房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首匯健康科技園、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
據(jù)悉，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十六屆年會，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，記錄并見證中國商辦地產(chǎn)歷史軌跡，是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
以下為中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會實(shí)錄（二）：
主持人：謝謝，非常感謝張總為我們帶來了一個數(shù)字化的世界和數(shù)字化的城市。在剛才張總演講過程當(dāng)中，我在不停做筆記，因?yàn)槠鋵?shí)這個領(lǐng)域?qū)τ谖襾碚f也是一個思想的跨越和提升，我記得早在大概一兩年前，還正在挑戰(zhàn)千億象素的大景觀量的情景，去看這個樓的時候，今天我已經(jīng)看到了張總在講的數(shù)字孿生世界，這個概念真的挺新的，而且我覺得充分運(yùn)用我們現(xiàn)在當(dāng)今最流行的一些智能，一些科技，可以說代表了一個前沿的東西。也但愿在未來我們房地產(chǎn)領(lǐng)域能夠更好的應(yīng)用起來，讓客戶的體驗(yàn)感更加加強(qiáng)，并且能夠在發(fā)展城市智慧掌控的過程當(dāng)中更占據(jù)一個主動的地位。
接下來進(jìn)入論壇第三部分，主題演講環(huán)節(jié)，6月6日，工信部向中國移動、中國聯(lián)通、中國電信、三大運(yùn)營商和中國廣播電視網(wǎng)絡(luò)有限公司正式發(fā)放5G牌照，標(biāo)志著5G網(wǎng)絡(luò)商用正式開始。根據(jù)中國鐵塔數(shù)據(jù)，目前北京的大型5G基站已經(jīng)建好了4400多座。接下來掌聲歡迎中國鐵塔北京公司副總經(jīng)理李彤先生，演講題目是：5G技術(shù)在房地產(chǎn)及科技園的應(yīng)用。
李彤：今天我還是挺忐忑的，我看了一下所有演講的嘉賓，我可能是屬于唯一一個業(yè)界以外的人士，我今天不管是鐘教授還是張總講的都非常高大上，而且做的PPT非常好。我這全是自己做的，我今天想講三點(diǎn)：
一、5G時代鐵塔的優(yōu)勢。
二、5G帶來什么，我是重點(diǎn)挑出幾個地方來講針對于寫字樓，還有就是科技園區(qū)，作為中國鐵塔統(tǒng)籌的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能給大家?guī)硎裁�，這是我重點(diǎn)講的內(nèi)容。
三、鐵塔給地產(chǎn)行業(yè)帶來助力。
首先今天博鰲論壇上講了一個主旨演講，剛才張總也在講，整個新加坡的孿生數(shù)字，中國鐵塔是做什么，其實(shí)是把整個所有的無線基礎(chǔ)設(shè)施從2014年在電信、聯(lián)通、移動這幾家出資成立一家合資公司，是一家做無線基礎(chǔ)設(shè)施通信的央企，最開始做的內(nèi)容是兩部分，一部分是大家能夠看到的，所有外頭沒有線的就是塔，再一個在室內(nèi)能夠看到這些蘑菇頭，這是所謂我們講的紅站和室分，下來經(jīng)歷了2015、2016年，整整五年下來，后來開啟兩翼，一個是做拓展業(yè)務(wù)，就是運(yùn)營商的政企業(yè)務(wù)，這是一塊，再一個從今年開除開啟，也是承擔(dān)國家社會責(zé)任，就是把整個鐵塔能源，因?yàn)殍F塔說白了，做的就是塔、房、電，在整個全部的中國來講，現(xiàn)在每300、500平米就有一個中國鐵塔的塔，也意味著有塔、機(jī)房、電，還有傳輸設(shè)備，傳輸系統(tǒng)不是我們，但我們是可以去做整個統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的。
我們跟軍隊(duì)做的時候有一個例子，當(dāng)時總參黃中將說的時候，希望我們建起一套整個軍隊(duì)的戰(zhàn)時系統(tǒng)，就是全部復(fù)制我們在整個全國做的220萬的塔所有整個動環(huán)監(jiān)控模擬，就像當(dāng)年奧巴馬在屋里坐著能看到拉登被擊斃，就這是剛才張總講的，在軍隊(duì)做到所有兵營，所有導(dǎo)彈基地，不管是祁連山，還是大興安嶺，坐在屋里全部能夠看到，這其實(shí)是我們在做的，尤其是進(jìn)入5G時代以后，一個是解決在大帶寬、低延遲和大連接，這個在現(xiàn)在來講，我是指真正5G的應(yīng)用落地還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到。但是從智慧應(yīng)用來講，我鐵塔講的是所謂有人煙處皆有鐵塔，但是軍隊(duì)說在所有沒有人煙的地方一定要他的這些設(shè)施，讓我來做，所以后來我們補(bǔ)充為沒人煙處也有鐵塔，所以下來之后整個我們所做的統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施，就是做的幾塊。這是整個在2014年過來以后，我們承接的是144萬。到現(xiàn)在為止，已經(jīng)到了220萬座，而到5G來講，作為現(xiàn)在在北京已經(jīng)有了實(shí)體的5G的站址已經(jīng)超過了1萬個，其實(shí)在一些重點(diǎn)的場所已經(jīng)都全覆蓋了，包括城市副中心，包括我大興機(jī)場，還有現(xiàn)在正建的冬奧會。
再有就是所有的室分建設(shè)，我們也不是全都做，主要做的是一些包括在座各位這些重點(diǎn)的寫字樓和大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這里面還包括高鐵、高速、包括機(jī)場，包括大型購物中心，包括大型體育場，昨天鳥巢跟我們交流，他就提出了一句話，他提的說到2020年冬奧會習(xí)總書記去那開幕式、閉幕式，習(xí)總書記去那塊做開幕，他要求我們做到什么程度？做到在整個鳥巢里面，必須要從2020年一直到往后五年，中國鳥巢的建筑的智慧化程度，絕對不能低于世界任何一個建筑物，這就是他所要求的，所以我們昨天也在進(jìn)行深入的探討，也包括張總說的孿生數(shù)字，包括虛擬世界，真實(shí)世界。其實(shí)都在去涉獵，包括區(qū)塊鏈，包括AI、VR，全包括。
再往下，這張片子跟大家說的，我剛才聽了以后，為什么說我覺得在博鰲論壇上聶會長說，他今年的年會的題目叫做《走出舒適區(qū)》，我剛才聽張總介紹，這個利潤到現(xiàn)在還有10%以上，實(shí)際上把這張表擱在這，大家看的很清楚，作為通信行業(yè)競爭非常充分，電信、聯(lián)通、移動，各省公司，尤其是今年5G建設(shè)以后，說一個實(shí)在話，我給北京建了一萬個，別說給我錢，連有的商業(yè)模式都沒有，但是我必須要承擔(dān)國家的責(zé)任，必須建起來，這是未來整個通信業(yè)跟房地產(chǎn)公司比，我才發(fā)覺我進(jìn)錯了行，所以今天聽了以后。為什么站在這，我想主要目的就是劉秘書長，我想講是鐵塔公司能夠跟各位在座的，我能提供什么樣的環(huán)境，能給大家提供什么樣的服務(wù)，包括我能提供哪期資金。
