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疫情之下北上廣深哪些寫字樓最值錢?
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-5-18 9:44:00
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[提要]2020Q1一線城市資產(chǎn)價值TOP20寫字樓全部位于上海和北京,其中上海13座,北京7座;全部位于核心商務(wù)區(qū),且以金融行業(yè)為主的商務(wù)區(qū)占比較高

  2020Q1一線城市資產(chǎn)價值TOP20寫字樓全部位于上海和北京,其中上海13座,北京7座;全部位于核心商務(wù)區(qū),且以金融行業(yè)為主的商務(wù)區(qū)占比較高,TOP20寫字樓中半數(shù)位于上海陸家嘴及北京金融街。上榜項目最低單價約9萬元/㎡,最高超過12萬元/㎡,平均租金16.8元/天/㎡,平均出租率88%。深圳寫字樓最高排名22,距離上榜差兩名;廣州最高排名150,與TOP20相距甚遠(yuǎn)。

  總體來說,TOP20項目作為國內(nèi)寫字樓價值最高的項目,抗風(fēng)險能力較強。疫情下雖然單價普遍有所下降,但地位依然穩(wěn)固。

  2019年,整體經(jīng)濟疲軟、中美貿(mào)易戰(zhàn)等因素的多重影響下,國內(nèi)寫字樓市場承壓明顯,隨著今年年初新冠疫情的蔓延,使整個寫字樓市場雪上加霜?硕餋AIC就疫情前后監(jiān)測的一線城市六百余個項目最近兩個季度的價值數(shù)據(jù)進行匯總分析,最終評出一線城市寫字樓價值TOP20榜單以及四大一線城市寫字樓價值TOP20榜單,為您展現(xiàn)疫情之下一線城市最值錢的寫字樓項目。

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  一線城市TOP20=京滬TOP20?!

  廣深無一項目入榜,單價門檻9萬元/㎡

  ▌TOP20均為京滬項目,金融業(yè)聚集區(qū)價值更高

  2020年一季度一線城市資產(chǎn)價值TOP20寫字樓全部位于上海和北京,其中上海13座,北京7座;全部位于核心商務(wù)區(qū),且以金融行業(yè)為主的商務(wù)區(qū)占比較高,TOP20寫字樓中半數(shù)位于上海陸家嘴及北京金融街,TOP5全部位于上海陸家嘴和北京金融街;絕大多數(shù)寫字樓運營情況優(yōu)于所在商務(wù)區(qū)平均水平,TOP20寫字樓平均租金16.8元/天/㎡,平均出租率88%。上榜項目最低單價約9萬元/㎡,最高單價超過12萬元/㎡,平均單價10萬元/㎡。

  數(shù)據(jù)來源:CAIC數(shù)據(jù)庫

  ▌深圳寫字樓入圍近在咫尺,廣州寫字樓價值整體偏低

  今年一季度深圳寫字樓均價最高的是6.3萬元/㎡的前海商務(wù)區(qū),與北京的東長安商務(wù)區(qū)、上海的外灘商務(wù)區(qū)均價接近;單價最高的寫字樓是8.9萬元/㎡的深圳嘉里建設(shè)廣場二期,在本次調(diào)研覆蓋的600多個項目中排名第22,距離上榜只差兩名。廣州寫字樓均價最高的是4.1萬元/㎡的珠江新城CBD,大致相當(dāng)于北京的望京及酒仙橋商務(wù)區(qū)、上海的徐匯濱江商務(wù)區(qū)、深圳的科技園商務(wù)區(qū),廣州的頂級核心商務(wù)區(qū)與其他一線城市的次級、新興商務(wù)區(qū)價值接近,廣州寫字樓的整體市場價值可見一斑;單價最高的寫字樓是5.7萬元/㎡的廣州周大福金融中心,排名第150,與TOP20相距甚遠(yuǎn)。

  數(shù)據(jù)來源:CAIC數(shù)據(jù)庫

  ▌TOP20項目整體抗風(fēng)險能力較強,不同經(jīng)營策略導(dǎo)致價值分化

  與去年四季度相比,今年一季度TOP20的上榜項目變化不大,但榜內(nèi)項目名次發(fā)生了較多調(diào)整,共有10個項目名次上升,最高上升8名,共有7個項目名次下降,最低下降9名。其中名次升幅較大的項目主要集中在北京CBD,名次降幅較大的項目則主要集中在北京金融街商務(wù)區(qū),產(chǎn)生這一結(jié)果的主要原因在于這兩個商務(wù)區(qū)在疫情期間采取了不同的經(jīng)營策略。在CAIC調(diào)研覆蓋的金融街商務(wù)區(qū)項目中有78%的項目在疫情期間為維護樓宇形象不降租金,租戶流失情況嚴(yán)重,各項目出租率環(huán)比平均下降6.2個百分點,最終導(dǎo)致區(qū)內(nèi)67%的項目價值排名下降;而CBD則有過半數(shù)的項目主動降低租金吸引租戶,以各項目租金平均下降3.2%的代價換來了區(qū)內(nèi)近八成的項目出租率不變,最終區(qū)內(nèi)78%的項目實現(xiàn)了價值排名的上升。

