2021年寫字樓市場共錄得6個新項目入市，總計42.7萬平方米，同比減少27.1%，其中6成以上位于非核心商務(wù)區(qū)，而第四季度新增項目則達(dá)到23萬平方米，為年內(nèi)峰值，推動年底市場10-11月份活躍度延續(xù)。凈吸納量受杭州良好經(jīng)濟(jì)基本面和合理化租金水平帶動，以TMT為主導(dǎo)的需求持續(xù)釋放并創(chuàng)下歷史新高，報59.7萬平方米，全年擴(kuò)租搬遷超6成，其中未來科技城和錢江新城帶動明顯。隨著供需關(guān)系改善，全市空置率總體下調(diào)2.7個百分點至17.8%。
行業(yè)需求方面，正值邁入全面推進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的開局之年，杭州TMT盡管受下半年監(jiān)管收緊影響動能有所放緩，但仍占據(jù)其寫字樓市場近半需求來源，以阿里系電商、在線文娛和推動企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型相關(guān)軟件開發(fā)等細(xì)分領(lǐng)域表現(xiàn)最為堅挺，在頭部企業(yè)集聚的未來科技城、蔣村和濱江子市場積極擴(kuò)租布局；其次，基金、銀行、證券、保險為主的金融需求持續(xù)，以營業(yè)和業(yè)務(wù)拓展部門為主集聚錢江新城等核心商務(wù)區(qū)；此外，律所為主的專業(yè)服務(wù)擴(kuò)租提速，而互聯(lián)網(wǎng)+相關(guān)消費制造業(yè)，專精特新相關(guān)的新能源汽車與大健康醫(yī)藥等細(xì)分賽道增長顯著，其中不乏外資首入市場，使得內(nèi)資驅(qū)動的杭州寫字樓全年外資占比較前兩年分別擴(kuò)大2%和6%。除受政策驅(qū)動擴(kuò)張的頭部TMT和戰(zhàn)略高科技產(chǎn)業(yè)陸續(xù)錄得大面積市場租賃外，2千平方米內(nèi)的成交面積段仍是市場主流。
熱點區(qū)域方面，未來科技城最為亮眼，除了科技互聯(lián)網(wǎng)、直播電商等TMT新設(shè)、過渡和整合擴(kuò)租需求外，也開始涌現(xiàn)多元產(chǎn)業(yè)需求譬如金融、醫(yī)藥及生命科學(xué)、芯片半導(dǎo)體等，以加速科技與產(chǎn)業(yè)融合豐富區(qū)域租戶結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)商務(wù)成熟度攀升；核心商務(wù)區(qū)的錢江新城持續(xù)吸引各類金融需求布局，同時房地產(chǎn)建筑、專業(yè)服務(wù)及外資頭部醫(yī)藥及電子消費品類需求也穩(wěn)步提升，而與之對應(yīng)的武林、黃龍版塊承接B端業(yè)務(wù)的金融科技與企業(yè)應(yīng)用軟件及資訊類TMT需求則相對突出，初步顯露成熟市場內(nèi)謀求煥新及差異化布局趨勢。受核心商務(wù)區(qū)錢江新城韌性復(fù)蘇和新興商務(wù)區(qū)部分市場科技企業(yè)快速擴(kuò)張去化，租金年內(nèi)觸底反彈，錄得三年來首次增長，同比提升0.4%，至每月每平方米118.1元。
CBRE杭州顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人王曉晨表示，展望2022年，預(yù)計開啟杭州寫字樓市場另一供應(yīng)高峰，約86萬平方米左右新增供應(yīng)投放市場，集中分布錢江世紀(jì)城和濱江版塊，有望承接亞運核心版塊能級提升的辦公需求，緩解部分TMT集聚地優(yōu)質(zhì)辦公擴(kuò)租空間不足情況。杭州兼具創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基因順應(yīng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代發(fā)展要求，賦能互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)快速共振融合，然歷經(jīng)2021年強(qiáng)勁復(fù)蘇的市場活力，明年或?qū)⑹苜愂缕陂g決策流程放緩和TMT重整戰(zhàn)略方向等因素影響迎來一段調(diào)整期，面對充足的市場供給，業(yè)主應(yīng)靈活租賃策略加速需求落定，與此同時，隨著租戶對樓宇健康、物業(yè)靈活性和辦公場所使用率的持續(xù)關(guān)注，新興寫字樓業(yè)主或轉(zhuǎn)租運營商應(yīng)尋求推出多元化的辦公產(chǎn)品以順應(yīng)不同企業(yè)發(fā)展偏好。
