2023年10月11日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2023年第三季度北京房地產(chǎn)市場回顧》。本季度，寫字樓市場新增供應(yīng)助推升級需求釋放，各子市場租金普降換量；零售物業(yè)市場單季新增供應(yīng)與凈吸納量均破歷史紀(jì)錄，租金整體平穩(wěn)而項(xiàng)目間表現(xiàn)分化；倉儲(chǔ)物流市場北京新租活躍度回升，環(huán)京市場供應(yīng)持續(xù)加碼；商務(wù)園區(qū)市場新租需求行業(yè)多元化，租金和產(chǎn)品定位差異加速子市場間去化表現(xiàn)分化；物業(yè)投資市場整體投資額與投資屬性交易活躍度均有回升，國有資本入局，傳統(tǒng)投資者依然謹(jǐn)慎。
一、寫字樓市場
新增供應(yīng)助推升級需求釋放，各子市場租金普降換量
2023年第三季度，位于中關(guān)村、東二環(huán)、奧體和望京等區(qū)域的六個(gè)新項(xiàng)目集中交付，新增寫字樓面積46.2萬平方米，繼2021年第四季度后單季新增供應(yīng)首次超過20萬平方米，結(jié)束本輪供應(yīng)低谷期。位于成熟區(qū)域的甲級寫字樓占新增供應(yīng)總量比超四分之三，給市場帶來了更多升級空間。在各區(qū)政府招商政策支持下，部分新項(xiàng)目預(yù)租期內(nèi)成功鎖定大面積租戶的搬遷落位，預(yù)租總面積超13萬平方米。
得益于新項(xiàng)目較好的預(yù)租表現(xiàn)，季內(nèi)新租交易總面積環(huán)比增加，新租活動(dòng)主要以搬遷為主。為達(dá)到降本增效的目的，企業(yè)整合到更少的辦公地點(diǎn)、縮減面積或搬遷至性價(jià)比更高的項(xiàng)目等活動(dòng)較為普遍，而擴(kuò)租活動(dòng)依然謹(jǐn)慎。分行業(yè)看，金融表現(xiàn)穩(wěn)健，成為本季需求主力并占新租總面積的41%，升級搬遷及擴(kuò)租活動(dòng)多集中在傳統(tǒng)金融類租戶；科技行業(yè)緩慢修復(fù)，位列需求第二，其中較為活躍的仍是以人工智能、大數(shù)據(jù)、軟件開發(fā)和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)類租戶；能源及公共事業(yè)板塊國有企業(yè)升級搬遷活躍，需求位居第三；醫(yī)藥及生命科學(xué)、消費(fèi)品制造及工業(yè)品制造板塊表現(xiàn)轉(zhuǎn)弱。
季內(nèi)全市凈吸納量錄得12.9萬平方米。受新項(xiàng)目入市和既有項(xiàng)目租戶遷出或縮減面積等影響，成熟子市場空置率均有不同程度的提升，新興子市場去化速度也比上季度有所放緩，整體空置率環(huán)比上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)至21.2%。部分業(yè)主本季加大租金優(yōu)惠力度，以滿足新租企業(yè)對優(yōu)化成本的要求，加速租賃交易的簽約。季內(nèi)整體平均租金面價(jià)降幅擴(kuò)大，同樣本環(huán)比下降2.1%至295.6元/平方米/月，各子市場租金均呈下行態(tài)勢，其中望京和金融街跌幅最大，王府井、燕莎、CBD緊隨其后。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓部負(fù)責(zé)人袁慧表示："未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)有近13萬平方米的新增寫字樓面積投放至新興區(qū)域，整體空置率在供應(yīng)量回落期間有望保持平穩(wěn)。CBRE《2023年中國區(qū)辦公樓租戶調(diào)查》顯示，近八成企業(yè)表示未來三年租金支出增速將不高于整體運(yùn)營成本增速。當(dāng)前北京市場環(huán)境為租戶降本增效策略的落地提供了更多選擇空間，根據(jù)CBRE統(tǒng)計(jì)，60%以上北京存量寫字樓新租租金已回落至2011年水平。越來越多租戶在租約臨期時(shí)會(huì)考量和對比外部選項(xiàng)，和業(yè)主重新談判現(xiàn)有租約，為搬遷、整合等活動(dòng)做提前規(guī)劃。
二、零售物業(yè)市場
單季新增供應(yīng)與凈吸納量均破歷史紀(jì)錄，租金整體平穩(wěn)而項(xiàng)目間表現(xiàn)分化
