2023年開春，廣州全市經(jīng)濟(jì)活動趨向活躍，寫字樓市場租賃情緒回暖。1-2月全市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入2,541.5億元，同比增長2.9%，開局平穩(wěn)。信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)營業(yè)收入同比增長4.7%，增速比2022年全年提高1.1個百分點，拉動全市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)增長1.3個百分點。
第一季度，廣州錄得兩個項目、共12萬平方米的新供應(yīng)投入市場，項目位于魚珠和萬博。受新供應(yīng)落成影響，全市空置率環(huán)比上揚1.0個百分點至16.0%。
春節(jié)后，市場問詢量、帶看量較年前大幅增加，商務(wù)活動活躍度提升，但轉(zhuǎn)化為租賃成交仍需時日。目前寫字樓用戶的動態(tài)以續(xù)租或整合搬遷為主，降低成本仍然是企業(yè)考慮的重要因素，如某游戲公司從地標(biāo)項目搬遷到同區(qū)的乙級寫字樓，某大型電信通訊類企業(yè)從甲級寫字樓退租、回到自用物業(yè)。季內(nèi)凈吸納量為1.0萬平方米，環(huán)比減少90%。樓宇繼續(xù)采用租金優(yōu)惠來促進(jìn)去化，全市租金面價環(huán)比下降0.5%，至每月每平方米152.6元，租金跌幅環(huán)比收窄1.3個百分點。
成交數(shù)據(jù)顯示，本季度TMT、第三方辦公服務(wù)運營、專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)表現(xiàn)最突出。TMT的新成交以軟件類和電商為主，如拼多多在萬博租用6,000平方米；第三方辦公服務(wù)運營商在廣州設(shè)點、擴(kuò)張，以國內(nèi)或本地品牌為主；金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)繼續(xù)在中央商務(wù)區(qū)拓展，金融業(yè)以證券、基金等非銀金融最為活躍，而律所的升級成交推升了專業(yè)服務(wù)業(yè)的占比。
2023年首季，廣州零售市場受益于人流量的恢復(fù)，呈穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢。春節(jié)后，廣州地鐵人流已接近疫情前水平，季內(nèi)共有四天的日線網(wǎng)客流量超千萬人次。而根據(jù)廣州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月廣州全市社會消費品零售總額同比上漲2%，較2022年12月（同比下跌0.4%）有所回暖。其中，全市實現(xiàn)住宿和餐飲業(yè)零售額同比增長11.0%。與此同時，廣州政府還在三月發(fā)布了全國首部國際消費中心城市培育建設(shè)專項規(guī)劃《廣州建設(shè)國際消費中心城市發(fā)展規(guī)劃（2022-2025年）》，加速該項目的落地實施。并且，在季內(nèi)，廣州再次派發(fā)旅游和餐飲消費券，以提振消費市場。
在廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，第一季度未錄得新增供應(yīng)。需求方面，盡管零售市場顯著復(fù)蘇，但是品牌拓展滯后于人流的反彈和營業(yè)額的恢復(fù)增長速度，而天河城百貨北京路店的結(jié)業(yè)還帶來了七萬平方米的空置，致使本季全市錄得吸納-59,441平方米，推升空置水平至季末的11.5%，環(huán)比上升0.2個百分點。而天河路則得益于大面積租戶的開業(yè)，空置率下調(diào)至3.1%，環(huán)比減少1.3個百分點。租金方面，零售市場回暖給予了業(yè)主信心，季內(nèi)租金叫價止跌回穩(wěn)，無漲跌，報每天每平方米26.5元。
租戶成交方面，餐飲新租戶占據(jù)半壁江山，零售業(yè)態(tài)僅占比三成，而新能源汽車的拓展則有所放緩。在重點關(guān)注項目的新租品牌中，輕食軟飲、特色餐飲、時尚服飾零售、美容健康服務(wù)、快餐和運動娛樂體驗業(yè)態(tài)位列前六位，占全部錄得成交的83.3%。具體而言，餐飲方面，廣州本地餐飲品牌store by jpg.，PAIX及九毛九旗下慫火鍋繼續(xù)錄得積極擴(kuò)張；而外地來的餐飲品牌費大廚、海森堡和Blueglass Yogurt則把首店開在了天河路及越秀區(qū)。零售業(yè)態(tài)方面，本季錄得巴黎香氛品牌DIPTYQUE廣州首店在天河路圍板。新能源汽車本季僅錄得五宗成交，較2022年第四季度有所放緩。就區(qū)域而言，天河路商圈零售業(yè)態(tài)新租占比達(dá)到40.7%，較全市總體水平高10個百分點。
