天津樓市真的在降價(jià)廝殺嗎？
“大環(huán)境在降，但是核心區(qū)域降得少一些，如市內(nèi)六區(qū)的和平區(qū)、南開(kāi)區(qū)和河西區(qū)�！睆堒妼�(duì)記者說(shuō)。
張軍是天津一名二手房經(jīng)紀(jì)人，今年已經(jīng)是他在和平區(qū)從事二手房交易的第五年。據(jù)他介紹，天津房?jī)r(jià)曾在兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)達(dá)到高峰，一個(gè)時(shí)間點(diǎn)是從2015年年底到2017年3月31日出臺(tái)限購(gòu)政策這段時(shí)期，另一個(gè)時(shí)間點(diǎn)是2018年出臺(tái)“海河英才” 計(jì)劃之后的幾個(gè)月。
“特別是2016年，天津市的房?jī)r(jià)翻了一番�！睆堒姼嬖V記者，現(xiàn)在天津的房?jī)r(jià)都是在這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)漲上去的。現(xiàn)在，“天津房?jī)r(jià)處于平穩(wěn)狀態(tài)”。
根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，1月至11月，天津新房和二手房的價(jià)格均呈下降趨勢(shì)。1月天津新房均價(jià)為19085元/平方米，11月新房均價(jià)為17894 元/平方米；二手房?jī)r(jià)格方面，1月天津二手房均價(jià)為20785元/平方米，11月二手房均價(jià)為19857元/平方米。
此前，有媒體報(bào)道稱(chēng)，天津房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道。對(duì)此，天津市住建委回應(yīng)稱(chēng)，今年疫情過(guò)后，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“價(jià)升量穩(wěn)”狀態(tài)，一直在合理區(qū)間運(yùn)行。
據(jù)澎湃新聞報(bào)道，進(jìn)入今年三季度后，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格連續(xù)上漲，房屋成交量持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。
通過(guò)查詢國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1至9月份的70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，記者發(fā)現(xiàn)，1至9月份，天津新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)方面，除4月份和5月份同比下降外，其余幾個(gè)月同比增長(zhǎng)；天津二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)方面均有不同程度的同比下降。
多位受訪者表示，《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》和“海河英才”計(jì)劃的出臺(tái)，加速了天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)的教育資源和便利的落戶政策也吸引了一大批外地客在天津落戶買(mǎi)房。但由于近兩年天津經(jīng)濟(jì)處于深度結(jié)構(gòu)調(diào)整之中，目前產(chǎn)城融合因素對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的支撐較弱。
“天津應(yīng)充分利用京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇，做好產(chǎn)城融合的大文章，吸納更多優(yōu)秀人才，實(shí)現(xiàn)自身高質(zhì)量發(fā)展。”天津社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)研究所研究員張智在接受記者采訪時(shí)表示。
針對(duì)目前天津房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，多位受訪者表示，目前天津房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)、健康的狀態(tài)。
漲價(jià)往事
最近這些年，天津樓市發(fā)生了兩大變化。張智的體會(huì)最深，他對(duì)記者說(shuō)：
“一方面，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度由2017年之前的急升轉(zhuǎn)為緩降；另一方面，天津從2017年開(kāi)始進(jìn)入宏觀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型階段，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整導(dǎo)致部分人口外流，引起住房市場(chǎng)需求有所下降�！�
盡管這兩方面因素對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了明顯抑制作用，但張智認(rèn)為，客觀上而言，目前天津房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行處于健康平穩(wěn)的區(qū)間。
2015年4月30日，中央政治局會(huì)議審議通過(guò)《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》。這次會(huì)議指出，推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展是一個(gè)重大國(guó)家戰(zhàn)略。戰(zhàn)略的核心是有序疏解北京非首都功能，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)，走出一條內(nèi)涵集約發(fā)展的新路子，探索出一種人口經(jīng)濟(jì)密集地區(qū)優(yōu)化開(kāi)發(fā)的模式，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，形成新增長(zhǎng)極。
