卷首語
邁入高質(zhì)量發(fā)展的新時代
2017年，黨的十九大報告提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這49個字，成為了房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的總綱領(lǐng)。以此為指導(dǎo)，近五年來，房地產(chǎn)長效機(jī)制逐步建立和完善。
行業(yè)運行邏輯也隨之發(fā)生根本改變，呈現(xiàn)“五化”趨勢：一是去金融化，企業(yè)端要求房企保持適度杠桿，不能過度借貸；消費端也不能把房子作為金融產(chǎn)品，而要回歸居住本質(zhì)。二是制造業(yè)化，土地紅利不再、利潤下行，必須用制造業(yè)思維和精益管理的理念，不斷提升效益。三是極致專業(yè)化，“房子是用來住的”定位下，房企需要更加專業(yè)，產(chǎn)品和服務(wù)都要做到最好。四是功能民生化，民生保障是最根本的，各大房企，尤其是央企，要廣泛參與到保障房、社區(qū)建設(shè)、基層治理當(dāng)中，發(fā)揮責(zé)任擔(dān)當(dāng)。五是競爭格局加劇分化，信用和專業(yè)能力將成為最核心的競爭力，強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱，行業(yè)門檻也會越來越高。
房企要順應(yīng)行業(yè)新的運行規(guī)則和“五化”趨勢，必須走高質(zhì)量發(fā)展之路：
其一，高質(zhì)量發(fā)展必須回歸本原。習(xí)近平總書記指出：“必須把促進(jìn)全體人民共同富裕作為為人民謀幸福的著力點。”在房地產(chǎn)領(lǐng)域，共同富裕對應(yīng)的是“住有所居”�！胺孔〔怀础敝�，房地產(chǎn)行業(yè)也要回歸實體經(jīng)濟(jì)本原。
其二，高質(zhì)量發(fā)展必須貫徹“三穩(wěn)”�；仡�2021年，在政策疊加效應(yīng)下，客戶預(yù)期迅速改變，市場從7月份開始急轉(zhuǎn)直下，并與行業(yè)出清形成共振，匯集成一股勢大力沉的量價下行之勢。今年一季度，市場延續(xù)下行，加上疫情影響，客戶信心嚴(yán)重不足，連續(xù)四年的“箱體運行”被擊破。
“三重壓力”同樣在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得淋漓盡致，信心嚴(yán)重不足是最深層次的因素：一是個別企業(yè)暴雷事件嚴(yán)重沖擊房地產(chǎn)市場和資本市場的信心，導(dǎo)致信任度缺失；二是一二手房全面限價，封閉了房價上升空間，加上房地產(chǎn)稅的利劍高懸，客戶購買邏輯根本改變，對穩(wěn)市政策的反應(yīng)邊際減弱；三是客戶收入預(yù)期和購買力下降，使房地產(chǎn)市場承壓，而市場下行又對經(jīng)濟(jì)和財政形成慣性壓力。只有切實、加快落實中央各項會議精神，加大穩(wěn)市和糾偏力度，才能避免陷入“房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)相互推動下跌的負(fù)面螺旋”，確保實現(xiàn)“三穩(wěn)”。
其三，高質(zhì)量發(fā)展要求房企轉(zhuǎn)向“內(nèi)生式發(fā)展”，加快探索新的發(fā)展模式。從本輪行業(yè)出清來看，違約和評級下調(diào)導(dǎo)致企業(yè)主體信用喪失，“融銷雙殺”接踵而至，穩(wěn)健的財務(wù)風(fēng)格至關(guān)重要。此外，房企構(gòu)建“動態(tài)能力”，減少路徑依賴愈發(fā)重要�！皠討B(tài)能力”要求房企根據(jù)經(jīng)營環(huán)境變化與風(fēng)險，不斷進(jìn)行改革與經(jīng)營模式再造。當(dāng)前形勢下，特別強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)政策研究與適應(yīng)，提高對政策的領(lǐng)悟力和判斷力，并轉(zhuǎn)化為企業(yè)體系化的執(zhí)行力，這將成為房企必備的核心競爭力。在新發(fā)展模式方面，租購并舉帶來新的發(fā)展機(jī)遇：在土地成本大幅下降和公募REITs退出的加持下，保障性租賃住房（R4地塊）的商業(yè)模式基本成立。加上早前放開REITs的物流和產(chǎn)業(yè)園等，房企在經(jīng)營性物業(yè)的發(fā)展道路上可以走得更遠(yuǎn)。
