2024年1月9日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2023年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2024年展望》。2023年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)全年新增供應(yīng)多點(diǎn)開(kāi)花，需求來(lái)源從增量驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪框?qū)動(dòng)；零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)端推陳出新，新開(kāi)和停業(yè)項(xiàng)目體量均達(dá)歷史高位，業(yè)主招商策略轉(zhuǎn)變影響租金回報(bào)；倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)北京季內(nèi)需求回落，全年表現(xiàn)穩(wěn)健，環(huán)京供應(yīng)再攀高峰，需求勢(shì)頭向好；商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)全年新增供應(yīng)達(dá)歷史次高峰，特色產(chǎn)業(yè)園受青睞；物業(yè)投資市場(chǎng)私人資本紛紛涌入，交易資產(chǎn)類(lèi)別更顯多元化，資本化率繼續(xù)攀升，價(jià)格機(jī)會(huì)窗口有望刺激交易落地。
一、優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)
全年新增供應(yīng)多點(diǎn)開(kāi)花 需求來(lái)源從增量驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪框?qū)動(dòng)
2023年第四季度，位于麗澤和石景山區(qū)域的兩個(gè)新項(xiàng)目交付，新增寫(xiě)字樓面積共計(jì)12.8萬(wàn)平方米。全年以73.5萬(wàn)平方米的總量，在近15年內(nèi)排名年新增供應(yīng)量第三。全年新增項(xiàng)目分布于多個(gè)子市場(chǎng)，且甲級(jí)項(xiàng)目占總體量的70%以上，為升級(jí)需求提供了充足的落位空間，特別是傳統(tǒng)區(qū)域的甲級(jí)新項(xiàng)目憑借區(qū)位、樓宇品質(zhì)及租金性?xún)r(jià)比高等優(yōu)勢(shì)，去化面積占比在新項(xiàng)目去化總量中高達(dá)85%。
本季，新興區(qū)域和望京成為主要去化區(qū)域，錄得多個(gè)中大面積成交，但全市仍持續(xù)出現(xiàn)因企業(yè)整合、經(jīng)營(yíng)和租賃策略調(diào)整等因素所導(dǎo)致的面積縮減和騰退。受此影響，全市凈吸納量環(huán)比回落至2.4萬(wàn)平方米。全年累計(jì)13.3萬(wàn)平方米，較2022年的低基數(shù)有所增長(zhǎng)。市場(chǎng)格局兩極分化體現(xiàn)了租戶(hù)的升級(jí)需求：乙級(jí)凈吸納量連續(xù)第二年錄得負(fù)值；而甲級(jí)市場(chǎng)成為需求主要釋放地，全年凈吸納量達(dá)20.6萬(wàn)平方米。從區(qū)域看，傳統(tǒng)區(qū)域均面臨較大去化壓力，除中關(guān)村、望京和奧體等科技中心外，其他成熟子市場(chǎng)全年去化情況均不及2022年；而麗澤和石景山等新興子市場(chǎng)憑借綜合性?xún)r(jià)比、地緣性客戶(hù)群和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等方面的優(yōu)勢(shì)，成為全市去化最快的子市場(chǎng)。
本季近六成新租交易集中在1000平方米以下的中小面積段，使得總面積環(huán)比下降31%。TMT行業(yè)表現(xiàn)平穩(wěn)，本季躍居需求首位，在大數(shù)據(jù)、人工智能類(lèi)的軟件系統(tǒng)開(kāi)發(fā)和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)類(lèi)租戶(hù)較為活躍的需求帶動(dòng)下，交易面積環(huán)比小幅增長(zhǎng)3%；金融行業(yè)活躍度走低，需求以保險(xiǎn)、基金及資管等賽道的搬遷為主，證券租戶(hù)擴(kuò)租速度放緩；專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)隨著咨詢(xún)和廣告公關(guān)類(lèi)租戶(hù)小面積搬遷需求增加，需求升至第三；國(guó)有企業(yè)的大面積需求推動(dòng)能源及公共事業(yè)板塊位居需求第四位。全年來(lái)看，需求前三位的行業(yè)金融、TMT和能源，累計(jì)貢獻(xiàn)全年新租需求的三分之二。需求來(lái)源進(jìn)一步從增量驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪框?qū)動(dòng)，甲級(jí)新增供應(yīng)潮、現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)樓宇可租面積增加以及租金回調(diào)，推動(dòng)內(nèi)資租戶(hù)升級(jí)搬遷需求釋放，全年搬遷在新租交易總面積中的占比高達(dá)61%，為歷年最高，而企業(yè)在對(duì)擴(kuò)租計(jì)劃仍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。