2023年第三季度，恰逢國慶假期前夕，北京零售市場非核心商圈集中交付六個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，共計(jì)體量86.5萬平方米，創(chuàng)單季凈吸納量歷史新高。新項(xiàng)目中有四個(gè)位于五環(huán)以外，其余兩個(gè)則均為次級商圈的更新改造項(xiàng)目。頭部開發(fā)商積極拓展，龍湖、萬達(dá)以輕資產(chǎn)模式分別布局朝陽北苑和海淀五棵松，此外萬達(dá)另有一座新開發(fā)項(xiàng)目落子朝陽東壩。
新開業(yè)項(xiàng)目多聚焦娛樂文化與精致家庭生活，以親子娛樂、地域美食、圈層社交、寵物友好等為主要招商理念吸引眾多餐飲、零售及生活方式品牌，如五棵松萬達(dá)的主題樂園MELAND CLUB亞洲旗艦店、龍湖北苑的本幫菜頭部選手桂滿隴、朝外THE BOX的MARSMART火星寵物超市等。既有項(xiàng)目方面，全國及北京首店在優(yōu)質(zhì)購物中心多點(diǎn)開花，餐飲類首店以融合菜、茶飲、烘焙等業(yè)態(tài)為主，如山居滿隴、茉莉奶白、RAPL現(xiàn)烤卡仕達(dá)蘋果派等，而零售類首店則包括運(yùn)動(dòng)品牌Icebreaker、潮流服飾MOF Girls'mall、集合店Shel'tter等。整體來看總新增需求中餐飲業(yè)態(tài)以25%的新店占比持續(xù)領(lǐng)跑，其次是茶飲果汁、運(yùn)動(dòng)休閑以及輕奢/高奢品類等。疫情后各大商業(yè)體持續(xù)進(jìn)行業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與品牌組合調(diào)整，季內(nèi)錄得多個(gè)高端品牌換位至首層優(yōu)質(zhì)鋪位。兒童體驗(yàn)類業(yè)態(tài)遭遇復(fù)蘇疲軟，多家連鎖品牌縮減整合或閉店。全市凈吸納量在新增項(xiàng)目高開業(yè)率帶動(dòng)下一洗上半年疲軟態(tài)勢，破歷史紀(jì)錄達(dá)77.3萬平方米，空置率環(huán)比小幅上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)至8.3%。
在宏觀經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)需求變化等客觀因素影響下，客流較大的優(yōu)質(zhì)購物中心租金水平有回升態(tài)勢，而交通通達(dá)性較差、品牌差異性和辨識(shí)度不足的個(gè)別項(xiàng)目租金水平則持續(xù)下調(diào)。全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比微漲0.1%至每天每平方米32.7元，其中燕莎及三里屯商圈表現(xiàn)較佳。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人宋津樓表示："為落實(shí)《北京培育建設(shè)國際消費(fèi)中心城市實(shí)施方案（2021-2025年）》，北京市重點(diǎn)立足存量改造提升，打造特色鮮明的生活場與消費(fèi)場。未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)將有50萬平方米左右的商業(yè)體在多個(gè)商圈盛大啟幕，均有望在年內(nèi)開業(yè)，推動(dòng)全年新增供應(yīng)體量達(dá)歷史峰值，包括王府井喜悅與昌平超級合生匯等改造更新項(xiàng)目，將持續(xù)改變北京零售物業(yè)市場發(fā)展格局。
三、倉儲(chǔ)物流市場
京津廊新租需求齊頭并進(jìn)，環(huán)京市場供應(yīng)持續(xù)加碼
2023年第三季度，北京大興空港竣工一座倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目滿倉交付。季內(nèi)新租活動(dòng)大多分布在順義空港、大興空港、大興京南、經(jīng)開區(qū)等核心子市場。由于北京市場剛需旺盛，綜合物流及針對高端消費(fèi)、冷鏈的第三方物流表現(xiàn)亮眼，占新租總面積的78%，醫(yī)藥企業(yè)也借助市場可租空間增加的機(jī)會(huì)積極布局。
季內(nèi)凈吸納量環(huán)比增長87%至13.2萬平方米，空置率環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至13.5%。全市租金漲幅持續(xù)放緩，平均租金同樣本比環(huán)比微漲0.1%至每月每平方米57.1元。當(dāng)下租戶端成本意識(shí)依舊較強(qiáng)，核心區(qū)相對入市較早的高標(biāo)倉儲(chǔ)設(shè)施對于大面積客戶租金價(jià)格有所松動(dòng)，為該類租戶落位提供更優(yōu)選擇。