其四，高質(zhì)量發(fā)展更強(qiáng)調(diào)聚焦高能級城市、確定性區(qū)域市場。我們在2017年提出了“峰值時代”，并連續(xù)得到市場驗證。在租購并舉的新發(fā)展格局下，商品房比例下降，商品房市場規(guī)模減少，進(jìn)入減量發(fā)展時代。從生命周期看，房地產(chǎn)行業(yè)仍處成熟期，人口持續(xù)流入、基本面向好的大中城市，市場有望保持成長。從人均居住面積、人均住宅商品化率來看，“住得新”“住得好”的改善需求將釋放得更加明顯。
本輪限價疊加市場深度下行，大中城市的有效市場邊界持續(xù)收縮。2017年外溢需求高位時，多數(shù)城市的市場邊界大于行政邊界；及至今年，多數(shù)城市的市場邊界已明顯小于行政邊界，只有距離特別近的區(qū)域才會超出行政邊界。在此背景下，城市的價格體系正在重構(gòu)（包括地價），將以核心區(qū)最新價格（一手房限價、二手房限價、市場真實交易價的孰低原則）為坐標(biāo)。刪繁就簡三秋樹，領(lǐng)異標(biāo)新二月花。房企要精準(zhǔn)研判，聚焦擅長的領(lǐng)域和市場，緊抓結(jié)構(gòu)性機(jī)會。
其五，高質(zhì)量發(fā)展要融合新發(fā)展理念，主動融入國家發(fā)展大局。資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的亂象已有效遏制，房地產(chǎn)與科技創(chuàng)新之間也不存在互相擠壓。相反，越來越多的優(yōu)秀房企勇當(dāng)產(chǎn)業(yè)鏈鏈長，加大在碳中和、科技創(chuàng)新等領(lǐng)域的投入。
一花獨放不是春！讓我們攜手共進(jìn)、踔厲奮發(fā)，充分發(fā)揮行業(yè)擔(dān)當(dāng)，堅持“房住不炒”，聚焦高質(zhì)量發(fā)展，推動行業(yè)回歸實體經(jīng)濟(jì)本原，為穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)“租購并舉”“住有所居”做出更大的、應(yīng)有的貢獻(xiàn)！
第一章
行業(yè)的重新定位
POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS
2021年是房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯和運行規(guī)則發(fā)生深刻變化的一年，陸續(xù)出臺與實施房企“三道紅線”、銀行“貸款集中度管理”、土地出讓“兩集中”、二手房指導(dǎo)價等政策。此外，房地產(chǎn)稅的試點工作也在有序準(zhǔn)備之中。
十九大以來，中央分別從金融端、供給端、需求端、稅收端等四個端口發(fā)力，不斷建立和完善房地產(chǎn)長效機(jī)制。房地產(chǎn)長效機(jī)制的最終形成，有利于遏制投機(jī)投資需求，支持和滿足商品房市場的合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；有利于規(guī)范行業(yè)、良性循環(huán)，推動行業(yè)去金融化，回歸民生保障屬性；有利于宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行，在與經(jīng)濟(jì)、社會的良性互動上發(fā)揮更大的作用；有利于實現(xiàn)全體人民共同富裕、“住有所居”的目標(biāo)。
一、“房住不炒”之下，房地產(chǎn)業(yè)回歸實體經(jīng)濟(jì)本原
房地產(chǎn)回歸居住屬性，是實體經(jīng)濟(jì)的集合體。2017年，國家統(tǒng)計局曾指出：“房地產(chǎn)如果是炒買炒賣，就不屬于實體經(jīng)濟(jì)。但是，房子如果只是用來住的，房地產(chǎn)自身需要磚瓦沙石，就是實體經(jīng)濟(jì)。”商品房的建造過程，就是實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品的“組裝”過程。上游的鋼鐵、建材，下游的家具、家電，以及裝飾裝修、物流等等，都是不折不扣的實體經(jīng)濟(jì)。在“房住不炒”的長期堅持下，房地產(chǎn)投機(jī)投資需求基本退出，房屋回歸居住屬性，房地產(chǎn)行業(yè)回歸實體經(jīng)濟(jì)本原，是實體經(jīng)濟(jì)的最重要的組成部分之一。