再往下這張是講5G時代，其實(shí)在過去在座各位都知道，電信、聯(lián)通、移動，都在找，每個進(jìn)到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，現(xiàn)在來說5G時代就是資金的短缺，再有是屬于整個基礎(chǔ)設(shè)施的重復(fù)建設(shè)的減少。到這個時代，通信行業(yè)原來從競爭逐步不被重視，現(xiàn)在相反變成了非常受重視，因?yàn)榘ňW(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國，包括數(shù)字化中國，從北京市來講，有一個例子可以看到，今年在國務(wù)院說要減少對底下的負(fù)擔(dān)，所以要減少文件的發(fā)放，但是在這種情況下，依然出具了一個北京市17號文，歸納起來就是說，未來的通信設(shè)施就像煤水電熱氣一樣，要進(jìn)行整體的規(guī)劃，來共享，所謂八個字，政府引領(lǐng)、鐵塔統(tǒng)籌，這個是真正可以做到兩個，一個是減少資金的占用，另外一個就是能美化環(huán)境。
再往下是整個我們做的，剛才已經(jīng)講了，這是一些我們做的重點(diǎn)的，旁邊這張圖是這回在70年大慶之前，要求我們兩個月時間把5G鏈接全覆蓋。這是鐵塔所做的，所擁有的這些優(yōu)勢，也就是在整個可以給各位展示出來我們可以做的東西。
第二部分這是我們剛才講的，我們自己內(nèi)部叫一體兩翼，就是以塔為主，逐步向外做延伸，一個做智慧應(yīng)用落地，一個做能源服務(wù)，我們要把通信塔變成社會塔，把社會塔變成通信塔，5G時代以后，很多大塔在城市里不能出現(xiàn)，包括去國外很多地方，他們沒有大型塔，但中國鐵頭一看，滿眼在樓頂上都是桿，在郊區(qū)每隔50米，大概就有一個塔，這其實(shí)逐步到4G，到5G時代轉(zhuǎn)化的時候，會由原來三五百平米一個塔的覆蓋，將來變成每一二百米一個站，這個站將來會縮小成很多微站，像產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寫字樓里面就會變成一個是室分，一個通過室內(nèi)微站，燈桿站、垃圾桶、地井都有可能變成一個5G的微站。
這是我們做的兩翼業(yè)務(wù)的拓展業(yè)務(wù)，我們簡單舉幾個例子，剛才舉了一個軍隊(duì)的例子，還有剛才說的鳥巢，再有一些我們做的，比如跟漁業(yè)，做的整個魚群檢測和捕魚期，還有我們跟環(huán)保局做的PM2.5的檢測，這個當(dāng)時在北京得知道，王安順（音）市長跟習(xí)總書記說了我做不好提頭來見，當(dāng)然他已經(jīng)離開北京市長崗位，當(dāng)時他做的時候有一個重要措施，要求必須在北京市每500平米內(nèi)，要在一個月時間之內(nèi)，必須要建起來所有的PM2.5設(shè)備檢測，當(dāng)時他做的時候，環(huán)保局的局長找到我們，他說我只能找你們做，能具備這個條件，因?yàn)楸仨氁貍饕獋鬏敚捅仨氂兴臀恢�，還要有高度，還要有電。所以我們在一個月之內(nèi)把所有在PM2.5，所有塔上給他做了，這是一個例子。
再往下是能源業(yè)務(wù)，其實(shí)能源業(yè)務(wù)基于鐵塔公司，做的塔房電，這是作為整個電池的延伸，這里做的大家看，比如說現(xiàn)在我們跟電子城在他的區(qū)域里做快遞小哥，還有上班的員工，不管是兩輪、三輪，包括郵政，必須要充電，做的是新型電池，而不是過去汽油車。所以這塊如果要做北京市，因?yàn)楹芏喟踩拇胧┦遣辉试S你進(jìn)到室內(nèi)充，也不允許你在樓里充，那你必須要充，這也是我們承擔(dān)另外一項(xiàng)社會責(zé)任，必須把所有用的充電、備電、換電由我們統(tǒng)一做，這是我們一個作為中國鐵塔投資的，而且我還可以承擔(dān)安全，因?yàn)榇虻氖侵袊F塔的標(biāo)，比如現(xiàn)在共享單車，OFO、摩拜，當(dāng)時是說解決最后一公里，現(xiàn)在已經(jīng)成為爛攤子了，所以這種結(jié)果現(xiàn)在讓我們能不能改成電動車，這一個是保證安全，一個是我可以做，這一塊下來大家也可以共同開發(fā)的，這是我們做的整個大型項(xiàng)目。
再下來這塊不再多講，張總講的很高大上，我講的就是怎么通過中國鐵塔在各位寫字樓和整個科技園區(qū)里，怎么實(shí)施鐵塔的落地，這一塊打造的是整個5G也好，或者云也好，或者AI，或者叫區(qū)塊鏈，打造的是一個平臺，剛才接著張總說的，作為鐵塔公司來講，通過全國220萬的塔，可以解決我真實(shí)世界的問題，再有通過下面智慧應(yīng)用自疊加，可以解決孿生數(shù)字在虛擬世界的應(yīng)用，這是需要大家去共同做的，其實(shí)做整個社會，比如黨政軍，比如說國家機(jī)關(guān)，比如說政府做起來都沒有問題，但是我現(xiàn)在今天來，想跟大家是一個討論，這不是一個定義。就是說在做到園區(qū)的時候，很多園區(qū)來找我做有兩個問題，一個問題是首先腦子里會想，電信、聯(lián)通、移動跟我有什么區(qū)別，區(qū)別就在于他們在做什么，他們是有整個傳輸網(wǎng)絡(luò)，在多連下來拓展政企業(yè)務(wù)，比我們做的專業(yè)，但有一個，一定有一家做，不可能所有應(yīng)用都有，比如電信、聯(lián)通、移動，廣電的5G以后，絕不會說每家都用，作為我來講可以承擔(dān)刷責(zé)任，可以把各家在我平臺上在園區(qū)里做統(tǒng)一落地，只有基礎(chǔ)設(shè)施落地才可以做應(yīng)用，沒有應(yīng)用，沒有傳感器，沒有這些網(wǎng)做不了，這是第一個不同。
第二個對我們來講，我發(fā)覺做到最后，我可以把所有的室分，把所有的紅站（音）、微站由我投資做，很多老總跟我說，我資源全給你開放，但是我出不了錢，這就是一個非常大的問題。所以今天通過這個來看我們在園區(qū)里，通過一種商務(wù)的模式，大家可以去探討，怎么能共同經(jīng)營，比如說我們用的整個像魔方塔，簡單說就是一個美化以后的廣告的網(wǎng)紅塔，比如在體育館，比如電子城做的在798智慧這塊，可以在門口出一個智慧魔方，里面有我的天線，可以運(yùn)營商收錢。另外通過跟廣告公司做廣告來分成。我們就可以把整個區(qū)域，把整個循環(huán)起來，產(chǎn)生一種整個的商務(wù)運(yùn)營的模式，只有去分流量，這個才能做到，這是跟大家一塊共同的探討，我們也做了一些具體的實(shí)例。
再往下是整個我們所說的鐵塔能源，這塊還有一個例子，剛才說的是換電充電，是給小哥的，另外一塊在整個寫字樓和科技園區(qū)，實(shí)際我們很多面臨，尤其在北京的市區(qū)，會造成你的供電是不足的，我們通過這個會解決什么，我們要解決的是利用我的鋰電池達(dá)到一個是消峰平谷，差價特別大，在波谷就是五毛錢，在波峰就是一塊二，就是夜間給電池充電，等到白天電價高的時候拿它放電。再有很多園區(qū)有變壓器，有兩個一千瓦，四個一千瓦，這樣下來以后肯定在重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)的時段有可能電力是不夠的，這樣就可以把另一部分電池拿出來做應(yīng)急使用，就解決了我不能去進(jìn)一步擴(kuò)容變壓器的問題，這是我整個的能源的體系。
