后疫情時代，各行各業(yè)開啟復(fù)工、復(fù)產(chǎn)、復(fù)市的步伐，市場活力重現(xiàn)，新賽道紛紛崛起。高力國際以專家視角，從樓宇經(jīng)濟、物流市場、資本發(fā)展、元宇宙應(yīng)用趨勢等方面進行深入解讀，洞悉行業(yè)新風(fēng)向，展望行業(yè)“疫”后新模式。
開場致辭 穩(wěn)中求進開新局（鄧懿君 高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理）
中國經(jīng)濟二季度經(jīng)歷疫情考驗“穩(wěn)”字當(dāng)頭，開辟新局
國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份我國的CPI同比上漲2.5%，PPI同比漲幅連續(xù)6個月回落。相比之下，歐美經(jīng)濟目前都在面臨增速放緩和通脹高企的“滯漲”局面，美國5月CPI同比上漲8.6%；根據(jù)一項初步估算，歐元區(qū)19個國家6月年化CPI同樣達到了8.6%。相對較小的通脹壓力也為中國經(jīng)濟的穩(wěn)增長贏得較大政策空間和回旋余地。
可喜的是，通過觀察前瞻性的經(jīng)濟指標(biāo)，我們已經(jīng)看到PMI制造業(yè)和非制造業(yè)在疫情結(jié)束后已經(jīng)快速回歸到50的榮枯線以上，再次說明中國經(jīng)濟自身沒有問題，當(dāng)全社會回到生產(chǎn)生活的正常狀態(tài)后，經(jīng)濟的活力立刻就被釋放出來了。
近半年的一系列宏觀政策凸顯了中國經(jīng)濟在復(fù)雜環(huán)境下的主動作為，整體政策既兼顧了短期穩(wěn)增長，也蘊含了中長期的發(fā)展目標(biāo)。疫情結(jié)束后，國務(wù)院及時發(fā)布了《扎實穩(wěn)住經(jīng)濟的一攬子政策》，政策的著力點精準(zhǔn)，意在打通產(chǎn)業(yè)鏈的堵點和痛點，通過促進投資和消費，創(chuàng)造更多需求，保障就業(yè)和民生。
隨著碳中和、新型城鎮(zhèn)化、生物醫(yī)藥、新基建、數(shù)字化轉(zhuǎn)型及消費復(fù)蘇等活躍產(chǎn)業(yè)板塊為經(jīng)濟增長注入新活力，我們認為中國經(jīng)濟增速在三季度將快速反彈，對中國經(jīng)濟的底蘊和韌性充滿信心。
乘風(fēng)破浪 中國樓宇經(jīng)濟展望（嚴區(qū)海 高力國際辦公樓服務(wù)部中國區(qū)董事總經(jīng)理）
穩(wěn)定經(jīng)濟增長是寫字樓市場需求復(fù)蘇的保障
截至二季度末，全國重點20個城市甲級寫字樓市場存量約7,700萬平方米。市場平均空置率維持在19.6%，平均凈有效租金為174.4元每月每平方米。當(dāng)前，僅北京和上海同時有著較高的租金水平和較為合理的空置率。
一季度，全國重點城市寫字樓租賃需求相對穩(wěn)定，但相較于去年同期水平均有所放緩。二季度受到疫情的影響，上海、北京等城市市場活躍度顯著降低。受到本地疫情影響較弱的城市如廣州、深圳等市場需求較一季度有所上漲。
從需求來源來看，上半年新增需求集中在金融、互聯(lián)網(wǎng)科技和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)。其中，金融類企業(yè)由于其較強的抗風(fēng)險性在今年上半年的需求中有所提升。在宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇的背景下，我們預(yù)計被壓抑的市場需求在下半年有望得到釋放。上海、深圳、廣州和成都在2022年已經(jīng)進入高供應(yīng)期，供給側(cè)的壓力預(yù)計使得市場空置率和租金承壓。
北京甲級寫字樓2022年上半年市場新增需求主要來源于金融類企業(yè)及國企。二季度受到疫情的影響，市場活躍度明顯下降，頭部互聯(lián)網(wǎng)公司的擴張速度明顯放緩，空置率出現(xiàn)了環(huán)比小幅上漲。二季度受到需求放緩的影響，整體市場租金出現(xiàn)小幅下滑。
受二季度疫情影響， 2022上半年上海辦公樓市場凈吸納量同比去年同期下降36%。第二季度，上海辦公樓市場成交活躍度大幅放緩，空置率微幅下降，租金持平。上海國有企業(yè)為小微企業(yè)和個體工商戶提供租金減免，企業(yè)對新辦公空間的選擇表現(xiàn)謹慎。
2022年上半年，廣州甲級寫字樓市場整體去化已基本回歸至疫情前水平。除了傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務(wù)行業(yè)外，互聯(lián)網(wǎng)科技是市場主要需求來源，上半年完成多個互聯(lián)網(wǎng)科技類大宗租賃成交。廣州甲級寫字樓市場進入新一輪供應(yīng)高峰，部分區(qū)域市場競爭加劇。
