房訊網(wǎng)訊 2022年1月6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業(yè)地產(chǎn)的下一個十年"。來自地產(chǎn)界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇，深刻解讀新時代寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的變局，探索高質(zhì)量發(fā)展要求下行業(yè)破局之道，共同開啟中國商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)展模式下的"下一個十年"。

　　中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權威主流媒體及地產(chǎn)、財經(jīng)等專業(yè)媒體，對本次會議進行了直播和報道，100余萬人次在線觀看了年會直播。

　　基于中信大廈的探索與實踐，中信和業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理羅能鈞在論壇上分享了數(shù)智技術賦能商業(yè)辦公樓全生命期的價值。他表示，從商務寫字樓全生命周期來看，數(shù)字化和智能化技術改變了其產(chǎn)業(yè)邏輯，賦予其新的價值內(nèi)涵，并通過商業(yè)辦公樓數(shù)智平臺賦能，把商業(yè)辦公樓升級為可感知、可分析、自適應的智慧建筑。中信大廈基于BIM、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術，采取三級平臺架構，建立大數(shù)據(jù)中臺，實現(xiàn)設備狀態(tài)在線實時監(jiān)控，信息互聯(lián)互通。

　　以下是羅能鈞演講實錄整理：

　　數(shù)字化和智能化技術是當下一個熱點，今年兩個熱點詞：一個是雙碳，一個就是數(shù)智技術�，F(xiàn)在很多行業(yè)企業(yè)都在談數(shù)字化、智能化技術的應用，今天主要結(jié)合中信大廈分享一下商業(yè)辦公樓這種產(chǎn)品對于數(shù)字化和智能化技術運用的思考和實踐。

　　國內(nèi)第五高樓——中信大廈

　　首先介紹一下中信大廈，高度為528米，現(xiàn)在國內(nèi)是第五高樓，全球第九高樓。國內(nèi)最高的是上海中心大廈，高度為632米；第二高是深圳的平安金融中心，高度為600米；第三高、第四高是廣州的周大福金融中心和天津的周大福金融中心，高度為530米。

　　中信大廈總建筑面積44.7萬平方米，其中地上36萬平方米，地下8.7萬平方米。大廈主要的功能是辦公，上面一共七個辦公區(qū)，其中Z7區(qū)現(xiàn)在是中信集團的總部，Z1區(qū)到Z3區(qū)是中信銀行總部。整個樓出租率現(xiàn)在達到90%以上，每天的辦公人數(shù)現(xiàn)在是在5000多人。

　　整個大廈從開發(fā)建設到運維，已經(jīng)有十年的時間，前面的八年是開發(fā)建設，一共有402家單位參與了開發(fā)建設，后面的兩年是運維。在整個過程中可以發(fā)現(xiàn)，超高層建筑這種產(chǎn)品要形成數(shù)字化和智能化的有效運用，將涉及到方方面面，不只是企業(yè)的數(shù)字化和智能化，也涉及到行業(yè)的數(shù)字化和智能化。從開發(fā)建設到運維整個過程中，中信大廈運用了很多技術和管理創(chuàng)新，也獲得了行業(yè)的高度認可，已拿到了30多個獎項。

　　數(shù)智技術賦能商業(yè)辦公樓

　　從高端商務寫字樓全生命過程來看，數(shù)字化和智能化技術能夠為它帶來什么？從三個方面來看，一是產(chǎn)業(yè)邏輯，二是價值內(nèi)涵，三是商業(yè)辦公樓數(shù)智平臺的賦能。

　　首先是數(shù)字經(jīng)濟時代商業(yè)辦公樓的產(chǎn)業(yè)邏輯變化。當下已經(jīng)處于一個數(shù)字經(jīng)濟的時代，它與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟時代和工業(yè)經(jīng)濟時代不同的地方在哪里？在于數(shù)據(jù)成為新的生產(chǎn)要素。數(shù)據(jù)是從土地和勞動力、資本和技術這些傳統(tǒng)的要素里面產(chǎn)生的，并且不斷地對它們賦能。數(shù)據(jù)是可分享、可復制的，而且在分享過程中還會創(chuàng)造更大的價值。所以就產(chǎn)生了現(xiàn)在新的生產(chǎn)組織模式，叫做“平臺+生態(tài)”。

　　對商業(yè)辦公樓來說，在這種“平臺+生態(tài)”的新模式下，入駐的企業(yè)客戶提出了種種新要求。特別是疫情時代，更是能感受到在寫字樓里這些新技術應用的迫切性，例如對辦公空間空氣質(zhì)量的要求、對設備設施改進的要求、會議的視頻系統(tǒng)要求等等。

　　數(shù)字經(jīng)濟時代，商業(yè)辦公樓面臨數(shù)字化轉(zhuǎn)型，智能化技術把商業(yè)辦公樓升級為可感知、可分析、自適應的智慧建筑。在蓋大樓以前有BIM技術，是虛擬的在電腦上做技術。等到大樓蓋完以后，所有的設備設施已經(jīng)投入了使用，控制系統(tǒng)已經(jīng)投入了使用，需要考慮的是物理的實質(zhì)大樓和電腦上虛擬的大樓怎么實現(xiàn)對應，提高運行效率。這就是在大廈里面數(shù)字化和智能化技術的應用，在實踐中還有很多的痛點在具體場景難以落地，需要更深入的研究。

　　其次是價值內(nèi)涵。從兩點來看，一個是BIM技術，這是從技術的層面說的。要實現(xiàn)一個大樓智能化，首先要數(shù)字化，通過BIM技術建成數(shù)字化的模型。中信大廈到目前為止的數(shù)字模型，是由業(yè)主牽頭來做的，形成了比較好的數(shù)字資產(chǎn)。另一個是IPD模式，是一種集成化的交付模式。從管理方面來講，誰是信息的集成者、誰是信息主要的協(xié)同者，誰將對這個數(shù)字產(chǎn)品有一個最好的管理。中信大廈是基于EPC方式做的，遵循的是共贏的理念，在商業(yè)模式上從合同關系變成伙伴關系，這是一個重大的集成。

　　再就是商業(yè)辦公樓數(shù)智平臺的賦能模式，這就是具體實踐，涉及到數(shù)智技術目前在行業(yè)的具體應用。在很多高科技公司的總部大樓可以看到這些新技術的應用，中信大廈在這方面也做了很多探索。在具體做的時候，需要通過四個階段。

　　第一個階段，首先要把寫字樓要數(shù)字化，也就是建模型。第二階段是模型里面的數(shù)字要連起來，就是網(wǎng)絡化。第三是從自動化到智能化，現(xiàn)在很多設備設施首先是自動化，然后要實現(xiàn)智能化。第四是持續(xù)改進，最終目的是大廈的保值增值以及給大廈里辦公人員帶來品質(zhì)體驗。

　　中信大廈的探索與實踐

　　中信大廈基于BIM、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術，采取三級平臺架構，建立大數(shù)據(jù)中臺。平臺功能模塊化，分為智能樓控、智能安防、智能消防、智能能源、智能運營等模塊，實現(xiàn)設備狀態(tài)在線實時監(jiān)控，信息互聯(lián)互通。

　　中信大廈的數(shù)字化和智能化的應用，主要體現(xiàn)在它的機電系統(tǒng)，采用了30余項新技術，主設備系統(tǒng)有12個，設備的子系統(tǒng)有63個，設備設施有34000多臺，信息控制點有65萬個，所有這些都通過新技術來進行提升。

　　舉兩個非常簡單的例子，一個是漏水報警。超高層樓宇管理的漏水是運維里面非常重要的問題，因為它是高壓，所以大廈里一般都配置三個系統(tǒng)，包括漏水監(jiān)測系統(tǒng)，有水浸傳感器，另外是安防監(jiān)控系統(tǒng)，再就是給排水監(jiān)控系統(tǒng)。基于物聯(lián)網(wǎng)的改造，中信大廈將這三個系統(tǒng)打通，某個地方一旦漏水，漏水報警開始報警，安防系統(tǒng)攝像頭很快能拍到現(xiàn)象，給排水系統(tǒng)馬上就能關閉最近的閥門。所以大廈的數(shù)智運維，體現(xiàn)在這些細節(jié)處理上，這就是數(shù)智技術帶來的價值。

　　另一個例子是能源管理系統(tǒng)。中信大廈的Z-BEMS能源管理系統(tǒng)不只是統(tǒng)計大廈的能耗數(shù)據(jù)是多少，還對設備設施的運維系統(tǒng)進行實時的監(jiān)測、實際的控制。在能源管理系統(tǒng)里面有兩套系統(tǒng)，除了能源的計量以外，另外一個技術就是對運行系統(tǒng)進行監(jiān)控。中信大廈的能耗評估體系和故障診斷流程已經(jīng)運行了兩年多，取得了非常好的效果。

　　所以建立一個高品質(zhì)的大廈，除了整個智能化系統(tǒng)的管控以外，在設備選型的時候，每個系統(tǒng)的節(jié)能、運行的效率都應該細致的去考量。面對國家高質(zhì)量的發(fā)展的要求，希望商業(yè)辦公樓能夠在增量轉(zhuǎn)入存量的這個階段，從機電設備設施系統(tǒng)開始，從數(shù)字化和智能技術的導入開始，最終實現(xiàn)可持續(xù)高品質(zhì)的發(fā)展。

　　來源：房訊網(wǎng)