第一太平戴維斯近日發(fā)布2021年四季度上海、杭州、南京、武漢四城房地產(chǎn)市場回顧及展望,回顧長江經(jīng)濟(jì)帶重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)并展望市場未來趨勢。
2021年,上海辦公、零售年供應(yīng)超百萬平方米,大宗成交近千億元,上海市場以多個(gè)里程碑?dāng)?shù)字圓滿收官2021。
上海寫字樓市場
全年凈吸納同比翻倍,接近歷史峰值
四季度,上海甲級(jí)寫字樓市場以量價(jià)齊升的局面收官。季內(nèi)迎來包括瑞虹企業(yè)天地、旭輝企業(yè)大廈等七個(gè)項(xiàng)目的集中交付,合計(jì)66萬平方米辦公面積。需求活躍度依然不減,全年凈吸納達(dá)到140萬平方米,同比翻一番,直逼2015年的歷史峰值,這也使得2016-2020年市場連年供過于求的局面在2021年得到暫時(shí)緩解。鑒于此,年末全市空置率同比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至14.2%。
盡管市場整體向好,但細(xì)究之下,細(xì)分行業(yè)、商務(wù)區(qū)之間的分化猶存:短視頻業(yè)務(wù)現(xiàn)增長,長視頻行業(yè)遇瓶頸;內(nèi)資化妝品企業(yè)積極擴(kuò)張,部分外資彩妝租賃活動(dòng)趨緩;南京西路、前灘、北外灘等熱點(diǎn)板塊需求強(qiáng)勁,個(gè)別非核心板塊凈吸納有所放緩。面對(duì)行業(yè)的進(jìn)一步整合與洗牌,加之2022年仍有百萬量級(jí)供應(yīng),業(yè)主仍應(yīng)適時(shí)調(diào)整策略以積極應(yīng)對(duì)市場變化。
上海零售市場
供應(yīng)觸頂加劇競爭 空置率降至疫前水準(zhǔn)
上海市區(qū)零售市場2021全年迎來16個(gè)項(xiàng)目共139.4萬平方米新增供應(yīng),創(chuàng)下歷史供應(yīng)高峰。其中第四季度有五個(gè)購物中心開業(yè),為市場帶來44.1萬平方米新增供應(yīng)。此外,位于南京西路商圈的中信泰富廣場完成升級(jí)改造,首層引入多個(gè)奢侈品牌首店或旗艦店;淮海中路商圈的新天地時(shí)尚也在季度內(nèi)進(jìn)行閉店升級(jí),預(yù)計(jì)于2022年下半年更名為新天地時(shí)尚II重新開業(yè)。
全年平均租金累計(jì)上漲1.3%至26.5元,空置率同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至8.5%,自疫情后連續(xù)七個(gè)季度保持下降趨勢,上海零售市場入駐率基本恢復(fù)至疫情前水平。休閑娛樂、汽車、運(yùn)動(dòng)及戶外在2021年品牌租賃需求提升顯著,為上海購物中心面積中整體占比同比增長前三位。
2022年上海市區(qū)購物中心預(yù)計(jì)有9個(gè)新增項(xiàng)目入市,總建筑面積約72.6萬平方米。新增項(xiàng)目包括萬象天地、金融街購物中心等,除位于真如的Love@大都會(huì)外,均為中小型購物中心。
上海物流市場
2021年物流投資活躍 2022年市場或迎大量供應(yīng)
2021年全年新交付項(xiàng)目多位于金山、奉賢兩個(gè)子市場,共計(jì)新增供應(yīng)約93.5萬平方米,推升全市高標(biāo)倉存量達(dá)到727.8萬平方米。上海整體租金水平環(huán)比保持穩(wěn)定,錄得人民幣每平方米每月48.4元,租金水平較去年小幅上漲?罩寐史矫,第四季度隨著傳統(tǒng)購物季來臨,來自電商、第三方物流及快遞企業(yè)的新租需求上升,但大體量項(xiàng)目的交付推升全市整體空置率環(huán)比上升7.9個(gè)百分點(diǎn)至13.0%。
上海2022年預(yù)計(jì)金山及青浦等子市場仍有較大體量高標(biāo)倉項(xiàng)目入市;此外,奉賢、嘉定等子市場預(yù)計(jì)亦有新增項(xiàng)目入市,計(jì)劃交付面積預(yù)計(jì)將超過百萬平方米,上海將迎來物流倉儲(chǔ)市場供應(yīng)新高。大量新增供應(yīng)的交付或?qū)⒃诙唐趦?nèi)令消化端承壓。