那一年，也是劉華成為二手房經(jīng)紀(jì)人的第一年。
至今他還記得2015年剛?cè)胄械哪菐讉�(gè)月�！皠�?cè)肼毮莻�(gè)時(shí)候，什么都不懂，也不知道那個(gè)時(shí)候房子好賣(mài)。當(dāng)時(shí)有一個(gè)客戶，（我）只用半天時(shí)間就成交了一套房子�！�
那時(shí)，劉華對(duì)天津房?jī)r(jià)最強(qiáng)烈的感受是，“一夜之間房?jī)r(jià)就漲起來(lái)了�！�
根據(jù)安居客公布的數(shù)據(jù)，從2015年3月開(kāi)始，天津的房?jī)r(jià)連漲27個(gè)月。2015年3月至2017年5月，天津房?jī)r(jià)從均價(jià)14685元/平方米上漲至25183元/平方米。
此外，根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積為2583萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售套數(shù)為24萬(wàn)套、銷(xiāo)售金額為3545億元，相比2015年的1471萬(wàn)平方米、13萬(wàn)套、1742億元，漲幅分別達(dá)到76%、85%和104%。
2017年3月31日，天津市人民政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)》。
2017年是一個(gè)全國(guó)樓市的政策大年，天津不例外。為了抑制房地產(chǎn)泡沫，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，2017年3月31日，天津市人民政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)》，并表示要深化區(qū)域性住房限購(gòu)。對(duì)在天津市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身(包括未婚和離異)人士，暫停在本市(濱海新區(qū)除外)再次購(gòu)買(mǎi)新建商品住房和二手住房。
同日，中國(guó)人民銀行天津分行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)天津監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善差別化住房信貸政策的通知》，其中規(guī)定，在天津已有一套住房或在該市無(wú)住房但有購(gòu)房貸款記錄（含住房公積金貸款）的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款執(zhí)行二套房信貸政策，首付比例調(diào)整為不低于60%。
限購(gòu)限貸政策出臺(tái)后，天津房?jī)r(jià)開(kāi)始下降。
根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，2017年5月至2018年5月，天津房?jī)r(jià)從均價(jià)25183元/平方米降至21461元/平方米。
在安居客官網(wǎng)上，查看近3年天津房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)，2018年8月是近三年來(lái)天津房?jī)r(jià)最高的一個(gè)月。
一位二手房經(jīng)紀(jì)人表示，那段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲，是因?yàn)檎雠_(tái)了“海河英才”計(jì)劃，人們恐慌性購(gòu)房。但是過(guò)了那段時(shí)間后，天津房?jī)r(jià)開(kāi)始慢慢降下來(lái)。
2018年5月16日，天津?qū)ν夤剂宋瞬诺摹昂：佑⒉拧庇?jì)劃，降低了人才落戶門(mén)檻。本科生40歲以下，碩士45歲以下，博士不受年齡限制，只要持身份證、學(xué)歷學(xué)位證，即可辦理直接落戶。
值得注意的是，在住房上，新引進(jìn)的高層次人才，購(gòu)買(mǎi)首套自住用房不限購(gòu)。
政策出臺(tái)后，天津房?jī)r(jià)出現(xiàn)了短期的上漲。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，從2018年5月至8月，天津房屋均價(jià)從21461元/平方米漲至23391元/平方米。目前，天津房屋均價(jià)為19857元/平方米。
2020年3月至11月，天津房?jī)r(jià)均價(jià)呈下降趨勢(shì)（安居客數(shù)據(jù)）。
外來(lái)客戶
人口是國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市都在爭(zhēng)取的資源。記者翻閱《2019年天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，天津市常住人口1561.83萬(wàn)人，比上年末增加2.23萬(wàn)人。
天津的教育人口，歷來(lái)備受關(guān)注。截至2019年末，天津市共有普通高校56所，中等職業(yè)教育學(xué)校74所，普通中學(xué)527所，小學(xué)877所。全年研究生招生2.55萬(wàn)人，在校生7.33萬(wàn)人，畢業(yè)生1.85萬(wàn)人。普通高校招生15.96萬(wàn)人，在校生53.94萬(wàn)人，畢業(yè)生13.71萬(wàn)人。中等職業(yè)教育學(xué)校招生3.21萬(wàn)人，在校生9.97萬(wàn)人，畢業(yè)生3.67萬(wàn)人。普通中學(xué)招生15.18萬(wàn)人，在校生46.20萬(wàn)人，畢業(yè)生13.08萬(wàn)人。小學(xué)招生12.78萬(wàn)人，在校生70.20萬(wàn)人，畢業(yè)生10.08萬(wàn)人。幼兒園2374所，在園幼兒27.59萬(wàn)人。
張智在接受記者采訪時(shí)表示，近年來(lái)，除城市發(fā)展基本剛需外，影響天津房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要有三個(gè)因素：產(chǎn)城融合、基礎(chǔ)教育和京津協(xié)同。
產(chǎn)城融合主要指產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市人口之間的關(guān)系，最近兩年天津經(jīng)濟(jì)處于深度結(jié)構(gòu)調(diào)整之中，目前產(chǎn)城融合因素對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的支撐較弱；基礎(chǔ)教育上，天津則有較好優(yōu)勢(shì)，吸引了大量北漂人才落戶天津，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐顯著。
