房訊網(wǎng)訊 2022年8月10日，2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會暨第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)品牌建設(shè)論壇在北京富力萬麗酒店開幕，以"商辦新世代 攜手贏未來"為主題，探索新世代下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式，推動后疫情時代商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇，打造領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)選址解決方案和商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會。
2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會作為疫情后國內(nèi)首場線上線下相結(jié)合的大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)貿(mào)活動，提振行業(yè)信心，增添市場暖意，取得了豐碩的成果。展會參展面積超3000平方米，吸引了30余家全國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)和項目亮相參展，線上和線下超過3600余名來自投資機構(gòu)和代理機構(gòu)、大中型企業(yè)和專業(yè)觀眾參會參觀，舉辦了16場論壇及推介活動、兩場重磅授牌儀式，一場重磅報告發(fā)布以及一場各省市駐京機構(gòu)商辦物業(yè)大宗交易對接會。
2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，海淀大悅綜合體協(xié)辦，同時得到了中海商務(wù)、大悅北京產(chǎn)業(yè)、北辰寫字樓、京東產(chǎn)發(fā)、北京遠洋樂堤港、遠洋國際中心Ⅱ期、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、中海時代廣場、中海金海匯、中海金融中心、首創(chuàng)新大都、中建財富國際中心、雄安市民服務(wù)中心、北京國際財富中心、世東國際、北京前海人壽大廈、華騰大廈、北京荷華明城大廈、北京城建大廈等合作伙伴的支持。
以下是2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會直播實錄（二）：
主持人：下面我們進入論壇的第三部分：商業(yè)地產(chǎn)新世代主題演講環(huán)節(jié)，聽一聽來自經(jīng)濟學(xué)家、企業(yè)家、一線老總們的思想和聲音，在新一輪疫情影響下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)如何平穩(wěn)健康發(fā)展，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級？開發(fā)商、運營商、代理商又如何構(gòu)建產(chǎn)品能力、品牌能力、運營能力、回款能力，與中國經(jīng)濟共成長？
首先有請：現(xiàn)任IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家，以及多個企業(yè)、基金管理公司的顧問、合伙人以及多個城市經(jīng)濟、金融發(fā)展顧問，并兼任中國社會科學(xué)院研究生院碩士生特聘導(dǎo)師、中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜先生，也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大資管理論構(gòu)建與實踐的推動者之一。
掌聲歡迎 IPG中國 首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜先生。他的演講題目商辦新世代 投資新機遇。
