供應(yīng)量約為60萬平方米，供給端保持有序的同時仍具備一定強度。但從需求端出發(fā)，租戶對于新租、擴租、搬遷越發(fā)謹慎，整合現(xiàn)有租賃資源、降本增效則成為租戶首要考量的因素�？梢灶A(yù)見，在中短期內(nèi)寫字樓市場在需求端難以出現(xiàn)強勁反彈或爆發(fā)式增長，反而面臨進一步的調(diào)整與再平衡。
2023年四季度，北京零售市場迎來四座升級改造類項目開業(yè)，包括位于建國門的賽特+、位于大興的王府井奧萊Up Town、位于三里屯的T+Mall以及位于王府井商圈的王府井喜悅購物中心，累計帶來近12萬平方米新零售面積，為消費者提供了多樣化的消費體驗。本季度，北京零售市場各商圈及項目都在積極進行品質(zhì)升級及品牌調(diào)整，使得全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率再次下調(diào)環(huán)比、同比分別下降2.4及3.2個百分點至4.5%的相對低位；同期，市優(yōu)質(zhì)購物中心租金水平繼續(xù)微調(diào)，首層平均租金環(huán)比微漲0.8%至每平方米每月810.4元。
縱觀2023年全年，北京零售市場全面爆發(fā)，共迎來16座新項目入市，累計供應(yīng)零售面積約186萬平方米，供應(yīng)端呈現(xiàn)多元化發(fā)展態(tài)勢，除12座購物中心外，還包括一個百貨項目、兩個奧特萊斯項目及一條商業(yè)街。新增特色商業(yè)空間不僅為傳統(tǒng)商圈注入年輕、潮流新活力，有效拉動零售消費的增長，也直接推動了北京國際消費中心城市的建設(shè)。
繼2023年的"消費提振年"主題之后，2024年將定位為"消費促進年"，同時也會是北京零售市場的強力發(fā)展之年。全市將持續(xù)推進老商圈的改造升級與新項目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計將有近20個新建成及城市更新項目入市，帶來約250萬平方米新增零售面積。存量商業(yè)項目的改造升級已成為北京商業(yè)零售煥新發(fā)展的新主線，同時新建項目也給各商圈帶來不一樣的消費場景。展望未來，北京將持續(xù)打造商旅文體融合消費新場景，營造良好消費氛圍，以"新場景、新品牌、新優(yōu)勢、新環(huán)境"高質(zhì)量推進國際消費中心城市建設(shè)。
北京大宗投資市場在四季度表現(xiàn)不溫不火，以中小交易額的成交為主。四季度，北京大宗投資市場累計成交金額約為人民幣84億元，環(huán)比、同比分別下降41%、28%。季度內(nèi)的成交案例仍聚焦于寫字樓、零售及酒店等傳統(tǒng)資產(chǎn)類別。而購買方則呈現(xiàn)出多元化的態(tài)勢，包括私人/私企、國央企、互聯(lián)網(wǎng)公司在內(nèi)，均鎖定了符合自身戰(zhàn)略需求的收購標的。2023年全年，北京大宗投資市場累計成交額為人民幣350億元，較去年上升13.4%。盡管今年上半年北京大宗投資市場整體表現(xiàn)平淡、重磅交易寥寥，但隨著幾宗重磅交易在下半年完成，拉動市場整體成交額超越去年水平。
展望未來，預(yù)計北京大宗投資市場的活躍度將有所提升：受房地產(chǎn)行業(yè)與開發(fā)商資金鏈緊張的影響，預(yù)計明年將會有更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被拋售入市；而需求端則會以機會型收購為主，潛在買家會更關(guān)注資產(chǎn)的品質(zhì)、價值與稀缺性。而一些熱門的新經(jīng)濟賽道，如長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流資產(chǎn)，甚至是零售類資產(chǎn)（即消費類基礎(chǔ)設(shè)施），均有望受到投資者的青睞與追捧。
2023年的房地產(chǎn)市場，不同細分板塊的發(fā)展態(tài)勢不盡相同。其中零售市場率先突圍，而住宅市場、寫字樓市場以及大宗投資市場則處于回調(diào)走弱的階段。此外，年內(nèi)一攬子房地產(chǎn)刺激政策連番出臺，從限制性政策大松綁到公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施等等，供需兩側(cè)雙管齊下，在加快釋放住房需求的同時助力拓寬融資渠道、提升資金利用效率，進而推動整個市場加速回暖。預(yù)計2024年刺激政策效果將進一步落地顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場也將在新舊模式轉(zhuǎn)化的過程中尋求新平衡。
來 源： 第一太平戴維斯
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