房訊網(wǎng)訊 8月16日,北京市住建委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》,經(jīng)對(duì)征求意見吸收采納后,完善修改后的《通知》依然保持了五部分15條的結(jié)構(gòu),包括:規(guī)范設(shè)置交付樣板間、規(guī)范新建商品住房銷售推廣、落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗(yàn)制度、壓實(shí)開發(fā)企業(yè)主體責(zé)任、其他等五部分內(nèi)容。
《通知》提出,交付樣板間的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項(xiàng)目實(shí)際交房狀況保持一致,不得增加交付標(biāo)準(zhǔn)以外的其他裝飾和固定設(shè)施。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知
京建發(fā)〔2021〕258號(hào)
各區(qū)住房城鄉(xiāng)(市)建設(shè)委(房管局)、經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)局、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、各有關(guān)單位:
為持續(xù)規(guī)范新建商品住房(含限競房等,下同)銷售行為,提高交付品質(zhì),切實(shí)保障購房人合法權(quán)益,確保本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,現(xiàn)就有關(guān)要求通知如下:
一、規(guī)范設(shè)置交付樣板間
。ㄒ唬╅_發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理預(yù)售許可時(shí),應(yīng)按出讓合同、掛牌文件中約定的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)(全裝修、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案),在預(yù)售方案中列出使用的主要材料、設(shè)施、設(shè)備清單,并標(biāo)明名稱、品牌、型號(hào)、材質(zhì)、施工工藝等信息,主材產(chǎn)品可在同一檔次提供1~3個(gè)產(chǎn)品目錄。
實(shí)際裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)高于出讓合同、掛牌文件約定標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)按實(shí)際建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在預(yù)售方案中列出相應(yīng)事項(xiàng)。
(二)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住房時(shí)設(shè)置樣板間的,應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)審查合格的施工圖紙以及預(yù)售方案中確定的戶型樣式、結(jié)構(gòu)尺寸、交付標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝設(shè)置交付樣板間,并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板區(qū)。項(xiàng)目有多個(gè)戶型的,應(yīng)設(shè)置主要戶型(不少于兩個(gè))交付樣板間。交付樣板間不得設(shè)置在未竣工驗(yàn)收的建筑內(nèi)。
銷售過程中,因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致交付樣板間與實(shí)際交房狀況不符的,應(yīng)在交付樣板間和工藝樣板區(qū)內(nèi)增設(shè)設(shè)計(jì)變更前后的實(shí)體對(duì)比展示內(nèi)容。
。ㄈ┙桓稑影彘g的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項(xiàng)目實(shí)際交房狀況保持一致,不得增加交付標(biāo)準(zhǔn)以外的其他裝飾和固定設(shè)施。工藝樣板區(qū)應(yīng)展示包括但不限于起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間等墻面、地面、吊頂施工工藝流程和使用材料,展示屋內(nèi)設(shè)備、管線、門、窗的型號(hào)、品牌及材質(zhì)。
交付樣板間和工藝樣板區(qū)應(yīng)至少保留至項(xiàng)目交付三個(gè)月后。設(shè)置在建設(shè)范圍內(nèi)臨建中的交付樣板間,確因竣工驗(yàn)收需要拆除無法保留的,開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)交付樣板間和工藝樣板區(qū)布設(shè)內(nèi)容委托第三方公證。
開發(fā)企業(yè)未設(shè)置交付樣板間的,不得設(shè)置展示(宣傳)樣板間。交付樣板間、工藝樣板區(qū)及展示(宣傳)樣板間應(yīng)設(shè)置在同一場(chǎng)所內(nèi)。展示(宣傳)樣板間應(yīng)在顯著位置標(biāo)注屋內(nèi)裝修、裝飾僅用于展示。
二、規(guī)范新建商品住房銷售推廣
(四)開發(fā)企業(yè)在制作展板、沙盤、樓書、圖冊(cè)、APP軟件等各類銷售宣傳材料時(shí),項(xiàng)目范圍內(nèi)展示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃許可內(nèi)容一致,建筑物、構(gòu)筑物、綠地景觀、小區(qū)道路等比例關(guān)系應(yīng)與規(guī)劃許可總平面圖一致;項(xiàng)目以外的展示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與現(xiàn)狀保持一致,不得展示未建設(shè)內(nèi)容。規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)變更影響展示內(nèi)容的,應(yīng)及時(shí)調(diào)整銷售宣傳材料。
開發(fā)項(xiàng)目的各類宣傳廣告和線上線下銷售渠道,均應(yīng)在顯著位置標(biāo)注項(xiàng)目已取得的預(yù)售許可證號(hào)或現(xiàn)房銷售備案產(chǎn)權(quán)證號(hào)。
。ㄎ澹╅_發(fā)企業(yè)應(yīng)按《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于規(guī)范售樓場(chǎng)所信息公示和加強(qiáng)銷售人員管理有關(guān)問題的通知》(京建交〔2009〕533號(hào))規(guī)定公示的相關(guān)證件和資料外,還應(yīng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示以下內(nèi)容。
1.項(xiàng)目內(nèi)外可能對(duì)合同訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的情況,尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風(fēng)、采光、裝修、喪葬等不利因素。不利因素公示應(yīng)準(zhǔn)確、全面。
2. 經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)審查合格的分層平面圖和立面圖。
3. 項(xiàng)目配建公租房和保障性租賃住房的,開發(fā)企業(yè)還應(yīng)展示配建公租房和保障性租賃住房分布、物業(yè)管理區(qū)域劃分、設(shè)施設(shè)備共用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況,并在《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《商品房銷售合同》中予以明示。