整體空置率年末攀升至21.7%，為2009年末以來(lái)最高水平，其中傳統(tǒng)區(qū)域各子市場(chǎng)空置率均同比上升且達(dá)兩位數(shù)。季末全市平均租金成交面價(jià)同樣本比環(huán)比下降1.8%，至每月每平方米289.3元，年度累計(jì)降幅4.8%，甲乙級(jí)寫(xiě)字樓租金均面臨較大下降壓力。望京、金融街、中關(guān)村、燕莎、王府井全年租金跌幅靠前。需求恢復(fù)緩慢延長(zhǎng)了市場(chǎng)調(diào)整期，而租金回歸理性，有利于企業(yè)減輕經(jīng)營(yíng)成本負(fù)擔(dān)，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。業(yè)主也逐漸調(diào)整租賃策略，從追求短期租金回報(bào)轉(zhuǎn)向追求持續(xù)性、成長(zhǎng)性租戶(hù)結(jié)構(gòu)的高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 辦公樓 |租戶(hù)部負(fù)責(zé)人 袁慧指出：" 2024年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)有三個(gè)新項(xiàng)目總量約24萬(wàn)平方米投放市場(chǎng)，較2023年有明顯回落，也意味著本輪供應(yīng)潮的結(jié)束，市場(chǎng)在供給側(cè)和需求側(cè)都將進(jìn)入存量時(shí)代。租戶(hù)和業(yè)主的租賃政策均需為之轉(zhuǎn)變：對(duì)于租戶(hù)來(lái)說(shuō)，存量物業(yè)的選擇比重增加意味著成本結(jié)構(gòu)考量更加復(fù)雜，企業(yè)需將選址存量物業(yè)所特有的裝修重置成本、因樓齡增長(zhǎng)而增加的能源、設(shè)施損耗成本等，與租金成本一起綜合權(quán)衡對(duì)比，以獲得最優(yōu)的辦公場(chǎng)所解決方案，這也拓展了業(yè)主的物業(yè)服務(wù)和租賃策略發(fā)力領(lǐng)域；對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，一方面需要進(jìn)一步從存量市場(chǎng)挖掘租戶(hù)搬遷整合的機(jī)會(huì)，另一方面也要從在中國(guó)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新升級(jí)背景下崛起的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)中挖掘需求增量。引擎切換之下，市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。
二、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
供應(yīng)端推陳出新，新開(kāi)和停業(yè)項(xiàng)目體量均達(dá)歷史高位；業(yè)主招商策略轉(zhuǎn)變影響租金回報(bào)
2023年第四季度，北京零售物業(yè)市場(chǎng)分別有一個(gè)項(xiàng)目入市和一個(gè)項(xiàng)目停業(yè)，均位于次級(jí)商圈，延續(xù)全年推陳出新的態(tài)勢(shì)。全年新增供應(yīng)總量達(dá)127.5萬(wàn)平方米，僅次于2008年為歷史第二高紀(jì)錄。其中次級(jí)商圈聚焦改造升級(jí)，DT51、朝外THEBOX、五棵松萬(wàn)達(dá)等商業(yè)體煥新入市；外圍商圈則有多家10萬(wàn)平方米以上的新建大型商場(chǎng)開(kāi)業(yè)。大量的新增供應(yīng)在今年得以集中釋放，主要得益于疫情后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有序恢復(fù)，以及政府對(duì)于城市更新的大力支持。另一方面，年內(nèi)閉店體量也達(dá)到55.7萬(wàn)平方米的歷史第二高水平，僅次于2020年，表現(xiàn)不佳的老舊項(xiàng)目暫時(shí)退市以待重新定位。