資本市場來看,上海2021年全年共錄得四宗物流倉儲(chǔ)相關(guān)的大宗交易。包含凱德中國信托及深國際分別購入資產(chǎn)包中位于上海的兩個(gè)項(xiàng)目在內(nèi),共計(jì)成交金額估值約為人民幣25.4億元。在投資行為活躍的當(dāng)下,資本方在選擇合適項(xiàng)目時(shí)亦日趨謹(jǐn)慎。
上海住宅銷售及租賃市場
一手銷售市場量價(jià)穩(wěn)健 高端租賃市場需求多元
2021年全年成交商品住宅1,058.2萬平方米,較去年上漲14.8%;成交價(jià)格同比微降1.1%,達(dá)到人民幣每平方米55,140元。全年土拍市場約6成涉宅土地成交位于五大新城板塊,而中心城區(qū),尤其是楊浦、徐匯等區(qū)域也迎來了土地放量。預(yù)計(jì)2022年這些板塊將有多個(gè)新項(xiàng)目入市,對(duì)中心城區(qū)而言為改善客群帶來更多選擇;而對(duì)于五大新城則提供了可以匹配新增人口的住房需求。
隨著供需兩側(cè)政策“完全體”基本成型,市場已處于調(diào)控趨緊的末端,限購、限價(jià)、限貸、限售,甚至于土地市場的精細(xì)化拍地規(guī)則,都在努力擠壓投機(jī)空間的同時(shí)保障首套及改善需求得以釋放。2022年調(diào)控政策或在確保擠壓投機(jī)行為、進(jìn)一步去杠桿的的同時(shí),適度回旋以滿足市場合理的購房需求。
高端住宅租賃市場方面,2021年全年共計(jì)兩個(gè)項(xiàng)目413套新增服務(wù)式公寓入市,其中第四季度迎來雅詩閣森蘭服務(wù)公寓開業(yè),為市場帶來203套新增供應(yīng)。市場活躍度受季節(jié)因素影響有所放緩,服務(wù)式公寓平均租金下降1.4 %至每平方米每月268.3元,但較去年同期增長5.2%;空置率上漲2.4個(gè)百分點(diǎn)至15.1%,同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。
2022年上海高端住宅租賃市場預(yù)計(jì)將迎來眾多服務(wù)式公寓新供應(yīng)項(xiàng)目,包括希爾頓集團(tuán)的上海首個(gè)康萊德酒店公寓、嘉華集團(tuán)臻逸恒豐服務(wù)式公寓和雅詩閣旗下多個(gè)項(xiàng)目。新媒體、IT、生物科技等新興行業(yè)迅速發(fā)展,在為高端租賃市場帶來更為充沛的國內(nèi)客戶需求的同時(shí),也為供應(yīng)端產(chǎn)品打造提出更高訴求。預(yù)計(jì)更多投資者及運(yùn)營商將積極入局中高端租賃市場,帶來更為豐富的產(chǎn)品線及創(chuàng)新服務(wù)。
上海大宗投資市場
自用買家主導(dǎo)寫字樓成交 投資者集中關(guān)注基本面向好物業(yè)
盡管整體融資環(huán)境嚴(yán)峻,2021年上海投資市場整體表現(xiàn)平穩(wěn),合計(jì)總成交量達(dá)人民幣981億元,同比上升47%。境內(nèi)投資者放緩?fù)顿Y步伐的同時(shí),資金充沛的企業(yè)買家頻頻出手,收購物業(yè)自用,也有一些以投資為目的進(jìn)行收購。企業(yè)買家集中在半導(dǎo)體制造企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、生物制藥企業(yè)。2021年自用買家占全部寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)成交量76%。而大部分的投資者目前重點(diǎn)關(guān)注包括物流、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命科學(xué)園及租賃住宅等基本面強(qiáng),中長期需求及價(jià)值增長可觀的物業(yè)。
2021年11月末第二批中國基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金入市,其中包括華夏越秀高速公路REIT和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT,合計(jì)共募集人民幣50億元。由于首批中國基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金市場表現(xiàn)超出預(yù)期,引發(fā)投資者對(duì)第二批房地產(chǎn)投資信托基金的追捧。房地產(chǎn)投資信托基金的成功推出預(yù)計(jì)將給整個(gè)物流市場帶來更多的流動(dòng)性和活力。
來源:第一太平戴維斯
編輯:wangdc