房地產(chǎn)是穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需的關(guān)鍵力量，是我國支柱產(chǎn)業(yè)。2021年全國一二手住房合計銷售額超過23萬億元，多年來一直是我國居民最大內(nèi)需市場。同時，住房消費帶動了家具、家電、紡織、裝修裝飾等一系列相關(guān)消費，2021年家具行業(yè)規(guī)模超8000億，家電行業(yè)規(guī)模超1.7萬億，房地產(chǎn)業(yè)帶動了多個千億、萬億級相關(guān)行業(yè)增長。2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值7.76萬億，對GDP貢獻(xiàn)率6.8%，如果將房地產(chǎn)上下游涉及的50多個行業(yè)增加值合計，對GDP增長的貢獻(xiàn)率接近20%。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，通過充分釋放居民住房消費，可以形成龐大的內(nèi)需市場，為構(gòu)筑“內(nèi)循環(huán)、雙循環(huán)的新格局”提供重要支撐。
我國房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)仍有提升空間。對比發(fā)達(dá)國家，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重并不算突出，以人均GDP突破1萬美元為時間節(jié)點，我國房地產(chǎn)業(yè)占比較美國、日本等分別低2個百分點、1.7個百分點。
二、“三穩(wěn)”的迫切性凸顯，避免陷入“負(fù)面螺旋”
2017-2020年，樓市運行連續(xù)四年呈現(xiàn)穩(wěn)定的“箱體運行”。成交量小幅波動，全國商品房成交面積月度同比波動不超10%；房價平穩(wěn)增長，不再大漲大跌，70個重點城市中，新房月度環(huán)比下跌城市一般都在35個以內(nèi)。
2021年，由于政策疊加效應(yīng)，伴隨行業(yè)出清壓力，市場向下?lián)羝葡潴w，出現(xiàn)超預(yù)期下跌。從保利來訪數(shù)據(jù)看，上半年周度盤均來訪80-100組，下半年周度盤均來訪50-60組，呈現(xiàn)斷崖式下滑，環(huán)比下降38%，同比下降33%，反映出整體市場信心嚴(yán)重不足。從全國商品房銷售面積來看，上半年同比增長27%，7月單月同比年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)，下半年同比下降15%。主流房企銷售額降幅更大，以TOP10房企為例，下半年銷售額同比下降28%。全國商品房銷售均價從8月開始下降明顯，12月商品房銷售均價9512元/平方米，相比年初下降13.8%。保利6048價格指數(shù)也從8月開始下跌，并連續(xù)5個月下降。土地市場下行明顯，相比一批次供地，全國22城三批次土地出讓金下降47%，流拍或中止出讓率達(dá)19%，平均溢價率僅2.3%，地價下降1000-2000元/平方米。
與以往不同，此輪市場下行，是短期、中長期因素疊加、綜合發(fā)酵產(chǎn)生的結(jié)果。去年三季度的信貸大幅收緊，直接導(dǎo)致買家需求萎縮、信心受挫和預(yù)期改變。一二手房市場的全面限價，封閉了房價上升的空間，同時令二手房市場幾乎冰封，切斷了換房鏈條。
中長期來看，房地產(chǎn)稅的預(yù)期觸發(fā)家庭資產(chǎn)配置邏輯轉(zhuǎn)變。稅收端是房地產(chǎn)長效機(jī)制完善的最后一塊拼圖，隨著試點推進(jìn)越來越近，已成為影響市場的關(guān)鍵變量。保利發(fā)展的研究團(tuán)隊對重點40城客戶的調(diào)研顯示，近半年有置業(yè)計劃的1400組客戶中，在房地產(chǎn)稅試點預(yù)期下，75%的客戶放棄購買或觀望，主動延遲入市。在等待靴子落地過程中，房地產(chǎn)稅對客戶購買邏輯也產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，從以往買小、買多（套），到以后買少、買適中、買精。
進(jìn)入2022年以來，市場延續(xù)深度下行。1-2月，全國商品房銷售面積同比下降10%，商品房銷售額同比下降19%，商品房銷售均價同比下降11%，TOP10房企銷售額同比下降37%。進(jìn)入3月，由于疫情、經(jīng)濟(jì)等因素，市場并未出現(xiàn)小陽春，反而擴(kuò)大了跌幅。全國30個大中城市商品房成交面積同比下降49%，主流房企銷售業(yè)績降幅還在擴(kuò)大。從保利內(nèi)部數(shù)據(jù)來看，保利PCI指數(shù)（內(nèi)部經(jīng)理人預(yù)期指數(shù)）以及來訪數(shù)據(jù)均處近年低位。
