近期，中共中央、國務院相繼印發(fā)《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（以下簡稱《意見》）和國家發(fā)改委《2020年新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》（以下簡稱《任務》）兩份重要文件。在世界經(jīng)濟風云變幻，我國新型城鎮(zhèn)化深入推進的大背景下，這兩份重要文件的頒發(fā)具有深遠的戰(zhàn)略意義。其政策導向是通過深化改革，引導和推動勞動力、土地、資本合理有序流動，完善要素市場化配置，加快提升全要素生產(chǎn)率，推動新型城鎮(zhèn)化建設加快步伐向高質(zhì)量發(fā)展。
一、以深化要素市場化改革促進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展
《意見》提出了深化要素市場化改革、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推動經(jīng)濟發(fā)展向高質(zhì)量轉變的要求。明確了“五大要素”即土地、勞動力、資本、技術和數(shù)據(jù)對經(jīng)濟增長的重要性，響應十九屆四中全會所提及的經(jīng)濟發(fā)展新理念。而“重大要素”市場化改革的深化，將有助于推進要素的市場化配置，加快提升全要素生產(chǎn)率，推動新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展�！兑庖姟肥状翁峒皵�(shù)據(jù)要素。從去年底中央經(jīng)濟工作會議上提出的“大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟”到如今“加快培育數(shù)據(jù)要素市場”，可以看出數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面，對資源的優(yōu)化配置將起到關鍵作用，也是推動經(jīng)濟向高質(zhì)量發(fā)展的重要組成部分。而數(shù)據(jù)要素市場的培育必將促進新型基建發(fā)展，其涉及七大領域，包括5G、數(shù)據(jù)中心、云計算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、傳統(tǒng)基礎設施數(shù)字化改造，是新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展不可或缺的核心內(nèi)容和重要基礎。
長期以來，土地制度改革是“牽一發(fā)而動全身的”，對經(jīng)濟發(fā)展起到了重要的引領作用�！兑庖姟穼⑼恋匾胤旁谑孜�，并指出“建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場、城鄉(xiāng)建設用地指標使用應更多由省級政府負責”。這意味著長期以來建設用地集中審批制度將進行改革，若如此則可能是歷史性的突破。與此同時，鼓勵盤活存量建設用地、深化農(nóng)村宅基地制度試點改革，將進一步增強土地資源優(yōu)化配置理念，具有很強的戰(zhàn)略導向性。不僅如此，土地資源優(yōu)化配置有助于推動勞動力和資本在更高水平上流動，給大城市、都市圈和城市群帶來源源不斷的要素資源。
破除戶籍制度壁壘對新型城鎮(zhèn)化建設至關重要。《任務》提出的“深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，推動公共資源按常住人口規(guī)模配置”，是逐步消除城鄉(xiāng)二元體制、促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展的關鍵舉措。《任務》明確要求增強城市集聚效應，完成戶籍城市化目標，進一步消除大城市落戶壁壘。比較去年文件來看，《任務》的要求又進了一步，提出要取消落戶限制從100萬以下提升至300萬以下城市，并取消大城市郊區(qū)新戶落戶限制�！度蝿铡窂娬{(diào)要落實總體性目標，2020年要實現(xiàn)1億非戶籍人口落戶、戶籍城鎮(zhèn)化率達到45%的目標。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截止2019年末，戶籍城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到44.4%，按照過去兩年平均增加1600萬人口來看，2020年實現(xiàn)目標沒有問題。
