2021年，風起云涌的北京商業(yè)地產(chǎn)市場交出了一份亮眼的答卷。寫字樓市場全年凈吸納量創(chuàng)歷史新高，空置率回歸均衡，多個商務區(qū)租金企穩(wěn)；零售物業(yè)市場新開業(yè)項目生活、社交屬性明顯，品牌首店和特色門店受業(yè)主青睞并有較大議價空間；倉儲物流市場現(xiàn)有項目的租戶調(diào)整為擴租和升級搬遷的租戶釋放機會，環(huán)京市場新增供應量均創(chuàng)新歷史記錄；商務園區(qū)市場泛中關村區(qū)域需求穩(wěn)健，醫(yī)藥健康繼續(xù)布局，租金子市場表現(xiàn)分化；物業(yè)投資市場全年總成交額居歷史第二，維持外資較活躍的水平，辦公物業(yè)權重占絕對優(yōu)勢，投資者偏好具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。
2021年第四季度，隨著6個新項目總計50萬平方米辦公面積交付使用，全年新增供應量達121.4萬平方米。年度新增供應量創(chuàng)歷史第二高，并連續(xù)第四年超過50萬平方米。從區(qū)域看，2/3的新項目集中于新興商務區(qū)，其中麗澤占全市31%；CBD中服地塊本輪供應收官；中關村近6年首次迎來甲級項目交付。
本季度全市凈吸納量錄得27.6萬平方米，環(huán)比下降22%，年末超大面積成交使得奧體單季凈吸納量為各子市場最高。市場活躍度有所回落，但科技企業(yè)在奧體和望京等子市場的擴租需求仍較為強勁，大面積需求以人工智能、大數(shù)據(jù)及互聯(lián)網(wǎng)+服務等賽道為主。金融行業(yè)特別是保險和證券公司的搬遷需求在CBD和麗澤不斷增加。此外，以新能源，基礎設施建設及水電等相關的新租需求本季也較為亮眼。
在充裕的可租空間支持下，全年凈吸納量達109.4萬平方米，創(chuàng)歷史新高。全年CBD和麗澤各占全市凈吸納量三分之一。疫情期間受抑制或延遲的需求在今年得以充分釋放，TMT和金融行業(yè)合計貢獻全年新租需求的60%，其中超6成來自頭部企業(yè)。新增供應潮和疫情引發(fā)租戶對品質(zhì)升級的持續(xù)追求和關注。
空置率回歸均衡，多個商務區(qū)租金企穩(wěn)
全市空置率年末錄得17.1%，季內(nèi)除王府井因租戶整合面積騰退，以及中關村、望京、通州及石景山等區(qū)域受新增供應影響空置率上升外，其余主要商務區(qū)均出現(xiàn)不同程度的下降。全年在強勁需求的推動下，空置率同比下降0.8個百分點。CBD、奧體、麗澤等區(qū)域空置率高位回落，存量空置面積逐步消化。金融街、中關村等緊俏區(qū)域可租面積釋放，適度緩解區(qū)域內(nèi)供需矛盾。
整體市場平均租金報價同樣本比環(huán)比微降0.1%至每月每平方米390.2元，其中甲級寫字樓環(huán)比持平，乙級寫字樓環(huán)比跌幅收窄。子市場表現(xiàn)不一，科技中心中關村保持堅挺，望京全年增長；CBD、麗澤年末觸底；其他區(qū)域如燕莎、奧體及東二環(huán)仍有下行壓力。
CBRE華北區(qū)顧問及交易服務|辦公樓|租戶部負責人張冀蘇表示，2022年北京寫字樓市場預計有9個新項目總量近76萬平方米投放市場，且一半集中在以通州為首的新興區(qū)域，成熟區(qū)域供給壓力將有所緩解，而新興區(qū)域?qū)樽鈶暨x址，尤其是產(chǎn)業(yè)類租戶發(fā)展提供更多外延空間。
本輪優(yōu)質(zhì)寫字樓增量潮使得租戶對辦公場所品質(zhì)升級的追求充分釋放并成為常態(tài)，將長期提升市場需求的能級。短期看，隨著疫情期間被抑制的需求釋放完畢和新增供應回落，2022年凈吸納量預計有所回落，但仍高于歷史平均水平。在‘十四五’規(guī)劃推動下，數(shù)字經(jīng)濟、高精尖產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)的大力發(fā)展將推動市場需求多元化，注入來自新經(jīng)濟、新賽道的新力量。供需回歸均衡之下，預計明年整體市場租金將會企穩(wěn)，但個別子市場受新增供應集中影響，租金仍有下行壓力�！�
2021年第四季度北京零售物業(yè)市場迎來兩個新項目，分別是三里屯太古里西區(qū)和豐臺大悅春風里，為市場新增8萬平米的商業(yè)面積。太古里西區(qū)作為南區(qū)的延伸，引入了富有藝術設計感的時尚、餐飲和生活方式品牌，加強了區(qū)域娛樂和社交屬性；豐臺大悅春風里為京南少有的“街區(qū)+盒子”項目，定位年輕、中產(chǎn)消費群體，來提升區(qū)域活力�；仡櫲�，北京零售物業(yè)市場新增供應體量累計36萬平方米，5個新項目均以打造特色門店和引入各類首店等方式營造個性化消費場景。
本季度內(nèi)餐飲依舊是主力需求，連鎖流量餐廳、網(wǎng)紅咖啡茶飲繼續(xù)在各大購物中心尤其是區(qū)域型購物中心開設門店；以瀘溪河、虎頭局渣打餅行、墨茉點心局為代表的中式茶點也紛紛布局人氣較旺的購物中心。運動、戶外休閑類業(yè)態(tài)季內(nèi)保持活躍，運動品牌方面開設潮流子品牌或特色門店，李寧旗下潮奢品牌LNG以及高端復古品牌李寧1990分別在北京薈聚西紅門和僑福芳草地開業(yè)，新百倫也在北京薈聚西紅門開設NB1906生活方式概念店。生活體驗類業(yè)態(tài)四季度亦有擴租表現(xiàn)，滿足區(qū)域及社區(qū)型購物中心周邊消費人群的需求。
品牌首店和特色門店受業(yè)主青睞
并有較大議價空間
在首店經(jīng)濟等利好政策影響下，全年各類首店、網(wǎng)紅店以及特色門店表現(xiàn)突出，王府井、三里屯和CBD等核心商圈成為很多首次進入北京品牌的首選目標，業(yè)主們也利用時機調(diào)整并升級品牌組合。非核心購物中心則著重引入品牌特色主題門店、互動體驗店和區(qū)域首店，更好地滿足周邊客群生活、社交以及個性化消費需求。此外，高端化妝品牌進入全市人流量大的購物中心首層開設獨立門店是年內(nèi)需求另一特點。傳統(tǒng)零售在非核心市場活躍度尚未恢復至疫情前水平，其退租的店鋪被餐飲、生活服務類、雜貨鋪集合店等業(yè)態(tài)品牌替換。
四季度整體市場租金穩(wěn)中有升，購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比上升0.4%至每天每平方米35.7元，租金漲幅來自核心和非核心商圈部分運營成熟的項目。疫情后不少購物中心業(yè)主招商時更關注新品牌經(jīng)營表現(xiàn)的穩(wěn)定性及與自身定位的適配性，在品牌甄選和租金策略上均保持謹慎，整體尤其是非核心市場租金水平仍未恢復到疫情以前水平，品牌首店和特色門店有較大議價空間。
CBRE華北區(qū)顧問及交易服務部京西辦公室負責人宋海燕表示，2022年北京零售物業(yè)市場預計會迎來超40萬平方米的新增供應，且新項目集中在非核心商圈，進一步提升區(qū)域消費活力和商圈氛圍。
隨著疫情影響進一步減弱和打造國際消費中心相關政策的落地，2022年預計市場保持上升態(tài)勢，吸引更多首店、特色門店、網(wǎng)紅品牌布局，助力更多優(yōu)質(zhì)項目進行品牌和業(yè)態(tài)升級。核心商圈仍是品牌布局首店的首選標的，其代表項目的客流和銷售表現(xiàn)仍將引領市場。非核心商圈的優(yōu)質(zhì)項目越來越受到特色門店以及流量品牌的青睞，隨著居住人口的外移，很多居住社交的消費需求也會逐步落地非核心的優(yōu)質(zhì)項目，預計2022年這些項目物業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)中有升，并逐步恢復到疫情前水平。
2021年第四季度，位于順義的一座雙層物流項目交付，帶來少量新增可租賃面積約5.1萬平方米，新項目入市即有一半面積出租。至此全年新增供應量總計13.9萬平方米，同比增長73%，仍難以滿足北京日益增長的倉儲物流需求。
現(xiàn)有項目的租戶調(diào)整為擴租和升級搬遷的租戶釋放有限的可租機會，電商節(jié)過后短租騰退面積很快被租期更長、租金承受能力更高的租戶消化，季內(nèi)錄得電商零售及冬奧會相關第三方物流的大面積租賃成交，使得凈吸納量環(huán)比回升至約3萬平方米。全年第三方物流成交租賃達總成交面積61%；電商零售雖然直接租賃面積只占15%，但通過物流外包間接貢獻第三方物流需求。
空置率連續(xù)兩個季度環(huán)比上升至2.3%。平均租金同樣本比環(huán)比上漲0.7%至每月每平方米53.7元，租金漲幅連續(xù)兩個季度低于1%，較上半年明顯放緩。全年空置率均維持在3%以下，推動租金以5.6%的年度增速上漲。在城配需求的推動下，到達中心城區(qū)更便利的馬駒橋、通州等區(qū)域漲幅最快，其他區(qū)域亦有不同程度增長。
環(huán)京市場供應攀頂