部分存量標(biāo)桿項(xiàng)目，如國(guó)貿(mào)商城、北京APM、朝陽(yáng)合生匯、朝陽(yáng)大悅城等，加速品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整節(jié)奏，成功引入高奢、高化香氛、潮流服飾及大眾餐飲等諸多業(yè)態(tài)。季內(nèi)零售業(yè)態(tài)開(kāi)店占比達(dá)52%，以運(yùn)動(dòng)戶(hù)外（如Salomon、Saucony）、潮流服飾（如AcneStudios、鄂爾多斯）、美妝香氛（如聞獻(xiàn)、3CE）為主，而餐飲業(yè)態(tài)則以39%的穩(wěn)定增速緊隨其后（如霸王茶姬、TheWoodsCafe、OneBagel等）�？v觀全年拓店表現(xiàn)，零售與餐飲不分伯仲，分別占據(jù)新開(kāi)店數(shù)量的46%及43%。零售業(yè)態(tài)中服飾鞋包穩(wěn)坐首席，運(yùn)動(dòng)休閑持續(xù)擴(kuò)張，珠寶首飾等貴重金屬緊隨其后；餐飲及茶飲果汁亦有不同程度的提升，其中地域性較強(qiáng)的大眾餐飲、網(wǎng)紅茶飲、大眾烘焙甜品等在不同商圈多點(diǎn)開(kāi)花；其他業(yè)態(tài)中，新能源汽車(chē)拓店步伐放緩。線下消費(fèi)回流加速，尤其節(jié)假日客流復(fù)蘇明顯，加上大量新商場(chǎng)集中開(kāi)業(yè)帶動(dòng)，全市凈吸納量同比提升110%達(dá)63.3萬(wàn)平方米。全年空置率在年初沖高后逐步回落，季內(nèi)環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至8.0%。
客流回暖刺激下，全市購(gòu)物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比上漲0.4%至每天每平方米32.3元，錄得增長(zhǎng)的項(xiàng)目主要位于王府井、燕莎及三里屯商圈。全年租金水平止跌回穩(wěn)，項(xiàng)目間表現(xiàn)分化。由于實(shí)體商業(yè)的就餐社交屬性明顯強(qiáng)于購(gòu)物屬性，部分項(xiàng)目業(yè)主因而調(diào)整招商策略，轉(zhuǎn)向餐飲等生活配套為主要目標(biāo)，將原先零售品牌鋪位置換為餐飲業(yè)態(tài)，在租金上亦有下調(diào)；而部分客流量大的成熟項(xiàng)目則獲得較高的零售業(yè)態(tài)換鋪率，租金穩(wěn)中有升。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人 宋津樓表示："2024年，北京零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)迎來(lái)近130萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。王府井、望京、奧體、中關(guān)村等成熟子市場(chǎng)陸續(xù)有新開(kāi)發(fā)及改造商業(yè)體交付；同時(shí)頭部開(kāi)發(fā)商持續(xù)拓展外圍區(qū)域，新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目體量占全市三分之二。而經(jīng)營(yíng)模式落伍的項(xiàng)目也將持續(xù)出清。核心商圈代表項(xiàng)目仍為品牌布局首店的首選標(biāo)的，非核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐漸增多，也為地緣客群的社區(qū)消費(fèi)需求提供更充盈、更高品質(zhì)的選擇。盡管去年下半年開(kāi)始客流量回暖，但激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，將一定程度上擠壓品牌盈利空間和業(yè)主租金溢價(jià)空間。
三、倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)
北京季內(nèi)需求回落，全年表現(xiàn)穩(wěn)�。画h(huán)京供應(yīng)再攀高峰，需求勢(shì)頭向好
2023年第四季度，北京順義竣工一座倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，帶來(lái)12.2萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。至此，全年新增供應(yīng)28.4萬(wàn)平方米，盡管較2022年減少，但顯著高于過(guò)去十年的平均水平。季內(nèi)凈吸納量5.2萬(wàn)平方米，綜合性第三方物流新租表現(xiàn)亮眼，占據(jù)總成交面積的56%；其次半導(dǎo)體、汽配、醫(yī)藥等制造業(yè)亦貢獻(xiàn)24%的新租，具有大面積可選空間的平谷及大興空港表現(xiàn)活躍。全年全市凈吸納量錄得29.1萬(wàn)平方米，第三方物流需求占據(jù)全年主力，新租面積較去年提升16%，而由于疫情后消費(fèi)部分回歸線下，電商新租面積同比縮減達(dá)25%。
年末全市空置率環(huán)比上浮1.5個(gè)百分點(diǎn)至15.0%。鑒于目前市場(chǎng)租賃活動(dòng)以降本增效為主，部分消費(fèi)類(lèi)租戶(hù)縮減及整合面積，加上來(lái)自供應(yīng)持續(xù)放量的環(huán)京市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，季內(nèi)租金走勢(shì)止?jié)q企穩(wěn)，平均租金同樣本比環(huán)比持平至每月每平方米57.2元，全年漲幅0.9%。馬駒橋、經(jīng)開(kāi)區(qū)等區(qū)位核心而租戶(hù)穩(wěn)定的成熟子市場(chǎng)租金仍有小幅上升空間，而順義、平谷、大興空港等可租賃空間充裕的區(qū)域新租價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)。
環(huán)京市場(chǎng)，廊坊供應(yīng)持續(xù)加碼，再創(chuàng)單季供應(yīng)峰值達(dá)66.6萬(wàn)平方米，全年合計(jì)放量123.1萬(wàn)平方米，至此總存量超過(guò)北京并突破400萬(wàn)平方米，其中核心市場(chǎng)新增供應(yīng)占比86%。本季新租需求以第三方物流為主，汽配及醫(yī)藥等制造業(yè)為輔，近京子市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。業(yè)主以?xún)r(jià)換量促使全年凈吸納量錄得創(chuàng)歷史紀(jì)錄的81.2萬(wàn)平方米，同比提升40%。全年空置率因新增供應(yīng)變化而有較大波動(dòng)，年末至51.7%，同比回落7.4個(gè)百分點(diǎn)。
天津本季于武清有新增供應(yīng)交付，帶來(lái)13.4萬(wàn)平方米，至此全年合計(jì)放量123.6萬(wàn)平方米，打破歷年最高紀(jì)錄。季內(nèi)新租需求持續(xù)回暖，凈吸納量錄得14.2萬(wàn)平方米，以全渠道零售商為主的批零租賃成交占47%，其次食品飲料亦有表現(xiàn)。降租引商刺激下全市下半年需求復(fù)蘇明顯，凈吸納量較上半年大幅提升300%，全年凈吸納量錄得31.8萬(wàn)平方米，北辰、天津空港、西青等核心子市場(chǎng)年度表現(xiàn)領(lǐng)先。年末空置率環(huán)比回落0.8個(gè)百分點(diǎn)至33.3%，但由于供應(yīng)盤(pán)加速擴(kuò)容，空置率同比大幅走高，仍有較大去化壓力。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗："2024年，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將持續(xù)放量超過(guò)45萬(wàn)平方米，其中平谷、順義其他及大興空港等子市場(chǎng)將為傳統(tǒng)區(qū)域外溢需求提供更多優(yōu)質(zhì)空間選擇。同時(shí)2023年土地供應(yīng)政策持續(xù)放寬，物流用地出讓面積同比增長(zhǎng)128%，其中84%位于平谷馬坊，北京市場(chǎng)供應(yīng)潮有望在未來(lái)三年延續(xù)。同期廊坊和天津市場(chǎng)供應(yīng)將繼續(xù)放量，但皆較2023年有明顯放緩。未來(lái)除廊坊北三縣、廣陽(yáng)、天津武清等近京子市場(chǎng)外，廊坊安次、固安、天津?qū)氎妗幒右嘤卸鄠�(gè)新建項(xiàng)目入市，各區(qū)域租金成本變化將進(jìn)一步引導(dǎo)租戶(hù)調(diào)整選址布局。
四、優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場(chǎng)
全年新增供應(yīng)達(dá)歷史次高峰 特色產(chǎn)業(yè)園受青睞
2023年第四季度，北京商務(wù)園區(qū)一共迎來(lái)四個(gè)新項(xiàng)目交付共計(jì)體量38.5萬(wàn)平方米，分別為兩個(gè)生命科學(xué)園區(qū)及兩個(gè)純辦公屬性物業(yè)，涉及大興，東升及北清路子市場(chǎng)，至此推升全年市場(chǎng)新增供應(yīng)至歷史第二高水平，錄得總體量96.2萬(wàn)平方米，僅次于2020年。全年六成新項(xiàng)目均為辦公屬性空間且全部交付在泛中關(guān)村集群，進(jìn)一步加劇了區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)，而集中在經(jīng)開(kāi)區(qū)和大興子市場(chǎng)新交付的帶有研發(fā)或生產(chǎn)功能的特色產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，為產(chǎn)業(yè)客戶(hù)提供更多可選擇的空間，更容易受到中型規(guī)模企業(yè)的青睞，此類(lèi)項(xiàng)目普遍預(yù)租表現(xiàn)相對(duì)樂(lè)觀。
