SSOT2020 OffiSmart Summit上海國際智慧辦公及空間管理高峰論壇上，我們邀請到了全聯(lián)房地產商會寫字樓分會秘書長劉凱先生為我們帶來了《后疫時代智慧辦公的形與勢》》主題演講，探討關于智慧辦公以及商業(yè)地產融合的話題。

　　全國寫字樓、商業(yè)辦公市場的基本概況

　　"寫字樓市場面臨的挑戰(zhàn)主要還是集中在延續(xù)多年的供應高峰與持續(xù)多年的需求疲軟。"

　　首先跟大家匯報一下全國的寫字樓、商業(yè)辦公市場的基本概況。我們知道新冠疫情發(fā)生以來，商業(yè)地產包括寫字樓產業(yè)園，和智慧辦公的提供商，大家一直是奮斗在兩條戰(zhàn)線上，既要全力防疫抗疫，又要復工來生產保安全，同時也面臨著免租、減租的損失，上半年的經營也受到了嚴重影響。

　　實際上從去年開始，尤其是下半年開始，寫字樓市場的需求出現(xiàn)了疲弱的現(xiàn)象。到今年上半年，疫情加重了這樣的趨勢，但是疫情并不完全是商業(yè)辦公需求疲軟的主因，或者市場下行的主因。主要是連續(xù)多年的商業(yè)辦公市場供應持續(xù)增加，推動了寫字樓空置率的走高，以及租金水平的下降。

　　寫字樓市場的統(tǒng)計數(shù)字：上半年一線城市寫字樓空置率全部是15%以上，北京是達到了16.2%，比2019年上升了7.3個百分點，上海跟深圳分別達到了20.9和25.4%，廣州稍微好一點，廣州的供應量也稍微地小，所以它的空置率可能會比四大城市當中的其他三個城市稍微好一些——在10%。

　　對未來市場的三個判斷

　　第一，我們預計2020年商業(yè)辦公市場將出現(xiàn)10-15%的租金降幅。

　　第二，商業(yè)辦公市場下半年有望迎來修復行情，以北京為例，二次疫情之后，一些企業(yè)看房的量在增加，這是一個特點；第二個特點，企業(yè)租房決策的周期在加快，所以下半年如果疫情沒有大的變化將會迎來修復的行情。

　　第三，預計商業(yè)辦公市場在2022年有希望能夠恢復到正常的水平，明年還看不到辦公市場走向正常的跡象，需要等到2022年。

　　對智慧辦公的理解

　　"疫情之后，實際上無接觸的服務和智慧辦公的模式，有人認為是行業(yè)的剛需。是不是這樣的呢？"

　　我個人對智慧辦公的理解：

　　第一，智慧辦公一定是基于物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)技術及5G。

　　第二，智慧辦公一定是線上線下相互融合、相互喚醒的過程，也就是說，比如跟商業(yè)地產相互的融合、相互喚醒。

　　第三，智慧辦公一定是安全高效、便利舒適、節(jié)能環(huán)保。應該是高效、便利的，也應該是節(jié)能、環(huán)保的。

　　第四，智慧辦公一定是人性化的，為人服務的。商業(yè)地產的開發(fā)商、運營商，或者是智慧辦公軟硬件的提供商，都是為企業(yè)服務，但是最終企業(yè)的背后還是人。

　　未來辦公市場的變化

　　未來，我們認為商業(yè)辦公的市場將發(fā)生很大的變化，衡量一座寫字樓是否智能或者是否智慧，它的指標不僅要考慮應用場景，比如說是智慧停車、人臉識別、AI技術，包括智能的照明系統(tǒng)，跟隨著不同應用場景，照明也會變化，包括智能的空調系統(tǒng)、智能辦公會議系統(tǒng)、智能消防系統(tǒng)、無接觸檢測系統(tǒng)等等。這些是應用場景的指標都應該有，但是我們不應該僅僅考慮這些指標，我們認為更重要的是考慮軟性系統(tǒng)，比如物業(yè)管理的服務、資產管理以及資產運營，還有專業(yè)團隊的因素。

　　"未來的辦公市場將發(fā)生五大變化"，包括綠色健康安全應該成為用戶的首選；還有輕重資產運營的模式，現(xiàn)在看輕資產是勝出；還有資產管理、資產運營將大行其道；專業(yè)化的運營與專業(yè)化服務的團隊在崛起；科技賦能智慧運營迎來風口期，這對于智慧辦公所有的參與人，包括軟硬件服務的提供商是契機、窗口期。

　　疫情到底是對智慧辦公及商業(yè)地產行業(yè)產生了哪些影響？

　　我們認為：

　　第一，疫情之下，對商業(yè)地產是遭遇之戰(zhàn)，強者恒強弱者恒弱。對聯(lián)合辦公是爭霸之戰(zhàn)，狹路相逢勇者勝。

　　第二，我們通過疫情知道遠程辦公、居家辦公、視頻會議會對未來辦公的模式產生一定影響，但是不會成為主流。比如說目前溝通的成本和工作效率問題，也應該是需要面對面解決，我們應該保持對創(chuàng)新的鼓勵，但是它不會成為主流。

　　第三，這次疫情強化了樓宇安全管理意識，也是安全問題一票否決制的最直觀案例。以前可能對安全的問題從來沒有像這次疫情當中這么強烈，或者把它問題擺得那么重要，我覺得它應該是第一位。對商業(yè)地產來說是這樣的，實際上對智慧辦公的供應商也是這樣的，在安全的隱患和利益兩難選擇當中，商業(yè)地產一定要從長遠的利益角度考慮經營管理工作。實際上，我們也希望智慧辦公的提供商也是這樣來考慮�？傊�，市場給智慧辦公的服務商提供了快速發(fā)展和彎道超車的機會。

　　疫情之后，商業(yè)辦公未來的趨勢

　　這次疫情對于整個的行業(yè)都是一次前所未有的嚴峻考驗，尤其是商業(yè)這塊損失最慘重，辦公在其次。這一步加速了商辦地產行業(yè)洗牌，同時倒逼著智慧辦公、綠色辦公的變革和趨勢化。

　　疫情之后，客戶、租戶以及寫字樓的使用者，一定會更加關注樓宇的健康，促使我們來促進產品的升級，樓宇也應該是更加智能化的。我們希望能走進一個大廈，包括身份掃碼、人臉識別等等這些希望通過智慧化解決，進來的時候通過自動化人臉識別，還有智慧辦公的提供商的努力和創(chuàng)新來實現(xiàn)。

　　智慧辦公的智慧類、環(huán)保類將更多參與到商業(yè)地產開發(fā)、建設、運營當中來，希望我們共同地來期待更多的智慧辦公提供商，通過未來和商業(yè)辦公行業(yè)、房地產行業(yè)開發(fā)商以及投資者一起來推動商業(yè)地產行業(yè)，甚至房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　我們希望能夠通過在商業(yè)地產行業(yè)，比如說智慧辦公有一個突破口，從而帶動整個地產行業(yè)在科技、智慧進程方面有一個大的飛躍！

　　來源：上海國際智慧辦公展覽會

編輯：wangdc