2019年,受國際貿(mào)易摩擦、地緣政治局勢緊張等重大不確定性風(fēng)險的影響,全球經(jīng)濟增速放緩。中國經(jīng)濟內(nèi)生動力不足,外需尚未恢復(fù),經(jīng)濟增速持續(xù)下行。
在宏觀經(jīng)濟整體承壓的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)政策依然以“穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預(yù)期”為總基調(diào),不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,地方政府則因城施策,控制市場預(yù)期,實現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)控。盡管國內(nèi)貨幣政策的逆周期調(diào)節(jié)力度逐步加大,但中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險,房地產(chǎn)行業(yè)融資政策依然偏緊。
在以穩(wěn)為主的政策基調(diào)下,2019年全國商品住宅成交面積達15億平方米,再創(chuàng)新高。雖然行業(yè)整體規(guī)模仍在增長,但增速下降明顯,不同區(qū)域分化加劇,行業(yè)集中度繼續(xù)提升,競爭激烈。百城房價漲幅保持在低位區(qū)間,調(diào)控政策收效明顯。
面對宏觀經(jīng)濟、政策環(huán)境和市場壓力帶來的挑戰(zhàn),公司堅決貫徹“質(zhì)量管理年——精益管理,協(xié)同共進”的經(jīng)營導(dǎo)向,各項經(jīng)營業(yè)績再上新臺階。2019年集團實現(xiàn)銷售金額2,106億元,成功跨越兩千億的新臺階,利潤總額也再創(chuàng)新高,實現(xiàn)了規(guī)模和利潤的平衡增長。
在投資拓展方面,公司把握了市場周期及城市輪動的機會,布局版圖新增一省11市,已實現(xiàn)全國61城布局,構(gòu)建了更具縱深和梯度的城市布局。全年投資金額達1,200億元,平均樓面地價穩(wěn)步下降,投資力度和投資質(zhì)量不斷提升,為集團規(guī)模和利潤的穩(wěn)定增長奠定了良好的基礎(chǔ)。
在業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴張、融資環(huán)境卻在收緊的一年里,我們很好地兼顧了財務(wù)風(fēng)險的控制。公司銷售回款良好,現(xiàn)金盈余充沛,債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理,財務(wù)狀況穩(wěn)健。全年綜合融資成本僅為4.99%;年末凈負(fù)債率60.24%,均低于行業(yè)平均水平。優(yōu)秀的融資能力和資金管理水平使公司不僅具備強大的抗風(fēng)險能力,也能做好投融資的匹配,助力公司在穿越市場周期中行穩(wěn)致遠。
2019年,公司通過精益管理進一步實現(xiàn)了開發(fā)提效。
在營銷管理方面,公司加強市場研判,主動應(yīng)對市場,強化營銷關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理;運營管理方面則借力計劃管理系統(tǒng),新拿地項目開盤周期不斷縮短,同時加強供貨調(diào)度,時刻準(zhǔn)備好抓住市場銷售窗口。面對行業(yè)平均利潤率走低的局面,公司強化利潤監(jiān)控、經(jīng)營決策關(guān)注量價平衡。
在產(chǎn)品管理方面,我們持續(xù)創(chuàng)新,標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用率、產(chǎn)品品質(zhì)和研發(fā)效率不斷提高。公司緊跟時代科技發(fā)展及客戶需求變化,從便捷、健康等維度開展智慧社區(qū)的投入,以及戶內(nèi)智能家居定制化的產(chǎn)品打造。工程管理方面,我們?nèi)嫱菩写┎逄嵝┕,高層項目從開工到交付時間進一步縮短,全面啟用智慧工地進行管理,并開展BIM逆向建模,同時房屋質(zhì)量總體滿意度再創(chuàng)新高。金地人始終秉持著“智美精工”的產(chǎn)品理念,用優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)改善城市面貌,改進人居品質(zhì),和城市共同生長,這讓我們客戶滿意度和忠誠度均穩(wěn)居行業(yè)標(biāo)桿水平。
