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新商辦50人 | 陳克平:疫情常態(tài)下北京寫字樓市場新變局
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021/12/15 10:03:27
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[提要]12月15日,針對疫情常態(tài)化下商業(yè)地產(chǎn),包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局,房訊網(wǎng)采訪了北京城建置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳克平。他表示,后疫情時代,外部不確定性因素對寫字樓市場的沖擊逐步減弱,尤其是北京作為全國一線城市,租賃需求得到了進一步復蘇。后疫情時代加速了寫字樓市場的變化并快速推動了中國市場的成熟。

  房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化,中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績,國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的沖擊減弱,重點城市租賃需求進一步復蘇;大宗交易投資額穩(wěn)步回升,機構(gòu)投資者對商辦物業(yè)表現(xiàn)出長期的信心。

  那么,疫情常態(tài)化下,經(jīng)過疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局?出現(xiàn)了哪些破局之道?展現(xiàn)了哪些未來趨勢?

  12月15日,針對疫情常態(tài)化下商業(yè)地產(chǎn),包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局,房訊網(wǎng)采訪了北京城建置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳克平。

北京城建置業(yè)有限公司總經(jīng)理 陳克平

  2020年,突如其來的新冠肺炎疫情席卷全國,經(jīng)濟的暫時停擺影響到各行各業(yè),進而傳導至寫字樓租賃市場。2021年,隨著全國疫情防控工作的推進及疫情常態(tài)化管控措施的實施,疫情防控效果逐步顯現(xiàn),后疫情時代,外部不確定性因素對寫字樓市場的沖擊逐步減弱,尤其是北京作為全國一線城市,租賃需求得到了進一步復蘇。后疫情時代加速了寫字樓市場的變化并快速推動了中國市場的成熟,這體現(xiàn)在以下幾個方面:

  一、疫情對寫字樓租賃市場的影響

  1、疫情是一個來自非市場的原因,導致最大的下行壓力。

  疫情應(yīng)該說造成了中國近十年以來最大的市場下滑,同時這個下滑主要是來自于需求端,也就是企業(yè)用戶對于辦公物業(yè)需求的暫;蛘呤菧p緩、調(diào)整導致的情況。此次疫情發(fā)生讓全國經(jīng)濟活動一度停滯,短期內(nèi)各行各業(yè)的生產(chǎn)和生活需求會有所降低和延緩。簡單來說,疫情將會讓寫字樓租賃需求降低或延緩,一些企業(yè)的承受壓力將會變大。

  2、疫情導致企業(yè)自身對寫字樓租賃市場需求發(fā)生了變化。

  各類企業(yè)的搬遷需求、新增需求均會受疫情影響而延后。房地產(chǎn)交易活動受到一定限制,相關(guān)的租賃和購置決策將會推遲,而退租或減少面積可能是更多企業(yè)的選擇。其中對中小型企業(yè)的租賃需求尤甚。疫情初期,經(jīng)濟活動基本停滯,但工資、社保、租金等費用均需企業(yè)正常支付。企業(yè)若無法在成本方面獲得來自政府支持,而是全部獨立承擔,部分企業(yè)將承受巨大壓力,甚至可能破產(chǎn)倒閉。另外,市場整體租金會小幅度下調(diào),寫字樓租賃空置率將有所上升。

  3、疫情對寫字樓租賃市場的影響具有暫時性。

  從中國經(jīng)濟自身的角度來看,疫情已逐漸趨于穩(wěn)定和常態(tài)化。為應(yīng)對新冠肺炎疫情,中央與地方各級政府已出臺一系列財政和貨幣政策以扶持經(jīng)濟增長;隨著國內(nèi)疫情防控形勢向好,各行各業(yè)積極復工復產(chǎn)下疫情能夠持續(xù)受到控制,境內(nèi)外資本對我國政府的高效及市場和社會的穩(wěn)定高度關(guān)注。2021年的上半年在疫情之后的6個月時間里面我們也注意到,中國已經(jīng)成為了在全球市場快速恢復的一枝獨秀。隨著經(jīng)濟活躍度有所提高,寫字樓市場需求會持續(xù)增長,寫字樓租賃市場將逐漸回暖。

