在國內(nèi)疫情形勢平穩(wěn)的情況下，一季度南京整體商業(yè)地產(chǎn)市場回暖跡象明顯。后疫情時代，在南京“十四五”規(guī)劃推動下，2021年預(yù)計將有更多優(yōu)質(zhì)辦公項目及商業(yè)載體逐步入市，為市場帶來更多機(jī)遇。

　　仲量聯(lián)行南京、杭州、武漢總經(jīng)理辛毅表示：“由于疫情期間的完備防控與政策支持，南京不僅完成經(jīng)濟(jì)規(guī)模的突破，辦公樓及零售市場也在平穩(wěn)過渡后迎來增長。隨著南京都市圈發(fā)展規(guī)劃的確定，‘十四五’規(guī)劃正式出臺，南京將繼續(xù)聚力建設(shè)具有全球影響力的創(chuàng)新名城，推動創(chuàng)新相關(guān)的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)和載體的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場也將迎來更多發(fā)展空間。”

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　市場回暖，金融、科技新媒體行業(yè)租賃需求持續(xù)穩(wěn)健。2021年第一季度，南京辦公樓租賃活躍度回暖明顯。春節(jié)后，近兩年租約即將到期或去年推遲搬遷的企業(yè)重新啟動選址計劃。全市優(yōu)質(zhì)辦公樓凈吸納量大幅提升，達(dá)到46491平方米，同比增長69%。以保險、基金及信托為代表的金融行業(yè)繼續(xù)保持良好的擴(kuò)張和搬遷趨勢，科技新媒體、專業(yè)服務(wù)業(yè)及持續(xù)熱門的教育及醫(yī)療行業(yè)均有不錯表現(xiàn)。

　　一季度兩棟甲級辦公樓項目入市，空置率小幅收窄。2021年第一季度，位于新街口板塊的熊貓中央廣場A座及河西板塊的華新城6#項目入市，總體量約為86,000平方米。熊貓項目很好地填補(bǔ)了新街口板塊東部除中航科技城外的甲級樓宇空白，華新城6#以優(yōu)質(zhì)商業(yè)及交通配套受到搬遷企業(yè)的關(guān)注。盡管新項目入市增加了市場整體存量，但得益于疫情后企業(yè)租賃需求的持續(xù)穩(wěn)健提升，一季度南京整體辦公樓空置率下降2.3個百分點至20.7%。甲級和乙級辦公樓宇和產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目均有良好的市場租賃表現(xiàn)。

　　租金略有下滑，反彈態(tài)勢凸顯。2020年伴隨疫情帶來的全球經(jīng)濟(jì)影響，導(dǎo)致大部分企業(yè)下調(diào)成本預(yù)期或推遲搬遷計劃。辦公樓業(yè)主為了抓住潛在客戶機(jī)會，采取較為激進(jìn)的租金政策，吸引企業(yè)決策成交。租金下降的態(tài)勢持續(xù)至2021年一季度，全市整體租金環(huán)比下降2.8％，錄得3.5元每平方米每天。甲級辦公樓錄得4.2元每平方米每天，環(huán)比下降減少0.6%，乙級辦公樓錄得3.1元每平方米每天，下行趨勢得到控制。投資市場方面，瑞安房產(chǎn)收購新街口國際金融中心的消息無疑證明了南京核心商圈資產(chǎn)的吸引力，回暖的租賃市場有利于以險資為主的投資型客戶繼續(xù)尋找優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：隨著疫情在國內(nèi)的有效控制和租賃市場的回暖，積壓的租賃需求進(jìn)一步得到釋放。新的優(yōu)質(zhì)項目入市也為企業(yè)提供更多項目選擇。仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳明哲表示：“一季度良好的租賃市場表現(xiàn)，使得甲級辦公樓業(yè)主開始計劃調(diào)整市場租金預(yù)期，預(yù)計2021年市場租金水平將結(jié)束下降態(tài)勢轉(zhuǎn)向上升通道。而在政府持續(xù)的政策支持下，除了傳統(tǒng)金融、科技新媒體及專業(yè)服務(wù)行業(yè)以外，在線教育，大健康，信息通訊等產(chǎn)業(yè)也將有更好的表現(xiàn)。隨著租賃市場的持續(xù)回暖，南京整體將呈現(xiàn)新街口、河西兩大核心商務(wù)區(qū)、南部新城（南站雨花）及江北新區(qū)兩大新型商務(wù)區(qū)的多核發(fā)展趨勢。

　　零售物業(yè)

　　新零售持續(xù)發(fā)展，疫情后消費回暖。疫情期間興起的新零售模式得到進(jìn)一步發(fā)展，各大商業(yè)體推出的微信購物、直播帶貨等形式，品類由化妝品、少淑、運(yùn)動進(jìn)一步擴(kuò)大到輕奢、鐘表寶石等高端品類。據(jù)不完全統(tǒng)計，在防疫政策影響下，留寧過節(jié)人數(shù)較往年提高200萬人次，促進(jìn)社會消費品零售總額同比增長41.1，達(dá)到1373.5億元規(guī)模。隨著消費者逐步習(xí)慣了疫情后購物節(jié)奏，2021年一季度整體零售物業(yè)市場持續(xù)回暖。

　　業(yè)態(tài)優(yōu)化，空置率保持穩(wěn)定。針對疫情帶來的沖擊，多家零售商業(yè)體順勢進(jìn)行內(nèi)部品牌的調(diào)整優(yōu)化，以餐飲和服務(wù)業(yè)為主的品牌，其多家區(qū)域首店于春節(jié)假期及一季度初集中開業(yè)，如歡樂茶館（夫子廟），斟茶記（新街口）和炸雞大師POPEYES（新街口），多奇妙樂園（雨花臺區(qū)），Seesaw coffee mini店（河西），延續(xù)首店經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。2021年一季度全市優(yōu)質(zhì)零售市場空置率相對穩(wěn)定，浮動保持在5%-6%。

　　核心商圈吸納首進(jìn)品牌，整體平均租金保持穩(wěn)定。新街口作為南京最核心商圈，始終是首進(jìn)南京的品牌優(yōu)先考慮的區(qū)域，同時新江東河西板塊持續(xù)的發(fā)展，眾多餐飲及零售品牌落地開展業(yè)務(wù)經(jīng)營。整體市場平均租金保持穩(wěn)定，核心商圈首層租金保持在25-30元每平方米每天水平，非核心商圈首層租金保持在8-10元每平方米每天。

　　優(yōu)質(zhì)零售市場展望：按照調(diào)整后工期預(yù)計，2021年全年預(yù)計有約78萬平方米零售商業(yè)體量入市，共8個項目計劃于年內(nèi)開業(yè)，分別位于河西，江北，南站及江寧板塊。新入市的零售商業(yè)體雖尚未明確商業(yè)主題，但是沉浸式體驗及中高端零售品牌預(yù)計將受市場追捧。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc