當前，我國經濟尚處于疫情沖擊后的恢復階段，商業(yè)地產作為國內消費和服務升級的重要載體，在提振消費市場和促進經濟結構轉型中將發(fā)揮重要作用。在新形勢下，商業(yè)地產企業(yè)應強化經營管理水平，增強風險意識，適應新的外部環(huán)境與消費特征，主動作為，實現(xiàn)高質量發(fā)展。
2022年，中指研究院結合在商業(yè)地產領域多年的研究積累與數據基礎，啟動“2022中國商業(yè)地產百強企業(yè)”研究，發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、成長潛力大、經營穩(wěn)健、社會責任感強的優(yōu)秀商業(yè)地產企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)在客觀認識商業(yè)地產發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)變化趨勢的基礎上，不斷提高企業(yè)管理運營水平，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
主要研究成果
2021年，我國經濟保持穩(wěn)步恢復態(tài)勢，但面臨新的下行壓力。2021年，我國實現(xiàn)GDP總額114萬億元，同比增長8.1%，兩年平均增長5.1%，但國內部分地區(qū)受疫情、汛情沖擊，四季度經濟下行壓力進一步凸顯。消費市場整體穩(wěn)步恢復，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額44.1萬億元，同比增長12.5%，兩年平均增長3.9%，但部分接觸式、聚集性服務消費受沖擊較大。
辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資開工偏弱。2021年，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額分別為5974和12445億元，同比分別下降8.0%和4.8%；新開工面積分別為5224萬平方米和14106萬平方米，同比分別下降20.9%和21.7%。
2021年，房地產行業(yè)步入深度調整階段，行業(yè)發(fā)展由增量為主轉向增量存量并重階段。房地產企業(yè)原有的高負債、高杠桿、高周轉模式已不再適應當前的行業(yè)環(huán)境，企業(yè)由“開發(fā)商”向“服務商”轉變成為必然趨勢。在“共同富�！迸c“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，國內消費市場仍有較大空間，以運營為核心、能夠提供持續(xù)現(xiàn)金流的商業(yè)地產業(yè)務或將成為部分房企發(fā)展的“第二增長曲線”。
商業(yè)地產百強代表企業(yè)在過去一年穩(wěn)健發(fā)展、提質增效、主動作為，整體表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)大勢。一方面，商業(yè)地產進入存量時代，商業(yè)地產百強代表企業(yè)審慎拿地、合理布局，并通過輕資產運營、收并購等方式多渠道拓規(guī)模、穩(wěn)增長；另一方面，代表企業(yè)加大數字化轉型力度，著力提升運營管理能力，打造以“智慧商業(yè)”為核心的企業(yè)競爭力，并進行產品與服務升級，提升客戶體驗，進一步優(yōu)化租戶結構，保障穩(wěn)健運營。
未來，隨著行業(yè)由增量開發(fā)逐漸向存量服務與運營轉變，預計將會有更多企業(yè)加大對商業(yè)地產業(yè)務的投入與關注，激發(fā)商業(yè)地產行業(yè)活力，推動行業(yè)實現(xiàn)快速發(fā)展。
規(guī)模表現(xiàn)
·經營性物業(yè)持有及運營規(guī)模同比保持增長 但增速回落1.0個百分點至13.7%
商業(yè)地產百強代表企業(yè)經營性物業(yè)持有及運營面積均值及同比增速