柏文喜：大家上午好！今天大家冒著疫情來參加我們這個線下會議，機會非常難得。劉凱總把第一個演講和大家分享探討的機會給了我，對我來說還是很有壓力的。我的頭銜是IPG中國的首席經(jīng)濟學(xué)家，實際上了解我的人都知道我是商業(yè)地產(chǎn)的老一代人，從90年代末就開始從事商業(yè)地產(chǎn)，后來進入到住宅開發(fā)，是地產(chǎn)圈的老人�，F(xiàn)在更多的關(guān)注一些行業(yè)變化，關(guān)注一些行業(yè)研究的問題，所以大家可能日常更多的是看到我在主要財經(jīng)媒體上對房地產(chǎn)行業(yè)的一些觀點和些評論。
今天我分享的基調(diào)實際上還是挺難把握的。因為作為一個商業(yè)地產(chǎn)的老兵，需要給行業(yè)打氣，這個時候如果講一些不太積極的話不太合適。但是如果講一些脫離基本面的話，顯然又不符合基本事實。最近咱們這個房地產(chǎn)行業(yè)的問題已引發(fā)了政治局關(guān)注，看來咱們行業(yè)的問題確實不是一件小事，確實是一個值得大家一起來認(rèn)真探討的話題。今天我就從我的角度，按照我的想法來和大家做一個簡單的分享和探討，如果有說的不對的地方，請大家多指正、多批評。
劉凱總給我的題目，讓我講講商辦新世代、投資新機遇。
首先我們需要認(rèn)識一下新世代，也就是我們面臨的行業(yè)形勢是什么樣的。綜合來看，我對目前商業(yè)地產(chǎn)、商辦物業(yè)領(lǐng)域當(dāng)前所面臨的時代特征總結(jié)為三點：
第一，新常態(tài)遭遇了預(yù)期下行，疊加了目前的消費不振。前幾年我們的經(jīng)濟發(fā)展進入了新常態(tài)。所謂的新常態(tài)就是從以往經(jīng)濟的高增長進入中低速增長，每年5%以上，5%-8%，上一次2008年經(jīng)濟危機的時候，我們是要保8，這一輪今年預(yù)期已經(jīng)降到了5.5%。最近這次政治局會議已放棄了今年5.5%的宏觀經(jīng)濟增長指標(biāo)，只是說盡量爭取最好的結(jié)果。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，之前我們企業(yè)杠桿加得很高，企業(yè)的發(fā)展模式是高負(fù)債、高杠桿推動下的高周轉(zhuǎn)模式。上一輪去庫存是通過什么方式實現(xiàn)的？實際上是通過把杠桿從企業(yè)向居民來轉(zhuǎn)移，通過居民的加杠桿實現(xiàn)了行業(yè)杠桿的轉(zhuǎn)移和市場庫存的去化�，F(xiàn)在又加入了這一輪的調(diào)整，尤其是從去年下半年開始，市場急劇轉(zhuǎn)淡，最明顯的標(biāo)志就是排名百強的很多民營房地產(chǎn)企業(yè)排隊暴雷的問題�，F(xiàn)在沒暴雷的民營房企已經(jīng)是屈指可數(shù)了。沒有傳出暴雷風(fēng)險的企業(yè)，民企里面現(xiàn)在可能只剩下龍湖一家了。其他的雖然還沒有暴雷，但是多多少少都有一些"緋聞"，比如說商票逾期了，應(yīng)付款到期沒有按期兌付。
今天早上咱們開會之前，我的朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了一條美元債違約的信息，引起了不少人的關(guān)注。咱們的房地產(chǎn)企業(yè)大量的出現(xiàn)了美元債的違約，也就是信貸的違約。對行業(yè)不了解的人以為情況不嚴(yán)重，實際上發(fā)過美元債的民營房企，現(xiàn)在還沒有違約的已經(jīng)是少數(shù)了。連一些以往給大家留下的印象，一直是財務(wù)穩(wěn)健型的好標(biāo)兵也都出現(xiàn)了美元債的違約問題。比如某家頭部房企昨天就有5支美元債停止還本付息，說明行業(yè)形勢還是不容樂觀的。
第二，房地產(chǎn)行業(yè)在回暖乏力的同時，又遭遇了疫情的不確定性。疫情沒完沒了，這兩年我們天天盼著這一輪房地產(chǎn)周期能夠觸底，能夠回暖。這一輪周期不少房企出了現(xiàn)金流斷裂的問題，主要原因是他們太憑借著以前的對行業(yè)周期的判斷經(jīng)驗了。像融創(chuàng)這樣的企業(yè)，實際上在民營房企里還是一家非常優(yōu)秀的企業(yè)，但是因為它憑借對以往10年一個長周期，3-4年一個小周期的判斷經(jīng)驗，在去年的上半年還在不斷地買地，還在不斷地加杠桿，在行業(yè)普遍去杠桿的時候它還在加杠桿。從去年下半年市場轉(zhuǎn)淡之后，連融創(chuàng)這樣的行業(yè)白騎士，別人出問題的時候，大家都等著它來救的企業(yè)，也出現(xiàn)了自救不能，到后來自己也出現(xiàn)了違約的現(xiàn)象。說明我們這一輪周期確實是走出了和以往的行業(yè)周期不同的特征，行業(yè)的基本面現(xiàn)在確實是已經(jīng)發(fā)生了變化。我們現(xiàn)在不能再拿以往的眼光，用過去的思維來看待我們的行業(yè)。行業(yè)的基本面、行業(yè)的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變。
