“受疫情干擾，北京商業(yè)地產(chǎn)市場短期承壓，但市場基本面未受本質(zhì)沖擊。”仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。
辦公樓租賃活動(dòng)受疫情直接影響，租金再度轉(zhuǎn)為負(fù)增長；投資市場整體活躍度因疫情受阻，第二季度遠(yuǎn)洋以約50億人民幣將其在銳中心持有股份出售給項(xiàng)目合作方平安人壽；零售地產(chǎn)市場受疫情沖擊，租賃活動(dòng)幾近中斷；工業(yè)物流市場在疫情期間保障物資配送的環(huán)境下，租賃需求強(qiáng)勁，租金持續(xù)提升；酒店市場，上半年高端酒店整體業(yè)績?nèi)允芤咔橛绊懀?022年高端酒店新增供給平穩(wěn)增長；高端住宅市場第二季度成交量創(chuàng)歷史新高，新房價(jià)格穩(wěn)中有升。
甲級(jí)辦公樓
由于北京五月突發(fā)的新冠疫情，后半季度辦公樓市場停滯不前。北京辦公樓市場需求在后半季度停滯。第二季度凈吸納量約為4.7萬平方米，相比2022年第一季度下降了三分之二。由于辦公樓的入場裝修和到崗率受到嚴(yán)格限制，市場上正在談判階段的大部分交易進(jìn)程暫緩。第二季度金融和TMT企業(yè)的搬遷和擴(kuò)張貢獻(xiàn)了一半以上的租賃需求。同時(shí)，來自文化產(chǎn)業(yè)內(nèi)資租戶的9,000平方米搬遷需求促成了第二季度唯一3,000平方米以上的大面積成交。
全市平均空置率下降幅度較第一季度收窄。第二季度辦公樓市場需求停滯，全市空置率下降幅度較第一季度收緊1.1個(gè)百分點(diǎn)，僅下滑0.4個(gè)百分點(diǎn)至9.8%。新冠疫情帶來的不確定性影響了潛在租戶的決策，導(dǎo)致第二季度大面積成交受限�？罩妹娣e的去化主要得益于2,000平方米以下的租賃需求，占總租賃成交面積的近70%。同時(shí)，整體市場租金在第二季度再次錄得負(fù)增長，環(huán)比下降0.2%，同比微漲0.5%，主要由于疫情的嚴(yán)格管控阻礙了租賃市場的正常運(yùn)作。全市范圍內(nèi)九個(gè)子市場中有四個(gè)錄得了租金負(fù)增長�！拌b于突發(fā)疫情及其他客觀因素對(duì)辦公樓市場產(chǎn)生的多維負(fù)面影響，我們對(duì)2022年全年租金走勢保持觀望。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“目前業(yè)主正積極調(diào)整租賃策略以維持項(xiàng)目租金穩(wěn)定，短期內(nèi)不會(huì)看到市場租金的大幅下滑�！�
投資
北京市場基本面穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)仍受矚目。第二季度，知名項(xiàng)目遠(yuǎn)洋銳中心完成交易，遠(yuǎn)洋以50.15億人民幣將其持有的部分股權(quán)出售給項(xiàng)目合作方平安人壽。招商房托也在本季度宣告其對(duì)招商局航華科貿(mào)中心46.41%權(quán)益的收購計(jì)劃。另外，錦和資管完成對(duì)位于東二環(huán)的福地凰城酒店的收購并計(jì)劃改造成長租公寓，展示出投資人對(duì)有升級(jí)改造和增值潛力物業(yè)的青睞。
第二季度，多地突發(fā)疫情顯著影響投資決策，市場短期承壓。2022年上半年大宗成交總額約為101億，不及2021年上半年的一半水平。盡管市場環(huán)境存在不確定性，投資者在決策更為謹(jǐn)慎的同時(shí)，仍對(duì)北京長期前景抱有信心�！岸唐诓▌�(dòng)后市場基本面維持穩(wěn)定，隨著主要城市疫情形勢放緩、交通限制逐步取消，下半年市場情緒和活動(dòng)將逐步回暖�！敝倭柯�(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示： “近期投資人重點(diǎn)關(guān)注長租公寓、物流地產(chǎn)及數(shù)據(jù)中心等多種物業(yè)類型的同時(shí)，對(duì)于辦公等核心資產(chǎn)的關(guān)注度也將隨著整體市場情緒回暖而提升�！�
優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)