廊坊北三縣與廣陽經(jīng)開區(qū)本季共竣工三個(gè)高標(biāo)倉儲(chǔ)項(xiàng)目，合計(jì)體量31.8萬平方米。市場需求持續(xù)釋放，新租活動(dòng)主要涉及廣陽經(jīng)開區(qū)、固安、安次等，以產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈及綜合物流服務(wù)商為主的第三方物流占據(jù)新租交易總面積的88%。廊坊區(qū)位及性價(jià)比優(yōu)勢逐步體現(xiàn)，凈吸納量連續(xù)第二個(gè)季度超過30萬平方米，本季達(dá)35.4萬平方米，整體空置率環(huán)比下滑5.6個(gè)百分點(diǎn)至44.7%，廊坊經(jīng)開區(qū)、安次季內(nèi)空置率下滑相對明顯。
天津本季共有六個(gè)項(xiàng)目合計(jì)53.6萬平方米新增供應(yīng)交付，今年僅前三季度新增供應(yīng)總和已超過110萬平方米，達(dá)到歷年年度新增供應(yīng)最高紀(jì)錄。季內(nèi)新租需求較上半年有明顯回暖，全市凈吸納量錄得11.3萬平方米。鑒于新增供應(yīng)較大，空置率環(huán)比上行3.8個(gè)百分點(diǎn)至34.0%，以綜合物流為主的第三方物流占新租交易面積45%居首，零售貿(mào)易及光伏等制造業(yè)亦有表現(xiàn)。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹表示："未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)北京順義仍將迎來約32萬平方米的新增供應(yīng)，而廊坊多個(gè)子市場及天津武清亦分別有約88萬和48萬平方米新增供應(yīng)入市。CBRE發(fā)布的《京津廊倉儲(chǔ)物流市場：解構(gòu)供需的區(qū)位差異》推論，新增供應(yīng)持續(xù)放量之下，京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略將成為環(huán)京需求發(fā)展的重要推手。近期北京通州區(qū)與廊坊北三縣一體化高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)正式揭牌，意味著北三縣或?qū)⒃谌刖┻\(yùn)輸時(shí)效上率先突破。
三、商務(wù)園區(qū)市場
新租需求行業(yè)多元化，租金和產(chǎn)品定位差異加速子市場去化表現(xiàn)分化
2023年第三季度，北京商務(wù)園區(qū)一共迎來三個(gè)新項(xiàng)目共計(jì)體量18.1萬平方米交付使用，其中兩個(gè)新增特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)集研發(fā)辦公、部分生產(chǎn)制造功能于一體，均位于亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，分別定位醫(yī)藥健康和智能制造、集成電路產(chǎn)業(yè)；而另一個(gè)類辦公項(xiàng)目則位于上地子市場，開發(fā)過程中已被頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)整體預(yù)租和定制。
本季新租需求行業(yè)分布較上半年更為多元化，TMT、醫(yī)藥健康和能源及公共事業(yè)靠前但優(yōu)勢不明顯，分別占36%，14%和10%。TMT釋放的需求中以人工智能、區(qū)塊鏈相關(guān)的軟件系統(tǒng)開發(fā)以及電商類的板塊尤為突出，而醫(yī)藥健康行業(yè)隨著融資端的放緩，新租需求以中型成熟企業(yè)擴(kuò)租為主，新成立和新入京企業(yè)有限。
本季全市凈吸納量錄得8.2萬平方米，主要受新項(xiàng)目帶動(dòng)，既有項(xiàng)目凈吸納量錄得負(fù)值，整體市場仍處于調(diào)整期。租金以及產(chǎn)品定位的差異使得子市場之間的去化表現(xiàn)愈發(fā)分化。類辦公物業(yè)預(yù)租或去化速度放緩，但能實(shí)現(xiàn)部分生產(chǎn)制造功能的新項(xiàng)目去化表現(xiàn)占優(yōu)。分區(qū)域看，中關(guān)村軟件園繼續(xù)受到頭部及腰部科技企業(yè)退租的影響，空置率持續(xù)攀升至30.5%的歷史最高水平；東升也因項(xiàng)目租金遠(yuǎn)超鄰近子市場，類辦公需求集中入市但需求不振等原因，空置率一路上漲超40%；而上地業(yè)主則通過下調(diào)租金、推出簡裝修或特價(jià)房源等形式，吸引了一批成本導(dǎo)向的中小企業(yè)入駐，去化部分空置面積。