這兩年，我講這個話的時候，咱們行業(yè)里的很多同仁最開始是不接受的、不支持的、不同意的，包括一些行業(yè)的專家跟我也有很多爭議和爭論。尤其是從去年的下半年開始，我在講咱們的行業(yè)底層邏輯變了，行業(yè)的基本面變了，不能再拿過去的舊船票登上今天的客船，當(dāng)時跟多人不信的。剛才趙正挺秘書長也講到了我們行業(yè)的重要性，講到了要相信我們的政府在解決了重要的問題之后，肯定會來解決我們的行業(yè)問題。但是我們每一家企業(yè)現(xiàn)在日子過得怎么樣，自己心里最清楚。能不能熬到領(lǐng)導(dǎo)真正來關(guān)注來救我們的那一天，熬到那一天可能就是勝利，但是很有可能在那一天到來之前我們就不在了。我這個話講得可能有點悲觀，但是卻是這個行業(yè)很多企業(yè)目前的實際狀況，度日如年。
講到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的情況，首先要搞明白商業(yè)地產(chǎn)和住宅的不同在哪里。商業(yè)地產(chǎn)在很大程度上都是被動性的持有的。也就是說，開發(fā)商持有的很多商業(yè)物業(yè)不是主動去開發(fā)的，而是由于規(guī)劃要求的配套商業(yè)、配套的辦公物業(yè)造成的物業(yè)沉淀。因為真正要進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營是需要長期資金、大資金、低息資金去支持的。咱們國內(nèi)商辦市場現(xiàn)在最缺乏的就是長期資金和低息資金，比如說像保險那樣的錢才是合適去做商業(yè)地產(chǎn)的。我們現(xiàn)在普遍承擔(dān)著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營任務(wù)的這部分群體，無論是投資商，還是運營商，都是以短線的、高息的、流動性壓力比較大的資金來搞商業(yè)地產(chǎn)的，所以注定了商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)很難做。
以往商業(yè)地產(chǎn)更多的是依靠散售來回現(xiàn)，來回補開發(fā)業(yè)務(wù)，來回補我們商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，來支持商業(yè)地產(chǎn)的運營�，F(xiàn)在在行業(yè)形勢非常不景氣的情況之下，這個時候散售出現(xiàn)了問題。經(jīng)過這么多的散售，證明散售是有問題的，主要是后期運營的問題，散售市場實際上是不受歡迎的。而整售會很難，所以更多的只能是自己的被動持有，大家都依靠開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流去填補被動性持有的商業(yè)地產(chǎn)投資，以及商業(yè)地產(chǎn)運營現(xiàn)金流的虧空。這個狀態(tài)怎么長期維持？
第三，經(jīng)營環(huán)境面臨著從生產(chǎn)型社會向消費型社會的轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型中又遭遇了新的一代人，他們和我們的思維方式、行為方式、消費方式不同的Z世代的出現(xiàn)，也就是今天我們討論的面對新世代怎么做好商辦物業(yè)的問題。
中國目前的發(fā)展模式面臨著從中國生產(chǎn)、歐美消費的外向型經(jīng)濟轉(zhuǎn)向更加依賴自身消費的雙循環(huán)模式，這是目前我們經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大背景。我們經(jīng)濟發(fā)展的動力正在從生產(chǎn)型轉(zhuǎn)向消費型。以前我們更注重講生產(chǎn)、講出口，現(xiàn)在更多地強調(diào)靠內(nèi)需、靠消費去推動經(jīng)濟增長。剛才也提到向消費社會轉(zhuǎn)型的過程中，現(xiàn)在又遭遇了商辦物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)所面臨的對象發(fā)生了變化，遭遇了Z世代的出現(xiàn)，所以我們需要調(diào)整我們的運營思維，調(diào)整我們的開發(fā)思路，調(diào)整我們資產(chǎn)管理的模式。這可能是我們目前必須要面對的、需要思考的一個問題。
