消費基礎設施REITs落地

　　零售物業(yè)迎利好

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　　3月24日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，加之兩會政府報告重點強調了“擴大消費、增加居民收入、穩(wěn)定大宗消費，推動生活服務消費恢復”，本次不動產信托基金擴容至消費類基礎設施是政府從金融端促進和推動居民消費的又一配套措施和重要舉措，也是我國公募REITs市場建設邁出的重要一步。

　　零售物業(yè)將吸引更多資本投入

　　促進零售類項目提質升級

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　　消費支出在過往已經連續(xù)11年在GDP中的占比超過50%，已經成為國民經濟增長的第一推動力。不過，相比于中國經濟的高速增長，中國居民的消費卻明顯未能匹配整體經濟的增長。至2021年，中國居民消費率僅為38.4%；而美國的居民消費率則一直保持穩(wěn)定，從1970年的60.2%穩(wěn)步上升至2021年的68.2%。當前中國已進入了高質量發(fā)展新階段，消費升級主要體現在對更高質量商品與服務的需求，而非更多數量的需求，所以挖掘居民消費潛力，塑造高品質的消費場景變得尤為重要。因此，百貨商場、購物中心、農貿市場等同居民消費息息相關的消費基礎設施公募REITs的發(fā)行將吸引更多資本進入零售物業(yè)領域，從而促進零售類項目的提質升級。

　　中美居民消費率走勢對比

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　　來源：世界銀行

　　有效盤活零售類存量資產，

　　進一步擴內需、促消費

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　　公募REITs擴容至商業(yè)地產領域一方面可以有效盤活存量資產，化解房地產的金融風險，另外一方面也可以極大促進商業(yè)物業(yè)品質和服務的提升。中國目前零售類項目存量巨大，戴德梁行研究部的數據顯示，截止到2022年四季度，全國16個重點城市高品質零售物業(yè)存量達1.02億平米，四個一線城市的高品質零售物業(yè)存量達4650萬。

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　　這些項目作為承接居民消費行為、釋放居民消費潛力的物質空間載體，在擴大內需、促進消費方面發(fā)揮著重要作用。百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施普遍存在退出難，流動性差的問題，公募REITs的發(fā)行能為該類企業(yè)提供盤活存量資產的金融工具，有助于企業(yè)形成投融資閉環(huán)，優(yōu)化資本結構，并將回收資金投資于新項目和已有項目的升級改造。公募REITs的推出也能鼓勵更多的社會資本參與消費基礎設施的投資，增加市場供給，同時進一步打通“投融建管退”的項目全周期鏈條。

　　政策帶動資本涌入

　　零售類大宗物業(yè)將迎來利好

　　在基礎設施公募REITs獲批發(fā)行之后的一年多時間里，在政策的帶動下，產業(yè)園及物流倉儲類項目的發(fā)行極大的帶動了資本的涌入。

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　　以產業(yè)園區(qū)的大宗物業(yè)成交為例，戴德梁行研究部的數據顯示，在基礎設施公募REITs獲批發(fā)行之前，產業(yè)園區(qū)項目的成交數量在全部大宗物業(yè)成交市場中的占比均較低，2019年及2020年成交個數占比僅為4.2%和6.7%；然而，在2021年之后，隨著多個產業(yè)園區(qū)基礎設施公募REITs獲批上市發(fā)行，產業(yè)園區(qū)項目開始受到市場追捧，成交數量大幅上升，2021年和2022年產業(yè)園區(qū)項目成交數量占比大幅上升到11.6%和11.38%。此外，物流倉儲類項目的成交也大幅增加，2020年這類資產的成交總額占比僅為6.6%，但至2022年，在其他資產成交大幅下降的情況下，物流倉儲類的大宗物業(yè)成交額占比大幅升至20.3%。

　　產業(yè)園區(qū)大宗物業(yè)成交個數

　　占比走勢

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　　來源：戴德梁行研究部