  數(shù)據(jù)來源:CAIC數(shù)據(jù)庫

  四城TOP20:城市分化、表現(xiàn)各異

  ▌北京:CBD最多、金融街最貴,單價門檻7.4萬元/㎡

  北京的TOP20項目分布較廣,雖然CBD上榜11個項目占比較重,但除三元橋燕莎以外的其他四個核心商務(wù)區(qū)均有項目入圍,與其他一線城市相比,北京的核心商務(wù)區(qū)發(fā)展相對均衡。次級商務(wù)區(qū)雖無項目入圍,但價值最高的亞奧商務(wù)區(qū)恒毅大廈單價7.2萬元/㎡,已逼近入圍門檻。而北京目前唯一的新興商務(wù)區(qū)——麗澤商務(wù)區(qū)價值最高的金唐國際金融大廈單價約6.5萬元/㎡,排名第35,距離TOP20門檻還存在一定距離。

  TOP20項目中金融街商務(wù)區(qū)寫字樓價值最高,但同時區(qū)內(nèi)寫字樓價值分化嚴(yán)重,TOP20與非TOP20項目在價值上出現(xiàn)明顯斷檔,相差近2萬元/㎡。超七成的上榜項目運營情況優(yōu)于所在商務(wù)區(qū)平均水平,TOP20寫字樓平均租金17.3元/天/㎡,平均出租率94.5%。上榜項目最低單價中國衛(wèi)星通信大廈7.4萬元/㎡,最高單價泰康國際大廈10.7萬元/㎡,平均單價8.5萬元/㎡。

  數(shù)據(jù)來源:CAIC數(shù)據(jù)庫

  ▌上海:浦東浦西各半、陸家嘴包攬前三,單價門檻8.5萬元/㎡

  上海TOP20項目在浦東和浦西的數(shù)量基本相當(dāng),但浦西分布較為分散,浦東則全部在陸家嘴商務(wù)區(qū)。除陸家嘴外,浦東價值最高的項目是位于竹園商務(wù)區(qū)的的陸家嘴金控廣場,單價7.7萬元/㎡,排名第29,短期內(nèi)難以改變TOP20榜單內(nèi)浦東的商務(wù)區(qū)格局。非核心商務(wù)區(qū)項目與入圍門檻存在明顯差距,其中次級商務(wù)區(qū)價值最高的是新民洋商務(wù)區(qū)的浦東金融廣場,單價6.6萬元/㎡,不但距離入圍遙遠(yuǎn),與新興商務(wù)區(qū)的北外灘白玉蘭廣場也有一定差距。頭部項目價值差距的背后是以前灘、后灘、北外灘等為代表的新興商務(wù)區(qū)近年來強勢崛起,區(qū)內(nèi)商務(wù)氛圍愈發(fā)濃厚,項目價值水漲船高。

  TOP20項目中前三名均位于陸家嘴商務(wù)區(qū),上榜項目所在商務(wù)區(qū)中新天地商務(wù)區(qū)內(nèi)項目分化嚴(yán)重,TOP20與非TOP20項目存在明顯價值斷檔,僅配套設(shè)施充足的企業(yè)天地及企業(yè)廣場部分項目可以入圍。TOP20寫字樓的經(jīng)營數(shù)據(jù)(租金*出租率)均超過所在商務(wù)區(qū)均值的20%以上,TOP20寫字樓平均租金13.8元/天/㎡,平均出租率87%。上榜項目最低單價中融碧玉藍天8.5萬元/㎡,最高單價上海國金中心12.3萬元/㎡,平均單價9.7萬元/㎡。

  數(shù)據(jù)來源:CAIC數(shù)據(jù)庫

  ▌廣州:珠江新城一區(qū)獨大,單價門檻3.8萬元/㎡

  廣州的TOP20項目高度集中,珠江新城CBD占比高達90%,天河北商務(wù)區(qū)僅占10%,白玉新城商務(wù)區(qū)無項目上榜,三個核心商務(wù)區(qū)發(fā)展極不平衡。新興商務(wù)區(qū)價值最高的是琶洲國際會展商務(wù)區(qū)的廣交會大廈,排名第28,略高于次級商務(wù)區(qū)價值最高的北京路商務(wù)區(qū)恒基中心,排名第36。

  TOP20寫字樓運營情況均優(yōu)于所在商務(wù)區(qū)平均水平,平均租金6.5元/天/㎡,平均出租率91.5%。上榜項目最低單價合景國際金融廣場3.8萬元/㎡,最高單價廣州周大福金融中心5.7萬元/㎡,平均單價4.5萬元/㎡。

  數(shù)據(jù)來源:CAIC數(shù)據(jù)庫

  ▌深圳:新興商務(wù)區(qū)近五成,單價門檻5.9萬元/㎡

  深圳的TOP20項目分布雖然也存在傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)占比過高的情況,但與其他一線城市的不同之處在于其上榜項目在核心、次級和新興商務(wù)區(qū)都有分布,城市整體商務(wù)區(qū)發(fā)展較為均衡,其中近一半的項目位于新興商務(wù)區(qū),后發(fā)商務(wù)區(qū)成長較快。

  TOP20項目所在商務(wù)區(qū)除蔡屋圍商務(wù)區(qū)外,區(qū)內(nèi)項目無明顯價值分化斷檔現(xiàn)象,TOP20寫字樓平均租金10.1元/天/㎡,平均出租率74%。上榜項目最低單價深圳東海國際中心A座5.9萬元/㎡,最高單價深圳嘉里建設(shè)廣場二期8.9萬元/㎡,平均單價6.9萬元/㎡。

  數(shù)據(jù)來源:CAIC數(shù)據(jù)庫

  來源:克而瑞資管

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