那么，我們現(xiàn)在面臨的行業(yè)任務(wù)和困難在哪里？
商辦物業(yè)無非就是兩條，一個是要把它賣掉，一個是被動持有之后必須要做好運營�，F(xiàn)在出售變現(xiàn)是比較困難的，而且能夠整售的主要是在一線的商辦物業(yè)，一些險資企業(yè)、一些現(xiàn)金流比較好的，比如說之前現(xiàn)金流比較充裕的互聯(lián)網(wǎng)大廠企業(yè)，還有一些外資的投資機構(gòu)，現(xiàn)在在一線城市趁低在整體性地收購一些商辦物業(yè)。但是大量的位于二三線城市和三四線以下的物業(yè)怎么辦，而散售現(xiàn)在也是比較困難的。
目前商辦物業(yè)在消費不振的情況下的運營困難，今天在座的一些行業(yè)人士也是感同身受、身在其中的，這個不用我多講，你們應(yīng)該比我感受更貼切、更專業(yè)。運營市場已經(jīng)發(fā)生了比較大的變化，不過在市場和行業(yè)發(fā)生變化的時候，也孕育著商辦行業(yè)新的機遇。
商辦物業(yè)領(lǐng)域，在我看來有三個機遇：
第一是迎來了行業(yè)并購整合的新機遇。就是剛才劉凱總講的行業(yè)從增量的市場走向了存量市場，而存量市場一個很大的主題就是并購、整合，由具備專業(yè)資產(chǎn)管理和運營能力的機構(gòu)去承擔(dān)更多的持有和運營的專業(yè)責(zé)任。我右邊放了一張圖片，是萬達接管了藍色港灣的新聞報道，這不是給萬達和藍色港灣做廣告，這是表明行業(yè)的一個代表性的方向。像萬達這樣的專業(yè)運營商，在存量時代會更有價值，行業(yè)地位會更高。
第二是推動行業(yè)規(guī)則變動的新時代。因為行業(yè)基調(diào)已經(jīng)變化了，而一些給定的既定條件我們沒法去改變它，只能過來反向地推動我們的政策面，我們的主管部門去修改行業(yè)規(guī)則。比如說北京市現(xiàn)在在出讓土地的時候，已經(jīng)在做試點了，把住宅和配套商辦的比例，要么在調(diào)低，要么把它分開出讓，這是一個方向。也就是說，要么是純住宅出讓，要么在比較好的地段純商辦出讓，不會像以往那樣把兩個捆綁在一起，在一些不成熟的地段去推出大的地塊，強行地去配比高比例、大體量的商辦物業(yè)，導(dǎo)致商辦物業(yè)的供應(yīng)過量和招商運營困難的問題。
第三是流動性為王時代的到來。流動性始終是商辦物業(yè)價值最重要的支撐，在同樣的運營水平、同樣的收入水平之下，流動性是鑒別商辦物業(yè)價值高低的一個很重要的標(biāo)準(zhǔn)。在目前市場不是很樂觀，運營困難的情況下，更要以流動性為核心，來補運營提升困難對商辦物業(yè)價值支撐不足的問題。這個時候資產(chǎn)證券化和類資產(chǎn)證券化將進入發(fā)展的快車道，因為資產(chǎn)證券化是提升商辦物業(yè)流動性的一個最通常和最核心的金融手段。
我和大家的分享就到這里，謝謝。
主持人：感謝柏總的精彩演講。祝愿商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)越來越好。第二位演講嘉賓，原北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司副總裁，原北京科技園建設(shè)（集團）股份有限公司黨委書記、董事長。2011年中國MBA十大精英人物，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長。2019年，創(chuàng)立"中科產(chǎn)城（北京）建設(shè)開發(fā)有限公司"，集合全球城市建設(shè)智慧與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新力量，服務(wù)中國產(chǎn)城融合區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展！
讓我們掌聲有請中科產(chǎn)城建設(shè)開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝先生上臺帶來演講。
