2021年，南京寫字樓市場全年累計(jì)錄得4個(gè)新項(xiàng)目交付，供應(yīng)量達(dá)218,656平方米，推升全市寫字樓市場總存量至3,155,624平方米。年末租賃需求相對(duì)活躍，凈吸納量錄得37,884平方米，環(huán)比上漲114.2%，全年累計(jì)去化133,344平方米。兩年接連錄得大體量供應(yīng)入市，帶動(dòng)南京寫字樓市場邁入新能級(jí)，但空置率尚處于波動(dòng)上行趨勢，達(dá)23.8%，環(huán)比下跌1.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲2.4個(gè)百分點(diǎn)。
需求方面，金融與TMT行業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)，優(yōu)中提質(zhì)，占比均較上年有所提升：南京金融行業(yè)的綜合競爭力逐步增強(qiáng)，帶動(dòng)了以保險(xiǎn)與證券為主導(dǎo)的傳統(tǒng)金融類企業(yè)居租賃需求之首位；TMT行業(yè)需求位居第二，主要依托于消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)與產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的雙輪驅(qū)動(dòng)，其中電商及其運(yùn)營企業(yè)等消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)積極布局，“互聯(lián)網(wǎng)+”相關(guān)租戶亦錄得升級(jí)搬遷案例；此外，專業(yè)服務(wù)行業(yè)需求持續(xù)釋放，律所、設(shè)計(jì)院及人力資源類公司錄得整層搬遷成交，亦有細(xì)分行業(yè)相關(guān)咨詢公司在寧設(shè)立新址；另外，以建筑及家裝為主導(dǎo)的房地產(chǎn)建筑公司需求表現(xiàn)穩(wěn)健，大健康等消費(fèi)服務(wù)類企業(yè)與電子產(chǎn)品巨頭在年底搬遷活躍。需求目的方面，全年租賃活動(dòng)以搬遷為主，占比高達(dá)73.6%，其中品質(zhì)升級(jí)類占比逾30%；跨板塊搬遷需求目的地多為河西，尤其以保險(xiǎn)公司最為顯著。租金方面，市場活力回歸，業(yè)主信心日趨增強(qiáng)，租金筑底信號(hào)初現(xiàn)，如何以靈活的租賃策略去鎖定優(yōu)質(zhì)租戶成為大多業(yè)主近期考慮的重點(diǎn)。全市寫字樓平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比微降0.2%至每月每平方米117.6元，同比下降0.8%，較去年跌幅明顯放緩。
CBRE南京顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人劉承陽表示，南京寫字樓市場去化愈發(fā)活躍，金融行業(yè)紅利政策不斷推進(jìn)企業(yè)集聚擴(kuò)張，制造業(yè)高速發(fā)展促使產(chǎn)業(yè)信息化普及程度提升，推動(dòng)TMT行業(yè)謀求新的發(fā)展窗口。2022年，南京將迎來約42.7萬平方米的新增供應(yīng)入市，其中包括位于河西板塊的華新城二期T1，在ESG關(guān)注度逐步上升的當(dāng)下，作為南京首個(gè)LEED與WELL雙認(rèn)證樓宇有望成為高端租戶的新選擇。優(yōu)質(zhì)供應(yīng)集中入市，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步激發(fā)現(xiàn)有租戶升級(jí)搬遷需求，而隨著南京營商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，新設(shè)需求亦將逐步釋放，此供需作用下，租金有望觸底反彈。