后面是我所有業(yè)務(wù)能給地產(chǎn)行業(yè)帶來的一些所有可以給大家?guī)淼臉?biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，能解決大家內(nèi)部的什么問題，都寫在這了。
這是我整個對于中國鐵塔能夠給大家?guī)淼氖裁�，我也希望下來咱們能共同交流，其�?shí)在我能作為央企，能給大家解決的基礎(chǔ)設(shè)施，我投資去建設(shè)的同時，我也可以跟大家看看怎么進(jìn)一步把電信智慧應(yīng)用的東西，在4G和5G的時代能夠探討，所以咱把商業(yè)模式做出來，我就講這么多，謝謝大家。
主持人：感謝李總，5G時代已經(jīng)到來了，讓我們乘著這樣的東風(fēng)，在行業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中更好應(yīng)用5G技術(shù)，并且剛才李總講了很多東西很實(shí)在，很落地，能夠更好的應(yīng)用起來和發(fā)展起來。
中國國際貿(mào)易中心是我國規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一，總建筑面積達(dá)110萬平方米，也是目前最大的世界貿(mào)易中心建筑群之一，由中國國貿(mào)全資子公司國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。國貿(mào)物業(yè)始終抱著“為客戶提供卓越服務(wù)的國際化一流物業(yè)酒店管理公司”的企業(yè)愿景，從當(dāng)年負(fù)責(zé)國貿(mào)中心院內(nèi)機(jī)電保養(yǎng)開始，逐步成長為了一家涉足高檔寫字樓、公寓、別墅、商城，星級酒店，大型綜合體、城市開發(fā)區(qū)等各業(yè)態(tài)、各領(lǐng)域的物業(yè)酒店管理公司，累計(jì)管理物業(yè)和酒店項(xiàng)目達(dá)300多個。
接下來掌聲有請：國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司總經(jīng)理魏凱先生。
魏凱：大家好，剛才聽了幾位嘉賓的演講，確實(shí)是學(xué)了很多知識，所以今天我們是一個學(xué)習(xí)的平臺。下面時間，我和大家一起分享一下國貿(mào)物業(yè)的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)。
國貿(mào)中心是一個綜合體，于1990年正式營業(yè)，總建筑面積為110萬平米，其中業(yè)態(tài)包括寫字樓、商城、酒店、公寓和會展。由于時間關(guān)系我主要從五個關(guān)鍵詞給大家簡單介紹一下國貿(mào)。
第一個關(guān)鍵詞就是"高端"，我簡單給大家舉一個高端設(shè)施的例子，就是發(fā)電機(jī)，因?yàn)榇蠹矣幸粋�常識，雙路供電是一個標(biāo)準(zhǔn)的配置，特別是一些規(guī)模比較大、檔次比較高的物業(yè)。國貿(mào)的雙路供電是真正從兩個電廠出來的電；其次，我們在自備高壓發(fā)電機(jī)的基礎(chǔ)上，還為租戶配置了五個發(fā)電機(jī)位，供租戶來租用。現(xiàn)在其中三個已經(jīng)租出去了，可想而知，一些高端客戶的需求是有特殊性的。
高端租戶，國貿(mào)中心 1990 年開業(yè)的時候，國貿(mào)寫字樓的租戶都是外資企業(yè)，目前已經(jīng)有很多的中資企業(yè)進(jìn)駐國貿(mào)，這說明中資企業(yè)的實(shí)力越來越大且更加注重形象了。
高端酒店，中國大飯店、國貿(mào)大酒店和新國貿(mào)飯店，這三家酒店全部都是五星級酒店。中國大飯店是國內(nèi)首批白金五星飯店；超豪華的國貿(mào)大酒店位于 330 米高的北京地標(biāo)---國貿(mào)大廈 A 座的上層部分；新國貿(mào)飯店自 2017 年開業(yè)以來，迅速成為京城中央商業(yè)區(qū)的潮流新地標(biāo)。三家酒店的平均出租率和房價在京城酒店業(yè)中也一直名列前茅。
高端服務(wù)，保值增值是物業(yè)服務(wù)最根本的目標(biāo)和任務(wù)，國貿(mào)一期的硬件設(shè)施是 90 年代的標(biāo)準(zhǔn)，和 CBD 新投入的項(xiàng)目相比差距很大，但我們的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊同類型項(xiàng)目。如何實(shí)現(xiàn)保值增值，服務(wù)肯定是至關(guān)重要的。我舉兩個例子，第一個就是我們的總機(jī)服務(wù)，現(xiàn)在很多項(xiàng)目的總機(jī)都由智能化設(shè)備替代了，可是大家很清楚，人對人的服務(wù)才是最高端的服務(wù)。國貿(mào)不但酒店有總機(jī)，我們寫字樓也有總機(jī)，而且提供 24 小時服務(wù)，這是非常有特點(diǎn)的。
另外就是保潔服務(wù)，我們的物業(yè)保潔大概有 300 多名員工，平均每年撿拾手機(jī)就達(dá) 300 多部�？上攵�，作為一個客人，丟失一部手機(jī)不僅是經(jīng)濟(jì)上的損失，最關(guān)鍵的是信息丟失，所以說失而復(fù)得肯定是一個非常令人喜出望外的事。去年，我們保潔員還撿拾了 18 臺筆記本電腦，從此可以看到國貿(mào)服務(wù)在每一個崗位上的踐行。
第二個關(guān)鍵詞是"環(huán)保"，國貿(mào)一直是北京市環(huán)保的先進(jìn)單位，剛才有專家介紹了儲能電站，儲能電站確實(shí)是消峰填谷方面非常好的技術(shù)。國貿(mào)不但有儲能電站，還有北京市最大的冰蓄冷系統(tǒng)，我們?nèi)粘?50%的用電來自空調(diào)，通過冰蓄冷系統(tǒng)消峰填谷大概能把每度電拉下來兩毛錢，國貿(mào)的電費(fèi)一年達(dá)一個多億，這是很大的一項(xiàng)節(jié)能手段。但是另外 50%的用電，過去沒有更好的辦法，只能是把直流變成變頻，把普通燈變成 LED 燈，但是并沒有享受到消峰填谷的政策。現(xiàn)在電池技術(shù)解決了這個問題，通過儲能電站可以把所有的用電都利用消峰填谷的政策進(jìn)行節(jié)能。
另外，我們在水處理方面，利用一種高效、經(jīng)濟(jì)的污水資源化技術(shù)---MBR 平板膜技術(shù)，使污水實(shí)現(xiàn)零排放。這項(xiàng)系統(tǒng)獲得了北京市科委"服務(wù)業(yè)公共建筑節(jié)水關(guān)鍵技術(shù)集成與示范"獎項(xiàng)，年節(jié)水收益可達(dá) 230 余萬元。