。╉(xiàng)目銷售時(shí),應(yīng)由開發(fā)企業(yè)在申報(bào)預(yù)售許可時(shí)備案的銷售機(jī)構(gòu)、銷售人員組織銷售。需變更銷售機(jī)構(gòu)、銷售人員的,應(yīng)向項(xiàng)目所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出申請(qǐng)。項(xiàng)目變更銷售機(jī)構(gòu)或半數(shù)以上銷售人員的,變更過程中應(yīng)暫停項(xiàng)目銷售。
在項(xiàng)目銷售前,開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)銷售人員進(jìn)行培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容包括:項(xiàng)目基本情況、不利因素內(nèi)容、銷售政策法規(guī)、規(guī)范推廣用語等方面。
在銷售過程中,銷售人員應(yīng)佩戴銷售人員信息卡上崗,線上銷售應(yīng)公示銷售人員真實(shí)姓名和信息卡編號(hào)。嚴(yán)禁虛假不實(shí)宣傳、嚴(yán)禁誤導(dǎo)客戶處置占有公共部位、嚴(yán)禁宣傳周邊未建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、嚴(yán)禁渲染緊張氛圍促銷。
三、落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗(yàn)制度
。ㄆ撸┰诖_保安全的前提下,開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房屋竣工驗(yàn)收前開展不少于2次的“工地開放日”活動(dòng)。組織工地開放日前,開發(fā)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)告知所有購房人,并組織有參加意向的購房人進(jìn)入工程現(xiàn)場(chǎng)了解項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)、施工工藝、隱蔽設(shè)施、裝飾裝修、公共部位等實(shí)地情況。
“工地開放日”活動(dòng)中購房人對(duì)工程質(zhì)量的意見建議,開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)解釋說明,屬于質(zhì)量缺陷的應(yīng)及時(shí)維修整改并反饋購房人。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)通過在線視頻向購房人實(shí)時(shí)展示施工進(jìn)度。
。ò耍┰诜课菘⒐を(yàn)收合格后交付使用前,開發(fā)企業(yè)除應(yīng)按《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于對(duì)新建住宅交付使用前實(shí)施房屋質(zhì)量查驗(yàn)的通知》(京建法〔2018〕17號(hào))有關(guān)規(guī)定,組織購房人對(duì)房屋施工質(zhì)量進(jìn)行查驗(yàn)外,還應(yīng)組織購房人對(duì)預(yù)售方案中所列的裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行查驗(yàn)。
四、壓實(shí)開發(fā)企業(yè)主體責(zé)任
。ň牛╅_發(fā)企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目銷售組織和管理,如項(xiàng)目出現(xiàn)熱銷情況(項(xiàng)目登記意向客戶超過批準(zhǔn)銷售房源三倍),應(yīng)采取公證搖號(hào)的方式,優(yōu)先面向符合本市限購政策的本市無房家庭、屬地居民家庭、周邊單位職工家庭銷售。具體優(yōu)先購買順序和購房家庭條件,由屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定,并在項(xiàng)目預(yù)售方案中予以明確。
。ㄊ┰诤炗啞渡唐贩夸N售合同》(含預(yù)售、現(xiàn)售,下同)前,開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房人全面展示交付樣板間和工藝樣板區(qū),如實(shí)介紹裝修材料、施工工藝、結(jié)構(gòu)尺寸等內(nèi)容。在簽訂《商品房銷售合同》時(shí),銷售人員應(yīng)將配建公租房和保障性租賃住房情況、項(xiàng)目可能存在的不利因素等明確告知購房人,由購房人進(jìn)行書面確認(rèn),F(xiàn)房銷售的,應(yīng)向購房人全面展示實(shí)際交付房屋。
。ㄊ唬╅_發(fā)項(xiàng)目宣傳推廣材料應(yīng)形成書面、影像材料留存?zhèn)洳,包括以下?nèi)容:
1.銷售現(xiàn)場(chǎng)及線上銷售用于宣傳推廣的展板、沙盤、樓書、圖冊(cè)、APP軟件等;
2.銷售人員培訓(xùn)內(nèi)容、教材、記錄等;
3.售樓場(chǎng)所信息公示情況(京建交〔2009〕533號(hào)文和本通知規(guī)定內(nèi)容);
4.“工地開放日”和質(zhì)量查驗(yàn)過程中購房人反映的工程質(zhì)量問題和維修整改記錄;
5.交付樣板間和工藝樣板區(qū)布置情況。
鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目宣傳推廣情況及材料進(jìn)行第三方公證。
(十二)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品住房的整體質(zhì)量及售后服務(wù)負(fù)總責(zé)。正式交房時(shí)應(yīng)向購房人出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,其中《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》應(yīng)符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的要求。
五、其他
(十三)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)預(yù)售許可前,區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)對(duì)樣板間設(shè)置情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查。
。ㄊ模┻`反本通知規(guī)定的,由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期整改,并按《北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定進(jìn)行記分(記分標(biāo)準(zhǔn)見附件)。整改期間,由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門暫停網(wǎng)簽鑰匙盤服務(wù)功能。涉嫌虛假廣告的,移轉(zhuǎn)相關(guān)部門進(jìn)行處理。
(十五)自本通知印發(fā)之日起,新申請(qǐng)辦理銷售手續(xù)的商品住房項(xiàng)目按本通知規(guī)定執(zhí)行。共有產(chǎn)權(quán)住房樣板間設(shè)置除執(zhí)行本通知相關(guān)規(guī)定外,仍按《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則(試行)》(京建法〔2017〕20號(hào))有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
附件:記分標(biāo)準(zhǔn)
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)
2021年8月16日