實(shí)錄:中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)(五)
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2019-12-14 19:51:00
分享到:
[提要]中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)內(nèi)容豐富、環(huán)節(jié)創(chuàng)新,首次采用一場(chǎng)主論壇+三場(chǎng)平行分論壇的形式。其中"周期下城市更新的新邏輯"平行論壇,以"科技驅(qū)動(dòng),煥新城市"為主題,與會(huì)嘉賓展開(kāi)了激烈的思想碰撞和觀點(diǎn)交流。

  房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日,中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦,主題為"融合與分化:新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。

  來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)1000位嘉賓出席論壇,聚焦新時(shí)代房地產(chǎn)新周期,探索房地產(chǎn)市場(chǎng)融合與分化的新趨勢(shì),解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。

  論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦;同時(shí)得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場(chǎng)、天安人壽不動(dòng)產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場(chǎng)、金隅智造工場(chǎng)、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首匯健康科技園、北京經(jīng)開(kāi)、天津中海廣場(chǎng)、金茂佑安國(guó)際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國(guó)際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號(hào)、大族廣場(chǎng)等合作伙伴的支持。

  中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)內(nèi)容豐富、環(huán)節(jié)創(chuàng)新,首次采用一場(chǎng)主論壇+三場(chǎng)平行分論壇的形式。其中"周期下城市更新的新邏輯"平行論壇,以"科技驅(qū)動(dòng),煥新城市"為主題,與會(huì)嘉賓展開(kāi)了激烈的思想碰撞和觀點(diǎn)交流。

  以下為中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)實(shí)錄(五)

    平行論壇一:新周期期下城市更新的新邏輯

  主持人:尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓、大家好。歡迎大家再次相聚北京富力萬(wàn)麗酒店,出席"中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)"。我是本次論壇主持人,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)常務(wù)理事李濛。

  本屆年會(huì)主題為"融合與分化:新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。隨著中國(guó)房地產(chǎn)改革的深入和存量時(shí)代的來(lái)臨,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的周期,如何面對(duì)'新周期',適應(yīng)'新邏輯',在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面突破創(chuàng)新,如何將大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等創(chuàng)新科技與房地產(chǎn)進(jìn)行融合,為房地產(chǎn)賦能,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí),將是行業(yè)面臨的核心命題。今天上午我們已經(jīng)與行業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、商辦精英圍繞當(dāng)前熱點(diǎn)話題進(jìn)行了觀點(diǎn)碰撞與現(xiàn)場(chǎng)討論。

  現(xiàn)在進(jìn)入下午平行論壇的環(huán)節(jié):新周期下城市更新的新邏輯,論壇主題是:科技驅(qū)動(dòng),煥新城市。我們知道,在房住不炒的定位下,房地產(chǎn)不再作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,原本以"增量開(kāi)發(fā)"為代表的地產(chǎn)行業(yè)上半場(chǎng),逐漸過(guò)渡到"存量運(yùn)管"為標(biāo)志的下半場(chǎng),中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)代。城市更新是個(gè)持續(xù)備受關(guān)注的話題,城市更新在中國(guó)已經(jīng)非常迅速的經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展階段,從初期的"大拆大建"到經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期的追求規(guī)模與數(shù)量,再到強(qiáng)調(diào)質(zhì)與量并行的理性更新,中國(guó)城市化進(jìn)程已從原來(lái)"粗放式發(fā)展"的時(shí)代已經(jīng)進(jìn)入"精細(xì)化運(yùn)營(yíng)"的時(shí)代。城市更新不是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),也不是夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè),已然成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新勁增長(zhǎng)動(dòng)力,將成未來(lái)的新常態(tài)。

  首先請(qǐng)?jiān)试S我向大家介紹今天到場(chǎng)的主要領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓。他們是:

  全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì) 副秘書長(zhǎng)                   夏子清女士

  全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)、房訊控股董事長(zhǎng)    劉凱先生

  北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司 董事長(zhǎng)       馬俊清先生

  首匯企業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目發(fā)展事業(yè)部 總經(jīng)理  馮眾先生

  戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)副董事總經(jīng)理          劉兵 先生

  中糧營(yíng)養(yǎng)健康科學(xué)園 副總經(jīng)理               聶志毅先生

  金隅文化科技發(fā)展公司副總經(jīng)理              肖 博女士

  城市更新研究院院長(zhǎng)                        陳方勇先生

  此外,還有100多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、渠道代理公司、物業(yè)公司、投資公司、企業(yè)客戶的代表和媒體朋友,以及全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)的會(huì)員們,讓我們對(duì)各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓的到來(lái)表示熱烈的歡迎,F(xiàn)在我宣布"新周期下城市更新的新邏輯"平行論壇 正式開(kāi)幕!首先我們有請(qǐng)全聯(lián)商會(huì)城市更新分會(huì)領(lǐng)導(dǎo):

  全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和既有建筑改造分會(huì)秘書長(zhǎng)夏子清女士致辭。