第三個關(guān)鍵詞是"安全"，國貿(mào)中心不但是超高層建筑，還具有業(yè)態(tài)復(fù)雜、活動多、人流量大等特點(diǎn)，消防安全工作一直是我們的工作重點(diǎn)。每年都有大量國內(nèi)外首腦參加的外事接待和國際會議、影視明星參加的商業(yè)活動，可是國貿(mào)在這方面，從沒有出現(xiàn)任何重大安全事故，反映出我們在消防安全工作上的高標(biāo)準(zhǔn)。
第四個關(guān)鍵詞是"智慧"。剛才張鵬總已經(jīng)講了很多，智慧物業(yè)是未來管理的方向，從幾個方面跟大家分享一下。首先針對 C 端服務(wù)平臺，國貿(mào)各項(xiàng)設(shè)施的租金都是北京市最高的，為客戶提供高效、便捷的服務(wù)是非常重要的，我們在這方面做了一個國貿(mào)圈 APP，針對客戶的衣食住行，提供了一個服務(wù)平臺，時間關(guān)系就不多介紹了。
第二，未來物業(yè)管理智慧化方向是什么，應(yīng)該是預(yù)警，而不是報警�，F(xiàn)在的一些大廈中樓宇自控是一個標(biāo)配，但實(shí)事求是講，它并不能給你一個預(yù)先的警示，我們在這方面做了很多研究，也做了很多成功的案例。
這里給大家舉一個例子，做到預(yù)警需要兩個技術(shù)，首先是傳感器技術(shù)，第二就是大數(shù)據(jù)分析平臺。傳感器技術(shù)應(yīng)該說是現(xiàn)在使用很廣且成熟的技術(shù)�？墒窃谕茝V過程中確實(shí)存在成本壓力，我們采用一個比較實(shí)際的方法，比如說上千平米的機(jī)房，應(yīng)該有大量的設(shè)備。我們只用一個中樞把信號傳出來，其他全用無線傳感器。無線傳感器就可以大幅度降低成本，特別是溫度傳感器用的最普遍，因?yàn)橐粋�機(jī)房里面 80%的設(shè)備設(shè)施通過溫度的變化就能夠判斷是否正常。所以在這方面，我們?nèi)绻茉诔霈F(xiàn)問題前早發(fā)現(xiàn)早處理，這將是未來智慧物業(yè)的一個方向。
還有 BIM 輕量化，BIM 在設(shè)計(jì)施工階段的效率是非常明顯的。但存在兩個問題，第一個是很貴，過去一百多塊錢兩百多塊錢一平米，現(xiàn)在大概二三十塊錢。所以，很多新的大廈也沒有使用 BIM。第二就是很重，因?yàn)楹苤厮栽趹?yīng)用上需要有專業(yè)的設(shè)備才行，比如專業(yè)計(jì)算機(jī)。我們在這方面跟廣聯(lián)達(dá)和專業(yè)化公司做了一個輕量化方案，能達(dá)到兩個效果，第一就是便宜了，一平米只要五塊錢，第二移動端也可以使用了。那 BIM 圖紙?jiān)谖覀冞\(yùn)維階段的應(yīng)用都有哪些場景呢，舉一個例子，不單是一線員工，包括管理人員，在上崗前一定參加相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)完了還要考試。比如，任何地方發(fā)生火警怎么疏散，用BIM 圖紙完全可以模擬化。就跟學(xué)開車似的，現(xiàn)在新手上路之前都用模擬的方法來學(xué)習(xí)，我認(rèn)為這是未來一個有效的管理方法，所以 BIM圖紙會讓 BIM 的應(yīng)用非常廣泛的。
有一個值得我們驕傲的事，就是中國尊項(xiàng)目的接管驗(yàn)收工作是我們公司中標(biāo)的。目前，此項(xiàng)工作執(zhí)行的非常好，甲方也非常滿意。我們怎么中的標(biāo)，兩個原因：第一個，實(shí)事求是講我們國貿(mào)在人力資源上有明顯的優(yōu)勢，公司各系統(tǒng)工程師就有 40 名。第二，工作方法變化了，我們現(xiàn)在使用接管大師軟件，讓普通技工也可以達(dá)到高級技工的接管驗(yàn)收能力水平。而且效率明顯提高，因?yàn)槭擒浖�，所以所有統(tǒng)計(jì)工作都能做到即時統(tǒng)計(jì)，非常高效方便。我認(rèn)為接管驗(yàn)收是常態(tài)工作，如何提高效率，一個大廈建設(shè)的好壞不是驗(yàn)收出來，而是建出來的。如果在建設(shè)初期就告訴施工單位我的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，就不會出現(xiàn)僥幸心里。由過去的閉卷考試變成開卷考試，所以建設(shè)方一看到這個就明白了，以后怎么驗(yàn)收，什么標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收，這是一個非常好的方法。
最后一個關(guān)鍵詞就是"預(yù)防"，因?yàn)闀r間關(guān)系不展開講了。我們在日常物業(yè)管理和服務(wù)中一直強(qiáng)調(diào)預(yù)防文化，倡導(dǎo)"安全第一，預(yù)防為主，品牌至上"的原則，積極做好各項(xiàng)應(yīng)對措施。
下面時間，我想和大家一起探討一下超高層的管理特點(diǎn)。國貿(mào)本身就是一個超高層建筑，目前國內(nèi)定義的超高層是 100 米以上的建筑。我們統(tǒng)計(jì)了一下，目前國內(nèi)投入使用的 200 米以上的樓大概有100 座，規(guī)劃和建設(shè)中的達(dá)近千座。超高層建筑有幾個特點(diǎn)，第一個特點(diǎn)基本上都是新樓，所以這個設(shè)備設(shè)施的科學(xué)性、先進(jìn)性是一個共同特點(diǎn)；第二管理復(fù)雜性也是一個特點(diǎn)。下面簡單從幾個角度來說。
首先是功能復(fù)雜，以國貿(mào)為例，國貿(mào)大廈 A 座和 B 座都兼有寫字樓、酒店和商業(yè)等業(yè)態(tài)和功能。如何有效地平衡各業(yè)態(tài)的關(guān)系及客戶的使用感受在設(shè)計(jì)過程中是一個很大的挑戰(zhàn)。
第二是人流量大，剛才介紹過了，國貿(mào)每年都有大量的外事接待、和商業(yè)活動。同時，國貿(mào)還是北京 CBD 的交通樞紐，所以在這方面，管理也難度非常大。
第三就是消防，國貿(mào)三期 A 座開業(yè)時，公安部消防局組織一次消防演習(xí)，北京市最高級的消防車也只能把消防水打到 200 米，而我們這個樓是 330 米。不用說，這就表明超高層一旦發(fā)生火情只能靠自救。所以我們有一只 17 人的消防團(tuán)隊(duì) 24 小時待命，這個團(tuán)隊(duì)的目的只有一個，就是及時出警。
第四物業(yè)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)要求高，與以往有所區(qū)別，大家肯定有常識，過去的車普通技工就能給你拆零部件修理。但是現(xiàn)在的寶馬、奔馳車你敢拆嗎，拆了就裝不回去了，顯然技術(shù)水平完全不同。所以，隨著新技術(shù)的應(yīng)用，對物業(yè)人的素質(zhì)和技能要求越來越高了。