  二、疫情給寫字樓市場帶來的新變化

  1、遠程辦公興起,寫字樓租賃面臨挑戰(zhàn)。

  在很多業(yè)內(nèi)人士看來,新冠肺炎疫情促進遠程辦公模式,將會推進線上辦公的開發(fā)。在家辦公、線上辦公將有崛起的趨勢。人們可以在家附近的書店、咖啡館、公園、商場里辦公。星巴克今年在日本開的首家SMART LOUNGE,這種辦公模式或許在北京會越來越多,并且呈連鎖化,只要你是會員,任何門店都可落座辦公。

  2、疫情防控對寫字樓物業(yè)管理提出更高要求。

  疫情來臨,將物業(yè)管理推到疫情防控的第一線。在寫字樓的物業(yè)管理上,高水平管理主要體現(xiàn)在反應(yīng)速度、反應(yīng)的系統(tǒng)性、防疫動作到位等。政府明確要求辦公規(guī)范,防止樓內(nèi)傳播,否則有著封樓的風險,這對寫字樓物業(yè)管理水平提出了更高的要求。另外,企業(yè)越來越需要更具靈活性的共享辦公和共享辦公室。

  3、金融、科技、醫(yī)療健康行業(yè)成為疫情期間的需求主力軍。

  我們結(jié)合北京寫字樓市場進行了分析梳理,在2021年上半年經(jīng)濟復蘇后至2021年底,我們認為有三個很重要的行業(yè),將帶來非常大需求。

  一是金融行業(yè)。以北京為例,今年上半年有超過220家新注冊的金融公司,政府一直對金融創(chuàng)新類企業(yè)采取包容及開放的態(tài)度。我們自持的中關(guān)村資本大廈就是以定向招租金融創(chuàng)新類客戶為主的寫字樓。自2017年底入市以來,我們與海淀區(qū)金融辦合作,資本大廈的出租率一度高達95%,但經(jīng)歷了疫情階段的部分客戶退租,導致出租率降至80%。后疫情時代,市場回暖的同時我們多措并舉,采用微信小程序及線上看房app等手段,加大該項目的對外宣傳以及招租力度。截至目前,資本大廈出租率創(chuàng)新高,達到了97%。同時年底北交所正式掛牌上市,也為這些金融企業(yè)提供了一定的保障。所以結(jié)合我們自己的項目情況,我認為金融企業(yè)對于辦公物業(yè)的需求其實已經(jīng)開始展現(xiàn)出非常強勁的勢頭。

  二是TMT類科技行業(yè)。無論是軟科技還是硬科技,我們都注意到他們對于市場需求非常強勁,這也是來自中國持續(xù)領(lǐng)先的數(shù)據(jù)迭代和更迭,大數(shù)據(jù)及云計算的迅猛發(fā)展,短視頻軟件及相關(guān)行業(yè)的火爆以及大量的對于芯片技術(shù)和研發(fā)的支持,造成了所有相關(guān)產(chǎn)業(yè)都在行業(yè)內(nèi)進行成長和布局。

  三是醫(yī)療健康相關(guān)產(chǎn)業(yè)。此行業(yè)作為受疫情影響相對較小的行業(yè),已經(jīng)開始展現(xiàn)發(fā)展苗頭,并且我們認為將會進一步的對市場、辦公物業(yè)有很大需求。在置業(yè)公司管理的城建大廈的100余家客戶里,醫(yī)藥與醫(yī)療公司不僅順利的度過了疫情的難關(guān),而且發(fā)展勢頭愈加猛烈。通過數(shù)據(jù),可以了解到中國醫(yī)療健康投入其實只占到GDP的6%,但世界上已經(jīng)布局很成熟的國家其實都達到了10%,所以我們相信這個領(lǐng)域的所有參與者未來將會對整個市場需求造成很大的推動作用。

  三、后疫情時代,寫字樓市場的未來發(fā)展趨勢

  1、寫字樓市場恢復需要一個較長的回復周期。

  2003年非典對寫字樓市場帶來重創(chuàng),租金在一年內(nèi)下降40%,之后租金的恢復也較慢。經(jīng)過了17年的發(fā)展,中國目前寫字樓市場和租戶逐步完善。雖然此次疫情對寫字樓市場的影響相對于零售市場會更小一些,但后疫情時代,寫字樓市場達到真正的恢復還要花一些時間,我們總結(jié)出對于這樣的動蕩大概需要三個恢復階段。三個階段分別是:(1)需求小幅回彈階段;(2)需求回暖帶動去化階段;(3)持續(xù)去化引領(lǐng)租金回暖階段。根據(jù)仲量聯(lián)行對未來寫字樓的預測:受新冠肺炎疫情影響,寫字樓市場的短期需求將有所放緩,但長期需求仍然存在;而且短期積壓的市場需求將在疫情結(jié)束、社會穩(wěn)定后加速釋放。