  夏子清:尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓大家好,首先代表年會(huì)協(xié)辦單位,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新峰會(huì)對(duì)中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)新周期下城市更新的新邏輯平行論壇的召開(kāi)表示熱烈的祝賀。

  改革開(kāi)放四十年,中國(guó)的城市得到了迅速發(fā)展,隨著房地產(chǎn)改革的持續(xù)深入和存量時(shí)代的來(lái)臨,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新周期,面臨著空間增量的約束、盈利的約束、政策的約束以及未來(lái)發(fā)展各種要求的約束,舊的模式很難持續(xù),面對(duì)新周期的到來(lái),如何在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品模式等方面突破創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)是行業(yè)面臨的新課題和新挑戰(zhàn)。

  自從十九大明確提出房住不炒的定位后,開(kāi)發(fā)商的思維也發(fā)生了很大變化。城市更新成為新時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)領(lǐng)域,城市更新是運(yùn)營(yíng)的邏輯、是現(xiàn)金流的邏輯、是服務(wù)的邏輯。

  城市更新要求不僅能夠把建筑或者一片建筑用高科技和新的產(chǎn)業(yè)吸引人流、吸引人才、提升活力。更重要的是從過(guò)去的開(kāi)發(fā)思維轉(zhuǎn)換到經(jīng)營(yíng)思維,從賣房子賺錢到現(xiàn)金流獲取,這是房地產(chǎn)企業(yè)參與城市更新面臨的巨大挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

  城市更新需要利用科技的力量去推動(dòng),因?yàn)槌鞘懈伦詈诵牡氖切,要在產(chǎn)業(yè)及運(yùn)營(yíng)模式方面創(chuàng)新,利用科技力量提升更新項(xiàng)目和區(qū)域的新品質(zhì),鎖定精準(zhǔn)的營(yíng)銷,瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí),運(yùn)用新的理念傳承,繼承和發(fā)揚(yáng)城市的文化和文脈,進(jìn)而吸引人才。

  本屆年會(huì)以融合與分化新周期下房地產(chǎn)新邏輯為主題,與會(huì)專家和企業(yè)將探討城市更新大背景下,不同城市,不同市場(chǎng),不同業(yè)態(tài)間相互滲透補(bǔ)充。如何跨界融合,尤其是房地產(chǎn)和科技創(chuàng)新的滲透和融合共同發(fā)展,我們認(rèn)為是非常有意義和有必要的。

  全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新既有建筑改造分會(huì),多年來(lái)一直致力于城市更新和既有建筑改造。城市更新峰會(huì)一手側(cè)重于課題研究,積極組織編制行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),發(fā)布行業(yè)發(fā)展的白皮書,對(duì)城市更新和既有建筑改造領(lǐng)域的業(yè)態(tài)開(kāi)展提供政策支持和技術(shù)支撐。一手凝聚行業(yè)力量,搭建合作平臺(tái),深入推進(jìn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈深度合作,推動(dòng)試點(diǎn)項(xiàng)目落地實(shí)施。

  中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月,由房訊網(wǎng)發(fā)起,已連續(xù)成功舉辦15屆,發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有影響力的品牌論壇。作為全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的兄弟單位,今后我們希望與寫字樓分會(huì)共同努力,為我國(guó)城市更新的事業(yè)貢獻(xiàn)微薄的力量。

  今天參加本次年會(huì)的都是行業(yè)杰出的代表,對(duì)行業(yè)有著豐富的研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),期待接下來(lái)各位嘉賓的精彩演講,也希望通過(guò)本次年會(huì)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的交流與合作,探索出更多更好的房地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)發(fā)展的創(chuàng)新解決方案,共同推動(dòng)新周期下房地產(chǎn)行業(yè)的縱深發(fā)展。

  再次預(yù)祝本次大會(huì)圓滿成功,

  主持人:感謝夏秘書長(zhǎng)的精彩致辭。感謝全聯(lián)商會(huì)對(duì)論壇多年來(lái)的大力支持!下面有請(qǐng)主辦方領(lǐng)導(dǎo),全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱先生致辭。掌聲有請(qǐng)!

  劉凱:尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事、各位朋友,首先代表全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì),代表房訊網(wǎng)對(duì)大家的蒞臨表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。

  大家知道,城市更新是個(gè)持續(xù)備受關(guān)注的話題,城市更新在中國(guó)已經(jīng)非常迅速的經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展階段,從初期的“大拆大建”到經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期的追求規(guī)模與數(shù)量,再到強(qiáng)調(diào)質(zhì)與量并行的理性更新,中國(guó)城市化進(jìn)程已從原來(lái)'粗放式發(fā)展'的時(shí)代已經(jīng)進(jìn)入'精細(xì)化運(yùn)營(yíng)'的時(shí)代。

  從城市更新參與主體類型來(lái)看,除了像佳兆業(yè)、富力、華潤(rùn)、大悅城、首創(chuàng)等對(duì)城市更新介入較早的房企,國(guó)內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)也紛紛加入這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中,希望能抓住行業(yè)未來(lái)風(fēng)口,提前布局。