2021年，南京零售物業(yè)市場共錄得4個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，有3個(gè)位于河西板塊。其中，于第四季度開業(yè)的金地廣場，為河西南片區(qū)的商業(yè)版圖注入新生活力，該項(xiàng)目以都市文化運(yùn)動(dòng)生活體驗(yàn)中心為定位，通過零售餐飲等基礎(chǔ)業(yè)態(tài)疊加文化運(yùn)動(dòng)相關(guān)主題業(yè)態(tài)為周邊客群提供豐富多元的消費(fèi)選擇。金茂覽秀城于年內(nèi)煥新歸來，帶動(dòng)全市凈吸納量錄得505,700平方米，達(dá)到歷年來全市最高去化水平，全市空置率穩(wěn)定下行至3.3%，同比下調(diào)0.9個(gè)百分點(diǎn)。
細(xì)究年內(nèi)需求，服飾品類持續(xù)引領(lǐng)品牌更新迭代，河西板塊成為國內(nèi)新晉設(shè)計(jì)師品牌首進(jìn)南京的目的地，如華裔設(shè)計(jì)師品牌CHICHY入駐河西龍湖天街，設(shè)計(jì)師集合店DSPACE落位建鄴吾悅廣場；位于中華第一商圈新街口的德基廣場則對(duì)國外奢侈品牌吸引力不減，年內(nèi)錄得多個(gè)南京首店進(jìn)駐，如Goyard, Canada Goose及MACKAGE等，同時(shí)美國牛仔品牌Wrangler更是將中國首店選址于此。餐飲品牌中，網(wǎng)紅餐廳擴(kuò)張態(tài)勢明顯，如太食獸泰式茶餐廳、蛋魂EggSoul、東發(fā)道等品牌成為各大購物中心吸引客群的有力武器；下半年咖啡品牌積極布局南京市場，熊爪咖啡、M Stand與鷹集咖啡相繼在成熟板塊開出首店，Peet‘s Coffee與代數(shù)學(xué)家亦在不同板塊繼續(xù)發(fā)力。體驗(yàn)業(yè)態(tài)方面，健身及滑雪體驗(yàn)店在各板塊均有布局，笑場與meland club親子樂園成為體驗(yàn)消費(fèi)新選擇�？v觀全市零售市場的新趨勢，場景營造不再是各購物中心間競爭的專屬戰(zhàn)場，越來越多的創(chuàng)意品牌也加入了這一戰(zhàn)局：年內(nèi)多個(gè)品牌憑借獨(dú)特的主題場景吸引消費(fèi)者前來打卡消費(fèi)，如主打復(fù)古風(fēng)格的生活方式類品牌銀鹽空間，以及選址艾尚天地的南京首家黑洞美妝集合店等。各類品牌持續(xù)看好南京零售市場，帶動(dòng)全市購物中心首層租金環(huán)比上升0.2%至每天每平方米18.4元，全年累計(jì)漲幅1.1%，與上年基本持平。
CBRE南京分公司董事總經(jīng)理兼戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人王飛表示，今年南京零售市場的新開業(yè)項(xiàng)目均來自全國具備零售運(yùn)營能力的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，這打破了南京先前以本地開發(fā)商為主導(dǎo)的情況，在此影響下，新增供應(yīng)在激發(fā)南京各板塊商業(yè)活力的同時(shí)，也將促進(jìn)城市整體零售物業(yè)品質(zhì)的提升。后疫情時(shí)期，南京強(qiáng)勁復(fù)蘇的消費(fèi)力也將加速品牌迭代更新，年內(nèi)已錄得多個(gè)城市級(jí)別首店開業(yè)，包括國際高端服飾品牌、國內(nèi)網(wǎng)紅餐飲品牌以及各類體驗(yàn)業(yè)態(tài)等在各商圈多點(diǎn)開花。2022年，南京零售市場將迎來約71.1萬平方米的供應(yīng)高峰，其中不乏港資操盤的高端項(xiàng)目國金IFC、貼合本地風(fēng)韻的三山街萬象天地，以及河西文旅綜合體華僑城歡樂濱江等。在國際國內(nèi)雙循環(huán)體系的推動(dòng)下，國際品牌與本土老字號(hào)品牌有望通過差異化競爭和不斷地迭代升級(jí)實(shí)現(xiàn)雙贏發(fā)展，全市消費(fèi)載體也將持續(xù)升級(jí)，相信南京成為國際消費(fèi)中心城市的宏偉遠(yuǎn)景指日可待。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