我們正在做的一件事，也是我倡議的，就是組織一個超高層聯(lián)盟，我們初步劃定是 200 米以上。上周中物協(xié)專委會已經(jīng)原則同意了，我們下階段將開始進(jìn)行籌備。目的只有一個，即通過共享、協(xié)作、創(chuàng)新達(dá)到共贏的結(jié)果。我們現(xiàn)在正在規(guī)劃微信號，第一個功能就是信息，你要是會員，點(diǎn)擊查詢，所有會員信息都會在里面。第二大家互相交流，我相信大家有的想到上海中心去看看，但沒有平臺和渠道，未來在這里我們將多做活動，多做渠道，讓大家實(shí)現(xiàn)互相交流和學(xué)習(xí)。還有在一些功能點(diǎn)上，比如在一些項(xiàng)目招投標(biāo)時候，你肯定想選有經(jīng)驗(yàn)的公司，可以通過這個平臺查詢。再有對一些失信的、表現(xiàn)不好的單位你可能也不知道，我們在這方面全部都能查到，大家可以在這里以誠信為基礎(chǔ)做一個高效、共享的平臺。也希望在座如果有 200 米以上可以與我聯(lián)系，我們可以交流。
最后代表國貿(mào)感謝大家的聆聽，謝謝大家。
主持人：感謝魏總的精彩演講。上午最后一位演講嘉賓來自CBRE世邦魏理仕，世邦魏理仕總部位于美國加利福尼亞州洛杉磯，是財(cái)富500強(qiáng)和標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)企業(yè)。公司擁有員工超過90000名，通過全球450多家辦事處（不含聯(lián)營公司）為地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供服務(wù)。接下來掌聲有請出CBRE世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨先生帶來演講，題目是《中國寫字樓市場2019回顧與2020展望》。
謝晨：首先各位尊敬的嘉賓，各位業(yè)界的朋友中午好，非常感謝活動的邀請，因?yàn)槲覄偛抛谙旅媛牳魑焕峡偟难葜v分享了一些真知灼見，既有非常高大上的科技的理念，新的觀念，又有很接地氣的一些關(guān)于樓宇管理的真知灼見，受益匪淺。
今天中午最后一個環(huán)節(jié)，我代表世邦魏理仕來分享一下我們對于中國的寫字樓市場，因?yàn)榻裉焓且粋�寫字樓地產(chǎn)的論壇，一些主要趨勢的看法和大家互相交流分享一下。
我覺得今天我們這個論壇的題目《周期下房地產(chǎn)的新邏輯》，其實(shí)和我今天要講的東西還真的是蠻相關(guān)的，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在從整個宏觀的經(jīng)濟(jì)的角度，實(shí)際上大家真的是很難去確定我們是正在開啟一個新的周期，還是說這個周期還沒有走來。實(shí)際上從我們自己的研究來看，從一個宏觀的數(shù)據(jù)來看，我們覺得這一輪的經(jīng)濟(jì)周期我們在經(jīng)歷一個什么，從全球的視角來看，我們正在經(jīng)歷一個最長的周期，這張圖大家可以看到這個指標(biāo)，就是最發(fā)達(dá)的七個工業(yè)革命，他們近40年來失業(yè)率的指標(biāo)，為什么不放GDP的指標(biāo)，實(shí)際上從我們研究角度，失業(yè)率指標(biāo)更能反應(yīng)整個經(jīng)濟(jì)周期波動情況，在40年這么長序列的過程當(dāng)中，大家會很清晰發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上整個全球的經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了四個周期，我們現(xiàn)在在第四個周期里面。
前面的這三個周期可能大家對2008年最新的有印象，在之前以互聯(lián)網(wǎng)泡沫為主的前一輪周期，再到當(dāng)時我們說海灣戰(zhàn)爭這時候的石油為基的經(jīng)濟(jì)周期，大家或多或少有印象，但是長度基本上在8-10年的周期，但是這一輪周期已經(jīng)進(jìn)入11年，很快進(jìn)入第12年，這個周期好像還沒有走完，這里面大家感受到有一些不一樣的氣息。這張圖給大家講，為什么我們認(rèn)為最長的周期還沒有過完，從一個宏觀角度來講，我們看到是不一樣的利率的周期，和全球央行不一樣在利率操作上的一些做法。當(dāng)我們?nèi)セ仡欉@些最發(fā)達(dá)的國家，央行的一些操作的時候，大家會發(fā)現(xiàn)每當(dāng)這兩根線，淺綠色的線我們叫利率的相對變動，這個指標(biāo)是如何來的，是在當(dāng)下始點(diǎn)利率變動之間，取它長期的均值，是一個速率指標(biāo)，我們利率加息減息的速率越快，這根淺綠色的線上下波動的速度就越快。所以到底大家是說，每次到一個經(jīng)濟(jì)周期尾聲，當(dāng)就業(yè)非常充分，失業(yè)率到底部的時候，在前幾個周期看到一個共同的趨勢是說，其實(shí)即期的央行都在快速提升利率。因?yàn)橥ㄘ浥蛎�，因�(yàn)榇唐婆菽�，逆周期，但是在這一輪里面，我們看到這個利率上升的線是挺平穩(wěn)的，我們沒有看到一個集聚上升的利率變動，這是為什么？是因?yàn)檫@一次美聯(lián)儲為首的央行做法是不一樣的。我們看到倒退回12個月之前，我們?nèi)匀宦牭矫缆?lián)儲是在今年2019年，可能會說降三次息，但是當(dāng)進(jìn)入2019年的時候，我們先看到是美聯(lián)儲表態(tài)說，我們要再考慮考慮，到了年中的時候，說可能會維持平穩(wěn)，然后到了下半年的時候，開始連續(xù)的降息。歐洲的央行負(fù)利率，主要的歐元區(qū)的國家負(fù)利率。
中國的利率實(shí)際上在這些主要經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中，我們的利率水平是相對高的，但是運(yùn)動的方向也是一致的，我們在做利率改革，做LPR，也是緩慢下降經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中實(shí)際利率，這樣一來大家看到前三頁P(yáng)PT，大家看到的趨勢，或者能做的一個判斷是說，其實(shí)這一輪周期沒有那么快結(jié)束。當(dāng)然總結(jié)起來，我們會看到一個更低速度成長，但是它延續(xù)的時間可能比我們想象的要長一些。中國的經(jīng)濟(jì)，紅色的線是我們歷年GDP的成長率，大家也是看到同樣的周期，綠色是全球的GDP的增長，實(shí)際上要講我們未來的經(jīng)濟(jì)成長，一定會緩慢的下移增速，因?yàn)槲覀凅w量已經(jīng)是全球第二。但是我們增量仍然是全球第一。中國經(jīng)濟(jì)的增速在主要的前十，前二十經(jīng)濟(jì)體里面仍然排在前三，甚至前二，所以我們看到整個結(jié)構(gòu)下轉(zhuǎn)型，我們增速會下降。但是我們應(yīng)該更追求在新動能下經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的提升。