張軍表示，自己有一部分客戶是外地人，因?yàn)樘旖蛴袃?yōu)質(zhì)的教育資源，他們?yōu)榱俗优蠈W(xué)來(lái)天津落戶買(mǎi)房。
房?jī)r(jià)分化
天津中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部高級(jí)總監(jiān)薛秋宇對(duì)記者說(shuō)，目前天津房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“梯次固化，各自分化”的格局。
今年是薛秋宇對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的第十五年。他認(rèn)為，目前天津房?jī)r(jià)呈3個(gè)梯次。第一個(gè)梯次是市內(nèi)六區(qū)，包括和平區(qū)、紅橋區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)，這六個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定在3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米；第二個(gè)梯次是環(huán)城四區(qū)，即東麗區(qū)、津南區(qū)、西青區(qū)和北辰區(qū)，房?jī)r(jià)大概接近2萬(wàn)元/平方米；第三個(gè)梯次是遠(yuǎn)郊五區(qū)，武清區(qū)、寶坻區(qū)、靜海區(qū)、寧河區(qū)、薊州區(qū)，房?jī)r(jià)大概1萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米；濱海新區(qū)從核心區(qū)到外圍區(qū)域價(jià)格也呈梯次分布。
薛秋宇表示，因?yàn)楦髯詤^(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)的配套設(shè)施不一樣，以及各區(qū)域的土地供應(yīng)情況和房企拿地的地價(jià)不一樣，導(dǎo)致了目前天津各個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)也不一樣，價(jià)格分化比較明顯。
從安居客公布的數(shù)據(jù)看，雖然天津二手房市場(chǎng)整體呈下降趨勢(shì)，但是市內(nèi)六區(qū)的和平區(qū)、南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)三個(gè)區(qū)域11月的二手房均價(jià)，比去年同期上漲。市內(nèi)六區(qū)的其余三個(gè)區(qū)和環(huán)城四區(qū)的二手房?jī)r(jià)格相比去年同期則是下跌。
據(jù)一位在南開(kāi)區(qū)從事二手房交易的中介人員介紹，由于和平區(qū)、南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)三區(qū)是學(xué)區(qū)房的重點(diǎn)區(qū)域，所以二手房?jī)r(jià)格基本沒(méi)有降。但環(huán)城四區(qū)的房?jī)r(jià)由于新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目比較多，二手房?jī)r(jià)格有所下降。
張麗是天津本地人，準(zhǔn)備將紅橋區(qū)的房子賣(mài)掉。但是，在網(wǎng)上登記了兩年都沒(méi)有賣(mài)出去。中介告訴她，價(jià)格至少要降20%才能賣(mài)出去。
同樣根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，今年1月至11月，紅橋區(qū)二手房均價(jià)從25399元/平方米降至23773元/平方米。
除了一些區(qū)域的二手房降價(jià)外，一些區(qū)域的新房?jī)r(jià)格也在下降。
一位在西青區(qū)從事新房買(mǎi)賣(mài)的置業(yè)顧問(wèn)表示，有一個(gè)樓盤(pán)年底推出特惠房源，均價(jià)從6月開(kāi)盤(pán)時(shí)的21000元/平方米降到了19000元/平方米�！艾F(xiàn)在是開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠力度最大的時(shí)期�！�
首鋼地產(chǎn)首鋼?柒里風(fēng)華市場(chǎng)經(jīng)理馬騰飛在接受記者采訪時(shí)表示，有些項(xiàng)目之所以降低價(jià)格銷(xiāo)售，一是因?yàn)橐咔樵�，房企去化的壓力增大；二是受融資“三道紅線”的影響，有些房企著急回款來(lái)降杠桿。
政企共謀
“天津目前發(fā)展最大的問(wèn)題是城市資源不均衡�！毖η镉钫J(rèn)為，天津主城區(qū)基本上匯聚了天津90%的優(yōu)質(zhì)教育資源和優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源。
“目前環(huán)城四區(qū)成為了很多房企布局的重點(diǎn)，很多新天津人來(lái)到天津后，也會(huì)考慮買(mǎi)環(huán)城四區(qū)的房子。但是就目前環(huán)城四區(qū)的發(fā)展來(lái)看，配套設(shè)施還有待進(jìn)一步完善，無(wú)法完全滿足購(gòu)房者子女就學(xué)和老人養(yǎng)老的問(wèn)題�！毖η镉钫f(shuō)。
在走訪環(huán)城四區(qū)的北辰區(qū)和東麗區(qū)的新盤(pán)時(shí)，記者注意到，有些房企在開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅項(xiàng)目的同時(shí)，也會(huì)同步建設(shè)一些配套設(shè)施，如在項(xiàng)目周邊建設(shè)小學(xué)或者商超，來(lái)助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
