2021年武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場共迎來5個(gè)項(xiàng)目交付,其中61%位于新興商務(wù)區(qū)。多個(gè)項(xiàng)目受工期影響,入市時(shí)間推遲,全年新增供應(yīng)僅24.4萬平方米,同比下降58%。上半年租賃需求活躍,但在第三季度受疫情和行業(yè)政策影響,引發(fā)退租潮;年底租賃需求企穩(wěn),全年共錄得近37萬凈吸納量,超過疫情前水平。供應(yīng)量下降加上需求回升,全市空置率下降至38.3%,同比下降4.0個(gè)百分點(diǎn)。
行業(yè)需求方面,TMT持續(xù)增長,穩(wěn)居第一需求,但其細(xì)分行業(yè)正發(fā)生變化,產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)新增租賃需求占比超越消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)!笆奈濉币I(lǐng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展,尤其推動(dòng)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化。借此,TMT行業(yè)將邁向發(fā)展新階段。傳統(tǒng)金融以其行業(yè)韌性釋放穩(wěn)定租賃需求,同時(shí),資源整合促使行業(yè)內(nèi)部更新。第三方辦公服務(wù)運(yùn)營商自2018年后呈收縮態(tài)勢,2021年再度成為主力租賃需求來源。主打精裝房源、拎包入住的第三方辦公,成為疫情后企業(yè)控制預(yù)算的首選。
全市整體租金呈下跌趨勢但跌幅收窄,全年租金指數(shù)同比下跌1.7%。其中,甲級寫字樓跌幅收窄更為明顯,租金表現(xiàn)平穩(wěn),全年跌幅僅0.6%。相比之下,乙級寫字樓通過以價(jià)換量的方式去化存量面積,全年跌幅達(dá)2.4%,未來仍面臨下行壓力。分區(qū)域市場來看,以建設(shè)大道為代表的核心商務(wù)區(qū)由于市場存量競爭激烈,新項(xiàng)目采取更為靈活的租賃策略爭取市場份額,全年租金指數(shù)下跌1.8%。而以中國光谷為代表的次級商務(wù)區(qū),年度租賃需求活躍,帶動(dòng)市場租金企穩(wěn),全年租金指數(shù)下跌1.6%,租金表現(xiàn)高于全市平均水平。
2021年武漢零售物業(yè)市場共迎來7個(gè)項(xiàng)目開業(yè),包括位于航空路核心商圈的武漢恒隆廣場和K11購物藝術(shù)中心HK I。超過7成新增供應(yīng)位于非核心商圈,其中漢陽區(qū)域在經(jīng)歷了五年供應(yīng)空白后,首次迎來新項(xiàng)目開業(yè)。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)加劇存量市場升級,全年錄得魯巷廣場、凱德新民眾樂園、漢街萬達(dá)廣場、光谷國際廣場閉店改造,武漢國際廣場完成局部升級。截至2021年第四季度末,全市零售物業(yè)總存量推升至718萬平方米。四季度新開業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼,品牌調(diào)整活躍促使全市空置率水平下降至8.5%,同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。全市購物中心首層平均租金止跌企穩(wěn),租金指數(shù)同比上漲0.8%。其中新開業(yè)項(xiàng)目拉動(dòng)核心商圈租金回升,租金指數(shù)同比上升1.3%。
零售業(yè)態(tài)引領(lǐng)新增需求回暖。年內(nèi)錄得LOUIS VUITTON、DIOR、GUCCI、SAINT LAURENT等奢侈品品牌武漢二店開業(yè)。Alexander McQUEEN、GOLDEN GOOSE、GENTLE MONSTER等國際零售品牌開設(shè)武漢首店。買手店及集合店在武漢布局,年內(nèi)錄得LOOKNOW、KNOWIN潮流集合店武漢首店開業(yè),引領(lǐng)Z世代消費(fèi)潮流。
餐飲品牌拓店熱度不減。繼長沙網(wǎng)紅茶飲品牌茶顏悅色在武漢全面擴(kuò)張后,中式糕點(diǎn)品牌虎頭局渣打餅行與墨茉點(diǎn)心局均在各大商圈布局門店。人氣咖啡品牌Tim Hortons、MANNER COFFEE、M Stand以及輕餐品牌wagas均在武漢開設(shè)首店。除此之外,餐飲品牌內(nèi)部業(yè)態(tài)融合趨勢愈發(fā)明顯,“日咖夜酒”的全時(shí)段運(yùn)營模式成為品牌探索熱點(diǎn)。
CBRE武漢分公司董事總經(jīng)理王祎表示,2022年,武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場預(yù)計(jì)將迎來逾90萬平方米新增供應(yīng),其中不乏企業(yè)天地A1、綠地中心、首地財(cái)富中心等地標(biāo)型項(xiàng)目,新一輪供應(yīng)高峰隨之而來。高供應(yīng)量將在短期使空置率承壓,但數(shù)字經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)科技新媒體行業(yè)釋放租賃需求,金融、專業(yè)服務(wù)、消費(fèi)服務(wù)等傳統(tǒng)行業(yè)韌性發(fā)展,預(yù)計(jì)租賃需求將穩(wěn)步回升。零售市場將迎來武漢大悅城、武漢萬象城、武商夢時(shí)代等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開業(yè),多個(gè)新興商圈將迎來首個(gè)具有區(qū)域影響力的項(xiàng)目入市,零售氛圍將進(jìn)一步提升。
2021年武漢大宗交易市場共錄得交易7筆,全年交易總額達(dá)31.1億元,同比上漲96.5%,超過疫情前水平。從成交類型上看,投資者對于優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)依然保持關(guān)注,超過半數(shù)成交來自寫字樓相關(guān)物業(yè),成交金額占比達(dá)83.7%。與此同時(shí),投資者對工業(yè)物流、零售物業(yè)、數(shù)據(jù)中心的關(guān)注度不斷攀升。從投資者類型來看,內(nèi)資買家占據(jù)主力地位。同時(shí),外資地產(chǎn)基金公司年內(nèi)活躍,成為投資市場風(fēng)向標(biāo)。
以武漢為代表的強(qiáng)二線城市,作為長江經(jīng)濟(jì)帶上重要的交通樞紐中心,憑借豐富的資源和龐大的產(chǎn)業(yè)能量,疫情后以加速度重回主賽道,武漢城市經(jīng)濟(jì)圈也以3萬億的成績躋身全國省域城市圈第一。CBRE投資及資本市場部助力新世界集團(tuán)與新加坡投資機(jī)構(gòu),達(dá)成武漢光谷新世界項(xiàng)目的合作,代表著國際資本對武漢市場的高度認(rèn)可,向市場釋放出積極的投資信號。
CBRE華中區(qū)投資及資本市場部副董事熊倩芬表示,武漢正處在政策窗口期,其新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換、科創(chuàng)人才的涌入以及宏觀政策的加持,都將進(jìn)一步提升城市的能級和品質(zhì)。產(chǎn)業(yè)、企業(yè)與人才的流入將傳導(dǎo)為市場的活躍度,提振不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性。其中,提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的甲級寫字樓、長租公寓、零售及倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)將會(huì)是投資者重點(diǎn)尋求的投資標(biāo)的。
來源:CBRE世邦魏理仕
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