2021年，南京寫字樓市場全年累計(jì)錄得4個(gè)新項(xiàng)目交付，供應(yīng)量達(dá)218,656平方米，推升全市寫字樓市場總存量至3,155,624平方米。年末租賃需求相對活躍，凈吸納量錄得37,884平方米，環(huán)比上漲114.2%，全年累計(jì)去化133,344平方米。兩年接連錄得大體量供應(yīng)入市，帶動(dòng)南京寫字樓市場邁入新能級，但空置率尚處于波動(dòng)上行趨勢，達(dá)23.8%，環(huán)比下跌1.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲2.4個(gè)百分點(diǎn)。
需求方面，金融與TMT行業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)，優(yōu)中提質(zhì)，占比均較上年有所提升：南京金融行業(yè)的綜合競爭力逐步增強(qiáng)，帶動(dòng)了以保險(xiǎn)與證券為主導(dǎo)的傳統(tǒng)金融類企業(yè)居租賃需求之首位；TMT行業(yè)需求位居第二，主要依托于消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)與產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的雙輪驅(qū)動(dòng)，其中電商及其運(yùn)營企業(yè)等消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)積極布局，“互聯(lián)網(wǎng)+”相關(guān)租戶亦錄得升級搬遷案例；此外，專業(yè)服務(wù)行業(yè)需求持續(xù)釋放，律所、設(shè)計(jì)院及人力資源類公司錄得整層搬遷成交，亦有細(xì)分行業(yè)相關(guān)咨詢公司在寧設(shè)立新址；另外，以建筑及家裝為主導(dǎo)的房地產(chǎn)建筑公司需求表現(xiàn)穩(wěn)健，大健康等消費(fèi)服務(wù)類企業(yè)與電子產(chǎn)品巨頭在年底搬遷活躍。需求目的方面，全年租賃活動(dòng)以搬遷為主，占比高達(dá)73.6%，其中品質(zhì)升級類占比逾30%；跨板塊搬遷需求目的地多為河西，尤其以保險(xiǎn)公司最為顯著。租金方面，市場活力回歸，業(yè)主信心日趨增強(qiáng)，租金筑底信號初現(xiàn)，如何以靈活的租賃策略去鎖定優(yōu)質(zhì)租戶成為大多業(yè)主近期考慮的重點(diǎn)。全市寫字樓平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比微降0.2%至每月每平方米117.6元，同比下降0.8%，較去年跌幅明顯放緩。
CBRE南京顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人劉承陽表示，南京寫字樓市場去化愈發(fā)活躍，金融行業(yè)紅利政策不斷推進(jìn)企業(yè)集聚擴(kuò)張，制造業(yè)高速發(fā)展促使產(chǎn)業(yè)信息化普及程度提升，推動(dòng)TMT行業(yè)謀求新的發(fā)展窗口。2022年，南京將迎來約42.7萬平方米的新增供應(yīng)入市，其中包括位于河西板塊的華新城二期T1，在ESG關(guān)注度逐步上升的當(dāng)下，作為南京首個(gè)LEED與WELL雙認(rèn)證樓宇有望成為高端租戶的新選擇。優(yōu)質(zhì)供應(yīng)集中入市，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步激發(fā)現(xiàn)有租戶升級搬遷需求，而隨著南京營商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，新設(shè)需求亦將逐步釋放，此供需作用下，租金有望觸底反彈。
