秩序在更新、模式在進化、邏輯在重塑;商鋪租金水平在短期內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)下行;線上與線下共生,相互依存,互為轉(zhuǎn)化;危機或帶來收并購的好時機……
“好的更好了,差的更差了!痹趧倓傔^去的上半年,業(yè)界如此評價商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀。毫無疑問,商業(yè)地產(chǎn)正迎來新的行業(yè)發(fā)展格局。
整體承壓
新冠肺炎疫情對經(jīng)濟及消費市場產(chǎn)生了較大沖擊,商業(yè)地產(chǎn)租賃需求減弱,市場整體承壓。
中國指數(shù)研究院在7月初發(fā)布的2020年上半年商業(yè)地產(chǎn)租金指數(shù)顯示,上半年,一二線15個重點城市主要商業(yè)街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體下跌。
具體來看,上半年由15個重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本測算的“百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金”為25.1元/平方米/天,環(huán)比下跌2.41%;由100個典型購物中心商鋪為樣本構(gòu)成的“百大購物中心商鋪平均租金”為26.8元/平方米/天,環(huán)比下跌1.09%。在上述樣本中,上半年超八成商鋪的租金環(huán)比下跌。
從漲跌個數(shù)來看,在樣本商業(yè)街中,租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占12.1%,環(huán)比下跌的占83.3%,4.5%的商業(yè)街租金與上年持平;在樣本商圈(購物中心)中,租金環(huán)比上漲的占14.7%,租金環(huán)比下跌的占84.2%,1.1%的商圈(購物中心)租金與上年持平。
“一方面,疫情之下消費走弱,為商業(yè)租戶帶來較大壓力,特別是抑制了購物中心商鋪業(yè)主的承租意愿,造成空置率上升。另一方面,從行業(yè)本身來講,目前也呈降溫態(tài)勢,供求關(guān)系、商業(yè)零售模式已發(fā)生巨大變革!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進在接受中國商報記者采訪時表示。
“激烈的市場競爭、經(jīng)濟增速放緩等因素本就對行業(yè)造成壓力,此次疫情的沖擊更是加劇了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應。不僅如此,需要支付的人力等成本仍很大,多種因素使得商戶的承租意愿明顯降低。”中原地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦對中國商報記者表示,當前,雖然市場活力回升,但若要恢復疫情前的水平仍需時日,在租賃需求有所放緩的情況下,商鋪租金短期或仍面臨下行壓力。
中國指數(shù)研究院認為,從長期來看,不斷擴張的內(nèi)需仍將持續(xù)推動經(jīng)濟穩(wěn)步前行。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應抓住疫情后轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展契機,以新技術(shù)、新思維激發(fā)商業(yè)活力,實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模式創(chuàng)新與穩(wěn)步增值,以高質(zhì)量管理和精細化運營為根基,提升核心競爭力,打造行業(yè)新生態(tài)。
市場洗牌
疫情之下,商業(yè)地產(chǎn)迎來洗牌期。當前,頭部商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一方面積極拿地,另一方面以合作、輕資產(chǎn)輸出的方式加速在全國擴張。
新城控股在今年6月底連續(xù)落子五座吾悅廣場,拿地規(guī)模和速度延續(xù)了以往的“兇猛”態(tài)勢;龍湖則是繼續(xù)瞄準“TOD地塊”,競得東莞、武漢等城市核心地塊,穩(wěn)中求進;華潤置地通過拿地、收購、合作等方式加大商業(yè)版圖構(gòu)建力度,布局多個“萬象匯”和“萬象天地”……
不可否認,頭部企業(yè)依然是今年下半年新開業(yè)購物中心的“主角”。從擬開業(yè)的69個購物中心可以看出,僅新城、寶龍、萬達三家房企的擬開業(yè)購物中心占比便已超過42%。其中,新城控股有16個吾悅廣場計劃于今年開出,萬達和寶龍旗下的擬開業(yè)購物中心分別為8個和6個。此外,華地集團、龍湖集團各有3個項目將于下半年亮相。
除了頭部房企的強勢擴張外,不可忽視的是,此前并不專注于持有型商業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)商也開始加入混戰(zhàn)。例如,上半年接連拿下江蘇張家港、廣東揭陽、福建福州、山東濰坊、河南許昌、湖南湘潭六幅商業(yè)地塊的中駿正在加速布局。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示,隨著我國經(jīng)濟的逐漸恢復,消費者對于產(chǎn)品及品質(zhì)的要求不斷提高,這勢必會加劇下半年商業(yè)地產(chǎn)的競爭。
對于中小企業(yè)而言,未來的生存環(huán)境或更加艱難。
轉(zhuǎn)型創(chuàng)新
值得關(guān)注的是,如今,越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注項目的運營和產(chǎn)品價值的提升,以應對互聯(lián)網(wǎng)浪潮下消費模式的變化。品牌對那些能經(jīng)受住“疫后恢復戰(zhàn)”挑戰(zhàn)的購物中心更有信心。
中城商業(yè)研究院發(fā)布的報告顯示,84%的受訪者至少嘗試了一種新的在線服務方式,品牌商意識到積極探索數(shù)字化轉(zhuǎn)型、加速線上線下一體化進程,能夠幫助其制定策略進行導流,完成私域流量的構(gòu)建以實現(xiàn)流量轉(zhuǎn)化。
“轉(zhuǎn)型創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)應對疫情的突破口!眹儡S進告訴中國商報記者,一方面,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可借助消費券等方式緩解經(jīng)營困局;另一方面,互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)化的技術(shù)模式創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長遠之計。
“大型商業(yè)綜合體現(xiàn)在已越來越強調(diào)社交功能,即作為一個城市的‘會客廳’而存在。”盧文曦對記者表示,其可以融入更多內(nèi)容,尤其是要增強體驗感、融入感,通過新奇的感官體驗,引發(fā)消費者的好奇心,在娛樂的同時達到刺激消費的作用。
新消費時代下,一場關(guān)于場景的革命正在發(fā)生!百徫镏行+共享直播間”“新物種+機場”“商業(yè)+教育”“商業(yè)+辦公”等模式逐漸打破了人們對消費場景的刻板印象。例如江蘇無錫薈聚中心與無錫宜家家居打造社區(qū)共享直播間,通過體驗式直播、生活化直播及場景化直播等多種直播形態(tài),與消費者建立起更好的互動關(guān)系。
此外,戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理甄士奇認為,疫情后續(xù)產(chǎn)生的長尾效應是整個社會,包括消費者對公共環(huán)境衛(wèi)生和服務業(yè)從業(yè)人員衛(wèi)生管理上的擔憂。
對于商業(yè)運營者來說,商場里的硬件設備,如中央空調(diào)、新風系統(tǒng)、洗手間殺菌消毒措施,都需要有一些準備及升級調(diào)整。
來源:中國商報
編輯:wangdc