受局部疫情沖擊等多重因素影響，商辦市場供需兩端均偏弱，而商業(yè)地產百強代表企業(yè)憑借較強的運營能力及資金優(yōu)勢，經營性物業(yè)持有及運營規(guī)模保持增長態(tài)勢，但增速小幅放緩。2021年，商業(yè)地產百強代表企業(yè)經營性物業(yè)持有及運營面積均值為464.6萬平方米，同比增長13.7%，增幅較2020年收窄1.0個百分點。
在規(guī)模拓展過程中，代表企業(yè)不斷完善產品線體系，通過升級原有產品系列、開發(fā)新產品、強化IP建設等方式，打造多層次、差異化的產品體系，以覆蓋更多消費群體、適應更廣泛的市場、提升產品力和品牌價值，推動規(guī)模擴張。
·低基數下，百強代表企業(yè)經營性物業(yè)租金及運營服務收入同比增速回升至20.2%
商業(yè)地產百強代表企業(yè)經營性物業(yè)租金及運營服務收入均值及同比增速
注:2021年，萬達商管全面實施輕資產戰(zhàn)略，收入統(tǒng)計口徑由萬達廣場租金收入變?yōu)橹楹Ｈf達商管商業(yè)運營服務收入
隨著疫情進入常態(tài)化防控階段，2020年廣泛采取的租金減免政策逐步退出，2021年，百強代表企業(yè)經營性物業(yè)租金及運營服務收入均值為28.7億元，在上年低基數下，同比增長20.2%，兩年平均增長12.1%。
·深耕核心一二線并適度下沉城市群優(yōu)質三四線城市，助力企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模擴張
從商業(yè)地產百強代表企業(yè)布局策略來看，企業(yè)更青睞于布局經濟發(fā)達、消費需求強勁的一二線城市。值得注意的是，在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，隨著核心城市群規(guī)劃落地實施，城市群內部大中小城市更加互聯(lián)互通、協(xié)調發(fā)展，部分較為發(fā)達的三四線城市在居民收入、消費能力、消費意愿等方面與一二線城市的差距不斷縮小，消費下沉趨勢更加明顯，這部分城市商業(yè)地產市場存在發(fā)展機會。部分代表企業(yè)適度加大在強三四線城市的布局力度，實現(xiàn)規(guī)�？焖贁U張。
從區(qū)域分布來看，代表企業(yè)充分把握長三角、珠三角等核心城市群的市場機遇，采取區(qū)域深耕策略，持續(xù)鞏固在重點區(qū)域領先地位的同時，向其他優(yōu)勢區(qū)域拓展。
成長性
·300城商辦用地供需規(guī)模均下降 代表企業(yè)拿地趨謹慎
2021年，受多重因素疊加影響，房地產行業(yè)進入調整通道，企業(yè)資金回籠明顯受阻，疊加部分企業(yè)債務違約導致行業(yè)信用受損，企業(yè)融資不暢，資金壓力明顯增加下，房企拿地趨于謹慎；同時，商辦市場整體存量較大，進一步制約商辦用地市場的活躍度。
2017-2021年300城商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積
2021年，300城商辦用地推出及成交規(guī)模同比均下降，但成交降幅小于住宅用地市場。2021年，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。盡管商辦用地供需規(guī)模均下降，但成交降幅小于同期住宅用地市場（2021年300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降23.8%），在市場下行階段，商辦用地市場表現(xiàn)略好于住宅用地市場。
商業(yè)地產百強代表企業(yè)新增商辦用地（全口徑）分布
*拿地企業(yè)以地產母公司為主，數據按母公司統(tǒng)計
在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業(yè)地產企業(yè)投資布局更趨謹慎。2021年，商業(yè)地產百強代表企業(yè)平均新增純商辦用地規(guī)模較2020年明顯收縮。從新增商辦用地分布看，百強代表企業(yè)新增商辦用地在一線城市的占比下降1.8個百分點至2.3%，二線城市占比下降0.8個百分點至47.4%，三四線城市占比增加2.6個百分點至50.3%。
