2008年金融危機(jī)，為了救市，中國(guó)推出了“四萬億”。這一計(jì)劃里，房地產(chǎn)扮演了極為重要的角色。
十年過后，房地產(chǎn)已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。在這里，有首富、有世界500強(qiáng)。也有去杠桿和史上最嚴(yán)調(diào)控帶來的沖擊與大洗牌。
2019年，是另一個(gè)十年的第一年。經(jīng)歷了最冷寒冬，穩(wěn)定下來的房地產(chǎn)行業(yè)，陸續(xù)地發(fā)布了他們的2019年業(yè)績(jī)報(bào)告。這個(gè)開局之戰(zhàn)中，房地產(chǎn)一個(gè)個(gè)掀起了紅蓋頭。
作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，碧桂園交出了它的答卷。這次，和以往不一樣。
一哥還是一哥
沒有人會(huì)否認(rèn)，2019是地產(chǎn)行業(yè)最冷的一年。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“房住不炒”，帶來各個(gè)省市的房產(chǎn)調(diào)控政策在這一年持續(xù)加碼并顯現(xiàn)成效。一股寒風(fēng)吹進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)，瑟瑟發(fā)抖之余，再?zèng)]人覺得“活下去”是地產(chǎn)界的笑話。
然而，正如十多年前的那次“危機(jī)”塑造了后來的行業(yè)格局，每一次調(diào)整也會(huì)讓行業(yè)龍頭率先看到機(jī)遇。2018年的行業(yè)冠軍碧桂園，正是如此。
3月27日，碧桂園發(fā)布了2019年業(yè)績(jī)報(bào)告，其中，碧桂園全年實(shí)現(xiàn)歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額約人民幣5,522.0億元，同比分別增長(zhǎng)10.0%。你要覺得增幅不高？考慮到碧桂園龐大的體量，兩位數(shù)的增長(zhǎng)率已在行業(yè)前列。
碧桂園財(cái)報(bào)上公布的是權(quán)益金額，如果從全口徑銷售金額和操盤金額來看，碧桂園仍然穩(wěn)居行業(yè)第一的位置。
根據(jù)克而瑞研究公布的數(shù)據(jù)，2019年碧桂園以7329.5億元操盤金額居于榜首，在操盤面積上更以8143.9萬平方米占據(jù)第一的位置。
以第三方全口徑銷售額計(jì)算，碧桂園則以7715.3億元位列第一。
如果把碧桂園去年的銷售情況掰開揉碎地看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，前11個(gè)月，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)的權(quán)益合同銷售金額就已達(dá)5398.4億元,同比增長(zhǎng)10.2%，超過2018年全年的5018.8億元。
去年下半年，碧桂園準(zhǔn)備的權(quán)益可售貨值就高達(dá)4820億元，7-11月的銷售額分別為425.7億元、468.3億元、515.8億元、567.6億元、601.5億元，呈現(xiàn)逐月遞增的趨勢(shì)。
銷售額之外，碧桂園2019年總收入約為人民幣4,859.1億元，同比增長(zhǎng)28.2%。并取得約人民幣1,266.4億元的毛利，同比增長(zhǎng)23.6%。淨(jìng)利潤(rùn)則同比增長(zhǎng)26.1%，至人民幣612.0億元。
高速增長(zhǎng)時(shí)常被誤會(huì)成蒙眼狂奔，有的企業(yè)在追求規(guī)模時(shí)，犧牲的是穩(wěn)定性，導(dǎo)致其后勁不足，無法持續(xù)快速前進(jìn)。對(duì)房企而言，這樣的問題往往表現(xiàn)在債務(wù)方面。
房地產(chǎn)作為高度資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流充沛與否、財(cái)務(wù)杠桿的高低，是決定企業(yè)能否壯大的命脈。
在這一點(diǎn)上，再看碧桂園。
可用現(xiàn)金余額達(dá)有史以來最高
在商業(yè)歷史上，一家企業(yè)的成功或許是因?yàn)楫a(chǎn)品力的強(qiáng)大，但失敗卻往往直接與財(cái)務(wù)的混亂掛鉤。
真正基業(yè)長(zhǎng)青的企業(yè)，都有著穩(wěn)健扎實(shí)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
碧桂園2019年的財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)合并房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金回款額約人民幣5898.6億元。自2016年起，這已是第四年連續(xù)在年末實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。
此外，其可動(dòng)用現(xiàn)金余額達(dá)到有史以來最高，約人民幣2,683.5億元。幾乎相當(dāng)于中小房企全兩年的銷售收入。比2018年的2425.43億元增加了10.64%。
說白了，就是有錢，有很多很多的錢。
凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，說明企業(yè)當(dāng)期通過經(jīng)營(yíng)本身便可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金良性循環(huán)，不需要依賴外部融資來支撐現(xiàn)金流。在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)里，大部分企業(yè)因?yàn)楦咚贁U(kuò)張而處于現(xiàn)金流緊繃狀態(tài)，多數(shù)公司凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金長(zhǎng)期為負(fù)，依賴外部融資輸血以平緩資金鏈條的壓力。
僅有少數(shù)運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的企業(yè)，能夠讓現(xiàn)金流在內(nèi)部良性運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自我造血功能，從而做到連續(xù)多年的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正值，在民營(yíng)企業(yè)中則更為少見。
于房企而言，現(xiàn)金是財(cái)務(wù)體系之一端，另一端則是債務(wù)。
2019年，碧桂園盡管連續(xù)多年實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，但并不單純依靠外部融資輸血，財(cái)報(bào)顯示，截至2019年12月31日，碧桂園淨(jìng)借貸比率為46.3%，同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。
作為行業(yè)龍頭，其負(fù)債率顯著低于行業(yè)平均水平。自2007年上市以來，碧桂園連續(xù)12年將凈借貸比率保持在70%的紅線以下，是行業(yè)內(nèi)少有的兼顧規(guī)模增長(zhǎng)和負(fù)債管控的企業(yè)之一。
3月17日，中國(guó)指數(shù)研究院公布的2019年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告顯示，百?gòu)?qiáng)房企負(fù)債率均值達(dá)78.7%。
合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)不止能讓企業(yè)輕裝上陣，更是為后續(xù)的發(fā)展留下的充足的資金空間。
目前，碧桂園有約人民幣3,167.9億元銀行授信額度尚未使用，營(yíng)運(yùn)資本充裕，備受評(píng)級(jí)公司及主要金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可和支持。早在去年發(fā)布2019年中期業(yè)績(jī)報(bào)告后，國(guó)際三大權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)就將碧桂園企業(yè)信用評(píng)級(jí)由BB上調(diào)至BB+，展望穩(wěn)定。
與此同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)（S&P）將碧桂園優(yōu)先無擔(dān)保票據(jù)評(píng)級(jí)自“BB-”調(diào)升至“BB”。標(biāo)普認(rèn)為，碧桂園以其雄厚的銷售實(shí)力，大大拓展了規(guī)模，進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)地位。
籌集資金考驗(yàn)房企底色，如何使用尚有余裕的資金籌措空間則是一門需要智慧的學(xué)問。
在3月27日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼副總裁伍碧君談及碧桂園還有7億美金的發(fā)債額度時(shí)表示，現(xiàn)在窗口不太好，如果成本高的話，就是有額度也不會(huì)發(fā)債。
或許，碧桂園的底氣，在于資金已然十分充裕。
在銀行及其他借款當(dāng)中，碧桂園一年期還款約800.57億元、一年至五年期還款約1700.89億元、五年以上還款約26.47億元。公司當(dāng)前可用現(xiàn)金余額幾乎能夠完全覆蓋。
土儲(chǔ)充足，平均分布
兵法上有句話，叫“兵馬未動(dòng)，糧草先行”，在房地產(chǎn)行業(yè)里，資金還不能算作真正的糧草——手中的土地儲(chǔ)備，才是真正的收獲糧食。
如何用資金，換成糧食，是房地產(chǎn)企業(yè)需要修煉的頂級(jí)內(nèi)功。
隨著“因城施策”政策的深入，龍頭房企們紛紛通過廣泛而均衡的布局來平滑周期、確保業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。
碧桂園也不例外。
目前碧桂園的項(xiàng)目遍布內(nèi)地31個(gè)省╱自治區(qū)╱直轄市、282個(gè)地級(jí)市、1,299個(gè)縣╱鎮(zhèn)區(qū)，在廣泛的布局中，碧桂園將一方面將重心聚焦在了粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角等產(chǎn)業(yè)及人口集中的國(guó)家級(jí)政策城市群，一方面繼續(xù)深耕低線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
這進(jìn)一步增強(qiáng)了碧桂園對(duì)抗區(qū)域調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的能力。
根據(jù)碧桂園的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，截至2019年底，其權(quán)益可售資源合計(jì)2.4萬億元，可以滿足其未來四年以上銷售量。
其中，73%的權(quán)益貨值位于中國(guó)五大城市群（長(zhǎng)三角/江浙滬皖，廣東省，環(huán)渤海/京津冀遼，晉魯蒙，長(zhǎng)江中游/湘鄂，川渝），97%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)2512個(gè)。
這五大城市群具備國(guó)家宏觀戰(zhàn)略政策支撐、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高且需求旺盛，被認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，GDP占比高達(dá)53.4%，常住人口占比為40.6%，開發(fā)投資額及銷售額占比分別為55.8%、57.2%。
據(jù)調(diào)查，疫情后50.9%購(gòu)房者更傾向在資源集中的城市置業(yè)，可以預(yù)見，這些高能級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在疫情后率先復(fù)蘇，碧桂園憑借充足的資源儲(chǔ)備有望獲得較好的業(yè)績(jī)支撐。
例如粵港澳大灣區(qū)就是其中之一。在2019年的媒體業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，公司在粵港澳大灣區(qū)擁有大量的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，該區(qū)域已獲取權(quán)益可售資源3091億元，可售建筑面積約2268萬方。潛在權(quán)益可售資源3226億元，與已獲取的權(quán)益可售資源合計(jì)6317億元。
根據(jù)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，落戶政策或?qū)⑹沟贸菂^(qū)人口在100萬-500萬的大城市成為主要受益地區(qū)。而碧桂園有97%的權(quán)益貨值位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，很好的契合了未來的人口流動(dòng)趨勢(shì)。
在低線城市的布局同樣有其內(nèi)在的邏輯。
自1998年以來，在低線城市建造的商品房只覆蓋了40%的人口，而在高線城市，這一比例是60%。雖然每年200多萬人從低線城市遷移到高線城市，但不少低線城市人口實(shí)際上仍在增長(zhǎng)。
據(jù)管理層介紹，2020年碧桂園權(quán)益可售資源約9066億元，其中目標(biāo)市場(chǎng)為一線城市的有1024億元；目標(biāo)市場(chǎng)為二線城市的有3154億元；目標(biāo)市場(chǎng)為三四線城市的有4888億元。
豐富的土地儲(chǔ)備、平衡的城市分布，都將成為碧桂園高增長(zhǎng)的充分保障。但碧桂園的目標(biāo)不止于此。2018年7月，碧桂園成立了博智林機(jī)器人公司。
管理層圍繞碧桂園主業(yè)打造的，是一條具有多大空間的上升曲線，值得思考。
主業(yè)務(wù)是老虎，新業(yè)務(wù)是翅膀
在房地產(chǎn)行業(yè)越來越被認(rèn)為趨緊天花板的現(xiàn)在，房企們也已經(jīng)開始了多元化。
一般來說，房企的多元化分為了兩種路線，一種是在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)內(nèi)進(jìn)行多元化探索，另一種則是跨界房地產(chǎn)之外的行業(yè)。兩種路線各有其代表，但碧桂園的舉措?yún)s是將二者結(jié)合。
作為擁有數(shù)千個(gè)樓盤的領(lǐng)先開發(fā)商，碧桂園自身就是機(jī)器人的需求方，這不僅體現(xiàn)在建筑領(lǐng)域的砌磚、鋪地磚、質(zhì)量檢查等施工環(huán)節(jié)，在后續(xù)的社區(qū)管理等環(huán)節(jié)也有極大空間。
據(jù)碧桂園公布的信息，目前博智林已遞交專利申請(qǐng)1843項(xiàng)，并已有32款進(jìn)入工地現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試。此外，碧桂園旗下的千璽機(jī)器人餐飲集團(tuán)已遞交專利申請(qǐng)404項(xiàng)，研發(fā)的機(jī)器人設(shè)備及系統(tǒng)有80多種。
也許，就像舊金山灣區(qū)與硅谷，機(jī)器人谷也將吸引全球機(jī)器人領(lǐng)域的人才，實(shí)現(xiàn)理論提升、技術(shù)突破、商業(yè)拓展，成為中國(guó)智能機(jī)器人新技術(shù)的發(fā)源地。
循著地產(chǎn)-機(jī)器人-餐飲的產(chǎn)業(yè)鏈條，必然可以到達(dá)餐飲的源頭——農(nóng)產(chǎn)品。
目前，碧桂園投資運(yùn)營(yíng)的農(nóng)業(yè)基地有湖北“中國(guó)種谷”、海南潤(rùn)達(dá)、廣東貢柑產(chǎn)業(yè)園、河北張北華大農(nóng)業(yè)康養(yǎng)基地等。
在推進(jìn)多元化的同時(shí)，碧桂園對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)與新業(yè)務(wù)間的關(guān)系也有所思考。
3月27日下午，碧桂園的2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園總裁莫斌多元化業(yè)務(wù)和主營(yíng)業(yè)務(wù)之間的關(guān)系進(jìn)行了介紹。
他表示，機(jī)器人、農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)是圍繞地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)去做的，量產(chǎn)后能為主營(yíng)業(yè)務(wù)創(chuàng)造價(jià)值。主營(yíng)業(yè)務(wù)是老虎，新業(yè)務(wù)是翅膀，這是如虎添翼的力量。
來源：騰訊新聞
