2021年，依舊是深圳的規(guī)劃大年。深圳“十四五”規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃（2020-2035年）、2021年重大項目計劃等在二季度相繼公布，各個規(guī)劃都是關乎深圳未來十年甚至幾十年發(fā)展的大事。
在城市進入新的黃金發(fā)展期、經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定恢復的大環(huán)境優(yōu)勢下，深圳整體寫字樓市場持續(xù)向好。寫字樓租賃市場在二季度表現(xiàn)不俗：甲級寫字樓空置率明顯回落，吸納量再創(chuàng)新高，租金結束了自2019年一季度以來的下跌走勢，科技、金融行業(yè)表現(xiàn)亮眼。寫字樓銷售市場在上半年也進入了新的發(fā)展階段：大宗交易中寫字樓風頭不減，寫字樓銷售情況呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。
“十四五”規(guī)劃正式發(fā)布 高質(zhì)量發(fā)展增強深圳吸引力
上半年，深圳GDP總量14324.47億元，超過廣州，占據(jù)廣東省第一位，從全國來看，僅次于上海、北京。
從經(jīng)濟結構面看，深圳高端產(chǎn)業(yè)比重加大，增速領先，先進制造業(yè)和高技術制造業(yè)勢頭強勁，諸如生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占到近4成比重，成為了拉動經(jīng)濟發(fā)展的最強馬車。隨著經(jīng)濟結構的變革，創(chuàng)新型企業(yè)的寫字樓的需求或?qū)U展。
2021深圳將繼續(xù)在重大項目、重大領域?qū)で笸黄啤?月27日，市發(fā)改委正式對外發(fā)布《深圳市2021年重大項目計劃》，共有536個項目上榜，總投資28264.9億元。
在眾多項目中，一些企業(yè)總部建設項目十分搶眼，包括招商銀行全球總部大廈、小米國際總部、大疆創(chuàng)新總部基地、字節(jié)跳動后海中心等。深圳以總部項目拉動產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)聚集人才和資本，為寫字樓市場帶來更多樣化的租賃需求。
據(jù)深圳證監(jiān)局發(fā)布的2020年監(jiān)管年報，截至去年底深圳轄區(qū)共有境內(nèi)上市公司333家;上市公司總市值91183.13億元，居全國第二位，國家級高新技術企業(yè)突破1.85萬家。
截至今年6月底，全市累計共有商事主體366.4萬戶，全市每千人擁有商事主體208.6戶，擁有企業(yè)131.5戶，創(chuàng)業(yè)密度繼續(xù)高居全國大中城市首位，國際國內(nèi)各類企業(yè)繼續(xù)看好深圳、選擇深圳。
當下的深圳，搭乘“雙區(qū)”的發(fā)展東風，依托“十四五“規(guī)劃為指導，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等優(yōu)勢快速出圈，持續(xù)吸引企業(yè)入駐，寫字樓存量有望更快去化。
空置率回落、租金止跌 科技、金融行業(yè)需求亮眼
據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，二季度，深圳甲級寫字樓市場共迎來合計16萬平方米的新增供應，鑒于此，截至季末，甲級寫字樓市場總存量繼續(xù)擴容至661.07萬平方米。
第二季度市場租賃需求得到極大釋放，推動凈吸納量大幅上升至33.56萬平方米，創(chuàng)2017年二季度以來新高，說明市場的元氣正在恢復。
空置率也下降3.27個百分點至22.27%，但仍高于北上廣，是一線城市中唯一一個空置率超20%的城市。
二季度甲級寫字樓平均租金環(huán)比上升0.7%至每月每平方米211.14元，結束了自2019年一季度開啟的租金下行走勢。
科技、金融作為深圳的支柱產(chǎn)業(yè)，依舊保持強勁增長，企業(yè)對辦公空間的需求不斷上升，成為深圳寫字樓租賃的關鍵支撐。
二季度，科技、金融行業(yè)租賃需求中占比均為30％。同時，隨著經(jīng)濟形勢不斷向好，很多企業(yè)在尋求高品質(zhì)的辦公環(huán)境或擴充辦公空間方面表現(xiàn)較為積極，因此季內(nèi)錄得多個大面積新租、擴租的案例，譬如：長城基金在福田廣電金融中心新租8000平方的辦公面積；思謀科技搬遷至南山前海嘉里中心，承租面積約5300平方米；KEEP搬遷至南山中國華潤大廈，承租面積約1000平方米。
租賃找房熱度呈穩(wěn)定態(tài)勢 龍崗區(qū)找房關注度持續(xù)提升
對于一個城市來說，好的樓宇經(jīng)濟不僅僅要看產(chǎn)生了多少經(jīng)濟價值、經(jīng)濟效益，更要看企業(yè)是不是看好、愿不愿意來。
據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示，二季度深圳寫字樓租賃找房熱度保持穩(wěn)定態(tài)勢，與一季度相比穩(wěn)中略漲。寫字樓租賃找房熱度最高三個區(qū)域分別是寶安區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)，可見這三個區(qū)域的寫字樓發(fā)展有強勁動力。
近年來，寶安區(qū)得益于“雙區(qū)驅(qū)動”利好，加之產(chǎn)業(yè)基礎雄厚，樓宇經(jīng)濟升溫迅速，位列于全市熱度第一名，其中西鄉(xiāng)、福永、沙井三個商圈的熱度位于全市前十位。