·百強代表企業(yè)積極推進輕資產業(yè)務模式 加速優(yōu)質項目儲備
運營水平對商業(yè)地產項目的成功至關重要，然而目前市場上仍有眾多缺乏商業(yè)綜合體運營經驗的開發(fā)商，對于自身開發(fā)的商業(yè)項目，他們更傾向于委托經驗豐富或具有品牌影響力的商業(yè)運營服務商為其提供專業(yè)化服務。同時，在行業(yè)競爭日趨激烈的情況下，市場上有眾多同質化現(xiàn)象嚴重、核心競爭力不突出的存量項目亟待改造。
從外部需求看，商業(yè)運營服務市場廣闊，為頭部企業(yè)拓展第三方項目提供了機遇。從內部發(fā)展看，由于不需要投入大量的資金獲取土地并持有項目，越來越多的企業(yè)認識到輕資產運營模式在降低資本開支、優(yōu)化資源配置方面的優(yōu)勢，發(fā)展輕資產業(yè)務基本成為行業(yè)共識。
此外，通過收并購進行資本整合是商業(yè)地產企業(yè)拓展管理規(guī)模的另一種常見方式。2021年，房地產市場進入調整期，部分房企為緩解資金壓力選擇出售優(yōu)質商業(yè)資產，收并購市場上優(yōu)質標的增加，部分企業(yè)抓住此窗口期，實現(xiàn)規(guī)模擴張。同時國內大宗交易市場活躍度有所提升，部分企業(yè)選擇引資本入局，與資管機構共同設立并購基金進行項目收購。
經營質量
百強代表企業(yè)重點項目平均出租率回升至92.1%，運營情況較上年略有好轉，但經營壓力仍較大
商業(yè)地產百強代表企業(yè)重點項目平均出租率
百強代表企業(yè)著力提升項目經營品質，重點項目的經營情況整體保持穩(wěn)定，平均出租率小幅提升。2021年，商業(yè)地產百強代表企業(yè)重點項目經營情況穩(wěn)定，平均出租率為92.1%，較2020年上升0.8個百分點。
·商業(yè)經營：數字化向深度運營思維轉變 專屬IP打造與大會員系統(tǒng)提升消費者粘性
在十四五“共同富裕”與“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，擴內需、促消費成為國家戰(zhàn)略。2021年，從中央到地方，針對消費市場供需兩端的發(fā)展規(guī)劃、扶持政策和措施等持續(xù)發(fā)力，促進消費市場恢復，提升商業(yè)市場活力。新形勢帶來新挑戰(zhàn)和新機遇，行業(yè)和市場變化推動商業(yè)地產企業(yè)以創(chuàng)新促發(fā)展，不斷提升項目運營能力和企業(yè)經營能力。
面對新時期和新變化，商業(yè)地產百強代表企業(yè)以“用戶體驗”為核心，通過專屬IP打造等方式提升消費者粘性，并以科技賦能智慧運營，推進數字化平臺建設，實現(xiàn)從消費者、租戶到運營商的數據打通，形成多方聯(lián)結的運營閉環(huán)，提升運營能力。
·寫字樓經營：租賃需求有所恢復，但部分城市空置率仍高，企業(yè)通過完善服務體系提升租戶穩(wěn)定性
2020-2021年全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環(huán)比變化圖片
根據中指研究院發(fā)布的中國寫字樓租金指數，2021年，全國15個重點城市主要商圈寫字樓平均租金整體企穩(wěn)，三季度起租金連續(xù)兩個季度小幅上漲。2021年，宏觀經濟的恢復為服務業(yè)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境，進而對寫字樓市場形成支撐，但同時，受新增供應增加、疫情期間被抑制的租賃需求已逐步釋放完成等多重因素影響，部分城市寫字樓依舊面臨空置壓力。在這種情況下，寫字樓運營企業(yè)著力建設多元服務體系，通過“內容+服務”激活寫字樓需求潛力，促進老租戶穩(wěn)定續(xù)租，并吸引具有升級辦公條件或拓展辦公空間需求的新租戶，實現(xiàn)在管寫字樓的穩(wěn)定運營。
穩(wěn)健性