2021年，杭州錄得2個新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目交付，分別位于城北和錢江世紀(jì)城版塊，助力新興商圈成型。新項目、新品牌的強(qiáng)勢帶動以及消費回流升級趨勢的發(fā)酵，全年凈吸納量較去年顯著攀升，空置率接近疫情前水平。值得一提的是，第四季度雖未錄得新項目，但多個分布于城西、武林和城北的現(xiàn)有存量積極調(diào)整升級，首店承接上海，且品類在季內(nèi)進(jìn)一步向餐飲傾斜，同時杭州電商發(fā)達(dá)，是“新消費”品牌的主要制造地，更多購物中心正在引入更具流量和品質(zhì)的正餐、潮奢品牌、新零售等業(yè)態(tài)。杭州市場以年輕消費力為基礎(chǔ)，潮流文化盛行，蓬勃的首店經(jīng)濟(jì)以及新零售發(fā)展之城的政策，支撐購物中心首層租金整體實現(xiàn)回升，報每天每平方米21.7元。
縱觀全年，零售新增需求占比54%。伴隨Z世代崛起，杭州成為潮流個性及運動品牌與海外精品聚集地，多家全國首店選址于此，尋求創(chuàng)新商業(yè)模式，例如韓國潮流女裝Chuu繼湖濱銀泰全國首店后，陸續(xù)擴(kuò)張主題店及多個布點，Valextra杭州大廈開出全球第二家全新概念精品店，打造“本土化”特色，發(fā)售杭州限量產(chǎn)品；小眾國內(nèi)外品牌和設(shè)計師買手店持續(xù)出圈，三坑文化活躍的杭州吸引如御茶家等品牌聚焦湖濱版塊；而作為新零售之城，杭州成為數(shù)字化原生品牌線上轉(zhuǎn)線下布局首選，其中薇諾娜、超級種子和洛斐于近期開業(yè)；此外，高定美妝品牌NARS, Valentino Beauty, Laura Mercier, Charlotte Tilbury和潮玩品牌Double Kill與KOI TAKE紛紛于年內(nèi)進(jìn)駐杭州。
餐飲占比33%，其中四成來自于中式餐飲，而第四季度咖啡、烘焙糕點和西餐品牌占比明顯擴(kuò)大。國潮掀起美食熱潮，慫重慶火鍋廠、斗鎏火鍋和B站紀(jì)錄片《生活如沸》官方線下授權(quán)火鍋體驗店成為年輕消費群體打卡圣地；全球美食提速布局配合商場輕奢升級，Shake Shack, Wolfgang’s Steakhouse, Alimentari Grande首選武林和錢江新城等核心商圈；同時，緊隨一線城市北京、上海，新獲融資的咖啡茶飲類如M Stand, Lavazza, Seesaw和網(wǎng)紅烘培糕點類以日本街頭美食KUMO KUMO和“新中點”虎頭局為例，亦積極進(jìn)駐杭州市場。
體驗占比13%，注重購物中心場景化社交打造的杭州，休閑文娛多賽道涌現(xiàn)，包括迎合年輕消費的沉浸式體驗品類萌寵館、密室逃脫以及BOOMSHAKE, BABY PERY原創(chuàng)夜店；小眾運動品類，如與冬奧會相關(guān)Hopo Snow和Snow 51、IGOsurfing室內(nèi)沖浪、悶頭攀巖和彈力猩球等。此外，隨著購物中心數(shù)字化轉(zhuǎn)型，新能源汽車在年中增持杭州市場，西溪版塊更是成為新能源品牌聚集地。
從區(qū)位上看，武林、湖濱雙圈聯(lián)動，成為引領(lǐng)全市的首店和創(chuàng)新升級店收割基地，錢江新城優(yōu)質(zhì)項目不斷加碼，拓寬杭州商業(yè)魅力，核心商圈緊跟新形態(tài)、新場景營造趨勢升級消費體驗，由面及點，既從購物中心層面增強(qiáng)時尚展、藝術(shù)家合作的商業(yè)項目打造，又嘗試引入融合藝術(shù)創(chuàng)意空間的新概念門店，以此增強(qiáng)顧客新穎感，進(jìn)一步激發(fā)消費升級，如近期開出的先鋒買手全新品牌店ENG CONCEPT STORE杭州首店則是一例；與此同時，非核心商圈社區(qū)商業(yè)除了聚焦周邊客群屬性進(jìn)行精細(xì)化業(yè)態(tài)和品牌填補(bǔ)，亦逐步提升各類首店比例，擴(kuò)大目標(biāo)群體，尋求破局新生。
CBRE杭州分公司董事總經(jīng)理兼戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人何達(dá)表示，“首店經(jīng)濟(jì)”是杭州培育建設(shè)國際消費中心城市的重要路徑，2021年已然在新零售、新業(yè)態(tài)、新模式上做出杭州特色挖掘，各類潮流個性化、精品化、概念化、小眾化首店蓬勃發(fā)展，從供給端推動消費升級。展望2022年，約有18萬平方米新增供應(yīng)，皆位于次級及新興商圈，其中包括龍湖輕資產(chǎn)運營項目吾角商業(yè)中心。隨著2022年計劃投入的多條地鐵線運營，將助推亞運會期間杭州文旅消費升級，穩(wěn)健需求預(yù)期延續(xù)租金增長態(tài)勢。同時，數(shù)智杭州持續(xù)賦能消費市場國際化、品質(zhì)化發(fā)展，到 2024年之后，順應(yīng)多家高階商業(yè)爆發(fā)式增長，杭州將從質(zhì)上重塑城市商業(yè)新格局。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