    2019年以來(lái),作為結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)的城市更新、聯(lián)合辦公和長(zhǎng)租公寓也面臨一些問(wèn)題。聯(lián)合辦公行業(yè)波折不斷。WeWork折戟IPO,國(guó)內(nèi)品牌陷入關(guān)店潮,甚至許多中小品牌倒閉退出。而長(zhǎng)租公寓爆雷的趨勢(shì)大有愈演愈烈之勢(shì)。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì),今年全國(guó)已有25家長(zhǎng)租公寓公司爆雷。

  在這樣的背景下,如何才能做好城市更新?有專家總結(jié)以下幾種路徑:科技驅(qū)動(dòng)能力、產(chǎn)業(yè)迭代能力、創(chuàng)意和設(shè)計(jì)能力、資產(chǎn)管理能力。我們可以發(fā)現(xiàn)這幾種能力都跟房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力相去甚遠(yuǎn)。

  另一方面,城市更新要求“長(zhǎng)周期”,流程更復(fù)雜,操作難度更大;同時(shí)面臨金融工具的退出的問(wèn)題。我們可以看到這些邏輯完全不是房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)沖規(guī)模”的邏輯。

  最后,我們從北京大家熟知的幾個(gè)成功案例可以觀察,比如朗園,中糧廣場(chǎng)C座,華潤(rùn)昆侖中心,雖然都是開(kāi)發(fā)商操盤,但是無(wú)一例外都是“去地產(chǎn)化思維”制勝的結(jié)果。

  因此,我們認(rèn)為,城市更新需要“去地產(chǎn)化思維”,才能做好城市更新,這就是我們對(duì)城市更新的新邏輯的思考。

  主持人:感謝劉總的精彩致辭。下面我們進(jìn)入主題演講環(huán)節(jié)第一位演講嘉賓,17年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn),曾在復(fù)地、華潤(rùn)、和記黃埔等大型房地產(chǎn)公司任職,并曾擔(dān)任樂(lè)視集團(tuán)PMO總監(jiān),負(fù)責(zé)集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù),成功投資改造北京城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目:北京首匯健康科技產(chǎn)業(yè)園和首創(chuàng)·新大都金融科技與創(chuàng)新服務(wù)示范園區(qū)。熱烈掌聲有請(qǐng),首匯企業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理馮眾先生。

  馮眾:各位下午好,非常高興有機(jī)會(huì)跟大家分享我們城市更新領(lǐng)域的思考和實(shí)踐,首先介紹一下公司,首匯企業(yè)發(fā)展有限公司主要做個(gè)人財(cái)務(wù)管理、城市更新和項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)。第一個(gè)階段,城市更新1.0,那個(gè)階段的特點(diǎn)是大拆大建,不太注意保護(hù),主要的目的是在整理土地上市,開(kāi)發(fā)商賺取利潤(rùn),政府靠賣地獲取財(cái)政收入。2.0開(kāi)始注重有特色的建筑和城市特點(diǎn)的保護(hù)以及新建城市規(guī)模的開(kāi)發(fā),這也是政府主導(dǎo)的,但是有民營(yíng)企業(yè)的參與。3.0,民營(yíng)企業(yè)做主導(dǎo),尤其是民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展對(duì)新建住宅,新建樓宇以及高品質(zhì)樓宇的需求增加,并且物業(yè)的持有方也注意到,只有高品質(zhì)的樓宇才能適應(yīng)更多更好的需求,F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了4.0,特點(diǎn)是我們對(duì)未來(lái)要有前瞻性,跟國(guó)際接軌,更持續(xù)的發(fā)展,綠色建筑、環(huán)保認(rèn)證,這些才能引進(jìn)國(guó)際化的總部企業(yè)。

  城市更新里面,真正的驅(qū)動(dòng)因素有幾點(diǎn),一個(gè)是城市的可持續(xù)發(fā)展,環(huán)境也有可持續(xù)性,讓城市和物業(yè)都更加好用,更加高效,保持競(jìng)爭(zhēng)力。這些方面實(shí)際上是從企業(yè)和城市居民的角度出發(fā)的。從政府的角度,需要擴(kuò)大就業(yè),提高稅收,高效利用土地,并且增加美譽(yù)度。既有的建筑從這幾點(diǎn)出發(fā),才能實(shí)現(xiàn)政府的需求。比如說(shuō)政府要引進(jìn)一家企業(yè)招商引資,但是沒(méi)有合適這個(gè)企業(yè)需求的物業(yè),必須要騰籠換鳥,實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的物業(yè)升級(jí),才有可能提高稅收以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

  現(xiàn)在城市更新面臨的發(fā)展和挑戰(zhàn),一方面是政策,真正從事這個(gè)行業(yè)的人都有一個(gè)感受,尤其是北京,北京的城市更新方面政策是收緊的,沒(méi)有明確的規(guī)范出臺(tái),很多的土地性質(zhì)不能混用,規(guī)劃的限制條件很多,我們都不知道怎么走,不知道怎么批,不知道誰(shuí)管,政策上是亟待完善的。