“除了（北辰區(qū)）道路和文化中心以外，其他公園配套、教育配套和大型的商業(yè)配套都是由開(kāi)發(fā)商代建。”北辰區(qū)一個(gè)樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)表示，每個(gè)開(kāi)發(fā)商在北辰區(qū)拿地的時(shí)候，當(dāng)?shù)卣家箝_(kāi)發(fā)商代建一個(gè)公建配套。
如天津正榮正宏置業(yè)發(fā)展有限公司在北辰區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的北辰正榮府項(xiàng)目，項(xiàng)目南側(cè)需代建約1.4萬(wàn)平方米體育公園。
薛秋宇認(rèn)為，政府和企業(yè)這樣的合作模式不僅會(huì)對(duì)區(qū)域帶來(lái)較成熟的土地開(kāi)發(fā)模式，也將進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)配套的建設(shè)發(fā)展。
此外，為了更好地整合提升天津市現(xiàn)有教育資源、推動(dòng)天津市高等教育內(nèi)涵發(fā)展和職業(yè)教育優(yōu)化發(fā)展，早在2010年，天津市政府在津南區(qū)打造了海河教育園區(qū)。
據(jù)海河教育園區(qū)一個(gè)樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)介紹，（海河教育園區(qū)）有獨(dú)立的戶籍和學(xué)籍，可以報(bào)考市區(qū)高中學(xué)校。
這正是開(kāi)發(fā)商拿地和樓市的最有力支撐。
未來(lái)不會(huì)差
長(zhǎng)期籠罩在北京的光環(huán)之下，天津經(jīng)濟(jì)一直是輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。2019年，天津市生產(chǎn)總值（GDP）14104.28億元，比上年增長(zhǎng)4.8%。
還有一個(gè)備受關(guān)注的數(shù)據(jù)，截至今年5月底，天津市推出的“海河英才”計(jì)劃已吸引近30萬(wàn)人落戶天津。
對(duì)“海河英才”計(jì)劃，記者發(fā)現(xiàn)有網(wǎng)友曾在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上留言，“天津不是缺人，而是留不住真正的人才，要吸引人才應(yīng)該是創(chuàng)造更好的就業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境�？扛呖純�(yōu)勢(shì)吸引來(lái)的所謂人才，大多都是為了孩子在天津高考，很多不在天津工作�！�
對(duì)這個(gè)意見(jiàn)，天津市教育委員會(huì)、天津市人力資源和社會(huì)保障局回復(fù)稱(chēng)，“海河英才”引進(jìn)的是人才，特別是優(yōu)秀年輕人才和高端人才，不是戶口批發(fā)，不是高考移民，戶口落在天津本人在外地的不行，只為落戶不來(lái)天津工作創(chuàng)業(yè)的不行，單純高考移民的更不行。
“和北京比，天津相對(duì)低的房?jī)r(jià)以及教育、醫(yī)療等資源，具備吸引人才生活和落戶優(yōu)勢(shì)，但長(zhǎng)久發(fā)展還需要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)等全方位發(fā)展的配合。”在薛秋宇看來(lái)，京津一體化是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)，想要更好地吸引人才、讓留住的人才更好地發(fā)展，需要地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面繼續(xù)深化、調(diào)整，增加吸引力和提升城市價(jià)值。
馬騰飛表示，他們之所以進(jìn)入天津，一是源于國(guó)有企業(yè)的政治使命；二是看好天津未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)�！耙�?yàn)槟壳皝?lái)講，國(guó)家在城市發(fā)展戰(zhàn)略上已經(jīng)明確提出要重點(diǎn)發(fā)展四大城市群，京津冀一體化從2015年就出臺(tái)了規(guī)劃綱要。在綱要中，北京無(wú)疑仍然是核心，但未來(lái)的‘發(fā)展核心’都指向了天津，我們還是很看好天津的發(fā)展�！�
張智認(rèn)為，京津雙城之間的影響既有動(dòng)態(tài)性又有平衡性。動(dòng)態(tài)性是指影響在不同時(shí)期是變化的，比如京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)北京人才向天津轉(zhuǎn)移來(lái)說(shuō)是新的有利條件；平衡性是指人才流向是受多重因素共同影響的結(jié)果，比如北京就業(yè)機(jī)遇多但房?jī)r(jià)高，天津現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展落后于北京，但天津房?jī)r(jià)低。個(gè)人選擇到哪里工作、落戶和買(mǎi)房是自身偏好及其平衡利弊的結(jié)果。
“天津應(yīng)充分利用京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇，做好產(chǎn)城融合的大文章，吸納更多優(yōu)秀人才，實(shí)現(xiàn)自身高質(zhì)量發(fā)展�！睆堉钦f(shuō)。
薛秋宇也認(rèn)為，未來(lái)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。“京津冀一體化和疏解北京產(chǎn)業(yè)是天津未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。在這個(gè)大趨勢(shì)下，天津怎么去抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，對(duì)于天津來(lái)講是未來(lái)發(fā)展的核心�！�
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2019年11月，銷(xiāo)售TOP50房企有42家進(jìn)駐天津，進(jìn)駐率超出80%。其中，TOP20的房企均在天津有布局。
（文中張軍、劉華、張麗為化名）
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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