·資產負債率均值為70.6% 償債能力保持平穩(wěn)
商業(yè)地產百強代表企業(yè)2017-2021年資產負債率均值圖片
商業(yè)地產百強代表企業(yè)資產負債率小幅下降，位于合理區(qū)間。2021年，商業(yè)地產百強代表企業(yè)資產負債率均值為70.6%，較2020年小幅下降0.7個百分點�？傮w來看，商業(yè)地產百強代表企業(yè)積極降負債的同時，通過穩(wěn)步的規(guī)模擴張和高質量運營帶來的收入提升擴大資產規(guī)模，實現(xiàn)穩(wěn)健經營。
商業(yè)地產百強代表企業(yè)2017-2021年流動比率與速動比率均值圖片
百強代表企業(yè)短期償債能力保持穩(wěn)定。從短期償債能力來看，2021年，商業(yè)地產百強代表企業(yè)的流動比率和速動比率分別為1.47和0.65，較上年分別上升0.04和0.06，基本保持穩(wěn)定�！肮芾砑t利”時代，代表企業(yè)為實現(xiàn)降負債和促發(fā)展的雙重目標，通過做優(yōu)做強經營性不動產業(yè)務實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，增強短期抗風險能力。
·類REITs和CMBS/CMBN發(fā)行小幅縮量 底層資產中辦公類物業(yè)占比提升
商業(yè)地產百強代表企業(yè)2020-2021年發(fā)債利率均值圖片
2021年，房地產行業(yè)融資監(jiān)管較嚴，從政策走向來看，房地產金融審慎管理主線不變，下半年，房地產市場下行壓力明顯增加，中央及各部委釋放融資邊際改善的積極信號，對以往部分執(zhí)行過嚴的政策進行糾偏。盡管融資難度有所上升，但穩(wěn)健型企業(yè)融資優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)，企業(yè)信用債融資成本小幅下降。
2017-2021年類REITs和CMBS/CMBN產品發(fā)行量圖片
同時，發(fā)行以商業(yè)地產項目為底層資產的資產證券化產品成為企業(yè)融資的重要途徑之一。2017年-2020年，類REITs和CMBS/CMBN產品發(fā)行量呈逐年增長趨勢，2021年，受融資監(jiān)管嚴格等因素影響，類REITs產品和CMBS/CMBN產品發(fā)行金額共計1527億元，同比下降9.4%。
2021年類REITs和CMBS/CMBN按底層資產細分發(fā)行量占比圖片
注：統(tǒng)計數據包含所有企業(yè)口徑，其他類包含產業(yè)園區(qū)、物流倉儲、基礎設施等類型
從底層資產來看，零售物業(yè)、辦公物業(yè)、商業(yè)綜合體依舊是發(fā)行數量最多的資產類型。其中，以辦公物業(yè)為底層資產的產品發(fā)行量為418億，占總發(fā)行量的27.4%，占比較2020年上升超10個百分點。
商業(yè)地產發(fā)展趨勢與展望
消費中心城市建設加快
核心一二線及城市群強三線城市 商業(yè)地產市場仍有空間
零售商業(yè)：熱點一二線及城市群強三線城市居民收入水平高，購買力強，商業(yè)發(fā)展?jié)摿ν怀?/P>
近年來，我國建設國際消費中心城市的步伐逐漸加快，在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，建設國際消費中心城市有助于城市聚集新的消費資源，發(fā)揮區(qū)域引領帶動作用，推動區(qū)域消費市場發(fā)展。未來，隨著核心一二線城市建設國際消費中心城市的進程加快，其消費市場或將進一步發(fā)展壯大，商業(yè)地產市場也將具備更大發(fā)展空間。
近年來，商業(yè)地產市場逐漸進入存量時代，但針對不同城市、不同區(qū)域，商業(yè)地產發(fā)展的特征也存在差異。一線城市購物中心規(guī)模已較大，市場未來或將更加依賴運營，二線城市展現(xiàn)出存量與增量并行快速發(fā)展的格局，三四線城市當前人均購物中心面積仍較小，未來具備一定增長空間。對于企業(yè)來說，未來對于三四線城市商業(yè)地產的布局應關注人口規(guī)模大、消費能力強的重點城市，避免盲目擴張。