未來的十年、二十年，整個中國經(jīng)濟(jì)會發(fā)生一些什么樣最大的變化，實(shí)際上我總結(jié)了四塊這四塊都和我們商業(yè)地產(chǎn)都會有關(guān)系，或者說和寫字樓都有關(guān)系，城鎮(zhèn)化大家非常理解，以現(xiàn)在規(guī)劃來講會有五個最重要城市群，未來十到十五年時間，這些最重要五大城市群會繼續(xù)吸收超過1.5億人口，這么多人口涌進(jìn)這些超大城市群，帶來的是什么，我們需要有更多工作的機(jī)會，而同時我們在進(jìn)入后工業(yè)化時期，我們看到更多是服務(wù)業(yè)的就業(yè)。所以這里面會有非常多的寫字樓的需求，從長期來看，同時我們在做服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，服務(wù)業(yè)的增加值在GDP的占比從50%會提升到70%，消費(fèi)升級，大家往往認(rèn)為消費(fèi)升級更直接相關(guān)是我們購物中心領(lǐng)域，是我們倉儲物流領(lǐng)域，以現(xiàn)在電商來講是住房領(lǐng)域，實(shí)際上以后面還會講，我們對于整個消費(fèi)升級的理念來講。大家想一想，我們現(xiàn)在工作節(jié)奏很快，很忙。大家每天有多長的時間，24小時有多長時間是在自己的家里面，清醒的狀態(tài)下，其實(shí)很少，大部分時間都在公共建筑里面，在這些公共場所。所以從廣義消費(fèi)升級理念，大家對于工作場所的品質(zhì)，它的健康，其實(shí)是更關(guān)注的，所以這里面有非常多的辦公樓未來的升級的趨勢。數(shù)字化與創(chuàng)新，前面幾位嘉賓都提到，不但是我們未來寫字樓需求的一個主要的來源，同時會給整個寫字樓的生態(tài)帶來一個革命性的變化。
前面說了非常多宏觀的東西，其實(shí)是說我們未來幾年可能我們不會面臨一個急劇硬著陸的風(fēng)險，但是低成長是未來幾年擺不脫的挑戰(zhàn)，對于寫字樓來講，2019年我們看到的趨勢是什么，這張圖由兩個指標(biāo)組成，柱狀體是我們所監(jiān)控七個主要城市的寫字樓市場的近期納量的指標(biāo)，近期納量是一個來記錄和追蹤寫字樓新增需求的指標(biāo)。再上面那根起伏的曲線是一個湯森路透企業(yè)信心指數(shù)的指標(biāo)，很有意思，大家看企業(yè)信心指數(shù)這個指標(biāo)，跟中國寫字樓近期納量的指標(biāo)有非常高的吻合度，在2019年，或者在過去12-18個月里面，發(fā)生了一些什么事情，從更宏觀的角度來看，在我們國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)里面，我們出臺資管新規(guī)，降低整體經(jīng)濟(jì)杠桿率，2018年6月到7月貿(mào)易爭端升級，一直波折不斷，到今年2018年底，2019年我們在繼續(xù)清退P2P，共享辦公在2019年也一改前兩年的狂奔的狀態(tài)，進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的整合期，所以這些疊加起來，我們看到一個從近期納量指標(biāo)上，從企業(yè)信心的指標(biāo)上，都在往下走。在今年下半年第三季度，我們看到了一些轉(zhuǎn)行的跡象，很多時候我們看到中國最近一些宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是企穩(wěn)，中美貿(mào)易爭端從短期來講，其實(shí)也有一個緩和的跡象，這給企業(yè)帶來了更多的對未來經(jīng)營的信心。也馬上會體現(xiàn)在我們寫字樓的市場上。當(dāng)然和去年同期比，我們必須要面對的一個客觀的現(xiàn)狀是說，今年寫字樓新增的需求量，對于往年其實(shí)是要弱的。
但是寫字樓它的需求的結(jié)構(gòu)也是在同步的發(fā)生變化，我們剛才也提未來整個寫字樓里面一大趨勢是由創(chuàng)新和數(shù)字經(jīng)濟(jì)去帶動的。中國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到后工業(yè)化的時代，實(shí)際上我們已經(jīng)從一個出口加工導(dǎo)向型的制造業(yè)加投資的狀態(tài)，會轉(zhuǎn)入到創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)新時代，在寫字樓里面，其實(shí)我們也會看到一些體現(xiàn)，寫字樓其實(shí)是一個經(jīng)濟(jì)活動的載體，在某種程度上和股市一樣，是一個經(jīng)濟(jì)活動的晴雨表，我們對于了2018年和2019年，前三季度的寫字樓新的租賃成交各種行業(yè)的占比，大家會發(fā)現(xiàn)，金融退居第二位了，而我們的TMT產(chǎn)業(yè)，TMT是我們把它當(dāng)成是泛科技類的產(chǎn)品，目前是寫字樓新需求占比第一。可以預(yù)見金融和TMT在未來三年五年里面，仍然會是我們中國寫字樓最主要的需求驅(qū)動力。
另外其實(shí)我們還看到在穩(wěn)步上升的是專業(yè)服務(wù)業(yè)，而專業(yè)服務(wù)業(yè)我們想到整個經(jīng)濟(jì)項(xiàng)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，以及我們在服務(wù)貿(mào)易貿(mào)易領(lǐng)域進(jìn)一步開放，會帶來未來新增的需求。在另一邊，國貿(mào)的魏總也在講，在國貿(mào)剛剛建成的時候，第一批租戶全部是外資企業(yè)，到新一期國貿(mào)建成已經(jīng)里面有非常多的國內(nèi)的企業(yè)，現(xiàn)在總體國內(nèi)企業(yè)占比，從全國來講已經(jīng)占到80%左右，今年三季度我們看到一些新的外資企業(yè)的設(shè)立，其實(shí)是和我們從2017、2018年開始的進(jìn)一步對外開放有關(guān)的，很多落實(shí)在金融領(lǐng)域里面。
從租金和空置率角度來講，租金和空置率這兩個指標(biāo)，他們互相之間是反向關(guān)聯(lián)的這兩根線分別是我們從2003年開始中國寫字樓總體的表現(xiàn)的情況兩根指標(biāo)，一個是租金，一個空置率。實(shí)際上從2003年到2019年，我們也是在經(jīng)歷第二輪周期，第一輪周期看的很明白，用紅色的區(qū)域標(biāo)注出來，全球金融危機(jī)在11年前。而這一次其實(shí)我們的表現(xiàn)是有一樣的地方，也有不一樣的地方，我們一方面看到全國寫字樓空置率已經(jīng)超過了2008年的時候，那更多的是來自于什么？我們在中西部，在一些二線城市，其實(shí)我們面臨的是更嚴(yán)重的供過于求的問題，這是相似的地方。但是不一樣的地方是在于我們并沒有看到在11年前相對明顯的租金下跌，為什么？因?yàn)槲颐媾R的經(jīng)濟(jì)的周期表現(xiàn)形式不一樣，并沒有出現(xiàn)一個明顯的驚奇的衰退。從企業(yè)的信心來講，大家變得更謹(jǐn)慎了對于擴(kuò)張，對于新設(shè)立業(yè)務(wù)，但是并沒有出現(xiàn)我在2018年的時候真實(shí)感受到寫字樓租賃市場上有非常多的租戶在一夜之間決定我要關(guān)閉，在上�；蛘咴诒本┑霓k公室，而這一次并沒有出現(xiàn)。