得益于生命科學(xué)園區(qū)新項(xiàng)目的預(yù)租表現(xiàn)以及來(lái)自醫(yī)藥、TMT和金融類(lèi)企業(yè)的新租需求，本季整體市場(chǎng)錄得凈吸納量12.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲49%，其中超過(guò)11萬(wàn)平米的吸納來(lái)自具備研發(fā)功能的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。在互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)大面積騰退來(lái)到尾聲，疊加業(yè)主下調(diào)租金刺激新租需求的大環(huán)境下，全年全市凈吸納量28.0萬(wàn)平方米，同比上漲162%。TMT和醫(yī)藥蟬聯(lián)年度主力需求，以人工智能、軟件開(kāi)發(fā)為主的TMT企業(yè)占比高達(dá)58%，醫(yī)藥及生命科學(xué)占比約21%，而能源及公共事業(yè)企業(yè)亦在年內(nèi)釋放需求排名第三。
分重點(diǎn)子市場(chǎng)，本季中關(guān)村軟件園凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，區(qū)域內(nèi)可供企業(yè)整合的空間增加，吸引了有實(shí)力的租戶(hù)落位擴(kuò)增搬遷需求；而緊鄰的上地子市場(chǎng)得益于臨近地鐵的便利性和租金下調(diào)的優(yōu)勢(shì)，連續(xù)第二個(gè)季度有明顯去化。隨著經(jīng)開(kāi)區(qū)產(chǎn)業(yè)落地的加速，信創(chuàng)和智能制造板塊季內(nèi)表現(xiàn)活躍，陸續(xù)遷入的頭部企業(yè)及其上下游助推租賃性園區(qū)面積的去化，尤其表現(xiàn)在獨(dú)棟或能滿(mǎn)足部分生產(chǎn)功能的項(xiàng)目中。全年來(lái)看，以經(jīng)開(kāi)區(qū)、大興、北清路、順義為代表的有明確產(chǎn)業(yè)定位的子市場(chǎng)得益于產(chǎn)業(yè)集聚性以及頭部企業(yè)上下游輻射，需求表現(xiàn)穩(wěn)��；而辦公品類(lèi)占比較重的子市場(chǎng)，在持續(xù)下調(diào)租金的刺激下，需求開(kāi)始回暖。
本季全市商務(wù)園區(qū)平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.8%，全年降幅達(dá)到3.1%，至每月每平方米157.9元，其中泛中關(guān)村集群降幅領(lǐng)先。純辦公空間需求疲軟，以及近兩年純辦公和研發(fā)類(lèi)新項(xiàng)目集中交付，給所在區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品的租金都帶來(lái)不小的下行壓力，也為租戶(hù)企業(yè)的降本增效和提質(zhì)升級(jí)策略創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗："2024年，北京商務(wù)園市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)有八個(gè)新項(xiàng)目總量超63萬(wàn)平方米投放到市場(chǎng)，其中經(jīng)開(kāi)區(qū)占比超40%，大興，豐臺(tái)，順義以及泛中關(guān)村集群也將有新項(xiàng)目交付，而帶有研發(fā)或生產(chǎn)屬性的項(xiàng)目數(shù)量占到一半，體現(xiàn)北京以及各區(qū)無(wú)論從量還是質(zhì)上持續(xù)加碼對(duì)都高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間支持。在北京市政府年中發(fā)布《促進(jìn)未來(lái)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展實(shí)施方案》中，明確發(fā)展二十大產(chǎn)業(yè)，涵蓋未來(lái)信息、健康、制造、能源、材料、空間等領(lǐng)域，今年來(lái)各區(qū)紛紛成立產(chǎn)業(yè)專(zhuān)班以推動(dòng)區(qū)域細(xì)分產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)各區(qū)會(huì)結(jié)合地緣特色落實(shí)打造區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)，培育更多商務(wù)園區(qū)租賃需求。
五、物業(yè)投資市場(chǎng)
私人資本紛紛涌入，交易資產(chǎn)類(lèi)別更顯多元化；資本化率繼續(xù)攀升，價(jià)格機(jī)會(huì)窗口有望刺激交易落地
2023年第四季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)一共錄得四筆交易，共計(jì)交易金額40.3億元，環(huán)比下降74%，其中兩筆為法拍。全年累計(jì)交易達(dá)成33筆，總金額316.5億元，同比下降13%。
