2022年第一季度市場依舊保持著不確定性，疫情反復(fù)給經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來挑戰(zhàn)，整體投資市場活躍度較低，哪個(gè)板塊物業(yè)成交最受關(guān)注？開發(fā)商如何面對融資難題？第一太平戴維斯近日發(fā)布中國投資市場2022第一季度報(bào)告，解析市場破局關(guān)鍵與潛在機(jī)遇。

　　過去12個(gè)月（截至2022年3月15日），中國大宗投資市場完成交易總額達(dá)人民幣3242億元，同比幾乎持平。寫字樓成交同比下降20%，其他物業(yè)類別成交額均出現(xiàn)同比上升。工業(yè)物業(yè)成交總額達(dá)人民幣980億元，占總成交額30%，占比較上期高出5個(gè)百分點(diǎn)。一線城市成交占比達(dá)63.6%。僅上海成交額同比上升12%，其余北京、廣州和深圳同比分別下降12%，45%和20%。

　　市場概況

　　面對疫情反復(fù)，經(jīng)濟(jì)增速放緩及大量新增供應(yīng)，投資者對包括寫字樓和零售等傳統(tǒng)物業(yè)投資仍慎之又慎。另一方面，住宅租賃市場不斷迎來政策紅利，預(yù)計(jì)該板塊在未來幾個(gè)季度將得到更多投資者的關(guān)注。

　　盡管融資環(huán)境自去年年末以來有所改善，但較多開發(fā)商，尤其是私企開發(fā)商對收購新地塊仍保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，特別是對三四線城市的地塊。2022年1月主要的98個(gè)城市中土地流拍數(shù)達(dá)25%，2月回落至10%左右。流拍地塊一般地理位置不佳、對買家要求較高，或者起拍價(jià)較高。而在核心一二線城市，由于其基本面更強(qiáng)，流動性更好，土拍競爭仍較激烈，但絕大多數(shù)買家都是受政府政策支持的國企開發(fā)商。

　　三大資產(chǎn)市場境遇不同

　　寫字樓資產(chǎn)遇冷，買家謹(jǐn)慎觀望

　　過去12個(gè)月內(nèi)（截至2022年3月15日）成交量同比下降20%，其中國內(nèi)買家占比82%。寫字樓成交額占總成交量41%，占比同比下降11個(gè)百分點(diǎn)。伴隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性以及城市新增供應(yīng)大量入市等因素，投資者對收購寫字樓保持謹(jǐn)慎態(tài)度，大部分的寫字樓收購都出于自用，買家背景包括政府相關(guān)機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)及生物制藥企業(yè)等，其根據(jù)各自需求及預(yù)算選擇不同的物業(yè)。

　　零售市場仍充滿挑戰(zhàn) 僅部分買家意向布局

　　成交量在過去12個(gè)月內(nèi)（截至2022年3月15日）同比上升15.9%，其中境內(nèi)買家占比達(dá)三分之二，主要成交包括平安保險(xiǎn)收購來福士資產(chǎn)包，交易完成后凱德置地仍為項(xiàng)目的運(yùn)營商。過去12個(gè)月最活躍的零售物業(yè)買家包括平安保險(xiǎn)、博楓及領(lǐng)展REIT。在目前疫情持續(xù)影響下，市場對品牌和顧客競爭愈發(fā)激烈，在這樣的背景下只有一些有豐富資產(chǎn)管理及商場運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的投資者在尋求擴(kuò)充資產(chǎn)組合的機(jī)會。

　　產(chǎn)業(yè)/物流物業(yè)蓬勃發(fā)展 大額資產(chǎn)包引關(guān)注

　　物流市場繼續(xù)實(shí)現(xiàn)快速增長，成交量同比上升20.7%，占總成交額30%。2022年ESR和GIC以人民幣45億元從DLJ收購一工業(yè)/物流資產(chǎn)包，其中包含位于大上海地區(qū)的11項(xiàng)資產(chǎn)，合計(jì)約55萬平方米。2022年投向中國市場的新基金大部分都意圖收購工業(yè)物業(yè)，其中華平、東久新宜、里昂證券和凱德置地都較為活躍。目前行業(yè)內(nèi)的頭部企業(yè)仍有很高的收購意愿，并尤其關(guān)注大額資產(chǎn)包的收購機(jī)會。

　　投資目的地

　　過去十二個(gè)月（截止2022年3月15日），一線城市成交額占總成交量63.6%。上海成交同比上升12%，而北京、廣州和深圳成交量同比分別下降12%，45%和20%，其中廣州的寫字樓和零售物業(yè)成交同比下降69%和54%。

　　非一線城市成交總額同比上升19%，大部分的增長來自于市場對非一線城市工業(yè)/物流資產(chǎn)的需求；而除非價(jià)格有很大折扣，大部分投資者對非一線城市寫字樓及零售物業(yè)仍較為謹(jǐn)慎。

　　受歡迎的二三線城市包括杭州、成都、南京、武漢和重慶。杭州是一線城市以外成交最活躍的城市，成交量同比上升約50%，寫字樓、工業(yè)/物流和酒店成交占比42%、29%、29%。其中大額成交包括融創(chuàng)以人民幣22億元收購杭州釣魚臺酒店及杭州民生金融中心。

　　市場展望

　　未來幾個(gè)季度投資市場預(yù)計(jì)仍將面臨不少挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)大部分的成交仍是工業(yè)/物流等收益穩(wěn)定的物業(yè)類別，而傳統(tǒng)商辦成交會集中在上海和北京等核心城市。受資金困擾的開發(fā)商可能會在短期內(nèi)繼續(xù)出售一些非核心資產(chǎn)，導(dǎo)致市場上有更多非核心資產(chǎn)的收購機(jī)會。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc