目前已建立二手房指導價機制的12個城市，包括深圳、廣州這兩個一線城市，東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥這6個二線城市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個三線城市。

　　今年以來，各地針對二手房房源和價格的管控頻出。

　　8月31日晚間，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》（下稱“通知”）。根據(jù)通知，首批96個位于成交活躍的熱點區(qū)域的住宅小區(qū)，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網(wǎng)簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格。

　　廣州市住建局表示，二手住房交易參考價以住宅小區(qū)為單位，以過去一年小區(qū)范圍內(nèi)二手住房的網(wǎng)簽成交均價為基礎，綜合考慮市場評估價格、小區(qū)周邊一手樓盤成交價格等因素，形成該小區(qū)二手住房交易參考價格。已發(fā)布的小區(qū)交易參考價格未來會結(jié)合實際適時更新。

　　疫情后，廣州房價尤其是二手房漲幅較大。根據(jù)國家統(tǒng)計局8月16日發(fā)布的7月份70城房價變動情況顯示，7月廣州二手房環(huán)比漲幅為0.6%，在70個城市中位居第五；同比漲幅為12.2%，在70個城市中位居第一。

7月70個大中城市二手房同比漲幅前十城市

　　不過，從城市區(qū)域板塊來看，疫情以來，廣州城市內(nèi)部樓市走勢分化明顯。東部的天河、黃埔和海珠東部的漲幅較大。比如，位于東邊東圃板塊不少樓盤漲幅超過七成甚至接近翻倍，黃埔區(qū)的不少樓盤漲幅也超過了五成，但番禺、荔灣等區(qū)域的多數(shù)樓盤只有一兩成，城市內(nèi)部分化大。

　　首批公布的96個試點小區(qū)參考房價，也主要集中在這些漲幅較大的區(qū)域。

　　同時，從公布的二手房指導價來看，總體上與一年前的實際成交價較為接近。比如天河區(qū)的美林湖畔，7月份在鏈家上的成交價是8.7萬-8.8萬，此番出臺的指導價為51884元/平方米，與一年前相當。黃埔區(qū)的萬科金色悅府，目前在的掛牌價普遍在6.3萬-7萬，此番出臺的指導價為45294元/平方米，與去年7月的價格相近。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析，作為一線城市的廣州二手房供給量大，建立二手房指導價對于樓市整體穩(wěn)定將起到重要作用。通過二手房參考價格可以提供房貸參考基準，提供交易稅費的參考基數(shù)，最大限購穩(wěn)定市場對二手房價的預期。

　　關于二手住房交易參考價格的作用，廣州市住建局解讀稱，一是引導房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡信息發(fā)布平臺合理發(fā)布房源價格，不得發(fā)布價格虛高的房源；二是，二手住房交易涉及的相關機構(gòu)，應將交易參考價格作為開展業(yè)務的考量依據(jù)之一，在相關業(yè)務開展過程中作為重要參考。

　　張波分析，從參考價格本身來看，目前不少小區(qū)參考價都低于現(xiàn)二手房的掛牌價格，引導市場降溫的態(tài)勢明顯。從政策的表述來看，雖然沒有明確說明二手房貸款會完全以二手房參考價為基準，但要求二手房交易的相關機構(gòu)要以此為參考依據(jù)，結(jié)合深圳等地目前的做法，不排除廣州二手房貸款下一步會參照參考價來審批，這將對市場降溫產(chǎn)生較大影響。

　　根據(jù)記者統(tǒng)計，包括廣州在內(nèi)，目前全國已有12個城市發(fā)布了二手房參考價格機制。2月8日，深圳住建局發(fā)布《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，它是在二手房網(wǎng)簽價格的基礎上，結(jié)合周邊新房價格，對深圳3595個小區(qū)編制“成交參考價”。這也是全國第一個建立二手房指導價機制的城市。

　　政策出臺后，實際影響超出了市場預期。今年上半年，深圳二手住宅僅過戶2.8萬套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，過戶量為近三年來新低。

　　隨后這一機制引發(fā)了東莞、無錫、成都等城市跟進。目前已建立二手房指導價機制的12個城市，包括深圳、廣州這兩個一線城市，東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥這6個二線城市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個三線城市。

　　12個城市中，東部沿海地區(qū)達到了9個，其中浙江有4個，廣東3個，江蘇和海南各1個。中西部地區(qū)共有3個，分別是合肥、成都和西安，均為近年來經(jīng)濟快速發(fā)展的強省會城市。

　　從各地建立的二手房指導價機制來看，主要瞄準房價漲幅較大的熱點區(qū)域、熱點小區(qū)，其中，學區(qū)房是調(diào)控的一個重點。

　　8月24日，合肥市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作聯(lián)席會議辦公室發(fā)布《關于深化學區(qū)房調(diào)控政策的通知》和《關于建立熱點學區(qū)二手住房交易指導價發(fā)布機制的通知》，為切實防止以“學區(qū)房”名義炒作房價，擴大二手住房限購范圍。同時建立熱點學區(qū)二手住房交易指導價發(fā)布機制，以住宅小區(qū)為單元，委托專業(yè)機構(gòu)參照近兩年實際成交均價，綜合評定交易指導價，適時對外發(fā)布，引導市場預期。首批實施范圍共16個雙學區(qū)。

　　張波說，二手房的量價變化對于房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定的重要性很大，尤其在一些二手房成交量已經(jīng)占據(jù)一半的以存量房為市場主體供給的城市，二手房價格的穩(wěn)定更是對于城市房價穩(wěn)定起到舉足輕重作用。

　　來源：第一財經(jīng)

編輯：wangdc