多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國際對 2022 年中國辦公樓市場表現(xiàn)進行回顧，并對 2023 年做出展望。

　　2022年的中國寫字樓市場在多種因素的疊加影響下艱難前行。截至到 2022 年末，全國重點監(jiān)控的 20 個城市甲級寫字樓總存量超過 7,800 萬平方米，市場平均空置率上升至 21%，租金下降至 171 元每月每平米。2022 年市場最明顯的變化是需求端的大幅下降，主要原因有四點：第一，2021 年需求表現(xiàn)火熱導(dǎo)致基數(shù)過高。上海是一線城市中需求表現(xiàn)最好的市場，2022 年凈吸納量達到近 60 萬平方米，但也只有 2021 年的一半左右；其次是深圳市場，相較于 2021 年 115 萬平米的凈吸納量，2022 年大幅回落到 43 萬平米左右，降幅超過 60%。廣州市場的凈吸納量從 2021 年的 48 萬平米收縮到 2022 年的 13 萬平米。降幅最大的則是北京市場，從 2021 年 113 萬平方米降到 2022 年的 -2,000 平米左右。第二，疫情不斷散狀復(fù)發(fā)持續(xù)影響寫字樓租賃的活躍度。第三，企業(yè)端普遍持保守預(yù)期，辦公擴張意愿不足，在辦公租賃上維持降本增效的策略。第四，創(chuàng)造最多增量需求的互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)辦公需求出現(xiàn)了大幅萎縮。互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)了變化，行業(yè)流量紅利消失，行業(yè)整體進入轉(zhuǎn)型時期；同時，2021 年火熱的租賃需求表現(xiàn)背后就是由互聯(lián)網(wǎng)頭部大廠在全國各主要辦公地點進行的大規(guī)模租賃，當(dāng)大面積租賃需求完成后，頭部企業(yè)從 2022 年開始進入辦公空間面積整合階段。

　　2023年需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)可期，但由于供應(yīng)較大，整體空置率上漲估計無法避免。需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)需要上面提及的四點核心因素出現(xiàn)積極改變，從目前的市場觀察來看，至少其中 3 點有望在 2023 年出現(xiàn)根本性改善。疫情對于 2023 年的經(jīng)濟社會影響將逐漸轉(zhuǎn)弱，對寫字樓租賃市場活躍度的影響也將逐漸消退。另外，隨著經(jīng)濟持續(xù)增長和市場走強預(yù)期的增強，企業(yè)擴張的意愿也會不斷增強，有助于辦公需求的釋放，下半年的市場表現(xiàn)將更值得期待。然而，部分城市在 2023 年仍將繼續(xù)受到互聯(lián)網(wǎng)頭部大廠進行面積調(diào)整的影響。

　　互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的風(fēng)口已經(jīng)從 To C 轉(zhuǎn)向 To B，脫 " 虛 " 向 " 實 " 的方向明顯，辦公擴張風(fēng)格也會出現(xiàn)變化。從私募投資市場的行業(yè)風(fēng)口變化可以看到，雖然互聯(lián)網(wǎng)科技依然是最火熱的賽道，但是細分賽道已經(jīng)從 To C 類為主，變成了以 To B 類軟件服務(wù)類企業(yè)和芯片集成電路為主的互聯(lián)網(wǎng)硬件技術(shù)與設(shè)備企業(yè)。以北京的私募投資市場為例，有超過 70% 的互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)領(lǐng)域的投資集中在了 To B 類的企業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，超過 90% 的互聯(lián)網(wǎng)硬件技術(shù)與設(shè)備的投資都集中在了芯片集成電路領(lǐng)域。無論是 To B 的軟件服務(wù)企業(yè)還是芯片類的硬科技企業(yè)，都是知識密集型企業(yè)或技術(shù)密集型。這類企業(yè)很多已經(jīng)扎根于某一垂直領(lǐng)域很多年，建立了非常強的競爭壁壘，其成長軌跡多是比較線性的，并不會像 To C 企業(yè)那樣多出現(xiàn)爆發(fā)性增長，其在辦公面積擴張的風(fēng)格上也會更加保守。

來源：高力國際

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