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商品房預(yù)售資金監(jiān)管更嚴(yán)更細(xì)
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021/11/18 9:20:59
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[提要]一段時(shí)間以來(lái),不少城市加大商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度。僅11月份以來(lái),就有成都、北京等多城市發(fā)布加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知或辦法。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),近兩年是預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策發(fā)布的高峰期,2020年至2021年10月中旬,全國(guó)主要城市共發(fā)布相關(guān)政策60次以上。

  商品房預(yù)售制增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)量,也帶來(lái)不少風(fēng)險(xiǎn)。因此,嚴(yán)格的監(jiān)管措施十分必要,預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)更為嚴(yán)格和精細(xì)。這將促使企業(yè)進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)能力,有利于房地產(chǎn)企業(yè)朝著健康經(jīng)營(yíng)、信用良好方向努力。

  一段時(shí)間以來(lái),不少城市加大商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度。僅11月份以來(lái),就有成都、北京等多城市發(fā)布加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知或辦法。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),近兩年是預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策發(fā)布的高峰期,2020年至2021年10月中旬,全國(guó)主要城市共發(fā)布相關(guān)政策60次以上。

  之所以有商品房預(yù)售資金監(jiān)管,是因?yàn)槲覈?guó)在商品房銷(xiāo)售時(shí)普遍實(shí)行預(yù)售制,也就是期房銷(xiāo)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購(gòu)房者約定,由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款,在未來(lái)某一時(shí)期擁有所購(gòu)房屋。商品房預(yù)售制可以簡(jiǎn)單理解為“先交錢(qián),再收房”。

  房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),商品房預(yù)售制為過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展起到支撐作用,有效擴(kuò)大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源,增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)量。同時(shí),預(yù)售制也帶來(lái)不少風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買(mǎi)期房者最大的擔(dān)心就是把購(gòu)房款交給開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、跑路,購(gòu)房者遲遲拿不到房,甚至可能面臨房財(cái)兩空的局面,F(xiàn)實(shí)情況中,樓盤(pán)爛尾無(wú)法交付,抑或是開(kāi)發(fā)商拖欠建筑商、供應(yīng)商款項(xiàng),常常與預(yù)售資金被挪用有很大關(guān)系。

  一方面,監(jiān)管不到位的情況下,部分定金和首付款項(xiàng)可能并未納入資金監(jiān)管賬戶;另一方面,房企違規(guī)挪用預(yù)售資金的情況并不少見(jiàn)。用于特定項(xiàng)目的建設(shè)資金被開(kāi)發(fā)商放到企業(yè)的資金“大盤(pán)子”中使用,成為其現(xiàn)金流大循環(huán)的一部分。一旦企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困境、金融緊縮等情況,開(kāi)發(fā)商整體資金鏈吃緊,就會(huì)波及具體項(xiàng)目,出現(xiàn)工程資金支付困難,延期交付甚至“爛尾”的情況。

  因此,實(shí)施商品房預(yù)售制,嚴(yán)格的監(jiān)管措施十分必要。由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行對(duì)預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)督管理,將預(yù)售資金存入專門(mén)賬戶,根據(jù)工程進(jìn)度放款,能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,將規(guī)范房企合理使用資金,有利于房企穩(wěn)健經(jīng)營(yíng),還有利于維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益,促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,穩(wěn)定預(yù)期。有關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明,商品房預(yù)售資金監(jiān)管能夠使預(yù)售合同相關(guān)的民事糾紛數(shù)量大大下降。

  為了更好保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益,避免樓盤(pán)“爛尾”情況的發(fā)生,預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)更為嚴(yán)格和精細(xì)。從近期多地出臺(tái)的預(yù)售資金監(jiān)管辦法來(lái)看,不少城市正在朝這一方向努力。比如,北京市近日出臺(tái)的《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法(2021年版征求意見(jiàn)稿)》將預(yù)售資金監(jiān)管的時(shí)間起點(diǎn)前移。過(guò)去,預(yù)售資金從網(wǎng)簽開(kāi)始才納入監(jiān)管,按照新征求意見(jiàn)稿,調(diào)整為先監(jiān)管后網(wǎng)簽,這能夠避免此前將預(yù)售資金轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商賬戶,再轉(zhuǎn)到資金監(jiān)管賬戶過(guò)程中可能出現(xiàn)的資金挪用情況。征求意見(jiàn)稿還提高了資金監(jiān)管的額度,要求重點(diǎn)監(jiān)管資金每平方米不低于5000元,較此前有大幅提高。

  可以預(yù)見(jiàn),各地加大預(yù)售資金監(jiān)管力度,客觀上將促使企業(yè)進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)能力,有利于房地產(chǎn)企業(yè)朝著健康經(jīng)營(yíng)、信用良好方向努力。一些城市實(shí)施的與企業(yè)信用等級(jí)掛鉤的差別化預(yù)售資金監(jiān)管政策,加強(qiáng)了穩(wěn)健房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

編輯:wangdc

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