第一太平戴維斯發(fā)布《2022年第一季度成都房地產市場回顧及未來展望》報告：中優(yōu)戰(zhàn)略推動鹽市口商圈調改，豐富商業(yè)項目功能延伸消費場景；寫字樓市場方面，退租明顯以致市場凈吸納量下滑，能源與原材料行業(yè)增勢矚目。
零售物業(yè)市場
2022年第一季度位于成都西二環(huán)的藍潤摩里中心開業(yè)，全市購物中心新增供應量較去年同期有所減少，市場總存量達約695.6萬平方米。疫情的反復加大了經濟環(huán)境的不確定性，季內成都零售市場活躍度不高，全市購物中心平均空置率自2021年底停止下降開始上漲后，本季度繼續(xù)小幅上升，環(huán)比上漲0.4個百分點至約8.7%。購物中心首層平均租金與上季度基本持平，報人民幣約420元/平方米/月。
奢侈品品牌加碼布局展現(xiàn)對成都消費市場信心 本季度成都零售市場新增需求同比略有下降，需求來源仍以零售業(yè)態(tài)為主，其中新能源汽車品牌延續(xù)去年活躍態(tài)勢，季內繼續(xù)積極布局全市商場。服務業(yè)態(tài)在新增需求中的占比上升，休閑娛樂和親子設施類品牌需求增長較明顯。本季度的新增餐飲業(yè)態(tài)需求中，甜品烘焙類品牌的占比有較大增長，其中中式糕點品牌表現(xiàn)活躍。值得一提的是，眾多奢侈品品牌一季度加快在成都春熙路區(qū)域布局雙店，代表性案例包括國內第三家LV之家亮相遠洋太古里，Gucci新店入駐IFS，Balenciaga和Moynat新店進駐遠洋太古里，反應出該類品牌對春熙路區(qū)域的持續(xù)看好和對成都消費市場的長期信心。
中優(yōu)戰(zhàn)略推動鹽市口商圈調改《成都市中優(yōu)“十四五”規(guī)劃》發(fā)布以來，政府積極推進鹽市口在內的核心商圈的商業(yè)形態(tài)迭代和服務能力提升。鹽市口區(qū)域內正在調整升級的財富中心和仁恒置地廣場順應年輕化潮流化的市場趨勢，規(guī)劃了更多的生活方式類和體驗型業(yè)態(tài)；季內仁恒置地圍擋西南地區(qū)首家蔦屋書店，隨后開業(yè)僅半年的云泰天府紅啟動新一輪招商調整，區(qū)域的商業(yè)調改逐漸步入快車道。考慮到區(qū)域內公共機構林立，政治文化屬性突出，商圈的調改可以更多地思考如何融合城市公共服務功能延伸消費場景，豐富商業(yè)項目的業(yè)態(tài)構成和功能性，滿足區(qū)域多元客群的潛在需求。此外，基于該區(qū)域人流量大、區(qū)位門戶性突出的特點，打造地標性商業(yè)載體、多樣化商業(yè)形態(tài)、增強項目打卡屬性，可以進一步匯集人流，提升商圈人氣。
城市微更新拓寬成都商業(yè)想象空間 展望2022年，預計還將有約70萬平方米的購物中心進入成都零售市場，較大的新增供應量加上經濟大環(huán)境的不確定性，全市購物中心整體空置率短期內或較難迅速回落，預計以小幅振蕩為主。除此之外，為積極響應成都政府“十四五”期間城市有機更新的發(fā)展戰(zhàn)略，越來越多諸如白墻公園、祠堂街藝術社區(qū)、東山Re°est、L’est這樣小而有趣、空間靈活多樣的微更新商業(yè)項目即將進入市場。這些形態(tài)豐富多樣的消費新載體致力于打造富有創(chuàng)意和調性的生活社交空間，未來或將引領成都商業(yè)市場的發(fā)展，成為市場重要的活力來源。
甲級寫字樓市場
