SSOT2020 OffiSmart Summit上海國(guó)際智慧辦公及空間管理高峰論壇上，我們邀請(qǐng)到了全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)秘書長(zhǎng)劉凱先生為我們帶來了《后疫時(shí)代智慧辦公的形與勢(shì)》》主題演講，探討關(guān)于智慧辦公以及商業(yè)地產(chǎn)融合的話題。

　　全國(guó)寫字樓、商業(yè)辦公市場(chǎng)的基本概況

　　"寫字樓市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)主要還是集中在延續(xù)多年的供應(yīng)高峰與持續(xù)多年的需求疲軟。"

　　首先跟大家匯報(bào)一下全國(guó)的寫字樓、商業(yè)辦公市場(chǎng)的基本概況。我們知道新冠疫情發(fā)生以來，商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園，和智慧辦公的提供商，大家一直是奮斗在兩條戰(zhàn)線上，既要全力防疫抗疫，又要復(fù)工來生產(chǎn)保安全，同時(shí)也面臨著免租、減租的損失，上半年的經(jīng)營(yíng)也受到了嚴(yán)重影響。

　　實(shí)際上從去年開始，尤其是下半年開始，寫字樓市場(chǎng)的需求出現(xiàn)了疲弱的現(xiàn)象。到今年上半年，疫情加重了這樣的趨勢(shì)，但是疫情并不完全是商業(yè)辦公需求疲軟的主因，或者市場(chǎng)下行的主因。主要是連續(xù)多年的商業(yè)辦公市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增加，推動(dòng)了寫字樓空置率的走高，以及租金水平的下降。

　　寫字樓市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字：上半年一線城市寫字樓空置率全部是15%以上，北京是達(dá)到了16.2%，比2019年上升了7.3個(gè)百分點(diǎn)，上海跟深圳分別達(dá)到了20.9和25.4%，廣州稍微好一點(diǎn)，廣州的供應(yīng)量也稍微地小，所以它的空置率可能會(huì)比四大城市當(dāng)中的其他三個(gè)城市稍微好一些——在10%。

　　對(duì)未來市場(chǎng)的三個(gè)判斷

　　第一，我們預(yù)計(jì)2020年商業(yè)辦公市場(chǎng)將出現(xiàn)10-15%的租金降幅。

　　第二，商業(yè)辦公市場(chǎng)下半年有望迎來修復(fù)行情，以北京為例，二次疫情之后，一些企業(yè)看房的量在增加，這是一個(gè)特點(diǎn)；第二個(gè)特點(diǎn)，企業(yè)租房決策的周期在加快，所以下半年如果疫情沒有大的變化將會(huì)迎來修復(fù)的行情。

　　第三，預(yù)計(jì)商業(yè)辦公市場(chǎng)在2022年有希望能夠恢復(fù)到正常的水平，明年還看不到辦公市場(chǎng)走向正常的跡象，需要等到2022年。

　　對(duì)智慧辦公的理解

　　"疫情之后，實(shí)際上無接觸的服務(wù)和智慧辦公的模式，有人認(rèn)為是行業(yè)的剛需。是不是這樣的呢？"

　　我個(gè)人對(duì)智慧辦公的理解：

　　第一，智慧辦公一定是基于物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及5G。

　　第二，智慧辦公一定是線上線下相互融合、相互喚醒的過程，也就是說，比如跟商業(yè)地產(chǎn)相互的融合、相互喚醒。

　　第三，智慧辦公一定是安全高效、便利舒適、節(jié)能環(huán)保。應(yīng)該是高效、便利的，也應(yīng)該是節(jié)能、環(huán)保的。

　　第四，智慧辦公一定是人性化的，為人服務(wù)的。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商，或者是智慧辦公軟硬件的提供商，都是為企業(yè)服務(wù)，但是最終企業(yè)的背后還是人。

