柏文喜 IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
金融支持房地產(chǎn)的強(qiáng)力“組合拳”出臺(tái)后，幾大國(guó)有銀行迅速響應(yīng)。11月23日以來中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和交通銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等先后與多家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議并給予巨額授信額度。農(nóng)銀與中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)五家房企達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，交行分別給予萬科、美的置業(yè)1000億、200億授信；中銀給予萬科1000億授信。工行則與萬科、金地、綠城中國(guó)、龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、金輝等12家房企簽約，意向融資6550億元；建行與8家房企簽約，覆蓋中交建、首開、越秀等國(guó)央企及民企萬科、龍湖、美的置業(yè)、合生創(chuàng)展、大華等。
一系列的高層定調(diào)，加上“第二支箭”和可能的“第三只箭”的火速跟進(jìn)，正讓這場(chǎng)房地產(chǎn)救市行動(dòng)走向紙面。萬億級(jí)的各家銀行與房企“總對(duì)總”的融資意向“軍火”馳援，似乎讓房企的融資環(huán)境急速改觀，以至于鳳凰網(wǎng)地產(chǎn)的報(bào)道戲稱說房企融資實(shí)現(xiàn)了從“ICU”到“KTV”模式的迅速切換。政策出手之快和政策組合多樣令人眼花繚亂，但此波“速效救心丸”到底能起到多大作用，能否成功救市從而挽救深陷困境的一眾房企于水火煎熬之中，這才是行業(yè)比媒體和資本市場(chǎng)更關(guān)注的問題。
縱觀“金融16條”，大多都與房企融資及化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和保交樓相關(guān)，旨在防范行業(yè)形勢(shì)可能的持續(xù)惡化所造成的金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，和無法保交樓可能引發(fā)的社會(huì)問題，而非讓暴雷房企重生，因此相關(guān)政策看起來很難惠及出險(xiǎn)房企與陷入困境的房企。比如以銀行保函置換預(yù)售資金監(jiān)管這一措施，出險(xiǎn)房企因?yàn)樾庞萌笔Ф緹o法獲得銀行保函；“國(guó)家隊(duì)”出面增信支持民營(yíng)房企發(fā)債的措施貌似力度很大，但增信所需反擔(dān)�；蛸|(zhì)押措施比房企直接向銀行融資更苛刻，導(dǎo)致即使優(yōu)質(zhì)民企至今也未大幅度采用，實(shí)際落地額度與覆蓋面都相當(dāng)有限。而“金融16條”結(jié)合2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款措施，鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持“保交樓”的結(jié)構(gòu)性政策工具，主要面向保交樓，對(duì)于暴雷房企而言根本無法如優(yōu)質(zhì)房企那樣獲得相關(guān)融資。
此次各大國(guó)有銀行以萬億規(guī)模授信支持房企融資，在行業(yè)實(shí)操層面來看更只是為呼應(yīng)央行“金融16條”精神的應(yīng)景之舉，被某財(cái)經(jīng)媒體稱為“表演式授信”，市場(chǎng)普遍預(yù)期如果能夠象“擠牙膏”那樣釋放出部分貸款就已相當(dāng)不錯(cuò)了。因?yàn)槟壳案骷曳科笤阡N售去化不暢所造成的資金壓力下，能夠滿足貸款條件的項(xiàng)目貸款基本已經(jīng)作滿，公司總部的信用貸授信額度基本早已用完，而自持經(jīng)營(yíng)性物業(yè)要么已作了ABS或者類REITs融資用于之前的加杠桿或補(bǔ)充流動(dòng)性所需了，要么也作了期限更長(zhǎng)、利率更低的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款或存在抵押?jiǎn)栴}。
