房訊網(wǎng)訊 戴德梁行近日聯(lián)合北大光華中國(guó)REITs研究中心、中聯(lián)基金發(fā)布《中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》第二期，為建設(shè)中國(guó)REITs資產(chǎn)定價(jià)體系提供合理的基準(zhǔn)指數(shù)。《報(bào)告》分析指出，2020 年中國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)整體表現(xiàn)好于預(yù)期，交易量保持相對(duì)活躍。其中，寫(xiě)字樓投資額占全年成交金額比例達(dá)58%，為所有資產(chǎn)類別中最高。

　　整體表現(xiàn)好于預(yù)期 下半年顯著回升

　　根據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)，在全球疫情蔓延與經(jīng)濟(jì)不確定性增強(qiáng)的挑戰(zhàn)下，2020 年中國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)仍然保持相對(duì)活躍，全年錄得交易額 2047 億元人民幣。盡管交易金額為近五年內(nèi)的最低值，但較2019年僅下降 29%，整體表現(xiàn)好于市場(chǎng)普遍預(yù)期。

　　2020全年不動(dòng)產(chǎn)大宗交易宗數(shù)約為180筆，與上一年基本持平。分季度來(lái)看，全國(guó)一至四季度交易額分別為570億、401億、418億、658億元，下半年市場(chǎng)已表現(xiàn)出回升態(tài)勢(shì)，其中第四季度更是明顯發(fā)力達(dá)到全年最高水平，環(huán)比上升 57%。

　　外資投資占比縮減 自用買(mǎi)家需求增長(zhǎng)

　　縱觀全年市場(chǎng)表現(xiàn)，外資投資人受疫情影響更為嚴(yán)重，嚴(yán)格的入境隔離政策使得外資機(jī)構(gòu)在考察項(xiàng)目及落實(shí)交易細(xì)節(jié)時(shí)面臨困難。2020 年，外資投資機(jī)構(gòu)僅參與34宗不動(dòng)產(chǎn)大宗投資，金額為464億元，同比下滑32%，其占市場(chǎng)總投資額的比例約為23%，創(chuàng)下近三年最低。從區(qū)域上看，2020 年北京首次超越上海成為最受外資機(jī)構(gòu)歡迎的城市，外資投資占全年成交額高達(dá)三成。相比之下，上海全年外資投資比例僅為16%，達(dá)近五年來(lái)最低。

　　2020 年外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)力減弱，給內(nèi)資機(jī)構(gòu)提供了不可多得的投資良機(jī)，尤其是對(duì)有自用需求的國(guó)內(nèi)買(mǎi)家。2020 年，自用型買(mǎi)家購(gòu)置物業(yè)的金額占全年總交易額40%，較往年約15% 的比例顯著攀升。其中上海的自用買(mǎi)家尤為活躍，成交額較 2019 年增長(zhǎng)了兩倍，深圳自用買(mǎi)家成交額也增加了一倍。大部分自用買(mǎi)家來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)，如銀行、證券和保險(xiǎn)公司。此外一些頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也加入到購(gòu)置資產(chǎn)的行列，通過(guò)購(gòu)入物業(yè)解決辦公空間擴(kuò)張需求的意愿在 2020 年明顯加強(qiáng)。

　　寫(xiě)字樓成交額最高，零售類資產(chǎn)投資額下滑

　　面對(duì)疫情帶來(lái)的眾多市場(chǎng)不確定性因素，寫(xiě)字樓、物流倉(cāng)儲(chǔ)、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向明確或受政策利好的資產(chǎn)類別更受投資者青睞。

　　2020 年寫(xiě)字樓投資額占全年成交金額比例達(dá)58%，為所有資產(chǎn)類別中最高，但成交宗數(shù)出現(xiàn)下降，約90筆的交易數(shù)量使得寫(xiě)字樓在近三年中首次單年低于百宗交易。

　　零售類資產(chǎn)的投資額僅占2020年總額的11%，較2019年占總成交額17%的比例出現(xiàn)下滑，但30宗的交易數(shù)量與 2018、2019 年基本持平。新冠疫情對(duì)購(gòu)物中心及百貨等零售業(yè)態(tài)帶來(lái)明顯沖擊，成交數(shù)據(jù)顯示投資人轉(zhuǎn)而將目光投向體量更小的社區(qū)商業(yè)或是具有改造空間的商業(yè)項(xiàng)目。

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)、數(shù)據(jù)中心及產(chǎn)業(yè)園區(qū)關(guān)注度上升

　　在電商、直播、遠(yuǎn)程辦公、云課堂等行業(yè)加速增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，物流倉(cāng)儲(chǔ)和數(shù)據(jù)中心成為了2020 年市場(chǎng)新熱點(diǎn)，其中數(shù)據(jù)中心成交額較上一年上升了 1 倍。數(shù)據(jù)中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)相對(duì)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目較高的收益率也使得投資者更加偏好這兩類資產(chǎn)。

　　此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在近期也逐漸嶄露頭角，雖然成交金額方面尚未有明顯增幅，但在國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 推出的利好推動(dòng)下受到投資人越來(lái)越多的關(guān)注。產(chǎn)業(yè)園區(qū)可大致分為商務(wù)園區(qū)及廠房?jī)深�，其中商�?wù)園區(qū)一般坐落于產(chǎn)業(yè)聚集的城市副中心區(qū)域，主要用于滿足產(chǎn)業(yè)類租戶研發(fā)辦公、實(shí)驗(yàn)測(cè)試等方面需求，為城市或區(qū)域?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)提供了科研、企業(yè)孵化、成果轉(zhuǎn)換的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，在疫情下更顯示出抗風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)；廠房受制造業(yè)“本土化”驅(qū)動(dòng)也表現(xiàn)出了非常好的租戶粘性和擴(kuò)張需求，穩(wěn)定的出租表現(xiàn)及收益回報(bào)吸引投資者關(guān)注。

　　市場(chǎng)將迎新一輪投資機(jī)遇

　　展望 2021 年，疫情的有效控制與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇的預(yù)期使得中國(guó)內(nèi)地有望成為全球最安全、最穩(wěn)定的投資目的地之一，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)將迎來(lái)更多內(nèi)外資聯(lián)合收購(gòu)項(xiàng)目。

　　一方面，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資監(jiān)管力度加強(qiáng)，外資資本的注入在為本地投資者填補(bǔ)融資短板的同時(shí)也加強(qiáng)了其資產(chǎn)管理及運(yùn)營(yíng)能力；另一方面，對(duì)于外資機(jī)構(gòu)而言，與本地投資者合作也為其搶灘城市更新類或政策導(dǎo)向類項(xiàng)目時(shí)增加了可行性。此外，在“三道紅線”的融資限制政策之下，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將釋放出更多優(yōu)質(zhì)商辦類物業(yè)進(jìn)行銷售，為市場(chǎng)帶來(lái)新一輪的投資機(jī)遇。

　　來(lái)源：戴德梁行

編輯：wangdc