　　未來辦公市場(chǎng)的變化

　　未來，我們認(rèn)為商業(yè)辦公的市場(chǎng)將發(fā)生很大的變化，衡量一座寫字樓是否智能或者是否智慧，它的指標(biāo)不僅要考慮應(yīng)用場(chǎng)景，比如說是智慧停車、人臉識(shí)別、AI技術(shù)，包括智能的照明系統(tǒng)，跟隨著不同應(yīng)用場(chǎng)景，照明也會(huì)變化，包括智能的空調(diào)系統(tǒng)、智能辦公會(huì)議系統(tǒng)、智能消防系統(tǒng)、無接觸檢測(cè)系統(tǒng)等等。這些是應(yīng)用場(chǎng)景的指標(biāo)都應(yīng)該有，但是我們不應(yīng)該僅僅考慮這些指標(biāo)，我們認(rèn)為更重要的是考慮軟性系統(tǒng)，比如物業(yè)管理的服務(wù)、資產(chǎn)管理以及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，還有專業(yè)團(tuán)隊(duì)的因素。

　　"未來的辦公市場(chǎng)將發(fā)生五大變化"，包括綠色健康安全應(yīng)該成為用戶的首選；還有輕重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式，現(xiàn)在看輕資產(chǎn)是勝出；還有資產(chǎn)管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將大行其道；專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)與專業(yè)化服務(wù)的團(tuán)隊(duì)在崛起；科技賦能智慧運(yùn)營(yíng)迎來風(fēng)口期，這對(duì)于智慧辦公所有的參與人，包括軟硬件服務(wù)的提供商是契機(jī)、窗口期。

　　疫情到底是對(duì)智慧辦公及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了哪些影響？

　　我們認(rèn)為：

　　第一，疫情之下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是遭遇之戰(zhàn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)弱者恒弱。對(duì)聯(lián)合辦公是爭(zhēng)霸之戰(zhàn)，狹路相逢勇者勝。

　　第二，我們通過疫情知道遠(yuǎn)程辦公、居家辦公、視頻會(huì)議會(huì)對(duì)未來辦公的模式產(chǎn)生一定影響，但是不會(huì)成為主流。比如說目前溝通的成本和工作效率問題，也應(yīng)該是需要面對(duì)面解決，我們應(yīng)該保持對(duì)創(chuàng)新的鼓勵(lì)，但是它不會(huì)成為主流。

　　第三，這次疫情強(qiáng)化了樓宇安全管理意識(shí)，也是安全問題一票否決制的最直觀案例。以前可能對(duì)安全的問題從來沒有像這次疫情當(dāng)中這么強(qiáng)烈，或者把它問題擺得那么重要，我覺得它應(yīng)該是第一位。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說是這樣的，實(shí)際上對(duì)智慧辦公的供應(yīng)商也是這樣的，在安全的隱患和利益兩難選擇當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)一定要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益角度考慮經(jīng)營(yíng)管理工作。實(shí)際上，我們也希望智慧辦公的提供商也是這樣來考慮。總之，市場(chǎng)給智慧辦公的服務(wù)商提供了快速發(fā)展和彎道超車的機(jī)會(huì)。

　　疫情之后，商業(yè)辦公未來的趨勢(shì)

　　這次疫情對(duì)于整個(gè)的行業(yè)都是一次前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)，尤其是商業(yè)這塊損失最慘重，辦公在其次。這一步加速了商辦地產(chǎn)行業(yè)洗牌，同時(shí)倒逼著智慧辦公、綠色辦公的變革和趨勢(shì)化。

　　疫情之后，客戶、租戶以及寫字樓的使用者，一定會(huì)更加關(guān)注樓宇的健康，促使我們來促進(jìn)產(chǎn)品的升級(jí)，樓宇也應(yīng)該是更加智能化的。我們希望能走進(jìn)一個(gè)大廈，包括身份掃碼、人臉識(shí)別等等這些希望通過智慧化解決，進(jìn)來的時(shí)候通過自動(dòng)化人臉識(shí)別，還有智慧辦公的提供商的努力和創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)。

　　智慧辦公的智慧類、環(huán)保類將更多參與到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)當(dāng)中來，希望我們共同地來期待更多的智慧辦公提供商，通過未來和商業(yè)辦公行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商以及投資者一起來推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，甚至房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　我們希望能夠通過在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，比如說智慧辦公有一個(gè)突破口，從而帶動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)在科技、智慧進(jìn)程方面有一個(gè)大的飛躍！

　　來源：上海國(guó)際智慧辦公展覽會(huì)

編輯：wangdc