本季度天津及廊坊市場共計入市四個項目合計體量43.7萬平方米。全年京津廊市場新增供應總量達164.6萬平方米，其中天津占44%，廊坊占48%，兩地新增供應量均創(chuàng)歷史紀錄。
從需求看，天津本季度錄得電商零售及第三方物流行業(yè)的大面積成交，全年憑借本市穩(wěn)定的城配需求，空置率全年均保持在18%以下，年末租金同比上漲1.3%，其中作為電商產(chǎn)業(yè)基地的武清區(qū)域獲得最大漲幅。而廊坊整體空置率則迅速攀升至53.1%，空置率較高區(qū)域本季度租金開始下調(diào)，業(yè)主以價換量策略推動季內(nèi)凈吸納量增至7.9萬平方米；而廣陽開發(fā)區(qū)及北三縣等原本出租率良好的區(qū)域租金表現(xiàn)穩(wěn)定，區(qū)域間租金表現(xiàn)分化下，全市年末租金同樣本比同比下降1.1%。
CBRE華北區(qū)顧問及交易服務|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人李虹表示，2022年預計將有35萬平方米的新增供應入市，可租面積增多帶動新租需求活躍，有實力的優(yōu)質(zhì)租戶或?qū)⑻崆版i定空置面積，借機布局。鑒于北京城內(nèi)民生剛需長期占據(jù)主導地位，同時為承接2022年冬奧會，供不應求短期內(nèi)仍將持續(xù)，預計明年第一季度或?qū)⒂瓉硇枨笮「叻澹饨鸪掷m(xù)遞增。
北京不斷高漲的租金趨勢將促使租戶持續(xù)優(yōu)化調(diào)整布局，對配送時效要求較高而承租能力也較高的租戶持續(xù)擴張，近期購地自建倉庫的大型電商和物流企業(yè)可能整合部分租賃需求，為其他租戶提供機會。而天津、廊坊市場2022年預計入市合計172萬平方米新增供應有望為租金敏感的租戶提供更多環(huán)京布局的選擇，其中天津武清、北辰和廊坊北三縣、廣陽開發(fā)區(qū)等近京子市場最受青睞，屆時北京供需瓶頸有望部分緩解。
2021第四季度，北京商務園區(qū)市場未錄得新項目交付使用，個別項目推遲至明年上半年入市，全年三個新增供應累計錄得31.4萬平米可租面積，僅是去年三成。
季內(nèi)泛中關村區(qū)域各子市場繼續(xù)保持活躍，錄得凈吸納量3.9萬平方米，自2020年下半年以來每季度凈吸納量均維持在3.5萬平方米以上。頭部企業(yè)的擴租依舊是區(qū)域內(nèi)主力需求，迅速消化此前因部分行業(yè)波動而騰退出來的面積，區(qū)域整體空置率下降至3.7%為近四年最低位。其它子市場活躍度環(huán)比有所放緩，生物醫(yī)藥類企業(yè)繼續(xù)釋放需求，加速相關定位產(chǎn)業(yè)園面積的去化；另外TMT和房地產(chǎn)建筑在經(jīng)開區(qū)、豐臺科技園以及電子城子市場季內(nèi)亦有表現(xiàn)。
近期出臺的《北京市“十四五”時期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》等政策，對北部圍繞海淀、朝陽等區(qū)的研發(fā)創(chuàng)新與信息產(chǎn)業(yè)聚集帶，以及南部以亦莊為依托的先進制造產(chǎn)業(yè)帶作出更明確的定位，使得各區(qū)域?qū)ο嚓P產(chǎn)業(yè)的集聚優(yōu)勢更加凸顯。全年TMT行業(yè)依舊是需求引擎，除了互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)繼續(xù)在上地、中關村軟件擴張，集成電路在北清路以及電子城子市場都釋放了需求。醫(yī)藥健康在亦莊和大興紛紛布局。而文化傳媒和房地產(chǎn)建筑類企業(yè)則分別在電子城和亦莊表現(xiàn)活躍。全年全市凈吸納量錄得53.9萬平方米，較2020年全年上升35%�，F(xiàn)有項目空置面積逐步去化下，空置率同比下降4.1個百分點至17.9%。
租金子市場表現(xiàn)分化
全市商務園區(qū)平均租金報價同樣本比環(huán)比上漲0.1%至每月每平方米161.9元，區(qū)域間分化更趨明顯。由于泛中關村集群可租賃面積越來越緊缺，以基金持有項目為首的的部分高品質(zhì)物業(yè)上調(diào)租金，帶動區(qū)域平均租金同樣本比環(huán)比上漲1.3%。而電子城、經(jīng)開區(qū)、豐臺科技園和順義等子市場均小幅下調(diào)租金以緩解去化壓力。全市租金同樣本比同比下降0.4%，較2020年降幅明顯縮窄，其中泛中關村集群同比上漲3.0%，其他區(qū)域同比下降2.5%。