辯證來看，2021年的行業(yè)調(diào)控是必要的。以史為鑒，日本、美國等房地產(chǎn)市場缺乏有效調(diào)控，市場的非理性高熱釀成危機(jī)，20世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)“失去了20年”，2008年美國房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)全球金融海嘯。我國出臺房地產(chǎn)長效機(jī)制以來，調(diào)控政策有效化解了房地產(chǎn)和金融風(fēng)險。經(jīng)過本輪調(diào)控，“我國房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)”。風(fēng)險化解過程中，個別高杠桿企業(yè)出現(xiàn)暴雷，區(qū)域市場出現(xiàn)深度調(diào)整，但整體上來說，局面仍是可控的，本輪調(diào)控用局部代價換取整體最大平穩(wěn)。
因此，要堅持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，不能再回到過去那種資本無序擴(kuò)張的狀態(tài)，接下來就是實現(xiàn)底線思維下的“三穩(wěn)”。與去年下半年不同（主因是政策疊加），今年一季度的市場萎靡，經(jīng)濟(jì)因素占據(jù)首位。而房地產(chǎn)市場的持續(xù)下行，又給經(jīng)濟(jì)和50多個相關(guān)行業(yè)帶來了明顯沖擊，引發(fā)系統(tǒng)性的收縮。資產(chǎn)價格的不穩(wěn)，同樣也會削弱居民消費的意愿。此外，因交易萎縮帶來的房地產(chǎn)稅費銳減，以及土地出讓金的腰斬，給政府財政收入帶來非常大的壓力，恐將影響城市的建設(shè)投入，甚至累及到公務(wù)員和事業(yè)單位員工的薪酬績效。此次事件再次證明，在我國實現(xiàn)現(xiàn)代化的征程中，在實現(xiàn)“共同富�！焙汀白∮兴印钡倪^程中，房地產(chǎn)行業(yè)的正面作用不可或缺。
信貸糾偏、地方穩(wěn)市、支持合理需求等措施，雖然都取得了正面效果，但由于樓市下行勢大力沉，現(xiàn)有的政策力度仍不足以令市場“放量筑底”，市場預(yù)期和信心預(yù)估還需要比較長的時間來修復(fù)。當(dāng)前形勢下，要盡快穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，果斷出手，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)運行中的先導(dǎo)性作用。辯證來看，持有房產(chǎn)的家庭是“沉默的大多數(shù)”，不要忽視了真正意義上的“聽不到的心聲”；隨著保障性住房的大量推出，更多人的住房需求可以得到兼顧。因此，保資產(chǎn)價格穩(wěn)定，符合各方利益。只有加快落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議和兩會精神，加強(qiáng)輿論的正面引導(dǎo)，祛除雜音，提振市場信心，進(jìn)一步加大穩(wěn)市力度，才能避免陷入“經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)相互推動下跌的負(fù)面螺旋”，實現(xiàn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
三、行業(yè)基本面沒有改變，把握成熟期的結(jié)構(gòu)性機(jī)會
不要把市場規(guī)律簡單化，市場短期走勢看的是市場預(yù)期，中期走勢遵循運行周期，長期走勢遵循生命周期。雖然房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長，總量規(guī)模見頂，但行業(yè)仍能良性循環(huán)。
中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)基本面沒有改變，合理住房需求有支撐。2021年我國常住人口城鎮(zhèn)化率64.72%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求。人口快速遷移下，人地分離、供需錯配的結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，租賃需求大量增加，租賃業(yè)務(wù)也迎來發(fā)展契機(jī)。同時，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性強(qiáng)、潛力大、前景廣闊、長期向好的基本面沒有變，人均收入穩(wěn)步提高，居民對美好生活的向往不斷提升，對居住品質(zhì)的需求不斷釋放。