從買(mǎi)家類(lèi)型來(lái)看，在市場(chǎng)議價(jià)空間持續(xù)松動(dòng)以及可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不斷涌現(xiàn)的大環(huán)境下，民營(yíng)企業(yè)等私人資本紛紛出手以增加商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的配置。季內(nèi)有三筆交易買(mǎi)方為民營(yíng)企業(yè)，其中新成立企業(yè)"渤海潤(rùn)澤"以28.02億元的代價(jià)投得位于核心商圈的五星級(jí)酒店金茂威斯汀，成為季內(nèi)單筆金額最大的交易；而三里屯工體附近的自持經(jīng)營(yíng)性公寓聯(lián)寶公寓7號(hào)樓亦被一建筑裝飾裝修行業(yè)的商貿(mào)公司收入囊中。全年交易額按買(mǎi)家類(lèi)型來(lái)看，企業(yè)占比達(dá)55%，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)目的和物業(yè)類(lèi)型較往年更多元化，全年有13筆為自用屬性，而6筆以投資為目的的交易中，覆蓋了辦公、購(gòu)物中心、酒店和長(zhǎng)租公寓等多種物業(yè)。此外，也逐漸看到更多私人買(mǎi)家和新型投資者入場(chǎng)布局。傳統(tǒng)投資者在租賃市場(chǎng)尚未恢復(fù)至預(yù)期的影響下，仍保持謹(jǐn)慎，對(duì)于價(jià)格仍持觀望心態(tài)。同時(shí)，盡管交易金額占比同比回落11個(gè)百分點(diǎn)至24%，險(xiǎn)資仍是全年相對(duì)活躍的投資類(lèi)買(mǎi)家。
從交易資產(chǎn)類(lèi)別看，季內(nèi)兩筆交易為核心商圈品牌酒店且金額占比近八成。核心商圈運(yùn)營(yíng)成熟的酒店擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流，區(qū)域價(jià)值的不斷提升以及項(xiàng)目自身的增值潛力，加上酒店本身多元復(fù)合的功能和使用場(chǎng)景，成為吸引投資者進(jìn)行資產(chǎn)配置優(yōu)勢(shì)的核心優(yōu)勢(shì)。全年來(lái)看，資產(chǎn)類(lèi)別和市場(chǎng)參與者更顯多元化，在可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)增加的推動(dòng)下，商務(wù)園區(qū)、零售物業(yè)、酒店以及長(zhǎng)租公寓三大板塊的占比分別為13%、13%和21%，同比均有明顯上升，擠壓作為傳統(tǒng)主流交易資產(chǎn)類(lèi)別的商辦類(lèi)資產(chǎn)占比降至42%。
在市場(chǎng)租賃端表現(xiàn)不及預(yù)期的大環(huán)境下，業(yè)主對(duì)于各類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格正在不斷修正，資本化率四季度繼續(xù)上行，買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格預(yù)期差收窄。隨著資產(chǎn)價(jià)格的下調(diào)和可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)數(shù)量的增多，將吸引更多企業(yè)和私人資本配置高性?xún)r(jià)比的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而近期也看到險(xiǎn)資鎖定核心項(xiàng)目的意愿有所加強(qiáng)。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人 李浩："從CBRE同活躍投資者的近期互動(dòng)來(lái)看，對(duì)北京大宗資產(chǎn)有意向的投資者主要對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)尤其是生物醫(yī)藥園區(qū)、長(zhǎng)租公寓等資產(chǎn)類(lèi)別的關(guān)注度進(jìn)一步提升，零售物業(yè)和酒店板塊熱度也有回升，這一定程度上受益于近期公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容擴(kuò)募以及下調(diào)門(mén)檻、支持消費(fèi)基類(lèi)礎(chǔ)設(shè)施等利好政策。另一方面，隨著寫(xiě)字樓板塊資本化率繼續(xù)小幅上行，加之多數(shù)投資者預(yù)期央行年內(nèi)將進(jìn)一步降息，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓給投資者帶來(lái)的利差有望進(jìn)一步提升，有助加速交易落地。
來(lái) 源： CBRE世邦魏理仕