深圳甲級寫字樓市場需求在二季度陸續(xù)釋放，市場回暖態(tài)勢顯現(xiàn)。二季度度租金水平延續(xù)了自去年以來的平穩(wěn)走勢，空置率環(huán)比小幅下降。上半年大宗的租賃成交多來自于受疫情影響較小及寬松政策利好的傳統(tǒng)金融業(yè)。
2022年上半年，成都甲級寫字樓市場受國內(nèi)疫情反復(fù)和國際環(huán)境影響，市場需求放緩。第二季度全市迎來供應(yīng)高峰，多個高品質(zhì)甲級寫字樓入市，市場空置率上升，平均租金錄得環(huán)比微降。金融、互聯(lián)網(wǎng)科技及專業(yè)服務(wù)是前三大租賃需求主力。
2022年上半年，西安甲級寫字樓市場活躍度降低，整體需求放緩，市場無新增供應(yīng)，空置率較上年度末環(huán)比小幅下降，平均凈有效租金環(huán)比微降�；ヂ�(lián)網(wǎng)科技、專業(yè)服務(wù)及房地產(chǎn)和建筑依然是三大租賃需求主力。
聚智謀遠 中國物流市場的“疫”后新格局（王少華 高力國際產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)中國區(qū)高級董事）
“新變革、新形勢、新賽道”
后疫情時代，總體物流地產(chǎn)需求呈穩(wěn)定上升趨勢，物流地產(chǎn)市場格局隨著行業(yè)的發(fā)展而變化。
需求結(jié)構(gòu)方面，電商、第三方物流、零售、制造業(yè)為主要需求來源。多渠道電商平臺的崛起擴張、高附加值產(chǎn)品市場的迅猛發(fā)展，以及高技術(shù)制造業(yè)占比的提升，使得高標(biāo)倉與冷庫的需求均呈現(xiàn)快速增長，具備極大的發(fā)展空間。
市場環(huán)境方面，整體物流倉儲市場表現(xiàn)活躍，物流地產(chǎn)入局玩家漸趨多元，“物流+產(chǎn)業(yè)”成新發(fā)展趨勢。物流地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)出更加多元化的競爭格局，除了傳統(tǒng)的內(nèi)外資物流地產(chǎn)開發(fā)商，更多的電商及寄遞企業(yè)也開始布局自建倉儲。
資本投資方面，基于進一步增長的市場租賃需求以及有限的市場供應(yīng)，物流地產(chǎn)的投資回報率表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定，首批倉儲設(shè)施公募REITs表現(xiàn)趨好，資本流通性不斷加強，物流地產(chǎn)受到越來越多產(chǎn)業(yè)資本和投資基金的關(guān)注，冷鏈成為新的投資熱點。
新經(jīng)濟 新動能 聚焦資本發(fā)展新趨勢（顧立宇 高力國際資本市場及投資服務(wù)中國區(qū)副董事總經(jīng)理）
2022年上半年全國大宗交易市場依然活躍
2022年1-6月全國大宗交易成交總金額756億元。資產(chǎn)類別中包含物流、產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)的“新經(jīng)濟資產(chǎn)”成為境內(nèi)外機構(gòu)投資人的首選；公募REIT的成功發(fā)行及未來的擴容、擴募進一步加強了這一趨勢。
長租公寓結(jié)合國家的稅收優(yōu)惠政策，對投資人吸引力會進一步增加。已有投資人開始布局保障性住房、改造類項目及R4用地開發(fā)類項目。
寫字樓方面，自用買家為當(dāng)前寫字樓大宗交易市場注入了活力，主要涉及金融、能源及服裝紡織類行業(yè)。
元宇宙系列之從上海官宣元宇宙戰(zhàn)略說起（王政 高力國際咨詢服務(wù)中國區(qū)董事總經(jīng)理）
數(shù)字化轉(zhuǎn)型賦能實體經(jīng)濟全面升級
作為數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵載體，元宇宙已逐步進入頂層規(guī)劃的視野。截至2022年6月，全國已有7省17市地方政府發(fā)布元宇宙建設(shè)規(guī)劃，上海也將元宇宙列入重點切入的四個“新賽道”之首。
漕河涇元創(chuàng)、張江數(shù)鏈?zhǔn)巧虾ＨΥ蛟斓膬蓚�元宇宙特色園區(qū)；數(shù)智南大、G60松江信創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園定位數(shù)字經(jīng)濟特色園區(qū)。
未來，元宇宙將更廣泛地應(yīng)用于實體經(jīng)濟場景，從數(shù)智城市、賦能文旅和感知場景三個維度，自宏觀到微觀地全面滲透到入城市生活；這將不僅推動未來社會的高質(zhì)量發(fā)展，也賦予物業(yè)市場重要的創(chuàng)新契機。
各類地方、企業(yè)、園區(qū)、資產(chǎn)業(yè)主，如何抓準(zhǔn)元宇宙賽道的切入點，在產(chǎn)品打造、營銷創(chuàng)新和服務(wù)升級等方面上創(chuàng)新，將成為能否成功轉(zhuǎn)型，提質(zhì)增量發(fā)展的重要影響因素之一。
來源：高力國際
編輯：wangdc