這張圖是我們所覆蓋追蹤的17個主要城市，在今年前三季度一些空置率的狀態(tài)和租金的表現(xiàn)。大家可以看到的是，一方面像剛才所說，在一些二線城市里面，實(shí)際上目前空置率的相同是相對比較嚴(yán)重的，一線城市里面北京、廣州實(shí)際上空置率，還是在一個相對合理的水平里面，上海和深圳的空置率目前在19%左右，接近20%是偏高的。但是相比一些二線城市來講，仍然是低的。而租金大家可以看到，大部分的點(diǎn)在零軸以下，意味著今年前三季度對大部分市場來講，我們看到寫字樓租金是下降的。因?yàn)樵谧鶓?yīng)該有很多業(yè)主朋友，當(dāng)然北京情況好一些，如果大家有在全國各地的項(xiàng)目，是不是會有同樣的感受。
2019年看起來，其實(shí)是一個蠻有挑戰(zhàn)性的一年，對于寫字樓市場來講，新增的需求比2018年要弱一些，租金的走勢我們也看到，租金下行的壓力。對于2020年來講，我們認(rèn)為市場的趨勢，或者說我們建議的策略是什么，首先我們的一個預(yù)測是在于說我們認(rèn)為2020年中國寫字樓的需求會出現(xiàn)溫和的復(fù)蘇。原因是在于首先從一個宏觀的角度來講，從近期中美的貿(mào)易談判的進(jìn)展來講，我們認(rèn)為會出現(xiàn)一個短期的平靜期。但是中長期實(shí)際上我們?nèi)匀徽J(rèn)為這個拉鋸會始終存在，對于企業(yè)在2020年的決策來講，目前這個短暫的緩和期或者平靜期，其實(shí)有利于他們做出一些擴(kuò)張的戰(zhàn)略決策。
第二是在于說，我剛才也提到，中國進(jìn)一步金融業(yè)開放，時間表設(shè)定在2020年，我們在2019年據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)看到超過30家金融企業(yè)新設(shè)立的申請。相信這樣的一些金融業(yè)的新的需求會在2020年繼續(xù)涌現(xiàn)，特別是在北京、上海、深圳這樣金融中心城市，這是為什么我們會認(rèn)為在2020年從需求端，我們會看到一個溫和的復(fù)蘇。
但是同時我們看到其實(shí)在供應(yīng)端，并不是說我們完全沒有任何可以擔(dān)憂的地方，在供應(yīng)端我們看到供應(yīng)的挑戰(zhàn)仍然存在，未來的三年整個中國的17個城市的寫字樓供應(yīng)超過2600萬，如果我沒記錯的話，但是我們?nèi)绻紤]一些合理的延遲交付，我們在這個市場上會由于種種原因，租賃速度的原因，由于資金的原因，會出現(xiàn)一些延遲交付，我們觀測在目前市況下差不多30%左右，所以整個的實(shí)際交付的新增供應(yīng)在未來三年也會在1800萬平米，年均是600萬平米。其實(shí)是一個不小的供應(yīng)量。
我今天看蠻多的業(yè)主朋友在這里，所以我們2020年，或者2021年我們應(yīng)該做什么，實(shí)際上我們應(yīng)該知道租戶在想什么，租戶在想什么？首先經(jīng)濟(jì)的狀況，周期雖然沒有結(jié)束，但是我們面臨一個更慢的增長，租戶是想在更慢增長里面，如果我的營收端不能保持快增長，我必須在我成本端進(jìn)行合理的控制，所以控制房地產(chǎn)成本是一個非常合乎邏輯的租戶端的選擇�？刂瞥杀咀詈唵我彩亲钣行У囊粋�方法是說，我從一個非常核心的區(qū)搬到一個新興商務(wù)區(qū)，這張圖顯示是說，北京、上海、深圳、杭州，我們這四個城市，如果從它的核心商務(wù)區(qū)，其中某一個板塊搬去一些新興商務(wù)區(qū)，能夠帶來租金的節(jié)省。租金是觸動租戶搬遷一個非常重要的因素，但不是唯一，我們同時要看這些新興的商務(wù)區(qū)是不是有符合租戶要求的樓宇以及相關(guān)的配套。
第二也不是所有租戶都在考慮我要搬離市中心，有些租戶是想借這個機(jī)會留在市中心，甚至在市中心進(jìn)行升級和擴(kuò)張的。對這些租戶來講，我相信在北京的國貿(mào)，在上海的陸家嘴，其實(shí)有很多租戶在想，據(jù)我的了解，和我們前線的業(yè)務(wù)部門的了解來講，有很多租戶其實(shí)在考慮一件事，而對這一部分租戶來講，未來的兩年的時間，其實(shí)也是一個很好的時間的窗口。大家去看北京、上海、深圳這三個城市，目前在核心區(qū)域的空置的寫字樓面積，或者可租的寫字樓面積，加上未來一些新增供應(yīng)，其實(shí)相對于兩年之前，我們來看這樣的數(shù)據(jù)是更充裕的。我們有更多的空間讓想要留在市中心的企業(yè)做出更好的選擇。
但是如果回到五年前、十年前作為業(yè)主方，或者作為我們CBRE這樣一個咨詢服務(wù)的機(jī)構(gòu)，其實(shí)當(dāng)我們在研判租戶的時候，其實(shí)兩個月就夠了，但是站到今天，給大家分享我覺得是不夠的，往前看是不夠的。我們還必須知道租戶其實(shí)他的組織架構(gòu)上在做怎么樣的調(diào)整。我們看到很多的案例是說，其實(shí)我們認(rèn)為租戶的組織架構(gòu)，整個企業(yè)的組織架構(gòu)變得更加靈活化。這是一個我們現(xiàn)在或者是過去一個非常典型的組織架構(gòu)的圖，或者說有組織架構(gòu)帶來的企業(yè)房地產(chǎn)的分布的一個狀況，或者使用的狀況，這是我們認(rèn)為未來會出現(xiàn)的企業(yè)組織架構(gòu)改變以后，所帶來房地產(chǎn)使用的一個示意圖。所以舉一個很簡單的例子，剛才主持人介紹說，當(dāng)代置業(yè)是一家總部位于美國洛杉磯的一家500強(qiáng)企業(yè)，實(shí)際上 據(jù)我的了解，我們很大部分的全球總裁，產(chǎn)生全球的CEO并不在洛杉磯辦公�？萍紟淼氖钦f我們現(xiàn)在隨時隨地可以在很多的場合去辦公，未來5G的發(fā)展，很多新的科技的發(fā)展，會讓整個辦公變得更加的靈活。所以未來我們看到是說，不是企業(yè)單獨(dú)的總部，而是企業(yè)的總部的網(wǎng)絡(luò)，我們有非常多的靈活的辦公空間的需求，有即時會晤的需求，項(xiàng)目公司，各種層面比較靈活性的要求，這是租戶未來想要做的一件事情。另外一件事情，我其實(shí)聽到前面很多嘉賓在分享，包括有從客戶滿意度的視角，有從C端的視角，這的確是說我們站在現(xiàn)在去看未來的寫字樓需求，一定要關(guān)注的一件問題。我們以前只是在想租戶在想什么，我們更多是在想租戶里面員工對于寫字樓，對于未來寫字樓空間升級在要求什么。
這個柱狀圖是我們在兩年前所做的千禧一代調(diào)查當(dāng)中的結(jié)果，具體數(shù)據(jù)不給大家解讀，但是給我們最大的啟示是說，新的一代，千禧一代或者Z世代，他們對于辦公空間需求絕不僅僅是一張辦公桌子，一個電話，一個電腦，他希望辦公空間有更多的健康和社交，和可持續(xù)相關(guān)的一些設(shè)施，這是新一代員工所要求的辦公空間，由于看到根據(jù)預(yù)測，2020年48%職場的勞動力就已經(jīng)是千禧一代和Z世代，再往后走這個比例會更高，而75%的千禧一代根據(jù)我們的調(diào)查，認(rèn)為好的雇主對工作環(huán)境應(yīng)該是十分重視的。為什么在這里強(qiáng)調(diào)我們一定要看到員工要什么，根據(jù)我們在國內(nèi)調(diào)查，至少有53%的各行各業(yè)的企業(yè)，人力成本的占比超過30%，而對大部分的行業(yè)來講，其實(shí)房地產(chǎn)的成本占比并沒有那么高。隨著未來我們進(jìn)入到創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)，人變成第一位生產(chǎn)要素的時候，其實(shí)人對于一個企業(yè)來講，人才戰(zhàn)略如何和房地產(chǎn)戰(zhàn)略形成更好的結(jié)合和互動，是非常重要的。