加快推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展是新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容之一�！度蝿铡芬蟾鼜V泛的推開農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地直接入市，啟動新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點。這對增加農(nóng)民收入、縮小城鄉(xiāng)收入差距，提高農(nóng)村居民生活水平，激發(fā)內(nèi)需潛力將起到重要作用，符合新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的基本要求�！度蝿铡诽岢鲆涌煲龑Чど藤Y本入鄉(xiāng)發(fā)展，首次提及中央預算投資和國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展基金在城鄉(xiāng)融合中所起的作用，以補缺傳統(tǒng)城市發(fā)展的“盲點”。農(nóng)民加快步伐進城和工商資本入鄉(xiāng)發(fā)展，可以說是促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展的大動力。未來需要進一步解放思想，加大改革力度，消除束縛這兩大動力運轉的因素，讓這兩大動力更好地發(fā)揮作用。其中的關鍵就是要深入推進土地制度改革和戶籍制度改革。
總體而言，《意見》提出了兩個“加快”、兩個“推進”和一個“引導”的新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的思路，而《任務》則重在舉措和落實。改革開放以來支撐中國經(jīng)濟發(fā)展的人口紅利逐步轉為慢變量，破除勞動力流動壁壘，加快培育數(shù)據(jù)要素和發(fā)展技術要素將作為重要的增量，推動土地和資本加快步伐向市場化邁進，將為“十四五”期間新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展提供基礎性的重要支撐。
二、新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展將呈現(xiàn)六大趨勢
在要素市場配置優(yōu)化的基礎上，未來我國經(jīng)濟轉向高質(zhì)量的新型城鎮(zhèn)化時代將是大勢所趨。習總書記在去年年底《求是》雜志上發(fā)表的《推動形成優(yōu)勢互補高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟布局》中提出“通過破除資源流動阻礙，使市場在資源配置中起決定性作用，促進各類生產(chǎn)要素自由流動并向優(yōu)勢地區(qū)集中，提高資源配置效率”。結合中央文件和總書記的相關闡述，在《意見》和《任務》等相關政策文件的引領和推動下，未來新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展將呈現(xiàn)一系列重要的發(fā)展趨勢。
未來阻礙勞動力自由流動的不合理壁壘將進一步被拆除。其最重要的措施便是戶籍制度的深化改革，以促成更高效的勞動力市場。過往的研究表明，發(fā)生在城市環(huán)境下的人力資本普遍增長，勞動參與率提高將帶來更高的勞動生產(chǎn)率。中國依然存在規(guī)模龐大的農(nóng)村勞動力，伴隨著農(nóng)村經(jīng)濟體制改革和勞動生產(chǎn)率提高，農(nóng)村人口轉城鎮(zhèn)市民的空間依然巨大，按照聯(lián)合國預測來看，假設到2030年中國常住人口城鎮(zhèn)化率達到70%左右，那么未來十年新增城鎮(zhèn)人口約1.6億。全面、深入地推進戶籍制度改革，是提高勞動參與率最有效的手段�！度蝿铡穼⑸罨瘧艏贫雀母锓旁谥匾恢�，意味著未來戶籍制度改革會加大力度持續(xù)向前推進，未來勞動力要素流動將變得更為便利和靈活，有助于推動生產(chǎn)要素在新的城鄉(xiāng)格局下實現(xiàn)再平衡，為新型城鎮(zhèn)化帶來持續(xù)不斷的動力。
隨著人口進一步向優(yōu)勢區(qū)域集中，大城市、城市群人口集聚效應勢必進一步增強。盡管中國擁有全球最多的特大型城市，但依據(jù)國際經(jīng)驗，真正拉動國家經(jīng)濟增長的往往是100萬-1000萬的大中型城市及其城市群。與其他國家相比，尤其是與東亞經(jīng)濟體相比，中國人口在大城市的集聚效應是不夠的。世界銀行的數(shù)據(jù)顯示，2018年人口超過百萬的城市群中人口占國家人口的比例，中國僅為28%，遠不及日本（65%）、韓國（50%），人口聚集程度與日韓有較大差距。盡管中國人口眾多、幅員遼闊，人口聚集程度可能會相對低于日韓這類國土面積相對較小的國家，但無論如何不到30%是明顯偏低了�！度蝿铡愤M一步明確了300萬以下城市將全面取消落戶限制、推動300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制，將加快破除制度壁壘，持續(xù)推動人口向優(yōu)勢區(qū)域持續(xù)集中，城市群和大城市的人口聚集效應將進一步增強；從而在未來一個時間段內(nèi)，形成新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的不懈動力。