2022年第一季度，全市迎來傳化中心一個新項目入市，為市場帶來近6萬平方米的新增供應面積，推動全市甲級寫字樓存量超過354萬平方米。受到國際局勢復雜多變和疫情廣泛傳播的多重影響，成都甲級寫字樓新增租賃需求受到抑制的同時，退租面積漲幅明顯，以致本季度凈吸納量降至負2.7萬平方米，推動全市市場空置率上漲1.6個百分點至21.8%。在租戶普遍控制租賃成本的背景下，季內雖有個別樓宇上調物業(yè)費，但大部分業(yè)主方仍對費用調整持謹慎態(tài)度。租金方面，市場整體租金未發(fā)生明顯波動，全市平均租金約為人民幣100.3元每平方米每月。
租賃市場略顯疲軟 成交類型仍以辦公升級為主 本季度成都甲級寫字樓租賃市場延續(xù)去年第四季度的趨勢，新增租賃需求不足的同時退租面積大幅上漲，第一季度新增租賃面積環(huán)比、同比下降約1%和16%，同時退租面積環(huán)比、同比分別大幅上漲27%和38%，達到約19萬平方米。單就新增租賃成交類型而言，當前市場仍以存量客戶的辦公升級為主，占比高達40%。部分優(yōu)質租戶在不大幅增加租賃成本的前提下將辦公場所升級至品質更高的甲級樓宇。此外，本季度新設立企業(yè)的租賃需求小幅縮減，主要是由于當前疫情反復、經濟和國際局勢發(fā)展不樂觀，有意進入成都市場的外地企業(yè)決策更為審慎，決策時期較過往明顯拉長。
在市場整體需求緊縮的背景下城南各子市場韌性凸顯 在市場不確定性增加、需求側承壓的當下，城南各子市場的需求韌性和市場活力進一步顯現(xiàn)。本季度大源和金融城子市場共吸引了近41%的新增租賃面積，兩個子市場空置率均實現(xiàn)小幅回落；但是，以市中心為代表的傳統(tǒng)核心商務區(qū)延續(xù)去年下半年的趨勢，各子市場的空置率均不同幅度走高。其中，東大街及延線子市場本季度吸引近27%的新增租賃面積，但是由于該子市場退租面積漲幅較大，中小型消費者服務和信息技術企業(yè)出于控制租賃成本、辦公場所搬遷等原因退租情況明顯，以致東大街及延線子市場空置率環(huán)比上漲2.6個百分點。
能源與原材料行業(yè)成為增長新亮點 信息技術、金融依舊為季內新增租戶行業(yè)來源前兩位，占新增成交總面積約36%，專業(yè)服務行業(yè)位列第三，占比約12%。值得一提的是，能源與原材料行業(yè)的新增租賃面積環(huán)比上漲明顯，第一季度數(shù)家新能源企業(yè)達成一千平方米以上的大面積成交。在我國確立“2030年實現(xiàn)碳達峰”、“2060年實現(xiàn)碳中和”的國家頂層能源戰(zhàn)略目標后，新能源行業(yè)乘勢高速發(fā)展，能源與原材料行業(yè)在蓉辦公需求有望繼續(xù)保持增長。
展望2022年第二季度，成都甲級寫字樓市場預計將迎來供應小高峰，新增供應面積超過30萬平方米，主要位于東大街及延線、金融城和大源子市場，高品質樓宇項目的集中入市短期內將給市場空置率帶來上行壓力。2021年成都經濟總量位居全國第七，增速水平依舊處于全國第一梯隊，充分體現(xiàn)出現(xiàn)階段成都經濟發(fā)展韌性十足，同時政策面不斷釋放積極信號增強市場信心，從中長期來看，這些都將支撐成都甲級寫字樓市場的穩(wěn)步發(fā)展。
第一太平戴維斯華西區(qū)董事長胡裕華表示：“2022年成都政府提出堅持穩(wěn)中求進的發(fā)展總基調，著力增強投資、消費、外貿綜合效應，推動經濟實現(xiàn)質的穩(wěn)步提升和量的合理增長。在消費端,政府鼓勵積極探索疫情防控常態(tài)化下的新型消費模式，促進消費提升；此外，今年成都政府將加快建設區(qū)域經濟中心，建圈強鏈、完善產業(yè)體系，多舉措穩(wěn)定外資外貿、激發(fā)市場活力，有望為成都零售和寫字樓市場帶來更多發(fā)展機遇�！�
來源：第一太平戴維斯
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