在主營業(yè)務(wù)不斷增長的同時,公司的物業(yè)管理、持有型物業(yè)運營管理、相關(guān)多元化業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進,與地產(chǎn)主業(yè)協(xié)同加強。金地物業(yè)新增的外拓管理面積接近翻倍,線下管理的面積突破兩億平方米,客戶滿意度達99%,繼續(xù)蟬聯(lián)全國第一;公司持有型物業(yè)種類日益豐富,形成產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、寫字樓、酒店等多業(yè)態(tài)組成的資產(chǎn)集群,租金收入穩(wěn)步提升;體育產(chǎn)業(yè)公司主辦的2019年首屆深圳WTA冠軍總決賽完美收官,獲得了各方好評,有力提升了公司的品牌知名度;金地教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,與三家教育集團實現(xiàn)合作,落戶一個創(chuàng)新教育示范區(qū);此外,公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、代建管理、互聯(lián)網(wǎng)家裝業(yè)務(wù)、國際化拓展等方面也都有序推進。
公司的成長離不開股東的支持,公司致力于用優(yōu)秀的經(jīng)營業(yè)績在不確定性的市場環(huán)境中給股東提供確定性的回報。自2001年上市以來,公司持續(xù)穩(wěn)定地回報股東,每年均向股東分配現(xiàn)金股利,2015-2018年連續(xù)四年的現(xiàn)金分紅均占當(dāng)年實現(xiàn)凈利潤的30%以上。
展望2020年,外部環(huán)境呈現(xiàn)高度的復(fù)雜性和不確定性,中國經(jīng)濟處于新舊動能轉(zhuǎn)換過渡期,經(jīng)濟增長下行壓力仍在。開年的新冠疫情給中國“十三五規(guī)劃”和“全面建成小康社會”的收官之年增添一絲陰霾。疫情的蔓延使房地產(chǎn)行業(yè)的銷售和開發(fā)幾近停擺。2020年一季度,全國商品住宅銷售面積和金額累計同比大幅下降,房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積和竣工面積同比增速也下降明顯。房地產(chǎn)行業(yè)供需兩弱,使經(jīng)濟增長進一步承壓。
公司的經(jīng)營也受到新冠疫情的沖擊:一季度的銷售指標(biāo)較去年同期顯著下滑,開竣工、推盤計劃延誤。面對嚴(yán)峻的外部環(huán)境,公司主動應(yīng)對,針對疫情調(diào)整營銷策略和營運安排,及時上線“金地集團線上售樓處”,同時,在確保安全的前提下積極復(fù)工,盡可能減少疫情給經(jīng)營帶來的影響。同時,公司通過捐贈款項、物業(yè)服務(wù)、租金減免等多項措施積極助力抗擊疫情,展現(xiàn)了作為企業(yè)公民強烈的使命感和責(zé)任感。
為應(yīng)對疫情對我國經(jīng)濟造成的沖擊,中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度,積極的財政政策持續(xù)發(fā)力,穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活適度。與此同時,中央強調(diào)“房住不炒”定位不變,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,各地因城施策更加靈活。多省市密集出臺房地產(chǎn)行業(yè)扶持政策,包括延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納、調(diào)整預(yù)售條件等以提振市場信心,保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。同時,央行、銀保監(jiān)會亦陸續(xù)發(fā)文提出鼓勵通過適當(dāng)下調(diào)貸款利率、增加信用貸款和中長期貸款等措施,緩解房企短期現(xiàn)金流壓力,降低整體金融風(fēng)險。
我們應(yīng)該看到,中國經(jīng)濟的基本面及長期向好的趨勢不會因這場疫情而改變,中國仍將保持城市化發(fā)展趨勢,作為關(guān)聯(lián)上下游數(shù)十個產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石。
在復(fù)雜和動蕩的市場環(huán)境中,我們需要持續(xù)保持銷售規(guī)模和利潤的健康、均衡增長。我們需要培育和增強更加均衡、獨到的企業(yè)競爭力及組織能力,練好內(nèi)功、提質(zhì)增效。以此為導(dǎo)向,我們將著重提升宏觀行業(yè)和區(qū)域市場的研究能力,提高非公開市場投資所需的資源整合能力和信息獲取能力;進一步提高營銷創(chuàng)新能力、客戶渠道挖掘能力和開發(fā)效率;加強現(xiàn)金流管理的前瞻性和有效協(xié)同,匹配融資節(jié)奏與投資需求,促進集團經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn);利用信息化手段有效提升管理效率;提高區(qū)域、城市公司的組織能力,加強集團權(quán)責(zé)流程和業(yè)務(wù)管控工作。
我們也敏銳地看到這場疫情對于行業(yè)發(fā)展的改變,看到機遇與挑戰(zhàn)并存。
投資方面,公司將抓住市場機遇,實現(xiàn)精準(zhǔn)投資。受突發(fā)疫情影響,居民對公共健康衛(wèi)生的關(guān)注度高漲,地方治理水平、城市綜合配套等因素亦成為城市發(fā)展?jié)摿Φ闹匾獏⒖肌9驹谕顿Y方面將繼續(xù)專注于都市圈作為重點拓展區(qū)域,從經(jīng)濟實力和發(fā)展?jié)摿、人口吸引力、城市治理能力等多個維度精選主要城市。我們還將聚焦精準(zhǔn)化、系統(tǒng)化能力建設(shè),把握宏觀經(jīng)濟、區(qū)域輪動與投資節(jié)奏的關(guān)聯(lián),提高非公開市場拿地的能力,密切關(guān)注疫情困境下地產(chǎn)項目的收購機會。
疫情也讓我們看到營銷體系建設(shè)的重要性。我們一方面要創(chuàng)建全渠道營銷體系,實現(xiàn)線上+線下融合,更直接地面對客戶;另一方面加強營銷信息化建設(shè),打通集團全域客戶數(shù)據(jù),探索AI應(yīng)用,實現(xiàn)銷售無紙化。
無論市場如何變化,產(chǎn)品和服務(wù)始終是鏈接企業(yè)和客戶的核心。疫情使得客戶對居住產(chǎn)品和物業(yè)服務(wù)的需求理念產(chǎn)生轉(zhuǎn)變升級。綠色、環(huán)保、健康、安全的住宅產(chǎn)品,將獲得巨大的競爭力,未來我們將更加注重構(gòu)建產(chǎn)品的附加值,關(guān)注前沿智能科技和智慧人居的科學(xué)結(jié)合,營造綠色健康、智能化的生活環(huán)境。此外,我們還將通過定制化精裝、定制化戶型等措施加強在大城市的產(chǎn)品定制化探索,在中小城市著重打造更多驚艷的高性價比產(chǎn)品,同時,探索建設(shè)基于BIM的協(xié)同設(shè)計平臺,進一步推進建筑主體的PC化和精裝修的工業(yè)化、裝配化。我們還將持續(xù)提升金地物業(yè)的核心競爭力,保持服務(wù)質(zhì)量全國第一的市場領(lǐng)先地位,持續(xù)擴大規(guī)模,為更多的客戶帶來優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。除了為住宅業(yè)主提供服務(wù)外,金地物業(yè)還將努力構(gòu)建商辦和園區(qū)物業(yè)管理的競爭優(yōu)勢,持續(xù)探索市政管理業(yè)務(wù),繼續(xù)擴大各類型增值服務(wù)的收入來源。
銷售放緩疊加融資政策收緊使房企面臨著較大的資金壓力,我們將特別注意保持良好的流動性,防范財務(wù)風(fēng)險。一方面加大銷售回款管理力度,另一方面積極拓展融資渠道,從而保障公司規(guī)模發(fā)展的資金需求。
公司在提升傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展質(zhì)量的同時,也將繼續(xù)積極拓展相關(guān)多元化業(yè)務(wù)領(lǐng)域,發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。我們將著力上下游產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建和改造,加強工藝、材料、部品、部件的研發(fā),推進技術(shù)變革,提升建造效率;深入研究全球建材供應(yīng)網(wǎng)絡(luò),在中國逐步實現(xiàn)倉配裝一體化;發(fā)力整合前端產(chǎn)業(yè)鏈,對重點企業(yè)加強投資合作。
在商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,我們將致力建立品牌優(yōu)勢和提升團隊能力,打通融資渠道,加大產(chǎn)業(yè)資源的拓展力度,提升產(chǎn)業(yè)研究能力,加強與企業(yè)、政府的互動。與此同時,保持謹(jǐn)慎穩(wěn)健的態(tài)度和理念,主動學(xué)習(xí)產(chǎn)業(yè)相關(guān)知識,積極吸納各領(lǐng)域?qū)I(yè)人才加入公司。我們還將拓展多方位的消費升級業(yè)務(wù),有計劃、分步驟地在醫(yī)療養(yǎng)老、文化旅游、體育產(chǎn)業(yè)、教育、家居生活等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域探索實踐。
多年來,公司以“科學(xué)筑家”為使命,為客戶筑起“人文風(fēng)格、人性功能、人情社區(qū)”的生活家園,胸懷“做中國最有價值的國際化企業(yè)”的宏偉目標(biāo),著眼于產(chǎn)品打磨和服務(wù)升級的細節(jié)之處,為滿足人民美好生活的需要貢獻屬于房地產(chǎn)企業(yè)的力量。
全體金地人將秉持二次創(chuàng)業(yè)再出發(fā)的激情,勠力同心,攜手共進,共同鑄就金地集團新的輝煌!
金地集團董事長:凌克
二〇二〇年四月二十一日