  在18年發(fā)布的規(guī)劃正面和負(fù)面清單,正面清單鼓勵(lì)的是公益性的項(xiàng)目,有新建住宅、新建寫字樓、新建商場(chǎng)四環(huán)內(nèi)都是禁止的,這個(gè)也明確的提出了北京市未來(lái)的發(fā)展方向肯定是存量物業(yè)。這是北京相關(guān)政策的明顯的信號(hào)。

  另外的政策也在陸續(xù)的頒布過(guò)程中,比如說(shuō)上個(gè)月底正式批復(fù)的13區(qū)14項(xiàng)規(guī)劃,沒(méi)有東城和西城,這個(gè)信號(hào)很明顯,東西城的規(guī)劃和中央政府區(qū)的規(guī)劃會(huì)同時(shí)出現(xiàn),還出現(xiàn)了一些保護(hù)性廠房、工廠和倉(cāng)庫(kù)以及城市更新分類的標(biāo)準(zhǔn),一步步的政策出臺(tái)會(huì)完善城市更新各位同行和企業(yè)在這個(gè)領(lǐng)域中越來(lái)越發(fā)揮更多的作用,需要我們共同的推進(jìn)。

 。▓D)這個(gè)圖表說(shuō)是挑戰(zhàn),也是機(jī)遇,新建的住宅供地和商業(yè)供地持續(xù)下降,深圳18年開(kāi)始就是很低的水平,上海和北京也是直線下降,同時(shí)樓面價(jià)直線上升,大家在一線城市感覺(jué)到新建住宅和其他的物業(yè)沒(méi)有太多的空間了,大家都會(huì)進(jìn)入到城市更新的領(lǐng)域,這是對(duì)行業(yè)的挑戰(zhàn)。

  同時(shí)政府要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),北京的金融業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)還比較低,13年到現(xiàn)在政府的騰籠換鳥的產(chǎn)業(yè)政策下,還有很大的改善空間,并且人口在疏解,人口要走,但是經(jīng)濟(jì)還要發(fā)展,這是政府面臨的挑戰(zhàn),北京市政府現(xiàn)在四個(gè)職能,政治、文化、科技、國(guó)際交往,所以我們要抓住北京政府主要功能的增長(zhǎng)點(diǎn),科技、醫(yī)療、健康都是我們首選的領(lǐng)域和企業(yè)。

  在實(shí)操過(guò)程中會(huì)遇到幾類的項(xiàng)目,一類是國(guó)有的建設(shè)用地和國(guó)有的物業(yè),有各種原因,經(jīng)營(yíng)不善或者虧損,也是我們的首選標(biāo)的之一。第二個(gè)分類是村集體的用地。第三類是企業(yè)手里的酒店或者辦公樓,也要進(jìn)行升級(jí)改造。

  這三類會(huì)闡述一下處理方式,國(guó)有企業(yè)用地我們建議要做服務(wù)業(yè)、科研、高新技術(shù)企業(yè)以及長(zhǎng)租公寓,但是這些項(xiàng)目的特點(diǎn),因?yàn)槭菄?guó)企,可能有背后的盤根錯(cuò)節(jié)的關(guān)系和歷史的遺留問(wèn)題,并且解決起來(lái)比較慢,這種東西也不會(huì)市場(chǎng)化運(yùn)作,一般的市場(chǎng)化企業(yè)也很難拿到,很難處理。這種項(xiàng)目我們建議不要太大,并且慎重。

  第二個(gè)是鄉(xiāng)產(chǎn),今年出臺(tái)的《土地管理法》里邊把鄉(xiāng)產(chǎn)進(jìn)行了調(diào)整,以前的鄉(xiāng)產(chǎn)不能像國(guó)有土地一樣享有同樣的待遇,現(xiàn)在村民大會(huì)2/3表決這個(gè)土地可以轉(zhuǎn)讓,就可以上市交易,轉(zhuǎn)讓,可以轉(zhuǎn)給企業(yè)或者個(gè)人,確權(quán)以后等同于國(guó)有建設(shè)用地。

  下個(gè)月1號(hào)開(kāi)始實(shí)施,但是細(xì)則還再出臺(tái),鄉(xiāng)產(chǎn)就不再是企業(yè)不敢碰的東西了,這個(gè)未來(lái)也是一個(gè)方向和機(jī)會(huì)。

  現(xiàn)在大部分的企業(yè)在做的是跟企業(yè)的交易、租賃、轉(zhuǎn)讓,兩個(gè)部分,一個(gè)是酒店,從奧運(yùn)會(huì)到現(xiàn)在,其實(shí)酒店的數(shù)量在逐年的下降,很多的酒店都是虧損的,很多酒店也改成了寫字樓,酒店也是我們改造的主要的分類。

  比如說(shuō)我們都熟知的翠宮,還有首創(chuàng)新大都,這個(gè)是我們做的項(xiàng)目,都是已經(jīng)成功的案例。

  商業(yè)改寫字樓,一個(gè)是電商的沖擊,原來(lái)存量很多,一定會(huì)面對(duì)經(jīng)營(yíng)不善的轉(zhuǎn)型,原來(lái)的大賣場(chǎng),百貨商場(chǎng)都會(huì)面臨體驗(yàn)的業(yè)態(tài)更多一些。

  商業(yè)除了改辦公樓之外,還可以改租賃性住宅,這也是一個(gè)方向。

  這個(gè)地圖是北京市酒改寫和商改辦的地圖,最早的盈科、中糧到現(xiàn)在的北京有幾十個(gè),都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。

  城市更新的資金層面的融資方式其實(shí)和住宅開(kāi)發(fā)和新建商業(yè)開(kāi)發(fā)邏輯一樣,銀行、信托,還有REITs融資途徑,還有政府引導(dǎo)基金。城市更新的業(yè)務(wù)因?yàn)樵谒F(xiàn)在規(guī)范不明確的情況下,一定要和政府綁定或者跟政府有一個(gè)很好的合作關(guān)系,這樣產(chǎn)業(yè)的引入、政策的引入和企業(yè)的推薦以及一些規(guī)劃,交房具體事項(xiàng)才能順利的實(shí)現(xiàn)。

  我們?cè)诔鞘懈碌膶?shí)操過(guò)程中也總結(jié)了路徑,明確開(kāi)發(fā)目標(biāo),根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、周邊的環(huán)境、所處的位置以及產(chǎn)業(yè)定位相關(guān)。第二是明確開(kāi)發(fā)的方案以及與區(qū)域的規(guī)劃、城市的規(guī)劃達(dá)成一致,協(xié)調(diào)統(tǒng)一。并且從發(fā)展眼光、長(zhǎng)遠(yuǎn)看待問(wèn)題。

  對(duì)投資方案、建設(shè)方案以及產(chǎn)業(yè)定位做慎重和深入的分析研討,確定園區(qū)或者項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力以及差異化,而且與各利益相關(guān)方,不僅是產(chǎn)權(quán)、政府方和合作伙伴以及租賃,一定要了解產(chǎn)業(yè)租戶的需求,針對(duì)他們的需求定制化制造產(chǎn)品。

  分散調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn),比如說(shuō)我們引入合作伙伴  和各種機(jī)構(gòu)一起操盤,一起實(shí)現(xiàn)。

  運(yùn)用靈活的融資方式打造最優(yōu)的產(chǎn)品組合,并且注重項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展,打造產(chǎn)品的空間的同時(shí)要給企業(yè)做創(chuàng)新服務(wù),對(duì)接各類的資源,不僅給企業(yè)體規(guī)資金,還要提供市場(chǎng),這個(gè)過(guò)程中可以更多的了解企業(yè),可以賺取企業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中的收益。

  我的演講就到這里,謝謝大家!

  主持人:感謝馮總的精彩演講!接下來(lái)有請(qǐng)戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)副董事總經(jīng)理  劉兵先生。劉兵先生擁有經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)和房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識(shí)背景和國(guó)際化的工作經(jīng)驗(yàn),為開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司客戶、海外基金客戶和私人投資者提供專業(yè)的投資顧問(wèn)服務(wù)。成功完成過(guò)包括房地產(chǎn)資產(chǎn)處置、收購(gòu)顧問(wèn)服務(wù)、國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)合資及合作開(kāi)發(fā)等多種類型的項(xiàng)目。2015年劉兵先生及北京投資部完成了港中旅對(duì)英國(guó)KewGreen酒店資產(chǎn)包的高達(dá)40億人民幣的收購(gòu)交易,是目前國(guó)有企業(yè)完成的交易額最大的海外房地產(chǎn)投資交易項(xiàng)目之一。在劉兵先生的領(lǐng)導(dǎo)下,戴德梁行北京資本市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)深耕通州城市副中心房地產(chǎn)市場(chǎng),并已成功在2019年為中國(guó)銀行分行選址運(yùn)河商務(wù)區(qū),項(xiàng)目交易額超過(guò)30億。

  演講題目是:城市更新將成"新常態(tài)"。

  劉兵:感謝主持人,感謝主辦方邀請(qǐng)我們來(lái)參加今天城市更新的活動(dòng),主持人介紹的比較全面了,不講我個(gè)人了,講一下公司,戴德梁行大家知道我們是在做房地產(chǎn)的顧問(wèn)公司,93年開(kāi)始我們深耕中國(guó)大陸市場(chǎng),在寫字樓租賃、物業(yè)管理、大宗交易和城市更新都有一些心得。昨天有一個(gè)行業(yè)新聞,萬(wàn)科和我們成立了中國(guó)的比較大一個(gè)房地產(chǎn)合資公司,在物業(yè)管理行業(yè)也是比較大型的。

