不僅從年初開始的調控風暴未見停歇，中國樓市可能還面對經濟周期切換帶來的波動。多重因素疊加，近期樓市，特別是炒房客將迎來四大“利空”。

　　其一，多地“圍剿”經營貸違規(guī)流入樓市。這一回，一線城市幾乎同步行動。北上廣深四城全面排查轄區(qū)內銀行機構，防止經營性貸款等信貸資金違規(guī)流入房地產市場。

　　各地還公布了排查結果。比如：北京市銀保監(jiān)局日前公布，自查發(fā)現(xiàn)，2020年下半年以來，涉嫌違規(guī)流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元(人民幣，下同)。廣州地區(qū)銀行機構自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。深圳市近日通報經營貸專項核查結果稱，已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款。

　　經營貸、消費貸等違規(guī)資金在去年以來部分城市的一輪房價升溫中，扮演了推波助瀾的角色。為了支持實體經濟，不少銀行在疫情期間推出了低息的經營貸產品或對經營貸提供貼息，優(yōu)惠后，經營貸年化利率低至3.8%左右，而各地商業(yè)按揭貸款利率普遍高于5%。利差帶來的套利空間，讓一些炒房客鉆了空子，一些原本不具備購房能力的人，“強行上車”，推高了樓市熱度。

　　其二，學區(qū)房熱受到政策打擊。學區(qū)房一直是房地產市場的特殊存在，歷來是樓市炒作的重點之一。去年下半年以來，深圳、上海等地二手房價的一輪快速上漲大都從學區(qū)房的升溫開始。

　　近期，上海發(fā)布教育新政，從2022年開始，上海名校高中50%-65%的入學名額，將公平地分配給各個區(qū)或學校。去年北京西城區(qū)也推出“多校劃片”等政策。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，近期各地推出的諸如：“多校劃片”“名額均分”“大學區(qū)制”“公民同招”等政策，其共同特點就是學校之間、學生之間的競爭越來越激烈。一旦競爭大了、開始拼成績了，學區(qū)房的作用就降低了。他認為，一直高燒不退的學位房，“降溫”模式已開啟。

　　其三，調控深入二手房領域。在深圳發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格之后，成都市也在近期發(fā)布的樓市新政中，提出“建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制”。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，過去調控主要以新房調控為主，通過限制土地、新房價格來影響市場預期，但對分散的二手房市場缺乏有效的調控工具。近期調控出現(xiàn)向二手房市場轉移的趨勢。

　　許小樂指出，從深圳開始，通過二手房官方指導價的方式，引導消費者、銀行理性評估房屋價值，能夠將房價漲幅控制在一定合理區(qū)間。春節(jié)以來，深圳二手房市場交易量回落到低位，房價上漲勢頭得到遏制。

　　其四，多國開啟加息周期，流動性拐點或出現(xiàn)。

　　近期，巴西、土耳其、俄羅斯先后加息，成為疫情以來首先進入加息周期的經濟體。多位經濟學家預測，對全球大多數(shù)國家而言，新一輪加息周期或將開啟。

　　知名經濟學家任澤平稍早時表示：“我們可能正站在流動性的周期性拐點上。”他認為，2021年一季度前后，隨著經濟復蘇的頂部區(qū)間正在到來，通脹預期抬頭，貨幣政策回歸正�；�，信用政策結構性收緊，將迎來廣義流動性的周期性拐點。

　　過去幾十年，全球性貨幣超發(fā)、低利率，導致了股市、房產等資產價格大漲。流動性拐點一旦出現(xiàn)，或將對樓市帶來直接影響。

　　任澤平指出，2020年在低利率和貨幣寬松的推動下，房地產市場的復蘇對3月份以來的經濟復蘇周期貢獻明顯。但是，隨著5—6月以來貨幣政策回歸正�；�、邊際收緊，未來房地產銷售和投資均面臨回落壓力。

　　來源：中國新聞網

編輯：wangdc