第二季度北京零售市場受到近期新發(fā)疫情的嚴(yán)重沖擊，市場租賃活動(dòng)受到中斷，同時(shí)消費(fèi)和客流也出現(xiàn)大幅下降，其中五月全市社會(huì)零售品銷售額同比下降26%。餐飲行業(yè)成為受影響最為嚴(yán)重的業(yè)態(tài)，五月份餐飲收入同比下降55%。在持續(xù)攀升的運(yùn)營壓力下，餐飲行業(yè)出現(xiàn)退租撤鋪趨勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，第二季度關(guān)店數(shù)量中超60%為餐飲品牌。雖然大部分購物中心已恢復(fù)運(yùn)營，但客流和營業(yè)額恢復(fù)緩慢，其中熱門購物中心客流也僅達(dá)到此輪疫情前的60%。同時(shí)，快時(shí)尚品牌持續(xù)縮減線下規(guī)模，關(guān)閉運(yùn)營情況欠佳的門店，例如Selected已經(jīng)宣布將在7月底關(guān)閉線下全部門店，其中包括北京數(shù)十家門店。
北京第二季度新開兩個(gè)購物中心，其中北京姚家園萬象匯于四月底開業(yè)。作為華潤打造的改造項(xiàng)目，不同于臨近的朝陽大悅城以年輕消費(fèi)者為主打，姚家園萬象匯引入近30家兒童業(yè)態(tài)品牌，目標(biāo)客群側(cè)重于周邊家庭，增強(qiáng)了與朝陽大悅城之間的差異化競爭優(yōu)勢。同時(shí)，位于奧運(yùn)舉辦地——首鋼園區(qū)的六工匯購物中心第二季度開業(yè)。六工匯引入14個(gè)京西首店，包括多個(gè)新能源汽車品牌，六工匯的開業(yè)預(yù)計(jì)進(jìn)一步帶動(dòng)石景山區(qū)域的消費(fèi)。
在近期疫情的影響下，租賃需求顯著下降，租金承壓下行。在當(dāng)前市場情況下，業(yè)主面對(duì)不斷上漲的空置壓力愿意對(duì)新簽租戶做出一定程度的租金讓步，同時(shí)對(duì)于現(xiàn)有租戶給予一定租金減免和免租期支持，以穩(wěn)定自身項(xiàng)目。第二季度市區(qū)市場租金環(huán)比下降0.7%，郊區(qū)租金環(huán)比下降1.3%。“考慮到當(dāng)前市場不確定性增加，同時(shí)對(duì)于疫情反復(fù)的擔(dān)憂，大部分品牌已暫緩此前的擴(kuò)張計(jì)劃，我們預(yù)計(jì)下半年整體租賃需求和活躍度將進(jìn)一步下降。在增長的市場壓力下，大部分業(yè)主已經(jīng)下調(diào)本年租金預(yù)期，預(yù)計(jì)將提供更為靈活的租賃條款，整體市場租金水平預(yù)計(jì)進(jìn)一步下降�！� 仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。
工業(yè)物流地產(chǎn)
線上零售、生物醫(yī)藥、物流等行業(yè)的擴(kuò)張需求持續(xù)增長。在保障疫情期間生活物資配送的環(huán)境下，生鮮超市與物流行業(yè)需求保持穩(wěn)健，同時(shí)線上零售與生物醫(yī)藥也在持續(xù)增長。因此，冷庫需求隨之走高，市場冷庫改建規(guī)模逐步擴(kuò)大。另外，受限于市場供應(yīng)不足，現(xiàn)有需求通過擴(kuò)租的方式開始整合倉庫單元，部分項(xiàng)目由大租戶主導(dǎo)，租賃活動(dòng)更為穩(wěn)定。同時(shí)，在北京市新供應(yīng)持續(xù)稀缺的共同影響下，第二季度空置率下降至4.1%。
大型租戶較低的價(jià)格敏感度支撐租金上漲，第二季度環(huán)比攀升1.3%。位置優(yōu)越且由成熟開發(fā)商持有的項(xiàng)目，因大面積冷庫改造而增加了干倉稀缺性，使得租金價(jià)格進(jìn)一步攀升。同時(shí)，通州、大興、順義等靠近城區(qū)內(nèi)的主要子市場內(nèi)租戶升級(jí)，逐步替換為更具承租力的穩(wěn)定公司，成交價(jià)格亦有所提升�！笆袌龉⿷�(yīng)全面提質(zhì)促進(jìn)高端需求�！敝倭柯�(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“2022年市場供應(yīng)預(yù)計(jì)新增29.09萬平方米，開始預(yù)租階段的項(xiàng)目均表現(xiàn)良好，未來新項(xiàng)目將出現(xiàn)更多定制倉儲(chǔ)，同時(shí)提高凈吸納量。因此我們預(yù)測，2022年底全市空置率將不會(huì)超過6%。”
酒店
2022年冬奧期間北京主要區(qū)域市場業(yè)績超2019年同期。得益于冬奧會(huì)及春節(jié)假期利好，北京高端酒店市場2月每間可出租客房收入恢復(fù)至2019年同期的87.6%。根據(jù)業(yè)績數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京冬奧會(huì)在2月4日至20日期間為北京酒店市場吸引了增量需求，其中冬奧會(huì)簽約酒店獲益更多。雖然冬奧會(huì)只對(duì)部分受邀觀眾開放，但從冬奧會(huì)前一周到閉幕后一周，北京的主要子市場（北京奧運(yùn)公園北園，燕莎，CBD和王府井）的每間可出租客房收入都不同程度地超過了2019年同期，其中北京奧運(yùn)公園北園較2019年同期每間可出租客房收入增長超100%。冬奧會(huì)閉幕式后，奧運(yùn)場館正在成為北京新的景點(diǎn)和打卡場所。
上半年北京高端酒店整體業(yè)績?nèi)允芤咔橛绊�。�?月份起，其他一線城市發(fā)生本地疫情，出入京政策收緊，北京酒店市場的會(huì)議團(tuán)隊(duì)與商務(wù)差旅需求受到較大影響，期間酒店業(yè)績主要依賴于北京市民的休閑需求。3月北京高端酒店每間可出租客房收入環(huán)比下降46.1%。4月及5月，北京發(fā)生本地疫情，每間可出租客房收入分別環(huán)比下降26.7%和34.2%。
北京市2022年高端酒店新增供給平穩(wěn)增長。2022年北京市已開業(yè)1家高端酒店——位于石景山區(qū)的北京首鋼園香格里拉酒店，向市場新增283間客房。預(yù)計(jì)2022年內(nèi)，北京雁柏山莊將開業(yè)，向市場新增67間客房。根據(jù)懷柔區(qū)政府的發(fā)布，雁柏山莊項(xiàng)目位于雁棲湖北岸，是雁棲湖國際會(huì)都擴(kuò)容提升的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。
除傳統(tǒng)需求外，短途旅行成為一種消費(fèi)習(xí)慣。隨著 “動(dòng)態(tài)清零”政策的落實(shí)，短途出行更加可行和方便，市民的休閑需求為城市和近郊的酒店市場帶來機(jī)會(huì)。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級(jí)副總裁梁濤表示：“在常態(tài)化防疫的背景下，短途旅行或已成為市場需求增長點(diǎn)之一。當(dāng)下的環(huán)境為近郊旅行、城市宅度假經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造了條件，也為酒店市場的業(yè)績恢復(fù)注入動(dòng)力�！�
高端住宅
北京高端住宅市場成交量創(chuàng)歷史新高。2022年第二季度，北京高端住宅市場共成交2,477套，環(huán)比上漲192.1%，單季度成交量達(dá)到十年來最高水平。信貸政策相對(duì)寬松疊加新開盤項(xiàng)目放量，市場需求得到釋放，推動(dòng)成交量上升。同時(shí)，開發(fā)商為沖刺半年業(yè)績密集加推，推動(dòng)北京高端住宅供應(yīng)保持較高水平，第二季度北京豪華公寓錄得2,218套新增供應(yīng)。
住宅市場供需兩旺推動(dòng)價(jià)格企穩(wěn)回升。第二季度高端住宅新房價(jià)格穩(wěn)中有升，環(huán)比微漲0.2%。基于有效的疫情防控，6月租賃市場活動(dòng)恢復(fù)，受抑制的租賃需求逐漸釋放帶動(dòng)租金保持穩(wěn)定�！暗诙渭泄┑爻山欢嘧趦�(yōu)質(zhì)地塊，市場需求升溫促使高端項(xiàng)目加快入市步伐，預(yù)計(jì)未來一年高端住宅新增供應(yīng)維持平穩(wěn)�！泵钻柋硎荆骸罢哒{(diào)控頻次加快有效刺激觀望者入市購房，短期內(nèi)市場成交勢頭仍將保持強(qiáng)勁，或?qū)⑼苿?dòng)新房價(jià)格平穩(wěn)進(jìn)入上升通道�！�
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