寫字樓：一二線城市第三產業(yè)發(fā)達，“十四五”時期數字經濟發(fā)展提速，或推動寫字樓需求增長
經濟發(fā)展，尤其是第三產業(yè)發(fā)展是城市辦公樓需求增長的主要推動因素，第三產業(yè)規(guī)模大、發(fā)展水平高的一二線城市辦公樓市場具備發(fā)展空間。但同時也要注意到，近年來我國寫字樓市場迎來新一輪調整期，部分城市過去幾年寫字樓供應量持續(xù)增加，但需求增長乏力，市場呈現(xiàn)供過于求的局面。因此，企業(yè)應側重核心城市的核心資產，重點關注人口和經濟具備較強支撐，未來辦公樓市場需求旺盛的城市，或潛在供應量較小，且第三產業(yè)尤其是高技術服務業(yè)發(fā)展相對較好的城市。
頭部企業(yè)繼續(xù)分拆商管業(yè)務獨立上市
運營能力價值兌現(xiàn)
近年來，中國消費市場總量穩(wěn)定增長，需求持續(xù)升級，消費者對優(yōu)質商業(yè)項目的需求增加，運營管理在商業(yè)項目生命周期中的作用凸顯，商業(yè)運營管理服務具備較好的發(fā)展空間。同時，由于商業(yè)運營管理服務行業(yè)從技術經驗、品牌影響力、人才儲備等方面都具有較高的進入壁壘，頭部企業(yè)價值凸顯，受到資本市場青睞，走上將商管業(yè)務分拆上市的道路。
長期來看，商業(yè)運營管理服務市場仍有較大發(fā)展空間，日益?zhèn)�性化的消費需求也推動商業(yè)地產企業(yè)更加注重向縱深方向打磨產品，預計未來市場上或將會涌現(xiàn)更多優(yōu)秀的商管公司，商管業(yè)務分拆上市潮或將持續(xù)，推動企業(yè)拓寬融資渠道的同時提升市場化能力，獲得更好成長。
房企探索新模式
轉型商業(yè)運營服務商恰逢其時
2021年，房地產市場進入深度調整通道，在以“穩(wěn)”為主基調的行業(yè)大勢下，房企過去依靠“高杠桿、高負債、高周轉”的“規(guī)模紅利”時代已經過去。未來，房企需要對開發(fā)主業(yè)強化降本增效的同時，逐步向“服務商”轉型，而商業(yè)運營管理則是過去房企業(yè)務經驗積累較多的領域之一。在“共同富�！迸c“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，國內消費市場需求有望持續(xù)擴大，商業(yè)地產業(yè)務或將成為部分房企業(yè)務發(fā)展的“第二增長曲線”。
“十四五”時期，我國將著力提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質量，城市發(fā)展與商業(yè)環(huán)境升級具有相得益彰、共生共榮的關系，疊加中央探索新的發(fā)展模式要求下，相關配套政策或持續(xù)跟進。未來幾年，預計我國商業(yè)地產市場發(fā)展空間仍較大，是房企布局或強化商業(yè)地產業(yè)務的好時機，已經布局商業(yè)地產業(yè)務并發(fā)展較為成熟的頭部企業(yè)，先發(fā)優(yōu)勢或更加明顯。
結語
2021年，中國經濟保持恢復發(fā)展，消費市場規(guī)模穩(wěn)步擴大，但新冠肺炎疫情仍在持續(xù)，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻。同時，房地產行業(yè)進入深度調整階段，行業(yè)轉型勢在必行。面對復雜多變的外部環(huán)境，商業(yè)地產企業(yè)在過去一年緊抓疫情后的消費恢復期，主動作為，提升運營能力，以適應新時期的消費新需求。
2022年是黨的二十大召開之年，盡管疫情影響仍在持續(xù)，但我國經濟長期向好的基本面沒有改變，消費升級趨勢沒有改變。在外部環(huán)境復雜多變與行業(yè)轉型的關鍵之年，商業(yè)地產百強企業(yè)應積極把握行業(yè)變化、強化運營能力，挖掘新增長點，保障自身穩(wěn)健經營的同時引領商業(yè)地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