郭瑩輝：感謝正挺秘書長、劉凱總又舉辦了一年一度的盛會。今天還是我的老話題，產(chǎn)業(yè)園的運營。
限定在疫情后，我覺得這個話題還是比較沉重的。這幾年，我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)域運營應(yīng)該說影響還是非常大的。今天我就跟大家分享三個方面的感想。一是后疫情時代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)我們的行業(yè)變化。二是中科產(chǎn)城公司輕資產(chǎn)運營模式。三是我們這三年以來，在輕資產(chǎn)運營中的一些案例與大家分享。
說到近年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的變化，其實大家都耳熟能詳，也身在其中。兩個方面，一個是在產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)方面，我們可以看到這兩年的變化發(fā)生了巨大的變化。一方面是產(chǎn)業(yè)用地越來越稀缺，尤其是一線城市。現(xiàn)在在跟政府談產(chǎn)業(yè)勾地、做平臺化園區(qū)，政府實際上是不太歡迎的。政府更喜歡的是直接點狀供地，直接給產(chǎn)業(yè)項目、給產(chǎn)業(yè)方直接供地。所以做園區(qū)的企業(yè)在這種環(huán)境下，想要拿到優(yōu)質(zhì)的城市產(chǎn)業(yè)用地，應(yīng)該說越來越困難。二是我們在產(chǎn)業(yè)供地方面還受到了一些地方政府規(guī)劃、城市更新，包括對產(chǎn)值稅收多元化的要求作為前提。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資運營的企業(yè)來說，這樣的要求越來越高了，在投資不太景氣、需求供大于求的現(xiàn)狀之下，從市場化企業(yè)而言，拿地的積極性也發(fā)生了巨大的變化。
在供應(yīng)端和需求端可以看到其實產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在投資、在房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域里有日漸萎縮的情況，但是這個萎縮主要是市場化的運作。另外一種情況就是近年來在用地在土地的需求端還有更加顯著的特點，政府的城投公司拿地非常踴躍。剛才我講供應(yīng)端政府供地很謹(jǐn)慎，需求端市場化企業(yè)的需求比較謹(jǐn)慎了，也有退卻。但是需求的另外兩個主體又有所加強，一個是政府平臺公司，因為現(xiàn)在能拿起地做長期投資產(chǎn)業(yè)園不動產(chǎn)投入運營的，也就是國有資本和城市的城投公司，因為他們良好的信用基礎(chǔ)，他們掌握著很多招商的政策，他們天然具備城市的品牌影響力。所以城投公司做園區(qū)有主動出擊，也有地方政府為了拉動不動產(chǎn)投資，拉動當(dāng)年開工項目的政績，也被動地去強開工。所以我們看到政府的平臺公司在城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)投資端比較活躍，但是他們也面臨一些問題，就是在園區(qū)的整個全周期內(nèi)，如何去定位它的功能，如何進行項目的包裝融資，專業(yè)化的建設(shè)以及招商和園區(qū)的運營服務(wù)方面欠缺一定專業(yè)性，所以園區(qū)供和需之間發(fā)生了大的逆轉(zhuǎn)。
還有一個產(chǎn)業(yè)用地的需求方就是產(chǎn)業(yè)大咖。這幾年經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，尤其是科技創(chuàng)新政策加強，各地在產(chǎn)業(yè)招商方面力度空前之大。疫情之后各地經(jīng)濟受到一定影響，招商成了地方政府重要的工作內(nèi)容，可見產(chǎn)業(yè)大咖目前是非常炙手可熱的。但同時它們拿到土地還想形成土地紅利的聯(lián)動效應(yīng)，他們在做企業(yè)級園區(qū)層面可以說是相當(dāng)于地產(chǎn)商前十年產(chǎn)業(yè)勾地的激情。產(chǎn)業(yè)大咖又面臨同樣的問題，多出來的地怎么變成地產(chǎn)收益，怎么進行專業(yè)化運作和操盤，又面臨著它的困境。所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這兩年在供和需之間又發(fā)生了非常明顯的變化，而且有積極變化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)終將指向產(chǎn)業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地產(chǎn)的模式也逐漸會退出這個市場。這是一個觀察和結(jié)論。
中科產(chǎn)城公司，我們這幾年在實踐中也有自己的一些商業(yè)模式。我創(chuàng)業(yè)有三年了，我過去做的就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全周期從頭做到底。其中我們積累了大量全周期中每個階段的知識點和經(jīng)驗，所以創(chuàng)立了中科產(chǎn)城以后，我也跟大家報告過，我們是做全景式、全周期的產(chǎn)業(yè)園，輕資產(chǎn)運營的。我這個輕資產(chǎn)運營其實有別于我們以往說的投資方是大甲方，是爺，我們作為輕資產(chǎn)運營的一方是侍候人的，其實我理解的不是這樣。輕資產(chǎn)運營回歸到資產(chǎn)的概念上，有人去投資產(chǎn)，就得有人去把資產(chǎn)變成資產(chǎn)的增值和盈利。所以我的理念就是全周期的資產(chǎn)管理理念和投資方、出資方、土地方形成一種價值共同體，這就是我的全周期輕資產(chǎn)運營的終極模型。所以我們不是乙方，我們是一個價值創(chuàng)造者，是一個專業(yè)的GP人與LP人金融的管理與服務(wù)關(guān)系的。這張圖表現(xiàn)了我這么多年所努力的方向。
既然和LP出資人要探討園區(qū)，那就一定要跟他們報告清楚你怎么認(rèn)知園區(qū)、怎么運營園區(qū)，保證資金投放到資產(chǎn)變成社會的產(chǎn)業(yè)孵化功能，成為投資方利潤的源泉。歸根到底，大家對園區(qū)的本質(zhì)要形成共識。我跟我的投資人我們?nèi)甑呐鲎�，我總結(jié)出我的園區(qū)12586的運營模型和理念。簡單地說，"1"是發(fā)展目標(biāo)。如果投資方還想過去那樣用產(chǎn)業(yè)勾地，工業(yè)地產(chǎn)銷售賣房為主，我覺得我跟你沒有共同語言，地方政府也不可能跟你"合謀"，干地產(chǎn)化的園區(qū)，所以能不能幫政府，我們作為代理人、作為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)載體和一個有能力的建造者，這個目標(biāo)形成共識，我、你、政府三者共贏。
"2"是我們能不能形成一個良好的園區(qū)發(fā)展的硬環(huán)境和軟環(huán)境。因為產(chǎn)業(yè)園除了我們會建功能性的載體，我們還需要構(gòu)建各種的產(chǎn)業(yè)生態(tài)及延伸的服務(wù)。如果只知道干硬環(huán)境，蓋房子，而不懂其中產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干規(guī)律，那我們注定還是一個泥瓦匠。我們?nèi)绻a(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境不良，將來我們也不可能成為一個真正的園區(qū)。這是"2"，大家形成能力上的合作。
"5"最重要，一個產(chǎn)業(yè)園是一個公共品，不是地產(chǎn)的自主品。所以一個園區(qū)就像一個連環(huán)畫的團隊，能不能有土地方、產(chǎn)業(yè)方、資金方、政府方、運營方，我們五個主體的利益相關(guān)方形成共識，構(gòu)建共同協(xié)力的工作機制。所以利益如果不能形成共振，一切都是分崩離析的。
"8"是8個要素。8個要素我們是從產(chǎn)業(yè)園最根本的問題，就是產(chǎn)業(yè)生態(tài)如何構(gòu)建，從這個維度來幫我們的投資人形成資源層面的梳理和判斷。如果沒有這些產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建的要素、資源和能力的話，我建議還是勉為其難，因為它絕對不是一個有資金的人、有土地的人、有情懷的人就能把園區(qū)的生態(tài)構(gòu)建起來，它是靠一個城市、一個區(qū)域、一方政府領(lǐng)導(dǎo)，包括社會各種參與者共同構(gòu)建的園區(qū)要素集聚。這些是形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)育基本的叢林。