  戴德梁行2019年是把城市更新當(dāng)做我們?nèi)珖?guó)的話題,我們打造一個(gè)行業(yè)的IP,CKIN(音),今年舉辦了六七十場(chǎng)的專業(yè)的話題討論,我們也邀請(qǐng)行業(yè)同仁和上下游的建筑方、政府部門一起討論,全國(guó)各個(gè)城市都有這些信息獲取,今年我們也做了一本中國(guó)城市更新白皮書,在我們公司的官方網(wǎng)站和微信公眾號(hào)都可以下載,如果大家有需要的話可以聯(lián)系我,或者在我們公司直接尋找。

  因?yàn)槲沂秦?fù)責(zé)房地產(chǎn)大宗交易的,日常我們跟馮總這樣的業(yè)主方,工程監(jiān)管改造方面提供一些建議,并購(gòu)環(huán)節(jié)也提供一些交易投行的業(yè)務(wù),我們?cè)谑袌?chǎng)上是比較先一步的,無(wú)論是買房人的背景或是投資的邏輯。

  我不是業(yè)主,我沒(méi)有資產(chǎn),我從市場(chǎng)的角度分析一下城市更新,大宗交易在北京市場(chǎng)的投資邏輯和情況。

  我們最近會(huì)用的幾個(gè)圖,2019年的市場(chǎng)第一天開(kāi)始就充滿了不確定性,經(jīng)常是有意想不到的情況發(fā)生,中美貿(mào)易戰(zhàn)還沒(méi)有結(jié)束,這一年股市也是起起伏伏,也代表著談判的起起伏伏,上個(gè)星期在我們自己的內(nèi)部策略會(huì)上講,明年特朗普當(dāng)選了不知道經(jīng)濟(jì)又是什么情況。

  大中華地區(qū)、香港非常亂,2019年一季度完成了我們大中華區(qū)域的90%的業(yè)務(wù)量,后面的七八個(gè)月是沒(méi)有交易的,香港是恢復(fù)很快的城市,但是資本還在觀望,明年我們都擔(dān)心香港的市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)調(diào)整的過(guò)程。

  為什么說(shuō)有驚喜,也有意外,每年都會(huì)在年底或者新聞發(fā)布會(huì)上給各個(gè)行業(yè)的朋友去展示的數(shù)字,非常的清晰和明顯的是歷年的交易量。上海是非常好的城市,2019年上半年上海就已經(jīng)了七八百億的規(guī)模,年初的時(shí)候預(yù)計(jì)上海今年會(huì)達(dá)到兩千億,實(shí)際上上海今年也就一千億出頭。

  北京的市場(chǎng)作為歷史上國(guó)企和央企很多,大宗地產(chǎn)交易流動(dòng)性差的城市今年有了一個(gè)性質(zhì)上的變化,明年開(kāi)始我們判斷市場(chǎng)的時(shí)候,外資不斷的進(jìn)入市場(chǎng),市場(chǎng)又有一大批體量很大,50億以上的大宗產(chǎn)品交易,明年應(yīng)該是飛躍的一年。這里面有城市更新,有外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)買核心項(xiàng)目的并購(gòu),所以等一下會(huì)給大家分析一下。

  從剛才講的北京700億的規(guī)模里面,寫字樓還是最受市場(chǎng)環(huán)境的,但是今年的比例已經(jīng)比前幾年小了,商改寫占了22%,其實(shí)嚴(yán)格意義上也是為了滿足寫字樓的租賃。剛才我也提到了外資在北京的活躍度越來(lái)越高,2018年我們持續(xù)的講外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng),真正的從關(guān)注到交易,可能持續(xù)了半年到一年的時(shí)間,中美貿(mào)易戰(zhàn)影響了2019年一些外資真的交易的執(zhí)行,我們預(yù)期全世界,包括德國(guó)、新加坡、日本,其他的歐美國(guó)家的資本在中國(guó)大陸,尤其是北京的資產(chǎn)配置會(huì)逐年上升。

  安聯(lián)保險(xiǎn)也是市場(chǎng)比較活躍的歐洲的保險(xiǎn)公司的買家 ,他們或是用歐洲的錢投中國(guó)的地產(chǎn),他們是第一家上個(gè)月已經(jīng)拿到了中國(guó)第一張純外資的保險(xiǎn)公司牌照,未來(lái)會(huì)做很多人民幣的保費(fèi)收入業(yè)務(wù),如果不是因?yàn)橹忻蕾Q(mào)易戰(zhàn)的問(wèn)題,相信會(huì)比21%這個(gè)比例還高。

  從外資占比,剛才說(shuō)了21%,寫字樓占比40%多。區(qū)域匯報(bào)一下,北京寫字樓最好的地方就是CBD、金融街,但是這兩個(gè)地方現(xiàn)在是沒(méi)有交易的,大家都舍不得賣,每個(gè)交易的樓要么體量很小,要么交易時(shí)間比較長(zhǎng)。

  中關(guān)村的區(qū)域非常明顯,今年中關(guān)村成交了北京32%的交易額,包括望京來(lái)廣營(yíng)那邊,安聯(lián)保險(xiǎn)收購(gòu)了一個(gè)項(xiàng)目。所以看北京的核心區(qū)供交易的項(xiàng)目非常少,我們?cè)谀莻(gè)區(qū)域也是有一個(gè)十幾億的項(xiàng)目,也是外資給外資的交易。