2021年，南京零售物業(yè)市場共錄得4個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，有3個(gè)位于河西板塊。其中，于第四季度開業(yè)的金地廣場，為河西南片區(qū)的商業(yè)版圖注入新生活力，該項(xiàng)目以都市文化運(yùn)動(dòng)生活體驗(yàn)中心為定位，通過零售餐飲等基礎(chǔ)業(yè)態(tài)疊加文化運(yùn)動(dòng)相關(guān)主題業(yè)態(tài)為周邊客群提供豐富多元的消費(fèi)選擇。金茂覽秀城于年內(nèi)煥新歸來，帶動(dòng)全市凈吸納量錄得505,700平方米，達(dá)到歷年來全市最高去化水平，全市空置率穩(wěn)定下行至3.3%，同比下調(diào)0.9個(gè)百分點(diǎn)。
細(xì)究年內(nèi)需求，服飾品類持續(xù)引領(lǐng)品牌更新迭代，河西板塊成為國內(nèi)新晉設(shè)計(jì)師品牌首進(jìn)南京的目的地，如華裔設(shè)計(jì)師品牌CHICHY入駐河西龍湖天街，設(shè)計(jì)師集合店DSPACE落位建鄴吾悅廣場；位于中華第一商圈新街口的德基廣場則對國外奢侈品牌吸引力不減，年內(nèi)錄得多個(gè)南京首店進(jìn)駐，如Goyard, Canada Goose及MACKAGE等，同時(shí)美國牛仔品牌Wrangler更是將中國首店選址于此。餐飲品牌中，網(wǎng)紅餐廳擴(kuò)張態(tài)勢明顯，如太食獸泰式茶餐廳、蛋魂EggSoul、東發(fā)道等品牌成為各大購物中心吸引客群的有力武器；下半年咖啡品牌積極布局南京市場，熊爪咖啡、M Stand與鷹集咖啡相繼在成熟板塊開出首店，Peet‘s Coffee與代數(shù)學(xué)家亦在不同板塊繼續(xù)發(fā)力。體驗(yàn)業(yè)態(tài)方面，健身及滑雪體驗(yàn)店在各板塊均有布局，笑場與meland club親子樂園成為體驗(yàn)消費(fèi)新選擇。縱觀全市零售市場的新趨勢，場景營造不再是各購物中心間競爭的專屬戰(zhàn)場，越來越多的創(chuàng)意品牌也加入了這一戰(zhàn)局：年內(nèi)多個(gè)品牌憑借獨(dú)特的主題場景吸引消費(fèi)者前來打卡消費(fèi)，如主打復(fù)古風(fēng)格的生活方式類品牌銀鹽空間，以及選址艾尚天地的南京首家黑洞美妝集合店等。各類品牌持續(xù)看好南京零售市場，帶動(dòng)全市購物中心首層租金環(huán)比上升0.2%至每天每平方米18.4元，全年累計(jì)漲幅1.1%，與上年基本持平。
CBRE南京分公司董事總經(jīng)理兼戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人王飛表示，今年南京零售市場的新開業(yè)項(xiàng)目均來自全國具備零售運(yùn)營能力的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，這打破了南京先前以本地開發(fā)商為主導(dǎo)的情況，在此影響下，新增供應(yīng)在激發(fā)南京各板塊商業(yè)活力的同時(shí)，也將促進(jìn)城市整體零售物業(yè)品質(zhì)的提升。后疫情時(shí)期，南京強(qiáng)勁復(fù)蘇的消費(fèi)力也將加速品牌迭代更新，年內(nèi)已錄得多個(gè)城市級別首店開業(yè)，包括國際高端服飾品牌、國內(nèi)網(wǎng)紅餐飲品牌以及各類體驗(yàn)業(yè)態(tài)等在各商圈多點(diǎn)開花。2022年，南京零售市場將迎來約71.1萬平方米的供應(yīng)高峰，其中不乏港資操盤的高端項(xiàng)目國金IFC、貼合本地風(fēng)韻的三山街萬象天地，以及河西文旅綜合體華僑城歡樂濱江等。在國際國內(nèi)雙循環(huán)體系的推動(dòng)下，國際品牌與本土老字號品牌有望通過差異化競爭和不斷地迭代升級實(shí)現(xiàn)雙贏發(fā)展，全市消費(fèi)載體也將持續(xù)升級，相信南京成為國際消費(fèi)中心城市的宏偉遠(yuǎn)景指日可待。
來源：CBRE世邦魏理仕
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