2023年，廣州預(yù)計將有32萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)投入市場，包括珠江新城和北京路的小體量新項目，以及大悅城在廣州的首個項目。供應(yīng)量將較2022年減少4%，在需求回暖的預(yù)期下，空置率有望小幅下調(diào)，整體租金將觸底，核心商圈優(yōu)質(zhì)物業(yè)有望獲得租金反彈。
2023年第一季度，廣州共錄得47宗、共247萬平方米的工業(yè)土地出讓，其中增城區(qū)單季出讓土地面積最多，占比56%，其次為南沙區(qū)（15%）。另外，本季錄得10宗含有倉儲用途的土地，總用地面積達(dá)到99萬平方米。其中包括希音獲得的位于增城區(qū)中新鎮(zhèn)49萬平方米的倉儲用地。而另一宗同位于中新鎮(zhèn)的工業(yè)兼容倉儲用地，規(guī)劃建筑面積則高達(dá)101萬平方米。另外，小鵬汽車亦于本季競得位于黃埔區(qū)中新知識城一幅工業(yè)用地，規(guī)劃建筑面積14萬平方米。
2023年第一季度，廣州迎來供應(yīng)高峰，而需求仍在逐步恢復(fù)中。三個項目共48.2萬平方米的高標(biāo)倉庫落成，是有記錄以來供應(yīng)最多的季度。新落成項目均位于廣州北部的花都區(qū)和從化區(qū)，其中花都區(qū)供應(yīng)達(dá)到41.4萬平方米，占全部新增供應(yīng)的86%。需求方面，季內(nèi)錄得第三方物流的擴(kuò)張，但租賃市場活躍度仍有待提升。盡管國內(nèi)零售市場重啟，但出口表現(xiàn)仍未理想，1-2月以人民幣計價的商品出口總值同比下降20.6%，影響了與出口相關(guān)的倉儲需求。因此，全市高標(biāo)倉空置率仍持續(xù)攀升，環(huán)比上升12個百分點至季末的21.9%。但就區(qū)域而言，黃埔區(qū)錄得最為顯著的空置改善，空置率環(huán)比下降4.6個百分點至季末的8.8%。租金方面，空置壓力較大的廣州北部，以及受出口放緩影響的南沙，均有項目下調(diào)租金報價。全市租金受此影響，環(huán)比下降0.6%至季末的每月每平方米40.0元。
相比之下，佛山高標(biāo)倉儲市場得益于跨境電商的旺盛需求，空置率重回低位。本季度佛山新增一個高標(biāo)庫，位于南海區(qū)，面積為13.5萬平方米，入市即被跨境電商巨頭整租。除此以外，跨境電商還在本季整租了位于三水區(qū)的兩個倉庫，共計13.5萬平方米。而順德區(qū)的高標(biāo)倉，則錄得某零售商兩萬平方米的租賃成交。至此，在經(jīng)歷了連續(xù)六個季度的上升以后，佛山優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的空置率終于錄得下降，環(huán)比減少8.8個百分點至季末的6.4%。盡管整租面積數(shù)字亮眼，但小面積空置去化仍舊緩慢，仍有業(yè)主調(diào)低租金報價。季內(nèi)租金保持大致平穩(wěn)，環(huán)比下跌0.2%至季末的每月每平方米38.9元。
廣州第一季度共錄得五宗大宗物業(yè)成交，總成交金額近80億元人民幣，同比增長25%，并超過了2022年全年總成交金額的50%。超過九成的成交金額來自四宗寫字樓成交，分布在各區(qū)，賣家類型均為房地產(chǎn)企業(yè)。其中科學(xué)城的爛尾項目由國企以13.1億元的底價拍得；琶洲的整棟寫字樓也被國企購入；廣州國際金融城和魚珠物業(yè)的買方則是以自用為主要需求的企業(yè)買家。最后，本季度錄得一宗位于番禺區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)成交，成交金額比2020年的關(guān)聯(lián)交易增長了42%。
另外，倉儲物流設(shè)施持續(xù)受到關(guān)注，但近期廣州及周邊城市的需求有所放緩，能提供可預(yù)計、穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目更受投資者的青睞。同時，被列入公募REITs領(lǐng)域的商務(wù)園區(qū)物業(yè)繼續(xù)成為熱門的投資資產(chǎn)類別，投資者尤其看重優(yōu)質(zhì)項目集中的天河智慧城和科學(xué)城等區(qū)域。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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