行業(yè)整體仍處成熟期，有可能進(jìn)入構(gòu)筑右肩階段。2017年，我們曾率先提出房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入總量峰值時代，近5年的行業(yè)規(guī)模變化印證了我們的判斷，2021年全國商品房銷售面積17.9億平方米，銷售額18.2萬億元，保持高位。因此，從全國整體上來看，生命周期仍處成熟期，但考慮到住房結(jié)構(gòu)改變，需求和新增供應(yīng)減少，商品房市場不可避免地進(jìn)入減量發(fā)展時代。但我們也要看到，住房的需求是長期存在的，關(guān)鍵在于把握結(jié)構(gòu)性的機(jī)會。
·1、住房結(jié)構(gòu)分化，租賃大增，商品房減量
住房保障體系頂層設(shè)計明確，租賃住房進(jìn)入發(fā)展快車道，“十四五”期間40個重點城市計劃新增650萬套保障性租賃住房，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例力爭達(dá)到30%以上。根據(jù)浙江等多省份住房十四五規(guī)劃，十四五住房供應(yīng)面積與十三五基本持平，保障性租賃住房占比增加，商品房占比減少，商品房規(guī)模進(jìn)入減量時代。
·2、城市分化加劇，大中城市生命周期向上
一如往年我們對城市基本面的跟蹤研究，“人口、產(chǎn)業(yè)加速向頭部城市集聚，城市分化加劇”。2020年經(jīng)濟(jì)實力TOP100城市GDP、人口分別占全國72%、56%，比2010年分別提升1個、5個百分點。城市的生命周期就是房地產(chǎn)的生命周期�；久婧玫拇笾谐鞘�，人口、產(chǎn)業(yè)集聚，城市生命周期向上，房地產(chǎn)市場仍處于成長期，需求量仍在擴(kuò)容。需求的擴(kuò)容同時帶來旺盛的城市建設(shè)需求：對內(nèi)，城市中心范圍的公共設(shè)施持續(xù)提升，城市更新還有很大活力；對外，打造高鐵節(jié)點城市、綜合交通樞紐，仍需充分調(diào)動資源、做好基建。
·3、需求多元化，剛需、改善同步釋放
峰值右肩時代，需求走向多元化。一是人口流入城市，剛需依然旺盛。2020年我國流動人口達(dá)3.76億人，比2010年增加70%，上海、深圳等流動人口超千萬人，北京、廣州、成都等流動人口超800萬人。人口的交織流動，將產(chǎn)生持續(xù)的、大量的剛性住房需求。
二是改善需求加速釋放，成為市場主力。2021年，住建部“住有所居”會議指出，我國2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有21.9萬個。據(jù)統(tǒng)計局2015年人口抽樣調(diào)查，全國城鎮(zhèn)家庭有31%購買一二手商品房，有50%居住在公有住房、經(jīng)適房、自建房等，19%為租房或住在工廠宿舍等；據(jù)樓齡統(tǒng)計，有48%家庭居住在2000年底前建成的房屋。據(jù)預(yù)測，截至2020年，2000年底前建成的房屋仍有近100億平方米。原公有住房、經(jīng)適房及2000年底前建成的大量老舊住房，面積小、質(zhì)量低、配套差、物業(yè)管理不足，居民改善需求將持續(xù)釋放。
三是家庭小型化，年輕人獨立居住需求增多。2020年平均家庭戶人口為2.62人，比2010年減少0.48人；共有家庭戶4.9億戶，比2010年增加0.9億戶。受人口流動影響，以及思想觀念變化，越來越多年輕人選擇獨立居住，產(chǎn)生大量家庭分巢住房需求。
四是老齡人口持續(xù)增長，適老化住房需求增加。2020年60歲及以上人口為2.6億人，比2010年增加8627萬人，據(jù)外部機(jī)構(gòu)預(yù)測，2030年老齡人口增加到3.8億人。老年人的大幅增長，對適老化住房和適老化居住環(huán)境的需求也將持續(xù)釋放，蘊(yùn)含著巨大的內(nèi)需潛力。
第二章
聚焦高質(zhì)量發(fā)展
POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS
2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)前所未有地迎來一輪迅速的縮表和出清過程。行業(yè)出清的直接原因，是由于違約或信用評級下調(diào)，引發(fā)企業(yè)主體信用基本喪失或債務(wù)危機(jī)，最終觸發(fā)“股債雙殺”和“融銷雙殺”。個別房企從下調(diào)評級到銷售活動停滯，歷時不到一個月，下滑速度之快遠(yuǎn)超預(yù)期。據(jù)統(tǒng)計，從2021年至2022年2月底，全國共有72支房企境內(nèi)信用債出現(xiàn)實質(zhì)違約、觸發(fā)交叉違約條款或展期，波及房企超過40家，涉及金額超過800億元。目前，金融機(jī)構(gòu)對房企融資依然保持謹(jǐn)慎。國資央企或優(yōu)質(zhì)品牌民企的融資保持穩(wěn)定，但多數(shù)房企的信用和融資難以回到從前，生存才是第一，基本喪失了再投資能力。伴隨2022年償債高峰來臨，預(yù)期行業(yè)的出清和縮表將會延續(xù)和強(qiáng)化，以“三高”為代表的舊發(fā)展模式逐步退出歷史舞臺，房企加速邁向高質(zhì)量發(fā)展的新時代。
一、從“三高”模式走向高質(zhì)量發(fā)展
行業(yè)出清的導(dǎo)火索是多重政策疊加，但出清的根本原因是“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式的難以持續(xù)。根據(jù)年報統(tǒng)計，國內(nèi)上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率79.2%，高于制造業(yè)27個百分點；平均有息負(fù)債279億，高于制造業(yè)257億；平均權(quán)益乘數(shù)4.1，高于制造業(yè)1.2�！叭摺蹦Ｊ讲粌H導(dǎo)致金融資源過度集中，也不利于宏觀杠桿率保持穩(wěn)定，為經(jīng)濟(jì)和行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展埋下了隱患。
過去的“三高”模式，由房企擴(kuò)張與行業(yè)外力共同推動。首先，房企做高杠桿倍數(shù)，對提升ROE有立竿見影作用；第二，金融資源易獲取，為房企提高杠桿提供了天然條件；第三，高周轉(zhuǎn)是特定時期迅速擴(kuò)大規(guī)模的重要工具。
適應(yīng)行業(yè)新發(fā)展格局，房企要更加注重構(gòu)建“動態(tài)能力”�！皠討B(tài)能力”是1990年代加利福尼亞大學(xué)伯克利分校大衛(wèi)·蒂斯（David Teece）提出的理論。經(jīng)過多年發(fā)展，已成為企業(yè)戰(zhàn)略管理的重要理論�！皠討B(tài)能力”是根據(jù)外部環(huán)境變化，持續(xù)地整合技術(shù)、組織與管理資源，以達(dá)到競爭優(yōu)勢的一種彈性能力。結(jié)合房企自身發(fā)展，當(dāng)前形勢下，如何理解政策、判斷政策，并轉(zhuǎn)化為企業(yè)體系化的執(zhí)行力，將是最重要的核心競爭力之一。
揮別“三高”模式，房企走向高質(zhì)量發(fā)展。“三高”模式過于強(qiáng)調(diào)規(guī)模和資源占有，屬于粗放式擴(kuò)張，有的甚至追求盲目多元化，最后只留下一堆低品質(zhì)的房屋，一堆低質(zhì)量的資產(chǎn)。而我們強(qiáng)調(diào)的高質(zhì)量發(fā)展，是體系化的內(nèi)生式發(fā)展，包括穩(wěn)健經(jīng)營的風(fēng)格、精益管理的思維、精準(zhǔn)的投資能力、極具競爭的產(chǎn)品力和成本力等等，順應(yīng)高品質(zhì)需求的趨勢，積極探索存量資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)和新發(fā)展模式，助力“住有所居”，爭當(dāng)產(chǎn)業(yè)鏈鏈長，推動行業(yè)的升級轉(zhuǎn)型。
高質(zhì)量發(fā)展的前景是美好的，但道路更加崎嶇難行。行業(yè)出清后的幸存者是否能真正擺脫“三高”？如何向制造業(yè)學(xué)習(xí)精益管理和降本增效？如何聚焦布局城市、界定市場邊界、匹配住房需求？經(jīng)營性物業(yè)的新模式是什么？如何跑通保障性租賃住房模式？如何辯證看待房企發(fā)展多元化業(yè)務(wù)？如何從增量資產(chǎn)建造時代邁向存量資產(chǎn)經(jīng)營時代？我們認(rèn)為，高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵在于聚焦。
二、聚焦高能級城市、區(qū)域有效市場、產(chǎn)品與客戶匹配
·1、聚焦城市的結(jié)構(gòu)分化：各能級城市、同能級城市超級分化
