第一太平戴維斯發(fā)布《2022年第一季度成都房地產(chǎn)市場回顧及未來展望》報告：中優(yōu)戰(zhàn)略推動鹽市口商圈調(diào)改，豐富商業(yè)項目功能延伸消費場景；寫字樓市場方面，退租明顯以致市場凈吸納量下滑，能源與原材料行業(yè)增勢矚目。
零售物業(yè)市場
2022年第一季度位于成都西二環(huán)的藍潤摩里中心開業(yè)，全市購物中心新增供應(yīng)量較去年同期有所減少，市場總存量達約695.6萬平方米。疫情的反復(fù)加大了經(jīng)濟環(huán)境的不確定性，季內(nèi)成都零售市場活躍度不高，全市購物中心平均空置率自2021年底停止下降開始上漲后，本季度繼續(xù)小幅上升，環(huán)比上漲0.4個百分點至約8.7%。購物中心首層平均租金與上季度基本持平，報人民幣約420元/平方米/月。
奢侈品品牌加碼布局展現(xiàn)對成都消費市場信心 本季度成都零售市場新增需求同比略有下降，需求來源仍以零售業(yè)態(tài)為主，其中新能源汽車品牌延續(xù)去年活躍態(tài)勢，季內(nèi)繼續(xù)積極布局全市商場。服務(wù)業(yè)態(tài)在新增需求中的占比上升，休閑娛樂和親子設(shè)施類品牌需求增長較明顯。本季度的新增餐飲業(yè)態(tài)需求中，甜品烘焙類品牌的占比有較大增長，其中中式糕點品牌表現(xiàn)活躍。值得一提的是，眾多奢侈品品牌一季度加快在成都春熙路區(qū)域布局雙店，代表性案例包括國內(nèi)第三家LV之家亮相遠洋太古里，Gucci新店入駐IFS，Balenciaga和Moynat新店進駐遠洋太古里，反應(yīng)出該類品牌對春熙路區(qū)域的持續(xù)看好和對成都消費市場的長期信心。
中優(yōu)戰(zhàn)略推動鹽市口商圈調(diào)改《成都市中優(yōu)“十四五”規(guī)劃》發(fā)布以來，政府積極推進鹽市口在內(nèi)的核心商圈的商業(yè)形態(tài)迭代和服務(wù)能力提升。鹽市口區(qū)域內(nèi)正在調(diào)整升級的財富中心和仁恒置地廣場順應(yīng)年輕化潮流化的市場趨勢，規(guī)劃了更多的生活方式類和體驗型業(yè)態(tài)；季內(nèi)仁恒置地圍擋西南地區(qū)首家蔦屋書店，隨后開業(yè)僅半年的云泰天府紅啟動新一輪招商調(diào)整，區(qū)域的商業(yè)調(diào)改逐漸步入快車道�？紤]到區(qū)域內(nèi)公共機構(gòu)林立，政治文化屬性突出，商圈的調(diào)改可以更多地思考如何融合城市公共服務(wù)功能延伸消費場景，豐富商業(yè)項目的業(yè)態(tài)構(gòu)成和功能性，滿足區(qū)域多元客群的潛在需求。此外，基于該區(qū)域人流量大、區(qū)位門戶性突出的特點，打造地標性商業(yè)載體、多樣化商業(yè)形態(tài)、增強項目打卡屬性，可以進一步匯集人流，提升商圈人氣。
城市微更新拓寬成都商業(yè)想象空間 展望2022年，預(yù)計還將有約70萬平方米的購物中心進入成都零售市場，較大的新增供應(yīng)量加上經(jīng)濟大環(huán)境的不確定性，全市購物中心整體空置率短期內(nèi)或較難迅速回落，預(yù)計以小幅振蕩為主。除此之外，為積極響應(yīng)成都政府“十四五”期間城市有機更新的發(fā)展戰(zhàn)略，越來越多諸如白墻公園、祠堂街藝術(shù)社區(qū)、東山Re°est、L’est這樣小而有趣、空間靈活多樣的微更新商業(yè)項目即將進入市場。這些形態(tài)豐富多樣的消費新載體致力于打造富有創(chuàng)意和調(diào)性的生活社交空間，未來或?qū)⒁I(lǐng)成都商業(yè)市場的發(fā)展，成為市場重要的活力來源。
甲級寫字樓市場
2022年第一季度，全市迎來傳化中心一個新項目入市，為市場帶來近6萬平方米的新增供應(yīng)面積，推動全市甲級寫字樓存量超過354萬平方米。受到國際局勢復(fù)雜多變和疫情廣泛傳播的多重影響，成都甲級寫字樓新增租賃需求受到抑制的同時，退租面積漲幅明顯，以致本季度凈吸納量降至負2.7萬平方米，推動全市市場空置率上漲1.6個百分點至21.8%。在租戶普遍控制租賃成本的背景下，季內(nèi)雖有個別樓宇上調(diào)物業(yè)費，但大部分業(yè)主方仍對費用調(diào)整持謹慎態(tài)度。租金方面，市場整體租金未發(fā)生明顯波動，全市平均租金約為人民幣100.3元每平方米每月。
租賃市場略顯疲軟 成交類型仍以辦公升級為主 本季度成都甲級寫字樓租賃市場延續(xù)去年第四季度的趨勢，新增租賃需求不足的同時退租面積大幅上漲，第一季度新增租賃面積環(huán)比、同比下降約1%和16%，同時退租面積環(huán)比、同比分別大幅上漲27%和38%，達到約19萬平方米。單就新增租賃成交類型而言，當前市場仍以存量客戶的辦公升級為主，占比高達40%。部分優(yōu)質(zhì)租戶在不大幅增加租賃成本的前提下將辦公場所升級至品質(zhì)更高的甲級樓宇。此外，本季度新設(shè)立企業(yè)的租賃需求小幅縮減，主要是由于當前疫情反復(fù)、經(jīng)濟和國際局勢發(fā)展不樂觀，有意進入成都市場的外地企業(yè)決策更為審慎，決策時期較過往明顯拉長。
在市場整體需求緊縮的背景下城南各子市場韌性凸顯 在市場不確定性增加、需求側(cè)承壓的當下，城南各子市場的需求韌性和市場活力進一步顯現(xiàn)。本季度大源和金融城子市場共吸引了近41%的新增租賃面積，兩個子市場空置率均實現(xiàn)小幅回落；但是，以市中心為代表的傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)延續(xù)去年下半年的趨勢，各子市場的空置率均不同幅度走高。其中，東大街及延線子市場本季度吸引近27%的新增租賃面積，但是由于該子市場退租面積漲幅較大，中小型消費者服務(wù)和信息技術(shù)企業(yè)出于控制租賃成本、辦公場所搬遷等原因退租情況明顯，以致東大街及延線子市場空置率環(huán)比上漲2.6個百分點。
能源與原材料行業(yè)成為增長新亮點 信息技術(shù)、金融依舊為季內(nèi)新增租戶行業(yè)來源前兩位，占新增成交總面積約36%，專業(yè)服務(wù)行業(yè)位列第三，占比約12%。值得一提的是，能源與原材料行業(yè)的新增租賃面積環(huán)比上漲明顯，第一季度數(shù)家新能源企業(yè)達成一千平方米以上的大面積成交。在我國確立“2030年實現(xiàn)碳達峰”、“2060年實現(xiàn)碳中和”的國家頂層能源戰(zhàn)略目標后，新能源行業(yè)乘勢高速發(fā)展，能源與原材料行業(yè)在蓉辦公需求有望繼續(xù)保持增長。
展望2022年第二季度，成都甲級寫字樓市場預(yù)計將迎來供應(yīng)小高峰，新增供應(yīng)面積超過30萬平方米，主要位于東大街及延線、金融城和大源子市場，高品質(zhì)樓宇項目的集中入市短期內(nèi)將給市場空置率帶來上行壓力。2021年成都經(jīng)濟總量位居全國第七，增速水平依舊處于全國第一梯隊，充分體現(xiàn)出現(xiàn)階段成都經(jīng)濟發(fā)展韌性十足，同時政策面不斷釋放積極信號增強市場信心，從中長期來看，這些都將支撐成都甲級寫字樓市場的穩(wěn)步發(fā)展。
第一太平戴維斯華西區(qū)董事長胡裕華表示：“2022年成都政府提出堅持穩(wěn)中求進的發(fā)展總基調(diào)，著力增強投資、消費、外貿(mào)綜合效應(yīng)，推動經(jīng)濟實現(xiàn)質(zhì)的穩(wěn)步提升和量的合理增長。在消費端,政府鼓勵積極探索疫情防控常態(tài)化下的新型消費模式，促進消費提升；此外，今年成都政府將加快建設(shè)區(qū)域經(jīng)濟中心，建圈強鏈、完善產(chǎn)業(yè)體系，多舉措穩(wěn)定外資外貿(mào)、激發(fā)市場活力，有望為成都零售和寫字樓市場帶來更多發(fā)展機遇。”
來源：第一太平戴維斯
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