產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指由政府或企業(yè)為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境。它的類型十分豐富,包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技園、工業(yè)區(qū)、金融后臺、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及各地陸陸續(xù)續(xù)提出的產(chǎn)業(yè)新城、科技新城等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃是比較全面的產(chǎn)業(yè)園區(qū)長遠發(fā)展計劃。園區(qū)的建設(shè)經(jīng)營規(guī)劃涵蓋五大方面:產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設(shè)與建筑規(guī)劃、招商規(guī)劃、運營規(guī)劃及經(jīng)濟指標(biāo)規(guī)劃。
產(chǎn)業(yè)定位:明白園區(qū)是干什么的
產(chǎn)業(yè)定位是指某一區(qū)域根據(jù)自身具有的綜合優(yōu)勢和獨特優(yōu)勢、所處的經(jīng)濟發(fā)展階段以及各產(chǎn)業(yè)的運行特點,合理地進行產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和布局,確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)以及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是指在某一經(jīng)濟發(fā)展階段中,對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟發(fā)展起著較強的帶動作用以及廣泛、直接或間接影響的產(chǎn)業(yè)部門,它能迅速有效地利用先進技術(shù)和科技成果滿足不斷增長的市場需求,具有持續(xù)的高增長率和良好的發(fā)展?jié)摿,處于生產(chǎn)聯(lián)系鏈條中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的核心力量。
我國中西部地區(qū)的新興工業(yè)園區(qū)急于發(fā)展經(jīng)濟,在工業(yè)園區(qū)的發(fā)展建設(shè)中,缺乏先進的指導(dǎo)思想和統(tǒng)一的科學(xué)規(guī)劃,仍沒有擺脫粗放式的發(fā)展模式。特別是招商引資之初,為吸引企業(yè)入駐,無論企業(yè)優(yōu)劣、規(guī)模大小,來者不拒,導(dǎo)致園區(qū)企業(yè)良莠不齊,并致使園區(qū)產(chǎn)業(yè)過多,產(chǎn)業(yè)定位不明確。此外沒有統(tǒng)一的布局規(guī)劃,企業(yè)往往會根據(jù)自身的需要和園區(qū)的區(qū)位特點,選擇適于自己發(fā)展的區(qū)域進行布局,造成了企業(yè)布局雜亂無章,各種產(chǎn)業(yè)混雜,為工業(yè)園區(qū)以后的良性發(fā)展埋下了隱患。因此,園區(qū)規(guī)劃首先要找準(zhǔn)定位。
建設(shè)與建筑規(guī)劃:知曉為客戶提供給什么樣的空間載體
園區(qū)建設(shè)與建筑規(guī)劃主要涉及三方面:園區(qū)建設(shè)規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設(shè)與建筑規(guī)劃,雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計院和建筑設(shè)計公司來進行規(guī)劃,但從產(chǎn)業(yè)運營的角度,為設(shè)計機構(gòu)提供一些創(chuàng)新型、前瞻性的建議,十分必要。
(1)建設(shè)規(guī)劃。大型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設(shè)規(guī)劃要從城市土地使用與空間布局、市政配套,以及產(chǎn)業(yè)分布上著手,著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套,規(guī)劃合理的建設(shè)開發(fā)比例與空間布局。
(2)建筑規(guī)劃。建筑規(guī)劃須結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位,確定建筑標(biāo)準(zhǔn)與建筑配套,不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園建筑規(guī)劃要體現(xiàn)出鮮明差異,比如工業(yè)園的建筑規(guī)劃與文化創(chuàng)意園的相去甚遠,工業(yè)園中的制造型園區(qū)和物流型園區(qū)的建筑規(guī)劃也截然不同。
(3)工程規(guī)劃。明確先建什么? 后建什么? 不要小看工程規(guī)劃,它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關(guān),如果建設(shè)未能按照規(guī)劃如期進展,就會造成產(chǎn)業(yè)配套不落實、招商工作難推進等一系列問題,甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。
招商規(guī)劃:用畢其功于一役的策劃贏得客戶
園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實操的策劃。園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設(shè)與建筑規(guī)劃無論多么出類拔萃,沒有可行的招商規(guī)劃和有效的執(zhí)行,一切都是虛談。招商規(guī)劃內(nèi)容包括:目標(biāo)客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓(xùn)、招商管理制度等等。