其他區(qū)域，電子城在醫(yī)藥健康，軟件科技類企業(yè)跨區(qū)搬遷的帶動(dòng)下，凈吸納量近一年來首次轉(zhuǎn)正；而經(jīng)開區(qū)、大興和豐臺(tái)科技園的新租活動(dòng)則較為平淡。在分化的市場壓力下，全市商務(wù)園區(qū)租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.7%至每月每平方米158.8元，其中泛中關(guān)村集群各子市場降幅領(lǐng)先。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示："未來六個(gè)月，全市預(yù)計(jì)會(huì)迎來近87萬平方米的新項(xiàng)目交付，其中六成新項(xiàng)目集中在泛中關(guān)村集群。九月北京市政府相繼發(fā)布《促進(jìn)未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展實(shí)施方案》和四支百億投資引導(dǎo)基金遴選管理機(jī)構(gòu)的公告，面向未來信息、健康、制造、能源、材料、空間等領(lǐng)域，打造產(chǎn)業(yè)策源高地，有助構(gòu)建未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展生態(tài)，培育商務(wù)園區(qū)租賃需求的新生力量。
四、物業(yè)投資市場
整體投資額與投資屬性交易活躍度均有回升，國有資本入局，傳統(tǒng)投資者依然謹(jǐn)慎
2023年第三季度，北京物業(yè)投資市場交易筆數(shù)和金額都有顯著上漲。季內(nèi)一共錄得13筆大宗交易累計(jì)金額達(dá)153.6億元，環(huán)比上漲189%，和去年同期相比亦上漲86%。
從交易物業(yè)類型來看，超過八成投資金額流向符合國家政策戰(zhàn)略引導(dǎo)方向的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等類辦公板塊，其中企業(yè)購置自用需求繼續(xù)保持活躍，例如季內(nèi)單筆交易額最大的交易來自某科技企業(yè)購置中關(guān)村子市場的辦公樓宇自用。
投資屬性的辦公類交易呈回暖態(tài)勢，中郵人壽以42.6億元交易收購位于安定門的中糧置地廣場，是近一年來北京首個(gè)單筆超過30億元的投資屬性交易。項(xiàng)目緊鄰北二環(huán)與中軸線，為在原三利百貨舊址上拆改重建的甲級寫字樓，并具有建筑和運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)高、租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定、土地剩余年限長等優(yōu)勢，是北京市場稀缺的核心型資產(chǎn)，因而備受機(jī)構(gòu)投資者青睞。另外，隨著 "新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)"模式逐步成熟，涉及的相關(guān)板塊受到投資者和企業(yè)的持續(xù)關(guān)注，季內(nèi)錄得險(xiǎn)資購入順義片區(qū)養(yǎng)老公寓、外地企業(yè)購入園區(qū)附近酒店以及城投平臺(tái)購入亦莊子市場工業(yè)廠房等交易，為大宗投資市場注入活力。按買家類型看，以險(xiǎn)資為主的機(jī)構(gòu)投資者交易金額占比達(dá)41%，而政府城投平臺(tái)也在特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)或工業(yè)廠房積極拓展。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人李浩表示："在國家發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、盤活存量資產(chǎn)等方針政策的指引下，越來越多國有屬性投資者入局不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域，表現(xiàn)更為進(jìn)取的投資意向，并逐步落地交易。目前，優(yōu)質(zhì)可投資產(chǎn)不斷增加且價(jià)格持續(xù)松動(dòng)，盡管傳統(tǒng)投資者對未來租賃基本面走勢以及退出方式的選擇上仍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，但市場變局中仍蘊(yùn)含著巨大機(jī)遇。具有敏銳前瞻性和長期洞察力的投資者，開始與時(shí)俱進(jìn)調(diào)整和創(chuàng)新投資策略，把握難得的價(jià)值投資機(jī)遇窗口。
來 源：CBRE世邦魏理仕
