盡管疫情對市場形成攪擾，2022年上半年的上海大宗交易市場熱鬧依舊，迎來了各行業(yè)的頭部企業(yè)買家。

　　近日，煤炭巨頭兗礦能源發(fā)布公告稱，擬出資8.61億元對山東能源大廈上海有限公司(以下簡稱“能源大廈上海公司”)進行增資擴股；后者的主要資產(chǎn)為一宗位于上海市靜安區(qū)的土地使用權(quán)，兗礦能源擬于此新建上海區(qū)域總部大廈。

　　不久前，“羊絨大王”、如今的綜合產(chǎn)業(yè)集團龍頭鄂爾多斯，“內(nèi)貿(mào)集運龍頭”中谷物流也先后宣布將斥巨資在上海核心區(qū)域購置辦公樓。

　　據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，得益于多筆大體量寫字樓的成交，2022年上半年，上海辦公類型成交大幅增長64%，對比2021年近乎翻倍。

　　事實上，近年來在上海購置寫字樓自用的國內(nèi)企業(yè)并不鮮見。安踏、特步、李寧、商湯科技、浙商銀行等各大行業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)先后于上海購地或買下整棟寫字樓作為總部。

　　業(yè)內(nèi)認為，上海作為全中國經(jīng)濟最為發(fā)達的城市之一，經(jīng)濟基本面長期看好，這一背景下，企業(yè)向此聚集的趨勢不會改變。仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場部總監(jiān)孫翎向第一財經(jīng)指出，“上海擁有優(yōu)秀的人才、充足的資本、良好的創(chuàng)新環(huán)境與優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)，這幾方面無疑是實體經(jīng)濟企業(yè)長遠發(fā)展的必備要素，未來企業(yè)選擇在上海設(shè)置總部的趨勢將得以延續(xù)。”

　　龍頭企業(yè)斥巨資買樓

　　擁有山東國資背景的兗礦能源，是一家以煤炭、煤電、煤化工為主導產(chǎn)業(yè)的國際化特大型能源上市公司。山東能源為兗礦能源的控股股東，持股比例合計約54.92%

　　6月30日，兗礦能源發(fā)布公告稱，以人民幣2.87元/股的價格出資8.61億元，對山東能源的全資子公司能源大廈上海公司增資擴股，后者的主要資產(chǎn)為一宗位于上海市靜安區(qū)的土地使用權(quán)。該筆交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

　　此次增資擴股完成之后，兗礦能源持有能源大廈上海公司75%股權(quán)，山東能源持有25%股權(quán)。兗礦能源表示，擬在上述靜安區(qū)地塊上新建上海區(qū)域總部大廈，以進一步提升影響力，發(fā)揮駐滬企業(yè)協(xié)同優(yōu)勢，加快推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)一體化運營等。

　　值得一提的是，由于能源大廈上海公司實際取得土地時間較早、成本較低，而近年來靜安區(qū)土地價格上漲，以2022年1月31日為評估基準日，錄得土地評估增值2.33億元；這也使得能源大廈上海公司評估增值2.31億元，增值率417.47%。

　　無獨有偶，另一同樣擁有能源產(chǎn)業(yè)背景的綜合產(chǎn)業(yè)集團鄂爾多斯，也為了業(yè)務(wù)辦公經(jīng)營場所的需求，在上海核心區(qū)域大手筆購置了辦公物業(yè)。

　　5月下旬，這一起家于羊絨服裝業(yè)，后拓展至煤炭、冶煉、化工等業(yè)務(wù)的綜合性龍頭發(fā)布公告稱，與控股子公司電冶集團擬以總計約26.7億元的代價，購買位于上海市靜安區(qū)蘇河灣板塊的寫字樓，用于商業(yè)、辦公和綜合服務(wù)。公開信息顯示，該獨棟辦公樓隸屬于上海蘇河灣中心項目。

　　對于鄂爾多斯來說，這一位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的辦公樓，在作為其重要展示窗口的同時，也是一筆劃算的交易。據(jù)鄂爾多斯披露，2019年以來，上述交易標的周邊地區(qū)成交的寫字樓均價區(qū)間約為5.68萬/平方米—9.87萬/平方米，而此番其購買的交易標的成交均價為5.8萬元/平方米，處于較低的價格區(qū)間。

　　同樣大手筆的還有集裝箱物流行業(yè)的龍頭企業(yè)中谷物流。6月下旬，該公司公告稱，擬以29億元的交易對價收購上海贏灣100%股權(quán)。若交易順利完成，中谷物流將間接持有上海佳兆業(yè)金融中心的全部產(chǎn)權(quán)，部分區(qū)域?qū)⒆鳛檗k公用房使用。公開信息顯示，該物業(yè)位于上海陸家嘴國際商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，是兩條地鐵的上蓋，緊鄰多家金融機構(gòu)。