  通州和麗澤今年占了很大的篇幅,通州很多的銀行類的企業(yè)買總部,麗澤也有很多的金融企業(yè)加大籌碼。

  城市更新22%,我們說(shuō)真正的市場(chǎng)化是2014年的,幫助盈科中心退出賣掉,那個(gè)項(xiàng)目也是行業(yè)的標(biāo)桿,之后我們陸續(xù)的有了中糧、首創(chuàng),以點(diǎn)帶面,用自己的項(xiàng)目先做,然后復(fù)制更多的存量的項(xiàng)目帶動(dòng)政府做。今年我們也錄入了幾個(gè)交易,今日頭條,通過(guò)政府的相關(guān)支持收購(gòu)了一些歷史上的產(chǎn)權(quán)、債權(quán)糾紛的項(xiàng)目,這個(gè)是非市場(chǎng)化能夠參與的。所以不管是中資、險(xiǎn)資、開(kāi)發(fā)商,自用企業(yè),都在北京嘗試著參與城市更新改造的項(xiàng)目。

  為什么說(shuō)了這么多,說(shuō)北京市場(chǎng)還是挺好的市場(chǎng)呢,這么多人參與進(jìn)來(lái),大家都說(shuō)北京的住宅租賃確實(shí)很冷,商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值有調(diào)整,市場(chǎng)租賃有風(fēng)險(xiǎn),但是實(shí)際上我們看2005年我們介入核心物業(yè)的商業(yè)交易價(jià)格,最新還有一個(gè)7.5萬(wàn)的樓盤放進(jìn)去,除了中國(guó)樽十萬(wàn)塊錢一平米以外,其他的都是股權(quán)交易的,價(jià)格的折線一直往上走,最新的PAG買的招商局的九層,我們幫助英國(guó)的一個(gè)開(kāi)發(fā)基金賣給了一個(gè)本地的私人投資者,16年交易的5.8萬(wàn)的價(jià)格,今年再次交易是7.5萬(wàn)的代價(jià),里面50%的貸款,50%的本金,三年左右的時(shí)間增值資產(chǎn)一半,自己的股權(quán)投資翻一倍以上,這是風(fēng)險(xiǎn)很低,很高的匯報(bào),配合大筆資金很好的投資的項(xiàng)目,這種機(jī)會(huì)在北京還是一直會(huì)持續(xù)下去的

  交易價(jià)格的提升,背后的邏輯是什么,我經(jīng)常在自己的內(nèi)部會(huì)講,包括全世界的客戶來(lái)北京的時(shí)候我們比較喜歡用這張圖。北京的租金這個(gè)圖里面沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái),北京的甲級(jí)寫字樓租金是400塊一平米一個(gè)月,上海是300塊一平米一個(gè)月,相當(dāng)北京乙級(jí)寫字樓的統(tǒng)計(jì),我們統(tǒng)計(jì)都有一個(gè)盤子里的標(biāo)準(zhǔn)。

  所以導(dǎo)致了北京的租金一直高,2019年之前實(shí)際發(fā)生的,我們看上海每年的寫字樓的量都超過(guò)北京,2010年之后都超過(guò)北京,往前數(shù)十年,上海的平均供應(yīng)量年化83萬(wàn)平米,北京是63萬(wàn)平米,往后看我們2022年北京的寫字樓供應(yīng)量每年90萬(wàn)平米,包括通州、包括麗澤,包括了各個(gè)區(qū)域單體的項(xiàng)目,上海150萬(wàn)多平米,從長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資邏輯角度講,北京的市場(chǎng)是有支撐,有租賃需求,供應(yīng)量比較健康的地方。

  馮總放了一個(gè)北京商業(yè)用地的供應(yīng)量的圖,那個(gè)圖發(fā)給了我們的博士,我說(shuō)再研究一下,各種數(shù)據(jù)表示北京的寫字樓稀缺也是間接導(dǎo)致了這么多的改造項(xiàng)目的需求。

  因?yàn)槲覀儽容^關(guān)心商業(yè)地產(chǎn),一般不會(huì)花太多的精力看舊樓改造項(xiàng)目,商業(yè)酒店改寫字樓的趨勢(shì),現(xiàn)在我們統(tǒng)計(jì)大的項(xiàng)目有30多個(gè),安貞華聯(lián)、中坤廣場(chǎng),愛(ài)琴海是2019年比較典型的案例,原本都是商業(yè)改寫字樓的,剛才幾位嘉賓討論政策法規(guī)的走向,我們覺(jué)得北京是全國(guó)的一線城市,包括香港主要城市里面,城市更新立法上走的比較慢,北京今年是70年大慶,去年開(kāi)始很多的改造審批特別難批,那個(gè)就點(diǎn)很多的長(zhǎng)安街邊上的項(xiàng)目可以做一些外立面的改造和調(diào)整,也是推動(dòng)北京城市更新的市場(chǎng)的政策的助力。