從投資方自身利益出發(fā)，我們?nèi)绾闻袛鄨@區(qū)會最終投資成功，其實是從產(chǎn)業(yè)的維度和不動產(chǎn)投資維度兩個方面必須投資成功。而不是過去很多朋友講的地產(chǎn)投資成功了，反哺一點工業(yè)物業(yè)給政府做點秀，這個事就過去了。其實這個模型到今天已經(jīng)完全失效了，不可能在政府眼皮子底下只干住宅，把產(chǎn)業(yè)園爭下來就不管了。所以投資模型決定了我們?nèi)胧诌@幅地，目標(biāo)這個園，是不是能夠達成一個完美的投資閉環(huán)。所以12586是我這幾年又新生成的投資判斷和運營模式。
在此基礎(chǔ)之下，我分享兩個中科產(chǎn)城的案例。第一個也是我非常驕傲的一個案例，利用了我上述對產(chǎn)業(yè)園的判斷和方法，幫我的一個客戶，大型生物醫(yī)藥上市公司在云南昆明第一次幫它建立了企業(yè)級的科創(chuàng)研發(fā)中心及總部園區(qū)，企業(yè)自用兼顧一定產(chǎn)業(yè)孵化的企業(yè)級微園區(qū)。這個園區(qū)從產(chǎn)業(yè)上到寫字樓里，大家看到的圖片像寫字樓，其實都是7層內(nèi)部的GMP的實驗環(huán)境，包括一些高質(zhì)量的辦公。像這樣的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、會議交流復(fù)雜的功能在一棟、兩棟寫字樓里面要把它呈現(xiàn)出來，其實難度還是比較高的。我們做的服務(wù)是兩塊，一塊是投資顧問。投顧就是幫客戶選址，在高新區(qū)內(nèi)優(yōu)選適合它的辦公和交往的區(qū)位。第二塊是做價值判斷，到底用的是M1的工業(yè)用地，還是把它調(diào)成B類商辦用地來作為總部，而且投資成本以及運營的收益會怎么樣，做價值判斷。最后一個，做產(chǎn)品策劃。因為它的業(yè)態(tài)比較復(fù)雜，所以每個分區(qū)的功能也是非標(biāo)準(zhǔn)化的。所以前期投資顧問工作是我們幫客戶在拿地之前做的重要工作。第二項工作是管理服務(wù)，全過程代建管理。拿到地以后我們就扮演著管家身份，前期是幫他做專家，教他們怎么認(rèn)知企業(yè)級園區(qū)，后面公審如據(jù)…親自上手去干。我們業(yè)主方就派了一個現(xiàn)場的甲方代表，我們前后團隊駐場的和北京總部的提供了全套的現(xiàn)場管理和后臺支持。通過24個月，真正幫這么一個大咖實現(xiàn)了省時省力省錢。7月15日，幾百號員工歡騰了，終于有了自己的企業(yè)總部，高大上的園區(qū)，所以對我們公司非常感謝。這是我從輕資產(chǎn)和微園區(qū)治理換取了客戶的信任，換取了客戶的價值。
第二個案例目前正在做，也基本上該浮出水面了，香港的一家上市公司，在廣州番禺，在自有的M1工業(yè)土地上，如何通過廣州市的城市更新政策自我更新，形成自己為地方政府打造的一個集科創(chuàng)+工業(yè)上樓的復(fù)合型園區(qū)。大家都知道，這個業(yè)主作為一個原始的產(chǎn)業(yè)用戶，他不可能完成我們要做的一個復(fù)合型園區(qū)，而且容積率高達4.0，200畝46萬平米，集研發(fā)、中試、小試和工業(yè)化量產(chǎn)、產(chǎn)教融合于一體，功能極其復(fù)雜。過程中我們做了兩件大事，一是為它做嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌诘耐顿Y顧問服務(wù)。包括高管怎么判斷什么園，這個園導(dǎo)什么產(chǎn)業(yè)，我們有沒有這個能力，我們有沒有全周期8年、10年盈利的可能性。這樣的開發(fā)價值策略是做內(nèi)斂。二是方案比較，最后是幫他做談判。目前前期工作已經(jīng)全部OK，靜待政府審批，下一步會中科產(chǎn)城和業(yè)主投資方形成輕資產(chǎn)運營公司，合資對未來46萬平米的建設(shè)招商一體化運作，幫客戶創(chuàng)造價值，與客戶分享價值。這就是我的輕資產(chǎn)，謝謝大家！
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