甚至為化解房企母公司的流動(dòng)性壓力，一些房企母公司還以各種或明或暗的方式向市盈率更高的上市物業(yè)子公司輸送業(yè)績(jī)以推高其估值來變相融資。更有甚者，就連房企母公司以拖欠物業(yè)子公司大額款項(xiàng)，合法或非法侵占與挪用物業(yè)子公司大額資金、以物業(yè)子公司銀行存款抵押融資的招數(shù)也都用盡了。
這也就意味著那些即使尚未暴雷，看起來依然運(yùn)轉(zhuǎn)正常的“優(yōu)質(zhì)”房企，實(shí)際上也未必會(huì)有多少可以新增的融資空間以有效利用這些萬億授信額度了。比如最為典型的，就是上一批“國(guó)家隊(duì)”增信發(fā)債活動(dòng)所入選的“優(yōu)質(zhì)”房企旭輝，上半年還斥資10億在北京賣地呢，近期卻突然之間就因大量的明股實(shí)債、表外融資而暴雷了。
即使在流動(dòng)性和負(fù)債率管理方面一向優(yōu)秀且表觀數(shù)據(jù)始終處于三檔全綠的央企與國(guó)企，其真實(shí)的流動(dòng)性狀況也是個(gè)未知數(shù)。這些國(guó)央企不久前依然在各地土拍中扮演主角，下半年以來卻紛紛降低拿地力度，對(duì)于政策層一直多方鼓勵(lì)的并購出險(xiǎn)房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的號(hào)召一年來也幾無響應(yīng)，除了可能緣于對(duì)市場(chǎng)走向信心不足外，也不排除自身存在較為嚴(yán)重的流動(dòng)性壓力。
去年以來多次傳出的金茂地產(chǎn)資金壓力問題，以及今年以來中交地產(chǎn)在違約壓力下得到母公司中交建100億資金資助的事件，無不表明這些“優(yōu)質(zhì)”房企也未必?fù)碛谐浞质褂蒙鲜鲢y行巨額授信額度的條件。不過在降準(zhǔn)降息趨勢(shì)和政策面大力金援房企的情況下，這些企業(yè)借機(jī)進(jìn)行貸款重組降低財(cái)務(wù)成本和流動(dòng)性壓力還是可能性不小的。
另外，作為地方融資平臺(tái)的城投公司，和作為地方土地財(cái)政隱形口袋的地方國(guó)有房企，其可運(yùn)用的融資空間在地方財(cái)政壓力極大的當(dāng)今實(shí)際上也已被擠壓得差不多了，更何況這些企業(yè)本身的產(chǎn)品能力、開發(fā)能力與營(yíng)銷能力本來就不佳，現(xiàn)金流往往也只是表觀良好而自由現(xiàn)金流則往往不忍目睹。地方財(cái)政吃緊之下這些看起來為企業(yè)機(jī)構(gòu)的日子自然不會(huì)好過，誰讓它們的實(shí)際控制人都是地方政府，與地方財(cái)政本來就穿著“連襠褲”呢。因此，也就不要指望這些企業(yè)可以真正使用多少上述授信額度來進(jìn)行大力買地、大力并購和加快項(xiàng)目開發(fā)了。
加之銀行本身就有著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)控體系和內(nèi)控流程，即使有16條政策的指引，在實(shí)操層面的每個(gè)業(yè)務(wù)端口，對(duì)于具體的每項(xiàng)業(yè)務(wù)也不會(huì)大幅放寬而依然會(huì)堅(jiān)守風(fēng)險(xiǎn)管理的審慎原則與工作標(biāo)準(zhǔn)。因此與融資端能夠最終落實(shí)結(jié)果尚不明朗的萬億授信定向“放水”維穩(wěn)樓市相比，銷售回暖才是救市根本，因?yàn)殇N售回款良好是銀行授信轉(zhuǎn)化為真實(shí)貸款的前提條件。
所以市場(chǎng)回暖，實(shí)際上就成了銷售端和融資端獲得改善的共同前提，而在邊際寬松政策刺激之下長(zhǎng)時(shí)間不能修復(fù)的行業(yè)信心，也就成了樓市復(fù)蘇和此次銀行萬億授信到底能夠落地多少的關(guān)鍵。否則，市場(chǎng)預(yù)期不改變和銷售預(yù)期不好轉(zhuǎn)，這些授信額度就不可能大幅兌現(xiàn)，之前2000多億的并購貸授信，實(shí)際上幾乎沒怎么真正落地就是很好的前車之鑒。
當(dāng)前救行業(yè)、救市場(chǎng)的諸多政策接連出臺(tái)無不體現(xiàn)出政策面的焦慮，但政策連續(xù)出臺(tái)只是資本市場(chǎng)和財(cái)經(jīng)媒體的短暫狂歡而并未在樓市運(yùn)行上得到積極的正向反應(yīng)。這表明依靠市場(chǎng)機(jī)制、單純以促進(jìn)融資輸血房企已很難實(shí)現(xiàn)行業(yè)復(fù)蘇，而行業(yè)信心的修復(fù)，可能整的需要借助有形之手的直接參與了。否則，目前的市場(chǎng)和政策雙向失靈狀態(tài)會(huì)依然如故，而此次眾多大行救市的萬億授信馳援，也會(huì)依然效果不彰。
來 源：房訊網(wǎng)