在招商規(guī)劃中,尋找目標(biāo)客群很關(guān)鍵,而能否找到理想的目標(biāo)客群取決于前期產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準(zhǔn)確度。
園區(qū)優(yōu)惠政策必須講求針對性,需要適合行業(yè)企業(yè)的特點,除去普惠政策外,必須有一事一議的“撒手锏式”政策。
招商/營銷策略需要與時俱進,充分利用現(xiàn)代營銷推廣手段并進行合理的營銷整合。
很多園區(qū)會忽略對招商人員的專業(yè)化培訓(xùn)和對招商制度的健全完善,尤其是那些地產(chǎn)成分濃重的產(chǎn)業(yè)園區(qū),恰恰會因這一點而大大影響招商績效。
園區(qū)營銷規(guī)劃:學(xué)會“放長線,釣大魚”
園區(qū)運營規(guī)劃包括:物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營、園區(qū)公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調(diào)、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生發(fā)展與品牌復(fù)制經(jīng)營模式等等。
運營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板,個中原因很多,有的因為項目以短線的地產(chǎn)經(jīng)營為主,不考慮長線的園區(qū)運營管理;有的因為缺乏園區(qū)運營經(jīng)驗,不清楚園區(qū)運營管理的核心內(nèi)容;有的因為雖然了解基本的園區(qū)運營管理內(nèi)容,但不想投入太多的人力、財力和精力去做實內(nèi)容,就像一個樓盤賣出去后,它能否升值要看物業(yè)管理狀況。
一個產(chǎn)業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認可與好評,能否提升物業(yè)價值,看的就是園區(qū)的運營管理能力(物業(yè)管理只是其中一小部分內(nèi)容)。如果園區(qū)有計劃地進行品牌拓展、復(fù)制經(jīng)營,需要有一套成熟完善的運營管理模式和好的品牌形象。
園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)規(guī)劃:用量化指標(biāo)來自省
園區(qū)經(jīng)濟指標(biāo)包括兩方面內(nèi)容:
一是園區(qū)項目的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),是對園區(qū)項目自身投資經(jīng)營狀況測算與考量,并根據(jù)數(shù)據(jù)對園區(qū)建設(shè)經(jīng)營予以適當(dāng)調(diào)整,這主要涉及指標(biāo)估算、營業(yè)收入構(gòu)成比例(地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值)、財務(wù)盈利自力分析(內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。
二是園區(qū)經(jīng)營指標(biāo),是衡量一個園區(qū)經(jīng)營狀況的綜合量化指標(biāo),括園區(qū)進駐企業(yè)數(shù)量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值與利稅(有的園考核開票數(shù)額)、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量或企業(yè)數(shù)量等等。
就像現(xiàn)今政府以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣,園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)比較真實地體現(xiàn)一個園區(qū)的經(jīng)營水平及其所帶來的社會經(jīng)濟效益。
園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)可以搜尋、參照行業(yè)數(shù)字指標(biāo)進行推算,例如軟件可參照國內(nèi)軟件行業(yè)人均產(chǎn)值測算園區(qū)總產(chǎn)值、二三線城市的綜合型業(yè)園可參照一二線城市知名產(chǎn)業(yè)園區(qū)的單位辦公面積的產(chǎn)值推算自家指標(biāo)等等。
有的園區(qū)邊建設(shè)、邊招商、邊運營,園區(qū)規(guī)劃也在不斷調(diào)整,這調(diào)整只要在一個合理的范圍內(nèi),就屬于正,F(xiàn)象。但園區(qū)規(guī)劃如若大臉,必須三思而后行,因為這意味著對前期工作的否定,也是對先進客戶的不負責(zé)任,甚至對園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、企業(yè)招商和園區(qū)運營都產(chǎn)生大負面影響。
大型園區(qū)或產(chǎn)業(yè)新城的戰(zhàn)略規(guī)劃,必須從全局出發(fā),兼顧園區(qū)與周邊區(qū)域的一體化發(fā)展,在產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)與產(chǎn)業(yè)配置、物業(yè)形態(tài)與空間布局商業(yè)配套與公共設(shè)施配套,以及園區(qū)發(fā)展預(yù)留空間上都要有開放的、長遠的建設(shè)理念和持續(xù)發(fā)展的建設(shè)思路。
園區(qū)規(guī)劃也是園區(qū)戰(zhàn)略定位,只不過規(guī)劃的概念更寬泛一些、更前端一些。園區(qū)規(guī)劃做得如何,取決于規(guī)劃意識與態(tài)度,也取決于做規(guī)劃的團隊及個人的能力水平。
來源:前瞻產(chǎn)業(yè)研究院
編輯:wangdc