城市潛能的差異，推動市場向超級分化演變。同樣是二線城市，由于人口潛能的差異，房地產(chǎn)市場分化亦呈現(xiàn)加劇態(tài)勢，人口高增量城市（成都、西安、鄭州等），其商品住宅成交韌性較強(qiáng)，規(guī)模整體抬升，成交波動亦較小；而人口低增量城市，其商品住宅成交規(guī)模存在瓶頸，近10年房地產(chǎn)市場容量復(fù)合增速處于負(fù)區(qū)間。
·2、聚焦區(qū)域的有效市場：有效需求邊界在退縮
房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控框架趨于穩(wěn)定，長效機(jī)制逐步勾勒清晰，市場和需求邏輯日益成熟。以往，限購、限貸政策梯度差下需求外溢，市場邊界甚至跨越行政邊界；如今，限價政策壓縮城市價格梯度，市場調(diào)整下需求回流高價值區(qū)，有效市場邊界內(nèi)的板塊需求平穩(wěn)，而邊界外的板塊需求退潮，導(dǎo)致過往飽受紅利的“外溢板塊”，如今反轉(zhuǎn)為需求被倒抽的“被虹吸板塊”。中長期看，需求邏輯向居住屬性回歸，有效市場邊界以就業(yè)活力區(qū)為中心，以一定通勤距離為半徑分圈層外延。以廣州為例，中心四區(qū)集聚就業(yè)人口的46%，常住人口的34%，以其為圓心劃分出一二三四線市場，天河屬于一線，從化屬于四線。
·3、聚焦需求的產(chǎn)品匹配：精細(xì)研判住房消費差異
以城鎮(zhèn)人均居住面積和城鎮(zhèn)人均住宅商品化率對不同城市的居住需求分類：①能級越大的城市，居住需求越多元：以廣州為例，10年常住人口增量598萬，“住進(jìn)來”扎根需求旺盛；住宅商品化率僅39%，“住得好”的商品化改善空間大；50%的家庭戶居住在20年樓齡以上房子，“住得新”換房需求大。②同能級城市，居住需求側(cè)重點存差異：如福州人均居住面積大、但住宅商品化率更低，關(guān)注商品房改善空間；重慶城鎮(zhèn)化率低，關(guān)注就地城鎮(zhèn)化帶來的商品房增量空間。
三、做精經(jīng)營性物業(yè)，聚焦成功的商業(yè)模式
·1、商辦市場容量下降，結(jié)構(gòu)性供需矛盾突出
全國商業(yè)及辦公市場容量2017年見頂后連續(xù)四年下降，在商品房銷售額中占比不斷下滑，從2018年1.96萬億、13.1%回落至2021年1.4萬億、7.9%，銷售均價連續(xù)三年回落。同時結(jié)構(gòu)性矛盾明顯，經(jīng)營性物業(yè)尤其是商業(yè)及辦公的供給和需求不匹配，需求集中在一二線城市、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、需求大的核心板塊，但一二線非核心板塊與三四線城市供應(yīng)偏大，空置率上升。
商辦物業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期與產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響大。近年來經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，加上電商興起、靈活就業(yè)人員數(shù)量增加、跨國企業(yè)選擇居家辦公等產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象，根本性地改變了商辦需求。地方政府應(yīng)破除過去“多建商辦就能提高稅收”的慣性思維，認(rèn)識到稅收與產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)。應(yīng)著力提高營商環(huán)境，出臺支持性財稅政策，把產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)，并從規(guī)劃與土地源頭控制新增商辦供應(yīng)。
·2、聚焦經(jīng)營性物業(yè)的商業(yè)模式：從“地產(chǎn)思維”轉(zhuǎn)向“真正經(jīng)營”
發(fā)展邏輯發(fā)生根本改變，拓展上由“被動獲取”變?yōu)楦鶕?jù)立項標(biāo)準(zhǔn)“主動獲取”。過去，住宅反哺商業(yè)、銷售反饋經(jīng)營的“算大賬”邏輯已不再適宜。以商業(yè)地產(chǎn)為例，核心區(qū)位、業(yè)態(tài)優(yōu)勢、品牌運營下，若盈利模式成立，配套住宅只是錦上添花，可實現(xiàn)“獨立拓展”。如上海恒隆廣場，聚焦走重奢路線，在2020-2021年疫情期間實現(xiàn)了超15%的高水平租金年漲幅。