針對這些東西，業(yè)主有哪些策略，或者哪些事情是可以做的，首先一個我們覺得我們必須關(guān)注到企業(yè)對于區(qū)位的選擇，但是企業(yè)對于區(qū)位選擇之外，對于這些傳統(tǒng)的價值的要求之外，區(qū)位通達(dá)性租金，這是非常傳統(tǒng)的我們在做寫字樓租賃當(dāng)中一些價值的訴求，但是除此之外，我們看到一些新興的價值，其實(shí)是現(xiàn)在的租戶想要去追求的。
我們把它總結(jié)為四個C，聯(lián)合辦公，并不是說我這個樓里面一定要有一個wework，或者其他品牌聯(lián)合辦公，而在于說這個樓宇本身能不能提供更靈活化辦公的解決方案，定制化，根據(jù)企業(yè)的要求去做一些定制化，企業(yè)社會責(zé)任，現(xiàn)在非常多國內(nèi)的企業(yè)，跨國的企業(yè)非常重視這一塊，在ESR方面的投資。另外一個就是如果我們從企業(yè)層面，從B端穿透到C端，我們要重視的是社群體系的建立，所以我們總結(jié)四個C，是英文字母打頭的四個C。
在四個C基礎(chǔ)上，我們可以做的一件事情是說我們要把原來一個四萬平米，五萬平米純寫字樓的空間，能不能把它轉(zhuǎn)變成一個適應(yīng)新的租戶或者個體需求的一個微型生態(tài)的體系，這是我覺得現(xiàn)在接觸多業(yè)主已經(jīng)在做的一件事情，當(dāng)然如果大家已經(jīng)是一個綜合體的項(xiàng)目，其實(shí)已經(jīng)有綜合體的配套。但是對于原來純寫字樓來講，其實(shí)我看到是有業(yè)主在自建一套辦公品牌和靈活辦公品牌合作，開始提供精裝修的房源，開始提供更短期的租約。然后開始回到我剛剛開始做這一行的時候，有很多的寫字樓其實(shí)從酒店過來，會有一些共享的會議的空間，會有一些共享的給到企業(yè)高端人士的一些酒廊，這些都是業(yè)主思考的一些東西。
另外我們必須認(rèn)識到，我們不是在經(jīng)營一個空間，空間其實(shí)是空間里面的服務(wù)，我們在所有業(yè)態(tài)里，實(shí)際上是屬于服務(wù)屬性偏低的一個業(yè)態(tài)，這也是為什么我們有酒店的品牌，有購物中心連鎖品牌，我們一直沒有辦公樓的品牌，但是當(dāng)我們從要B端穿透到C端的時候，我們必須要有這個理念，空間就是服務(wù)。其實(shí)我剛才在下面學(xué)了很多，包括我印象深的，我們剛才提到國貿(mào)的案例里面，魏總介紹的，他們在做非常多的事，我相信在座很多業(yè)主也在考慮如何建筑社群，如何在樓宇類提供更多穿透B端到C端的一些服務(wù)。還有一些如何把原來針對B端的服務(wù)做的更精細(xì)化。
第三個要分享的是可持續(xù)的發(fā)展，綠色的建筑，當(dāng)代置業(yè)是我了解在國內(nèi)綠色金融領(lǐng)域走的比較前端的一個企業(yè)，剛才國貿(mào)的案例也是進(jìn)一步的認(rèn)證。為什么要關(guān)注這件事情，因?yàn)槿?0%的碳排放來自于建筑，或者在建筑過程中產(chǎn)生。今年的冬天不知道大家感覺到?jīng)]有，實(shí)際上我平時在上海，我感覺今年其實(shí)比較熱，氣候比較反常，全球變暖是大家一直在討論的一個問題，而建筑的本身其實(shí)可以做非常多的事，這張圖在大家右手邊，其實(shí)是澳洲整個能源評級標(biāo)準(zhǔn)，最高評級可持續(xù)的樓宇，綠色樓宇和最低評級的普通樓宇，在整個碳排放指標(biāo)上，可以相差19倍，非常非常大的差距，這是為什么在整個運(yùn)營成本里面，我們看到一旦成為一個綠色的樓宇，實(shí)際上運(yùn)營成本，至少能源消耗上節(jié)約30%-50%。說了這些，這是和業(yè)主相關(guān)。那和租戶有什么關(guān)系，包括這張圖，我們說對業(yè)主來講，實(shí)際上綠色的建筑不光在運(yùn)營端能夠節(jié)省成本，根據(jù)我們的研究兩講，這是我們兩年前做的研究，根據(jù)我們研究來講，整個綠色建筑目前綠色認(rèn)證的建筑，在全國所有的寫字樓的子市場里面有75%子市場，綠色建筑是有租金的溢價，當(dāng)我們采訪租戶的時候，之前的幾年租戶會問一個問題，和我有什么關(guān)系。當(dāng)我們現(xiàn)在再去問租戶的時候，其實(shí)租戶會回答我們，我們需要綠色建筑，是在于他對于整個可持續(xù)理念和ESR要求更高，第二個很多租戶會反映，由于有一個比較高的可持續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)，綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上對我自己后續(xù)的投入會減少，打個比方，我這個樓宇比較是一個白金級認(rèn)證，或者國內(nèi)綠色三星認(rèn)證，對于很多租戶來講，他原先想要打造一個室內(nèi)更好更健康的工作環(huán)境，后續(xù)投入會減少，這是為什么他面對一個綠色建筑愿意付出租金的溢價。
另外帶來人才流失變少，在人力成本上的節(jié)約，以及在品牌形象上打造都是租戶所可以獲取的，在這中間可以獲取的一些價值，所以綠色建筑我覺得是在未來一個非常大的趨勢。
最后總結(jié)一下我們的一些觀點(diǎn)，首先從寫字樓市場來講，我們認(rèn)為2020年會看到寫字樓需求溫和的復(fù)蘇，但是寫字樓供應(yīng)端仍然是有一些挑戰(zhàn)，從租戶的策略來講，既有成本敏感性的租戶搬去新興商務(wù)區(qū)，但是在市中心的區(qū)域，原有核心區(qū)也會提供一些升級租戶更多的選項(xiàng)。靈活性以及千禧一代、Z世代是未來租戶端的兩個重大的趨勢，而業(yè)主是要關(guān)注這兩個趨勢。從業(yè)主在短期里面可以采取的策略來講，一個是說如何從一個純的寫字樓空間，增加它的服務(wù)屬性，增加配套的屬性，把它打造成一個有溫度的生態(tài)圈。
第二的觀點(diǎn)，剛才講可持續(xù)綠色是未來的整個寫字樓建筑，包括所有建筑的一個非常重要的趨勢。
這就是我今天帶給大家的一些分享，非常感謝大家。謝謝。
主持人：非常感謝謝總帶來一飯非常精彩的分享，剛才提到一個詞未來商業(yè)地產(chǎn)會溫和復(fù)蘇，這個詞也是給我們帶來了一個新的感覺，更有信心了。
感謝以上各位經(jīng)濟(jì)學(xué)家、商會領(lǐng)導(dǎo)、專家老總的精彩演講。為我們分享了他們的精彩觀點(diǎn)和睿智思考，相信大家一定有所收獲有所啟迪。今天上午的議程到此結(jié)束，下午論壇在兩點(diǎn)鐘準(zhǔn)時開始，除了主論壇之外，我們還將舉辦兩場平行論壇，分別探討新周期下城市更新的新邏輯，以及新周期下商辦物業(yè)的新模式。請各位帶好隨身物品，我們下午見！
�。ㄎ赐甏m(xù)）
來源：房訊網(wǎng)