4月20日，最高人民法院就河南省高級(jí)人民法院《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問(wèn)題的請(qǐng)示》(豫高法〔2023〕36號(hào)）做出《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》，對(duì)于部分條件下購(gòu)房者退款等優(yōu)先權(quán)做出了規(guī)定，自2023年4月20日起施行。

　　觀點(diǎn)新媒體了解到，該《批復(fù)》就人民法院在審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，做出說(shuō)明：

　　建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》第三十六條的規(guī)定處理。

　　商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

　　在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

　　此次《批復(fù)》明確認(rèn)可了購(gòu)房人是消費(fèi)者，明確了購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)。不過(guò)，有兩點(diǎn)需要注意：第一，這種優(yōu)先權(quán)特指住房，不包括商業(yè)辦公用房。第二，即使是貸款買(mǎi)房，實(shí)際上也是全款支付，享受全款支付的待遇。

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