為樓宇經(jīng)濟發(fā)展再添 “旺火”，6月份寶安出臺《寶安區(qū)關于支持發(fā)展樓宇經(jīng)濟的若干措施（試行）》，鼓勵區(qū)外總部企業(yè)、其他新技術企業(yè)落戶，最高獎勵5000萬元。此外，連接寶安中心區(qū)數(shù)十棟商業(yè)樓宇的濱海廊橋即將貫通，各類利好因素疊加，寶安的樓宇經(jīng)濟可望繼續(xù)走出一波“高翹”行情。
南山區(qū)作為“十四五”規(guī)劃的科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、高等教育和總部經(jīng)濟集聚區(qū)，對于科技企業(yè)說，有著強大的吸引力，高居全市租賃找房熱度第二名。這其中又屬科技園商圈最受歡迎，隨著騰訊、阿里、百度、大疆等眾多高新企業(yè)和總部企業(yè)聚集于此，科技園的影響早已超越園區(qū)范圍，成為深圳高新技術產(chǎn)業(yè)的代名詞。除科技園之外，前海作為新興板塊，“蝶變”每天都在發(fā)生，據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，二季度前海辦公物業(yè)吸納量持續(xù)高居各片區(qū)之首。
龍崗區(qū)作為深圳東部中心，是東進戰(zhàn)略最重要的區(qū)域。近些年來，龍崗的寫字樓市場頻出亮點，商務人氣越來越高，二季度甚至超越福田，晉升全市熱度第三名。其中，坂田片區(qū)作為深圳創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要區(qū)域，保持較強的市場熱度。
除了產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢外，坂田的寫字樓租金為2.15元/平方米/天，相比福田中心區(qū)、南山科技園更低，對承接企業(yè)外溢的需求優(yōu)勢明顯。值得注意的是，坂田片區(qū)內(nèi)100平方米內(nèi)的寫字樓租賃找房熱度最高，可見坂田片區(qū)更受中小型企業(yè)的青睞。從租賃找房偏好的面積來看，小面積辦公物業(yè)的找房熱度仍然很高，300平以下的物業(yè)熱度占比為70%。
寫字樓領跑深圳大宗交易 銷售掛牌價居一線城市之首
據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，2021年上半年深圳大宗交易市場熱度激增，共錄得11宗成交，交易總額共計153.3億元，創(chuàng)歷史新高。險資為主要的買家類型，深圳上半年大宗交易中，險資購買金額占比為43.0%。
寫字樓繼續(xù)引領整個深圳商業(yè)物業(yè)投資市場，上半年共錄得6宗成交，交易總額高達78.9億元。自用型買家依然成主流，究其背后的原因，除了能為企業(yè)自身提供穩(wěn)定的辦公及經(jīng)營場所，企業(yè)更加看重的是深圳的資產(chǎn)價值，長期持有深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓產(chǎn)品是很好的投資機會。
二季度深圳寫字樓掛牌價格達到39848元/平方米，在一線城市中排名領先。分區(qū)域來看，南山區(qū)寫字樓掛牌價格高于其他各區(qū)，為58236元/平方米，福田區(qū)和寶安區(qū)分別以41655元/平方米、40047元/平方米的掛牌價格位列第二和第三名。
據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2021上半年寫字樓銷售逐漸恢復增長，一手辦公成交面積 22.54萬平方米，同比上升 20.03%。寶安區(qū)成交面積最大，占全市一手辦公成交面積32.7%。
二手辦公成交面積 6.02萬平方米，同比上升16.75%，福田區(qū)為成交主力，成交面積占比 45.37%。
市場展望
2021，深圳掀起“數(shù)字化”建設熱潮，隨著國家級工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺的建設、“5G+千行百業(yè)”的應用，將會為深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新的方向，為寫字樓數(shù)字化的發(fā)展帶來新的機遇。
此外，深圳多個大型交通樞紐建設正在提速，1小時都市圈的范圍正不斷擴大，城市的邊界會漸漸模糊�？梢灶A見的是，都市圈不僅僅可以實現(xiàn)交通出行的便捷，也為企業(yè)的拓展開拓新的空間。
總體來看，“高供應”“高空置率”仍是深圳寫字樓面臨的挑戰(zhàn)。據(jù)戴德梁行預計，2021-2025年全市新供應的甲級寫字樓總量約660萬平方米，高居一線城市之首。持續(xù)高供應使得空置率指標承壓態(tài)勢難以改變。
深圳在《關于進一步加大居住用地供應的若干措施（征求意見稿）》中提出，允許商業(yè)用途部分改為居住用途，商品房占比最高可達30%。另外在舊改項目之中，也明確提及，引導舊改項目建住宅，已批規(guī)劃商業(yè)可改成可售的公共住房�！吧谈淖 钡膶嵭�，對閑置的存量商業(yè)和辦公用房，無疑是一項利好。
深圳的兩支公募REITs（招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT和鹽田港REIT）成功發(fā)行也為深圳寫字樓發(fā)展帶來了新的想象空間，可以預見未來幾年會有更大數(shù)量的產(chǎn)品發(fā)行上市。對于開發(fā)商來說，公募REITs將進一步拓寬融資渠道，減輕資金壓力，有助于盤活深圳商業(yè)存量資產(chǎn)。
來源：58同城、安居客
編輯：wangdc