　　中谷物流表示，該筆交易所需資金為中谷物流自有或自籌資金。這背后是集運市場高景氣度下的業(yè)績增長。適逢集裝箱運輸市場需求旺盛，運價大幅上漲等因素，2021年，中谷物流實現(xiàn)凈利潤約24.04億元，同比增幅136%；今年一季度，其營收增幅24.9%，凈利潤同比大增170.23%。

　　“當前所租賃的辦公區(qū)域已經(jīng)難以滿足業(yè)務(wù)快速發(fā)展趨勢下的人員辦公需求，亟需通過配置新的辦公用房以確保公司持續(xù)人才引進壯大專業(yè)人才團隊，以應對公司業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)增長，”中谷物流在公告中表示，購置自有優(yōu)質(zhì)辦公樓資產(chǎn)，設(shè)立集團總部基地，在增強其獲取融資授信及合作伙伴認可等方面有諸多裨益。

　　自用買家占比近6成

　　不只是財大氣粗的煤老板和乘風起飛的航運企業(yè)，傳統(tǒng)的金融機構(gòu)和TMT公司，也在今年上半年大手筆購入辦公物業(yè)。

　　3月，浙商銀行表示擬以30億元的價格，購入上海綠地創(chuàng)驛大廈A塔樓作為辦公大樓使用；6月，商湯集團也擬以超33億元收購上海西岸國際人工智能中心西樓4樓至26樓，“為配合業(yè)務(wù)快速發(fā)展和未來擴張，擬用做辦公室用途”。

　　在多筆大體量寫字樓成交的帶動下，戴德梁行最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年上海辦公類型成交增長明顯，達到了64%，對比2021年近乎翻倍。

　　這也在一定程度上推動了上海大宗交易市場成交表現(xiàn)。上述機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，上海大宗交易市場共錄得26筆、共計328億元成交，對比2021年同期上漲2.5%，亦是四大一線城市中唯一交易額同比上漲的城市。

　　疫情之下，上海的辦公樓成交能交出如此成績單，在孫翎看來，首先是由于上海的核心辦公樓物業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)定，“辦公樓在房地產(chǎn)各類資產(chǎn)類別中相對容易進行運營管理，在下行周期仍然能表現(xiàn)出較強的韌性，從投資回報來看，此類資產(chǎn)的保值性與增值性也較好”。

　　同時，作為大量資產(chǎn)的持有者，不少開發(fā)商近來深陷流動性壓力，使其對于原本惜售的核心資產(chǎn)出售意愿也有所提升。孫翎認為，在這樣的情況下，買方手中對于價格等商務(wù)條件有較多的話語權(quán)。

　　于是，既能滿足在上海核心地段的辦公需求又同時兼具投資屬性的辦公樓資產(chǎn)，就成了這些現(xiàn)金流充足的龍頭企業(yè)首要考慮的資產(chǎn)配置標的。

　　在這一背景下，自用買家的比例大幅提升。據(jù)戴德梁行披露，2022年上半年，自用買家的比例由2021年的37%提升至58%。戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強預計，2022年下半年，自用買家將持續(xù)保持活躍，預計全年自用買家占比將超過去年。

　　將時間線拉長，近年來，有不少實業(yè)企業(yè)都傾向于在上海購置或建設(shè)辦公樓，以作為總部或設(shè)立辦事處等。

　　2021年10月，陶瓷電容器行業(yè)頭部企業(yè)火炬電子便對外宣布，將以6.73億元的價格買下上海市楊浦區(qū)的碧桂園中心6棟整棟物業(yè)，作為上�？偛看髽恰�

　　同年，李寧在長寧區(qū)斥資超10億元在長寧區(qū)購置辦公物業(yè)，并將上�？偛眶唛L三角全球業(yè)務(wù)總部落地于此，“可滿足本公司之辦公需求”。而同為國產(chǎn)運動品牌的安特也于2019年在上海拿地籌建新總部。

　　越來越多民營企業(yè)選擇把研發(fā)中心、管理中心和國際化業(yè)務(wù)總部放在上海。截至2021年末，上海已累計認定民營企業(yè)總部388家。

　　孫翎向第一財經(jīng)表示，上海擁有優(yōu)秀的人才、充足的資本、良好的創(chuàng)新環(huán)境與優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)，這幾方面無疑是實體經(jīng)濟企業(yè)長遠發(fā)展的必備要素，“未來企業(yè)選擇在上海設(shè)置總部的趨勢將持續(xù)延續(xù)”。

　　“總體看，上海作為長三角的龍頭，其地理位置優(yōu)勢以及信息人才的積聚不會因為一時一季度而發(fā)生改變，未來將會繼續(xù)發(fā)揮重要作用，并有望繼續(xù)延續(xù)�！北R強認為。

　　來源：第一財經(jīng)

編輯：wangdc