CBRE華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示，2022年北京商務園區(qū)市場預計會迎來121.6萬平方米的新增供應，迎來歷史供應高峰。大批優(yōu)質(zhì)新項目的入市，為各區(qū)域?qū)霐?shù)字經(jīng)濟和高精尖產(chǎn)業(yè)提供強大的空間支持，同時也將加劇部分子市場內(nèi)的競爭壓力。
隨著十四五規(guī)劃的逐步落地以及后疫情時代對于新一代信息技術、生命科學產(chǎn)業(yè)的重視，預計2022年相關產(chǎn)業(yè)租戶會繼續(xù)布局，尤其對研發(fā)辦公的需求將進一步釋放。產(chǎn)業(yè)生態(tài)優(yōu)勢突出的泛中關村區(qū)域可租面積仍然緊俏，租金仍有小幅上漲空間。而隨著北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心南移，經(jīng)開區(qū)和大興等南部區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展將逐步明朗，研發(fā)辦公去化加速。但外圍的類辦公物業(yè)仍將面臨去化壓力，租金有望繼續(xù)下調(diào)。
2021年第四季度，北京物業(yè)投資市場共達成9筆大宗交易，交易總額達181.1億元，其中由遠洋資本聯(lián)合境外投資者設立的核心寫字樓基金收購位于CBD的兩宗寫字樓物業(yè)，價值合計128.7億元。全年共達成40筆交易，交易總額達714.7億元，同比增長13%，僅次于2019年位于歷史第二高，其中6筆超過30億元的超大體量交易占總交易額的的48%，頭部集中度較高。
本季度境外資本活躍度反彈，占總交易額的62%，分別為GIC、KIC和HKMA三支主權基金聯(lián)合遠洋資本，KKR聯(lián)合方隅控股進行的投資。全年外資占總交易額的22%，維持較活躍的水平，體現(xiàn)境外投資者看好北京商業(yè)地產(chǎn)中長期基本面，同時通過多元靈活的合作模式，與國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)投資平臺強強聯(lián)手，整合各方優(yōu)勢資源，實現(xiàn)最佳交易效果。此外，企業(yè)自用買家尤其是科技企業(yè)繼續(xù)購置寫字樓，如北京信安世紀和拓爾思兩家上市科技公司分別買入位于泛中關村區(qū)域東升子市場的金隅智薈中心獨棟作為辦公自用。
辦公物業(yè)權重占絕對優(yōu)勢
季內(nèi)有8筆交易的標的為辦公物業(yè)，僅有的1筆非辦公交易為KKR與方隅控股合資開發(fā)位于大興的一處長租公寓，可見隨著政府加大對租賃住房尤其是在土地供給上的支持，以及公募REITs將租賃住房納入試點范圍，長租公寓成為投資者日益關注的板塊。全年辦公物業(yè)占總成交額的68%，占比為近年最高，反映在整體市場的波動性和不確定性下，辦公物業(yè)的價值韌性和防御性凸顯。這些交易中，除自用買家收購的十五處辦公資產(chǎn)外，其余十一處資產(chǎn)中的八處具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，且區(qū)位優(yōu)勢較為突出，占辦公交易總額達68%，體現(xiàn)投資者對該類資產(chǎn)的偏好。
CBRE華北區(qū)投資及資本市場部負責人紀剛表示，2022年在地產(chǎn)企業(yè)積極尋求融資的意愿之下，更多優(yōu)質(zhì)投資機會將釋放到市場，有望進一步推升北京物業(yè)投資活躍度。而另一方面，投資者日益關注交易標的當前的租金回報水平與現(xiàn)金收入，并對項目運營方的資管能力提出更高要求，投資方更傾向與現(xiàn)有運營方聯(lián)合，持續(xù)經(jīng)營資產(chǎn)。核心型或核心增益型資產(chǎn)因而將日益受到投資者青睞，其定價邏輯也日趨成為市場主流。
公募REITs的穩(wěn)步推進將為以研發(fā)辦公為主體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心和長租公寓等領域資產(chǎn)提供更多的融資和退出渠道，有望在2022年得到更多投資者的關注。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