人口更多流入要求大城市提升綜合承載能力。在人口持續(xù)流入的大背景下，補短板、盤活存量資源成為傳統(tǒng)大城市未來發(fā)展的新路徑。疫情下，城市公共管理的諸多潛在問題逐漸暴露。城市建設已度過了修路、拆遷、蓋樓等相對粗放式發(fā)展的時期，政策供給將更多服務于新時期下的內(nèi)生性需求。增量改革涉及公共衛(wèi)生、公用設施和智慧城市建設，包括運用信息化手段建設便捷高效的公共服務平臺，加快養(yǎng)老保險全國統(tǒng)籌進度，增加普惠性學前教育，完善住房保障體系；對城市內(nèi)進行舊區(qū)改造、開發(fā)“褐地”，提高土地使用率，建立符合高質(zhì)量發(fā)展的新型城市商圈。未來大城市的綜合承載能力將會獲得持續(xù)提升。
核心城市和重點城市將進入都市圈建設時代。未來都市圈同城化發(fā)展將成為重要趨勢。縱觀全球城市化發(fā)展進程，都市圈的形成是中心城市與周圍地區(qū)資源要素雙向流動的結果，突出的特征便是區(qū)域內(nèi)通勤能力的大幅度提升。中國正處在制造業(yè)從特大城市、大城市向中小型城市擴散的階段，功能上側重于紓解核心城市的壓力。新時代都市圈建設需要破除不同行政轄區(qū)的行政管制，在交通基礎設施建設、醫(yī)療保障和教育資源等公共服務上滿足新進都市圈人群的需求。都市圈建設將是未來財政預算支出和基建投資的新領域，相應地也會帶動部分配套的房地產(chǎn)需求。都市圈同城化發(fā)展要求不同區(qū)域行政管理上形成新的一體化機制，來適應都市圈發(fā)展，而不是讓舊體制繼續(xù)束縛其發(fā)展。
都市圈同城化建設理念的核心是集約化，是建立在要素自由充分流動和資源配置更加合理、市場競爭更加充分、成本相對更為低廉等基礎上，都市圈同城化建設較傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化建設要來得效率更高。都市圈同城化發(fā)展不可避免地需要改變原有的城鄉(xiāng)“二元”結構問題，勢必推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。
未來城鄉(xiāng)融合發(fā)展步伐將加快。這一點《任務》中的表述顯得尤為突出。隨著戶籍制度和土地制度改革的推進，土地確權及其交易屬性得到釋放，農(nóng)村剩余勞動力進城障礙將會減少；城鄉(xiāng)公共基礎設施建設配套實施推進，將促使城鄉(xiāng)結合地區(qū)間要素流動更為靈活，農(nóng)村對工商業(yè)資本的吸引力也會上升。這必然有助于減少城鄉(xiāng)收入差距、促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展加快步伐。
“人地錢掛鉤”配套政策將逐步落地，重點在于改革建設用地體制和投融資制度。這方面政策旨在盤活農(nóng)村土地資源，借助資本的力量，助力農(nóng)業(yè)人口進城，為新型城鎮(zhèn)化建設提供新的勞動力和持續(xù)提升的消費需求�！叭说劐X掛鉤”的配套政策是改革開放以來第5次土地管理法的修改，也是城市增量土地供應的標志性改革。重點城市所在地政府將獲得更多對土地供給的自主權，“因城施策”的基調(diào)將不僅限于房地產(chǎn)市場，未來建設用地將逐步擺脫“均分”的理念，向著人流、產(chǎn)業(yè)聚集的方向配置，中心城市和重點城市將會獲得較大的土地配置份額。城市投融資方式也將發(fā)生變革，將增強財政轉移支付能力，增加民生支出占比，并借助更多產(chǎn)業(yè)基金來撬動地方投資；擴大發(fā)行企業(yè)債、鼓勵開發(fā)性政策金融機構提供更多金融支持�！叭说劐X掛鉤”配套政策的落地將有力地提升要素配置水平，促新型城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展。
三、房地產(chǎn)市場發(fā)展新格局逐步形成
戶籍管理制度、土地管理制度和財稅金融制度改革的深化，必將對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大和深遠的影響。人隨資本和產(chǎn)業(yè)走，房地產(chǎn)則跟著“人地錢”走。新型城鎮(zhèn)化建設將逐步擺脫過去“人地分離，供求錯配”的時代特征。新的要素配置方式和方向將推動房地產(chǎn)市場形成新的發(fā)展格局。
人口流入加大勢必帶動大城市和重點城市群房地產(chǎn)行業(yè)比重上升。未來，土地供應與人口流動方向匹配程度將會上升。農(nóng)地轉城鎮(zhèn)土地的推進系城市土地供給的增量改革，地方政府獲得更多土地資源的調(diào)配權是符合經(jīng)濟規(guī)律的。自2003年以來，大量的建設用地指標配置給了人均GDP比較低，地處中西部的人口流出省份。國土資源部數(shù)據(jù)顯示，截止2016年，一線城市建設用地面積是2003年的1.69倍，二線城市比例為2.17倍，三線城市比例為2.20倍。而在過去的十年內(nèi)，一線城市人口增長超過30%，是其他城市級別所無法比擬的。這是一線城市房價高企的重要原因。高質(zhì)量城鎮(zhèn)化建設將扭轉這種供需錯配的問題。隨著要素管理體制的改革，大城市和重點城市群將會獲得較過去要多的土地配置指標，相應的房地產(chǎn)行業(yè)占當?shù)谿DP的比重有可能上升，房地產(chǎn)市場仍有良好的發(fā)展空間。