  2、寫字樓客戶不同行業(yè)需求會發(fā)生較大變化。

  后疫情時代,雖然中國疫情得到了有效控制,但國際交流活動導致零星的點狀疫情時有發(fā)生。對寫字樓客戶的行業(yè)產(chǎn)生較為深遠的影響。其中(1)下滑產(chǎn)業(yè):主要對零售貿(mào)易、消費服務(wù)、交通運輸、外貿(mào)、酒店餐飲、娛樂傳媒、第三方辦公空間、房產(chǎn)銷售等聚焦個人消費的產(chǎn)業(yè)影響較大。近幾年,預計相關(guān)領(lǐng)域的整體需求將受疫情影響,租賃活躍度進一步降低。(2)韌性產(chǎn)業(yè):TMT、金融行業(yè)、專業(yè)服務(wù)(律師、會計事務(wù)所)三大產(chǎn)業(yè)受影響程度低于前者,此類行業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)對辦公樓市場需求面發(fā)揮著決定性的作用,此類產(chǎn)業(yè)仍將是辦公樓市場需求的核心支撐。(3)獲益產(chǎn)業(yè):疫情結(jié)束后,我們預期線上游戲、教育、視頻等科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)以及生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保護關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)等行業(yè)將因本次疫情事件的突發(fā)而有所獲益,其未來前景將高于年初預期。

  3、中資公司開始成為寫字樓主力客戶

  以城建置業(yè)公司管理的城建大廈為例,在2004年城建大廈剛剛落成的時候,也就是將近20年前,大量辦公樓的用戶基本都是外資的跨國公司,到十年前也就是2010年的時候,中資公司開始成為主力用戶,而且他們趨勢在越來越加速,過去兩年里面中資公司成為了主要的大客戶,并且對于辦公物業(yè)的需求在急速擴張。?、

  通過仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù),頭部TMT行業(yè)在過去兩年半時間里的承租面積已經(jīng)超過150萬平米,更重要的是我們注意到越來越多的企業(yè)已經(jīng)在全國進行整體的布局,不光是考慮到某一個城市和該城市的某個地區(qū),而是進行全國布局。我們也注意到這些企業(yè)開始搭建企業(yè)自己的不動產(chǎn)團隊,整體協(xié)調(diào)企業(yè)在全國的布局,嘗試進行全國統(tǒng)籌的管理。企業(yè)在未來的需求和他們真正想要的東西進行了快速的變化,從被動式接受和選擇物業(yè)到主動式的規(guī)劃,從簡單租賃辦公物業(yè)到把物業(yè)進行很好的空間分割給員工提供最好的體驗,所有這些都是希望能夠盡快的進行布局,滿足業(yè)務(wù)不停增長的需求。

  4、健康辦公、生態(tài)賦能成為未來寫字樓的新趨勢

  疫情當下,大量企業(yè)更加重視辦公環(huán)境的健康需求,在產(chǎn)品、戶型、配套等硬件條件之外,辦公環(huán)境的舒適度與職場“健康主義”成為軟實力的表現(xiàn)之一。

  同時,未來對寫字樓硬件配套提出更高要求,如向企業(yè)提供物理屏障和空氣凈化系統(tǒng),一個良好安全的辦公環(huán)境,能讓租戶對樓宇有更大的信心,寫字樓內(nèi)的企業(yè)越來越重視健康防護體系等軟硬件條件。

  綜上所述,雖然寫字樓市場短期受新冠肺炎疫情影響需求有所放緩,但長期需求存在,這對于寫字樓開發(fā)和運營企業(yè)是挑戰(zhàn),也是機遇。企業(yè)可以利用這段時期,提高管理能力,優(yōu)化運營效率,提升重大事件應(yīng)對能力。在新冠肺炎疫情過后,應(yīng)該會出現(xiàn)強勁的消費反彈,市場購買力勢必會重新激發(fā)出來。因此,當前應(yīng)練好內(nèi)功,市場恢復時實現(xiàn)搶跑。

  來源:房訊網(wǎng)

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