經(jīng)營模式聚焦“重”“輕”兩端。以長租公寓為例，中間路線的租賃或包租模式難以持續(xù)，或轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)方向，如R4地塊的獲取、開發(fā)和經(jīng)營，或轉(zhuǎn)向純粹的輕資產(chǎn)模式，如委托經(jīng)營模式。
四、大力發(fā)展租賃住房，解決大城市住房突出問題
·1、大中城市靈活就業(yè)人口增多，實際管理人口超預(yù)期，租賃需求旺盛
在新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式的快速發(fā)展下，更多人選擇靈活就業(yè)。據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年靈活就業(yè)人員規(guī)模已達(dá)2億人，包括IT技術(shù)、網(wǎng)紅、主播、外賣騎手等。靈活就業(yè)人口流動性大，更接受租房的生活，因而在主要大中城市產(chǎn)生了大量的租賃需求。同時，基于疫情防控的需要，政府大力推行網(wǎng)格化管理，通過健康碼、行程碼、核酸檢測、疫苗等多個環(huán)節(jié)反復(fù)進(jìn)行多輪篩查，第一次盤實了城市的實際管理人口，如北京、上海實際管理人口已超3000萬，廣州、深圳實際管理人口超2200萬，重點城市的租賃需求有望獲得可持續(xù)增長。
租賃住房作為住房制度改革的重心，是房企探索新模式的重要一環(huán)�！兜谑膫�五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出，完善住房保障體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要重視解決好新市民、青年人，特別是從事基本公共服務(wù)的人員等住房困難群體住房問題，努力做到住有所居、職住平衡。2021年6月，國務(wù)院辦公廳出臺了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，完善土地、財稅、金融等配套政策，租賃住房進(jìn)入發(fā)展快車道。
·2、市場化租賃住房商業(yè)模式不清晰，政策性租賃住房已形成政策閉環(huán)
當(dāng)前，租賃住房行業(yè)呈現(xiàn)市場化與政策性雙軌并行的發(fā)展現(xiàn)狀。市場化房企憑借資金和資產(chǎn)優(yōu)勢占據(jù)頭部位置，但仍面臨盈利難題。部分品牌企業(yè)為形成行業(yè)話語權(quán)，通過租賃經(jīng)營方式實現(xiàn)了快速擴(kuò)張，短期內(nèi)卻難以實現(xiàn)盈虧平衡或盈利。市場化租賃住房得到的政策支持較少，土地成本高、經(jīng)營回報低、退出未理順，缺乏可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式。盡管整體稅負(fù)有所降低，資源供給有所增加，但資產(chǎn)收益率這一瓶頸尚未突破。房企如利用商品房用地配建或存量資產(chǎn)，回報率難以達(dá)到REITs要求。經(jīng)營端雖有財稅支持，但“納�！焙蟮淖饨鹫圩屌c稅收優(yōu)惠基本對沖，補(bǔ)助資金發(fā)放周期也較長。退出端的公募REITs仍有限制，要求必須是保障性租賃住房，用地性質(zhì)暫時限制在“非商業(yè)、非住宅”。
相比之下，政策性租賃住房推進(jìn)速度快、路徑和商業(yè)模式基本清晰，但地方政府在資金籌集、建設(shè)和運營上面臨較大挑戰(zhàn)。政策通過前端讓渡地價、盤活存量，在建設(shè)和運營環(huán)節(jié)提供補(bǔ)貼，提高整體的EBITDA，后端納入公募REITs實現(xiàn)退出，形成了投融建管退的政策閉環(huán)。根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2022年將新籌集240萬套保障性租賃住房，這非常考驗地方政府的財政實力，以及地方國企的專業(yè)能力和人才儲備，可加快引入市場化程度高的地產(chǎn)央企共同參與。
總之，我們要對中國的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保持信心，堅定走高質(zhì)量發(fā)展之路，緊跟國家政策走，積極融入國家發(fā)展大局。展望未來，行業(yè)出清之后，市場必然回歸供求再平衡，優(yōu)秀的房企也將迎來新一輪的發(fā)展契機(jī)，行業(yè)也將建立新的秩序。
塵勞迥脫事非常，緊把繩頭做一場。
不經(jīng)一番寒徹骨，怎得梅花撲鼻香。