經(jīng)濟發(fā)展條件好的地區(qū)將承載更多產(chǎn)業(yè)和人口。根據(jù)《意見》和《任務》兩份文件所揭示的發(fā)展規(guī)劃和政策制度安排，下一個十年，中國經(jīng)濟將不僅限于長三角、京津冀和粵港澳大灣區(qū)三大經(jīng)濟增長極，成渝、長江經(jīng)濟帶、山東半島、黔中城市群都可能成為勞動、生產(chǎn)要素流入的重點地區(qū)。而長江中游、中原、關中平原、哈長、北部灣等城市群發(fā)展也極具潛力，房企將相應增強上述城市群的布局力度，其房地產(chǎn)市場仍將會有良好的發(fā)展前景。諸如大型搬遷安置區(qū)、重點城市群城鄉(xiāng)結合部等區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)依然可能有不錯的生機。
都市圈同城化建設將提供多元化土地供給方式，抑制地價和房價快速上漲。隨著經(jīng)濟結構改善和產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整，過往大城市產(chǎn)業(yè)迭代后留存下大量低效的土地，諸如老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、“工業(yè)銹帶”等地塊，在新政下此類城市存量用地將增加流通屬性，為城市土地供給增添新的來源。尤其是都市圈同城化建設可能帶來更多存量土地的釋放。這將有可能較好地滿足當前缺乏足量新增土地建設用地指標的一線大城市的需求。允許更多大城市和重點城市周邊農(nóng)村土地入市，將豐富都市圈土地供應體系；亦有助于農(nóng)村地區(qū)實現(xiàn)本地化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求，形成多元化土地供給新格局。
這種土地供給新格局的形成有助于核心城區(qū)房價過快上漲的基礎松動，為這些城市房價長期平穩(wěn)運行做出貢獻。與房地產(chǎn)行業(yè)長期供需錯配問題對應的是房價。房產(chǎn)本身是商品。如果流通環(huán)節(jié)變得更加市場化，土地供給隨市場需求而動，則至少能夠滿足基本面供需平衡，房價上漲就失去了重要的基礎，“炒房”的基礎可能僅存在于貨幣化層面。在貨幣供應增速處于長期平穩(wěn)或下行通道的背景下，非核心城區(qū)房價的非理性上漲概率就會大大降低。
新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展離不開投融資體制多元化，優(yōu)質(zhì)房企融資前景將更為廣闊�！兑庖姟泛汀度蝿铡范继峒傲烁母铿F(xiàn)有與房地產(chǎn)行業(yè)有關的金融體制，相應地未來房企融資方式也將發(fā)生變化。除了傳統(tǒng)商業(yè)銀行信貸支持以外，未來房企將更有條件的增加直接融資比例。從過往的經(jīng)驗來看，如果宏觀調(diào)控收緊貨幣政策，絕大部分房企都將面臨融資壓力，這對房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展增添了不確定性。而直接融資因市場化定價和來源多元化，更符合優(yōu)質(zhì)房企的需求。最近幾年債券融資逐漸成為房企新增融資的渠道，2019年房企在內(nèi)地市場發(fā)行的公司債和ABS合計5400億元，僅占全年開發(fā)資金來源的3%。未來在“擴大債券市場發(fā)展”的基調(diào)下，優(yōu)質(zhì)房企有望獲得更多、更便宜的資金來源，為新型城鎮(zhèn)化建設注入新的動能。
展望未來，基于改革深化后“人地錢”要素流動加快的趨勢，整個房地產(chǎn)市場流通、交易環(huán)節(jié)的活性將會增加，房地產(chǎn)行業(yè)在新型城鎮(zhèn)化建設下仍有良好的發(fā)展前景。最近2次土地市場改革的時間節(jié)點為2008年、2012年，政策出臺后的12個月房地產(chǎn)銷售均出現(xiàn)明顯回升，不出意外的話2020-2021年房地產(chǎn)銷售也有可能重拾增長，進而房地產(chǎn)投資也會保持平穩(wěn)較快增長。從中長期來看，要素管理體制的改革，將合理配置資源，提升勞動生產(chǎn)率，增加居民收入，擴大首次置業(yè)和改善性置換的需求。
�。ㄟB平 植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長，馬泓 植信投資研究院高級研究員）
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：wangdc