  安貞西里,原來(lái)一個(gè)老的華聯(lián)超市,之前一直是新加坡的REITs運(yùn)營(yíng),從REITs里面摘出來(lái)是想進(jìn)行城市改造,后來(lái)因?yàn)轫?xiàng)目很好,展示性也很好,但是改造難度很大,地下有一兩層的超市,只能做商超的運(yùn)營(yíng),他們最近聯(lián)合的遠(yuǎn)洋資本一起做城市更新的改造計(jì)劃,這個(gè)項(xiàng)目也是遠(yuǎn)洋在北京的大本營(yíng)做的項(xiàng)目之一。

  剛才提到了菜市口的開(kāi)元名都酒店項(xiàng)目,我們收購(gòu)了之后進(jìn)行很快速的工程改造,寫投資備忘錄的時(shí)候我們沒(méi)有想到菜市口的租金可以超過(guò)十塊錢,大家三年前都問(wèn)這個(gè)地方會(huì)有人去辦公么,改造了之后有兩個(gè)主要的出口,兩家銀行,13.5元一平米一天,基本上達(dá)到了金融街附近的價(jià)格,戴德梁行也在里面提供了幫助業(yè)主把廣發(fā)銀行搬進(jìn)去,也是非常成功的改造的案例。

  原來(lái)酒店里的大堂就改成了這個(gè)樣子,是非常時(shí)尚的設(shè)計(jì),當(dāng)時(shí)我們跟他們的團(tuán)隊(duì)溝通比較多,2017年的時(shí)候?qū)て诘目刂品浅?yán)格,所以工程改造和設(shè)計(jì)方面都要有很好的磨合,政府審批真的是都會(huì)遇到這些問(wèn)題,鄰里協(xié)調(diào)很考驗(yàn)物業(yè)管理的能力,因?yàn)榕赃呌兄袊?guó)大唐的央企業(yè)主,改造的過(guò)程中怎么樣不去影響人家的環(huán)境,其實(shí)都是很考驗(yàn)實(shí)操團(tuán)隊(duì)的能力。

  太陽(yáng)宮百盛,馬來(lái)西亞的百貨公司,今年的年初德國(guó)大眾已經(jīng)作為全中國(guó)的總部,整體搬進(jìn)去,租金也做到了11塊錢一平米一天,對(duì)改造項(xiàng)目原本的經(jīng)營(yíng)型租金就三四塊錢,租金翻了兩倍,價(jià)值差不多夠翻了兩倍。

  盈科中心,在我們的眼里是資本關(guān)注北京城市更新的旗幟項(xiàng)目,原本的太平洋百貨改造成寫字樓。

  其實(shí)在城市更新里面很多人關(guān)注,很多的同行討論這個(gè)事情,但是整個(gè)的市場(chǎng)現(xiàn)在有兩個(gè)很大的調(diào)整,第一個(gè)是現(xiàn)在的寫字樓租賃或者城市更新不像前幾年的改造租賃需求那么大,我裝進(jìn)什么樣的內(nèi)容,什么樣的租客進(jìn)來(lái)形成小的環(huán)境。第二個(gè),改造資產(chǎn)的退出,資產(chǎn)證券化還沒(méi)有做好,改造的過(guò)程中還有一些手續(xù)的問(wèn)題,所以退出的過(guò)程是很重要的手段,明年上半年會(huì)達(dá)成一個(gè)投融管退呈現(xiàn)的時(shí)間。

  戴德梁行在前后中期,不管是收購(gòu)、轉(zhuǎn)讓、運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中都會(huì)給大家提供一些支持和幫助,感謝大家。

  來(lái)源:房訊網(wǎng)

分享到:
推薦閱讀
推薦樓盤

· 華潤(rùn)置地中心 [大興區(qū)]

· 星光·視界公園 [大興區(qū)]

· 莊勝?gòu)V場(chǎng)8號(hào)寫字樓 [西城區(qū)]

· 金地EOD總部港 [大興區(qū)]

· 杭州天安人壽金融大廈 [拱墅區(qū)]

· 杭州天安人壽財(cái)富大廈 [拱墅區(qū)]

· 金隅高新產(chǎn)業(yè)園 [大興區(qū)]

· 昆侖中心 [豐臺(tái)區(qū)]

· 華潤(rùn)時(shí)代中心 [朝陽(yáng)區(qū)]

· 中糧置地廣場(chǎng) [東城區(qū)]

房訊推薦
熱點(diǎn)資訊
房訊網(wǎng)關(guān)于版權(quán)事宜聲明:


關(guān)于房訊-媒體報(bào)道-加盟房訊-廣告服務(wù)-友情鏈接-聯(lián)系方式
房訊網(wǎng) 版權(quán)所有 2001-2019
京ICP證100716號(hào)
廣告服務(wù):010-87768550 采編中心:010-87768660 技術(shù)支持:010-87769770